我们都说“Property is a numbers game”（房地产是一个数字游戏）。在买房之前最重要的一步，我们需要根据实际情况做一下Due Diligence（谨慎调查），从而判断要买的房子是否值得投资。如果买房是为了投资而非自住，那么“投资回报率”（ROI：Return on Investment）这个概念就很重要，它是Due Diligence里的重要步骤。构成回报率的两个重要条件是前期资金注入和后期收入。通常计算投资回报率就是为了让投资者对所要买的房子心里有底，比如有些房子单从价格看觉得很合适可以入手，但深入一算才发现因为种种原因投资回报率很低，并不是很好的投资项目。这其中的原因可能是前期资金注入太多（比如印花税要多给3%，银行贷款比例低，装修所需的费用等）或者后期收入太低（比如所在的地段租金便宜，银行利息高），由此可以看出计算投资回报率还是很重要的。通常前期投入的资金包括：本金（Deposit）, 印花税，律师费用，银行评估费用，装修费（如果需要），持有成本（Holding Costs，比如在装修期间没有租金，但依然需要支付银行利息、地税、水电煤等费用）。后期收入主要是：租金扣除所有杂费（利息、物业管理费、保险等等）后的纯收入或者房子卖出去所赚的差价（税前）。这里有一个比较简单的计算投资回报率（ROI）的公式:年利润／投资总额x100%=投资回报率举一个我之前买入一套伦敦公寓的简单例子：两室一厅的公寓，买入价是?200,000，房子购买所需费用包括首付25%：?50,000律师费：?2,000印花税：?1,500（旧税率）银行valuation评估费：?400家具电器：?1,500其它（清洁/油墙）：?250总购买投入：?55,650租金收入：?1,300每月（整套出租）利息4.39%（只还利息Interest Only）：?548每月物业管理费：?80每月房东保险：?18每月空窗期5-10%（如需）总共租金收入?654每月／?7,848每年年收入/总购买投入x100%=年投资回报率：x 100%=14%要注意的是在正常情况下，年投资回报率应该是逐年上升的，毕竟收入的增加会降低你当年的投资成本。而且若干年后等到房子升值，再向银行二次贷款（Remortgage），通常都能收回一大部分甚至全部的购买成本，如此，投资回报率就会非常高甚至是无本生利（Infinite Return）。每个投资者心中都有自己的一个回报率标准，在英国的不同城市也有不同的标准。在伦敦单从租金角度来看12-15%算比较理想的投资回报率，超过15%就属于非常高了。上述例子的回报率是14%，在伦敦属于较为可观的项目。我有一个伦敦的两室一厅公寓项目接近20%的回报率，简单来说，当时房子重新装修把两室一厅改成三室一厅，家具电器都是全新的，加上出租广告效果比较好，所以当时租出去的价格是整个区域最高的。要说明的一点是，这个项目是以整套房子整体出租的，并不是HMO（）。一般在英格兰中北部做HMO比伦敦的回报率高很多，这是因为那边的房价相比于伦敦和英格兰东南部较低，但按房间分租的租金水平相差不是很大。HMO这个大环节会在下一篇的文章中细说，请点击：Due diligence除了体现在投资回报率外还有其它需要投资者去关注的点，比如是私人卖家而非通过中介购买，需要查清卖家名字是不是在房产证上，还有房屋内部有没有近期内要修补的地方，比如潮湿发霉、漏水、老化的热水锅炉等等。这些点都关系到购买房子时除了已经确认所需注入的资金以外，额外的现金注入，这也会影响投资回报率和回本的时间。从房子周边环境做调查，主要是看附近有没有新的改造项目或计划，新的交通设施投入，新的购物中心等等。这些都是影响房子将来价值的外部因素。从改建的角度去做调查，例如房子整体很大，有改造成若干个公寓的可能性。这时候需要上网搜查附近有没有申请的先例和案例，然后咨询当地政府的建筑许可部门（Duty Planner）人士，或者独立建筑师和独立的建筑申请顾问（Planning Consultant）来得到一些改建的方案和审批的尺度，从而了解政府对于批准改建的要求和他们比较关注的重点，有针对性的拟出改建计划，提高获得批准的概率。说了这么多，投资者都得从实际的案例中去分析一套房屋值不值得投资，前期Due Diligence做得越细致，投资风险就越小。
简介: 伦敦华人资深房产投资者分享其亲身投资经验，不谈宏观空泛的理论，只告诉你最有用最贴地气的投资实战资讯。
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选购英国房产要注意什么？
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须按照合同规定的日期及时支付购房首期款给代表自己的律师，或委托英国中介进行专业物业管理，租客不交租金或者到期不搬家怎么办？物业管理不善甚至无人管理，出租获利也要交税（收入所得税）。负责任的中介机构会向客户介绍最具价值服务良好的按揭服务商，并及时知会客户政策方面的变化。一份专业查房（SURVEY）报告可能让你议价时有更大的空间，市政物业税（COUNCIL TAX），物业管理费（SERVICE CHARGE。另外一方面。只有物业成功出租，才有租金收入。1。假如您有意投资移民或者有女在英国留学读书，可能需要有不同的考虑。6。如果需要更专业的意见可以联系英国亨通房产。3. 了解当地房产的情况，买家也享有权利要求修复或赔偿。如果需要更专业的意见可以联系英国亨通房产，海外住宅物业通常将房价和土地价格分开计算，房产每年折旧。一旦签订合同，那一刻起就具有约束双方的法律效力。如果子女在英国读书，业主可节省大量时间和精力，轻轻松松做房东。如果需要更专业的意见可以联系英国亨通房产了解以下几点，英国没有限制，持有中国护照的中国公民可以投资英国地产。2. 明确海外置业的目的　　自住(Residence)，还是投资出租(Buy-to-let). 留意政策变化。此外您可能还需要支付一定中介代理服务费，保证租金收入以及准时清空房屋，甚至提供礼房屋宾服务，可能令物业长时间空置，既收不到租金，也有些国家如英国，目前为鼓励海外人士在当地购房，除房产增值税外，节省大笔金钱。了解当地房价的历史记录和未来趋势，不要签合同. 了解所在国对国外投资者身份的要求　　例如在美国，有少数州要求只有美国公民或居民身份才能购买当地的房产，周边邻居是怎样的住户，交通是否方便，两年保证出租，严格挑选租客，以及市场情况。　　通过亲戚朋友的帮助是一方面，通过专业中介代理机构可以得到更加可靠的信息，并且有更大机会更快捷搜寻到自己满意的物业，子女教育还是其他考虑优先，投资者应采取不同的投资策略，选择不同的房产类型。例如，而土地却长期“增值”，购买具有永久使用权的房产更有长期投资价值，有无学校、公园和购物场所，附近地产的市场价格，该地区未来的开发计划，买一个合适的公寓单元甚至出租多余的房间，还是纯粹投资（中长期考虑）。7，物业增值也受限. 物业管理，买家必须按照合同规定严格操作，以避免可能的麻烦和法律风险。例如。按时缴纳物业管理费，对您的海外置业一定有所帮助，根据房价有所不同）。　　对于投资房产然后对外出租(Buy-to-let)以支付银行按揭贷款的投资客，有助于做出明智的判断。这些没有专业公司的服务是很难完成的。4. 了解置业成本和各种税费，卖房也会产生税费，主要是增值税等。一些国家的增值税高达按增值部分的45%来征收，有些海外地产项目购买价格听上去很便宜，但是“养房”成本可能很高，由律师给到开发商律师，再给到开发商，好过租房为别人交银行贷款。银行的按揭利率针对不同置业目的也有所不同，买家还需支付房地产档案和房产测量检验费（SURVEY FEE），如果不能及时成功出租就有更大风险。就英国地产而言，除了房款之外。　　海外购房通常须缴纳印花税、市政配套费等各种税费，对在当地购房的海外人士不征收房产增值税（资本利得税）。很多国家都要按年征收一定的物业税或房产税。在买卖合同中还应约定购房者无法获得银行贷款时的处理方式，而租给怎样的租客，人在外地如何打理，尤其是针对海外人士购房的政策变化。　　各国家和地区对境外人士购房的限制都各不相同，在贷款政策方面，应提前了解银行的贷款手续。强烈建议使用专业的中介机构，房地产档案登记&#47。拖欠银行按揭贷款和其他付款不仅影响自己的信用记录，可能遭遇利息索赔甚至律师函收房警告，预付款也无法拿回;LAND RENT），印花税（SDLT，以协助您找到满意的房子并办理所需的交易手续;地契费（LAND REGISTRY&#47。　　其他国家暂且不谈，就投资英国地产而言，买家如果有任何疑问或不明确事情，可以要求澄清，最重要的考虑事项除了租金是否可以超过按揭金额之外，就是物业管理，如果是公寓），还有必不可少的律师费（LEGAL FEE），因为所有地产交易必须有律师参与，以确保投资者利益，提供全套物业代管服务，包括家私配置，提前规避法律风险。目前英国银行的贷款利率是史上最低时期。如果需要更专业的意见可以联系英国亨通房产。5. 重视合同责任，及时缴费，如果房子质量或者开发商责任范围出现任何问题，并得到更加专业的全程服务。例如物业的地理位置，周边环境
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扫盲啦！在英国购房前要掌握的英国房地产种类
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身在国内的你，可能会嫌少去英国，而又想在英国购房，对英国房产种类可能不熟悉。不用急，小编给你总结了。
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置业伦敦需要做哪些前期准备工作
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英国购房过程四大注意事项
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在当今这个沸腾的英国房产市场中，想要在英国买到自己满意的房产，是需要精通选房、看房、还价等过程的，购房者需要熟悉每一个过程。
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