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二手房买卖合同纠纷
民事判决书
来源：kangzhijie：日期：
民事判决书
(2013)海民初字第X号
原告赖某，男，汉族，住所厦门市思明区
委托代理人康志杰，福建英合律师事务所律师。
被告胡某，男，汉族，安徽省泾县
委托代理人陈律师，福建某律师事务所律师。
原告赖某诉被告胡某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖某的委托代理人康志杰律师，被告胡某的委托代理人陈律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赖某诉称，日，原告(甲方、卖方)与被告(乙方、买方)签订一份《房屋买卖合同》，约定原告将位于厦门市海沧区湖东二里126号705室的房产出售予被告，建筑面积90.3平方米，总价款为1345000元(人民币，下同)。合同第五条约定：“本合同签订时，乙方应该向甲方支付该房屋交易定金100000元”;第十二条约定：“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除或者无法继续履行的，守约方有权按照定金罚则向违约方主张违约责任或者按照合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。同时，守约方有权要求违约方支付因为主张前述任一违约责任产生的律师代理费”;第十七条约定：“本合同在履行过程中所产生的纠纷，有甲乙双方协商解决;协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼”。依照合同约定，被告应在合同签订之时即日向原告支付定金100000元，但被告并未依约支付，此后，原告对此催促被告支付定金并继续履行合同名，但被告却置之不理，被告已经以实际行为表明不再履行合同义务，已构成违约。无奈之下，原告委托福建英合律师事务所于日向被告发出《律师函》，函告被告：由于被告的违约行为已经实际导致双方签订的《房屋买卖合同》解除，被告应该按照合同约定向原告承担违约责任，要求被告在收函后3日内联系原告并支付相应违约金。被告在收到原告所发的函件后仍然不履行支付违约金的义务。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付违约金269000元;二、被告向原告支付律师费12760元。
被告胡某辩称，一、因厦门住房限购政策，被告不具备在厦门购买住房的主体资格，被告无法通过合同的签订及履行而取得讼争房产的所有权，故合同的根本目的无法实现;二、讼争合同系限购令而导致合同根本目的无法实现而无法履行，被告对此没有过错，基于公平原则，被告的行为不构成违约，无需承担违约责任;三、原告在其向被告所发的函件中主张解除合同，被告虽不完全同意原告解除合同的理由，但因该合同再客观上无法履行，故被告同意解除合同;四、讼争房产交易未成没有给原告造成任何损失，退一步说，即使原告确实有损失，也应当向中介方主张;五、原告主张律师费没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回;六、即使被告的行为构成违约，因原告没有任何损失，根据《最高人民法院关于&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(二)》第29条的规定，原告所主张的违约金也畸高，依法应予以降低。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，日，原告(甲方、卖方)与被告(乙方、买方)签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告将位于海沧某处的房产出售予被告，建筑面积90.3平方米，总价款为1345000元，被告应当于合同签订时向原告支定金100000元。合同第十二条第(一)款房屋权属过户前的违约责任中约定：“1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按照合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过二十日未履约的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除或者无法继续履行的，守约方有权按照定金罚则向违约方主张违约责任或者按照合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。同时，守约方有权要求违约方支付因为主张前述任一违约责任产生的律师代理费”。此外，合同还就买受双方的其他权利、义务进行了详尽的约定，案外人厦门市海沧区某房产中介服务部作为居间方在合同上盖章确认。合同签订后，被告未向原告支付定金100000元。日，原告委托福建英合律师事务所康志杰律师向被告发出《律师函》，函告被告：由于被告的违约行为已经实际导致双方签订的《房屋买卖合同》解除，被告应该按照合同约定向原告承担违约责任，函件中同时要求被告在收函后3日内联系原告并支付相应违约金。日，被告委托福建某律师事务所律师陈某向原告发《律师函》，函告原告不再与其开展讼争房产交易的相关事宜，原告可自行处理房产，以免产生不必要的损失。2013年10月，原告以被告的行为已构成违约为由，讼至本院，提出如上诉请。
另查明，一、被告的户籍所在地为安徽省泾县泾川镇;二、原告因本案诉讼支付律师费12760元;二、日，厦门市人民政府发布《厦门市人民政法办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》，其中第六条规定：“……对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计交纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)……”;日，厦门市人民政府发布《关于本市贯彻&国务院办公厅关于继续做好房地产调控工作的通知&实施意见的通知》，其中第二条规定：自本未见发布次日起，对拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日前2年起内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或者社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或者社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。”
以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、《律师函》、《诉讼代理合同》、《诉讼费发票》，被告提交的《户口簿》、《律师函》以及当事人的庭审陈述为证，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告所签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告未依照合同约定向原告支付定金100000元，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告有关其系限购对象，讼争合同系因限购令导致了合同根本目的无法实现而无法履行，其无需承担违约责任的抗辩，本院认为，被告的户籍所在地虽不在厦门，但被告并未提交证据证明其在购房之前2年内未在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险，故以证据的角度而言，尚不足以证明被告系限购对象。即使被告确系限购对象，但厦门的针对房产购买的限购政策早在2011年便开始实施的，但被告与原告签订《房屋买卖合同》，由此带来的交易风险，被告应自行承担。对于被告的抗辩理由，本院不予采信。综上，原告主张被告支付违约金及律师费既有相应的法律依据及合同依据，本院予以支持，但原告所主张的违约金金额过高，应当予以调低，本院仅在被告应支付定金的30%范围内对原告的诉讼请求给予支持，即被告应该向原告支付违约金30000元(%)。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告胡某于本判决生效之日起十日内向原告赖某支付违约金30000元;
二、被告胡某于本判决生效之日起十日内向原告赖某支付律师费12760元;
三、驳回原告赖某的其余诉讼请求。
如被告胡某未按照指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5526元，减半收取2763元，由被告胡某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上上于福建省厦门市中间人民法院!
& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & 审判员&林法官
& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &二O一三年&十二月&二日
& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &书记员&苏某
康志杰地区：福建 厦门手机：1379973****咨询请说明来自找法网
真：-执业证号：99133执业机构：福建英合律师事务所办公电话：0592-51****
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二手房交易因价格致违约该怎么办？ 律师建议不要私下解决
日讯，“那房子我不想卖了，按合同约定给你违约金吧。”半年前，已经交了定金，签了买卖合同的买受人刘念（化名），突然接到出卖人王强（化名）的电话，原本看好的房屋要泡汤。
北京市各区法院倾向于保护买受人的合法权益，对签订合同的双方，支持继续履行合同
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“当时我真是万念俱灰。为了买这一套房，我是举全家之力，卖了三套房才凑的钱。他给我违约金也没用啊，给了我也买不回我那三套房了。”走投无路的刘念寻求了法律援助，没想到的是，给钱就能违约这种看起来符合逻辑的事情，却得不到法律支持。
近日，怀柔区人民法院判决双方继续履行合同。代理此案的杨晓波律师告诉北京晚报记者，以往，在二手房交易中，很多时候出卖人占据主动，为了追求更高的经济利益，甚至不惜以交违约金的方式撕毁合同。但目前，北京市各区法院倾向于保护买受人的合法权益，对签订合同的双方，支持继续履行合同。
为换一套房卖了三套房
和很多已过而立之年的北漂一样，刘念面临着改善住房的需求。
“我那个小房子是婚前买的，是个开间，一居室，只有不到40平方米。”结完婚，小两口还凑合着能住，孩子的降生让小开间显得过分拥挤了。“我跟老婆平时都要忙工作，家里老人来照看 ，房子这么小，实在有点局促，更别想追求私密空间了。”
从去年下半年开始，刘念一家走上了看房之旅，目标是郊区的三居室。两人的工作单位都是在北郊，所以昌平、顺义甚至远郊怀柔的房子都能接受。经过一个多月的考察，刘念相中了怀柔区一套约100平方米的南北通透三居室，当时总价不到200万元。“APEC不是前几年刚在怀柔办过么，这里环境还是很好的，而且我有车，距离稍微远一点也无所谓。最关键的是，怀柔房子相对便宜。”
对于刘念换房的想法，爸妈和岳父母都表示支持，双方老人甚至都决定卖掉老家的房产，支援小两口改善住房。“老人的意思是不想让我们背负贷款的压力。”一开始，刘念极力反对老人们这么做，但经过老婆的劝说，最终还是决定举全家之力换房。“老婆的意思是，老人岁数也大了，留在老家没人照看，不放心。干脆就搬来北京，我们能照看老人，老人也能帮忙照顾孩子 。”
卖了两套老家的房子，再加上刘念现在的小开间，足够换那套怀柔的三居室，还有余钱做一次装修。经过中介的撮合，买受人刘念在去年秋天与怀柔这套三居室的出卖人王强达成了协议，刘念支付了10万元定金，双方签署了《北京市存量房买卖合同》，约定以190万元的价格成交。王强给刘念三个月的时间，去卖房筹措资金。
出卖人反悔欲交违约金违约
交了定金，签了合同，刘念觉得这笔三房换一房的交易，成功了大半。
接下来，无论是双方老人出售老家住房，还是刘念出售现居的一居室，都很顺利。“我那个房子小，总价低，所以很快就能成交。”手里拿着200多万卖房款的刘念，联系中介公司，希望尽快完成房屋过户。
没想到的事情发生了，中介那边支支吾吾说，交易可能要黄了。问题出在出卖人王强身上。在刘念筹措资金的这三个月内，房价出现了波动。起初，王强并没有终止交易的想法，但没有经得住诱惑。“我这房子虽然已经收了定金，但是很多小中介依然在给我打电话，跟我说价格波动比较大，希望我重新考虑。”王强透露，有些小中介甚至撺掇他撕毁协议，称给一笔违约金就行，“给完违约金，再以新价格出售，还能赚得更多”。
刘念接到了王强希望终止交易的电话，他明确表示，不接受王强提出的“退回定金并再补偿30万元违约金”的建议，而是希望能继续完成交易。“房产市场随时在波动。我现在就算拿着手里的这200多万，再加上他给我的违约金，我也买不回原来的三套房子了。”刘念非常无奈，已经卖出的三套房子，眼看着就要交割，“我这一大家子住哪儿啊？”
刘念无法承受一家人居无定所的危险，而王强又不想继续履行合同，双方僵持不下，刘念将王强告上法院。
经过约三个月的取证和审理，近日，怀柔区法院做出了继续履行合同的判决。被告王强不但要按照原合同约定价格出售房产，而且还要承担诉讼费用和原告刘念的律师费。走出法院的时候，王强垂头丧气，一时的杂念让他蒙受了经济损失。而刘念则长舒了一口气：“真没想到换房差点换出个无家可归来。”
法院倾向支持买受人合法权益
北京晚报记者了解到，作为远郊区县，怀柔长期处于房产市场的价格洼地，但最近价格波动比较明显，因价格导致的二手房交易违约现象开始增多。2017年，怀柔区人民法院已经受理了约20起价格导致的二手房交易违约案件。
怀柔区人民法院法官曹小澎在接受北京晚报记者采访时表示：“因为出卖人调整价格而导致的违约，法院一般倾向判为继续履行合同。”少量判为解除合同的违约案件，是因为履行困难。“比如买受人的购房资格问题、因政策变化导致的首付比例上升无法承受或者贷款审批等问题。”
曹小澎法官还告诉记者，判为继续履行的二手房交易，一般都会要求买受人全款支付购房款，“因为贷款会有一些不确定因素”，买受人需要筹集全款履行合同。
正规中介不支持因价格违约
某房产中介公司经纪人小邱告诉北京晚报记者，一般正规的中介公司，不会建议出卖人因价格原因违约。“公司的法务部门很清楚，这种违约行为，法院不会支持。”小邱强调，买卖双方除了找大型中介公司提供服务，还一定要签署由北京市住房与城乡建设委员会官方网站下载的《北京市存量房买卖合同》。这份合同，将成为法院的重要判罚依据。
“确实会有出卖人提出价格变动，意图违约。有时候，他们会找其他借口，比如中介服务、税费支付、付款方式等等。我们经过交流得知，违约的想法多数是由冲动导致的。正规中介经纪人一般都会从中调和，并且以案例说明违约无效。有些买受人会寻求律师帮助，带着律师与出卖人协商。实在不可调和，再走法律程序。”
律师建议不要私下解决违约问题
“律视在线”的杨晓波律师告诉北京晚报记者，在过去，也曾出现过因价格变动导致的违约情况，交违约金成为一种主流的私下处理方式，出卖人看似相对主动。“有很多出卖人，都是私下给一笔违约金，就撕毁了原先的协议。直到现在，很多出卖人还以为交钱就能违约。”杨晓波提醒有出售房产意图的读者，这种交钱就能违约的想法早已得不到法律支持。而有买房意图的读者，一旦遇到类似纠纷，千万不要私下解决，最少也应该带着律师去和出卖人沟通。
“因为法院通常都会判继续履行。所以买卖双方沟通的时候，买受人相对会占据主动。只要买受人愿意继续履行，交易就可以继续进行下去。”
来源：北京晚报
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一：不动产执行。房屋等拍卖形式解决。二：动产。如汽车等强制拍卖解决。有些人认为没钱不给就可以聊事了。现在行不通的。祝早日要回钱。如果对方什么都没有的话就是个赖皮您可以通过法院申请监控此人下可以按年或曰还款您的钱。以上就是对于二手房纠纷法院判了没钱会怎样的解答
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|解答问题：66254
&&首先，如果生效法律文书，义务人不予执行，则可以申请。 &&&&第二，对于被执行人无可供执行财产，可法院会中止执行，待对方有执行能力，可以恢复执行。 &&&&第三，对于拒不执行法院裁决行为，会有被司法拘留甚至涉嫌拒不执行生效民事裁判文书罪。 &&&&第四，不要担心，这种情况就好像银行的死账坏账，但是，只要他有劳动能力，就可以追究其履行法律文书。
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