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房价走势最新消息：2017城市房价拐点将到来！
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　　()1月21日讯
　　本周，房地产市场相关数据陆续公布。与2016年11月相比，个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有20个，上涨的城市有46个，持平的有4个，上涨的城市数量继续呈现减少态势。其中，一二线城市走势总体趋于平稳，三四线城市环比涨幅回落，一定程度上显现出前期楼市调控的积极效果。
　　除此之外，2016年房地产开发投资比2015年名义上涨6.9%，其中，住宅投资68704亿元，增长6.4%，增速提高0.4个百分点。业界人士分析认为，2017年不少城市会迎来拐点，同时，房地产去库存也将持续推进。
　　调控效果逐步显现
　　房地产市场最值得关注的现象在于，2016年12月份，一线城市新建商品住宅价格环比涨幅已率先由上涨转为持平。具体来看，北京、上海、深圳地区的房价环比均有所下跌，广州也出现连续3个月房价环比涨幅回落。
　　&一线城市房价事实上具有风向标作用。&易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，从这一角度来看，2017年房价走势或将出现拐点。
　　纵观2016年全年房价走势，可谓在振荡中上行。月，全国房价处于&合理&区间;3月以后，房价开始走高;直至5月，随着房地产市场交易面积有所下降，房价指数环比增幅也开始回落;8至10月，房价再度上涨，并引发外界强烈关注。
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公司地址：厦门软件园二期观日路26#404-1中国高房价拐点什么时候到来？只等一件大事！
来源：中国经营报
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
　　资料图。中国房价，我听到远处传来冰山脆裂的声音！高房价何时会迎来拐点？每个人都想知道。优选金融副总裁贺江兵认为，高房价拐点只等一件大事，会很快发生！今天的房价，中国历史上绝无仅有！经济学家马光远认为，可以肯定地说，像今天这样的疯狂在中国房地产市场的历史上是绝无仅有的。2008年的“4万亿”，引发了中国房地产市场在金融危机中的一次大狂欢，但当年无论是房价的绝对值、杠杆的使用，以及投机因素，都无法和今天相提并论；2013年，中国房地产数据最好的一年，房价涨至市场上难觅空头，交易量创历史最好，但也无法和今天比。房价为什么疯涨？马光远认为，去库存的房地产政策是第一推手，为稳增长释放出来的货币成了最大的助力，高杠杆拿地导致地王频出，最后，没有及时跟进的土地供应再次强化了房价上涨的预期。这些因素叠加的结果，使市场爆发出超乎预期的疯狂，以致于每一次，每一个城市的限购似乎成了某种暗示，引发了购房者更大的上涨预期。马光远称，房子已经失去了真正的居住功能，而是成了了资本玩家的传递游戏，这种与居住需求无关的玩法一旦到头，释放出来的下跌动能绝对不可小视。如果市场泡沫过大，下跌引发的风险势必危及实体经济。从货币角度看房价，贺江兵认为，无论存量与增量中国的货币都是世界第一，这么多货币流向哪里好呢？不是好的蓄水池，房地产绝对是中国最好的货币洪水的蓄水池，甚至是分洪区。大量资金进入房地产市场，必然会带动地价和房价的大幅上涨。不过，也有好处。第一，中国土地国有，卖地收入归地方政府，可以缓解地方财政债务危机，地方融资平台风险。第二，房价上涨可以降低银行信贷风险。第三，这个池子稳定，股票不稳定是因为买卖太容易、便捷，韭菜们还没长好就跑了，房地产市场买卖都很漫长，并且，长期来看，中国房价只涨没跌过，老百姓也是买涨不买跌。但是，没有不破的泡沫，也没有不满的蓄水池！现在疯狂的楼市已经到了让人窒息的地步了。无处无人不谈楼市，有上市公司眼看要退市，卖了两套学区房包住了壳；罗永浩创业造锤子手机，投进去两亿元，现在亏完了，网友们问：你咋不买几套房子呢？更多的父母对要创业的孩子说：创什么业，炒房子去。贺江兵认为，现在，楼市不再是蓄水池和分洪区了，已经核裂变成了中国最大的“堰塞湖”！！！处置不当后果不堪设想，或比日本失去的十年严重的多。海通证券一份最新的报告显示，无论从哪个指标看，中国的房市都到了崩溃的边沿，新增房贷占GDP比重大，经济存在泡沫化风险。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落。而15年中国新增购房商贷+公积金贷款占GDP比重为4.9%，今年上半年已达已达7.7%，不仅大幅提升，也与美国历史高点相当接近，表明地产泡沫化风险已近在咫尺。或许楼市疯长与你无关，崩盘时绝对与你有关，这么多水流到哪里哪里就会涨。水来之前，吃点便宜瓜去！高房价的拐点什么时候到来？只等一件大事！贺江兵认为，简言之，人民币实现国际化、可自由兑换之际，就是房价暴跌甚至崩盘之时。反过来，由于高房价绑架了中国金融和经济，这样也会成为人民币国际化进程中最大的障碍。人民币国际化正在加速进行中，一旦实现人民币可自由兑换，游戏就结束了，快则一年内，最多不会超过3年。人民币国庆节即将纳入国际货币基金一揽子货币，中国人民银行和外汇局随时都可能宣布资本项下开放，即人民币可自由兑换。由于中国的人民币还基本是封闭运行的，人民银行发行的货币都是在被圈起来的池子流通。一旦人民币国际化后，人民币可以自由流通，那么，中国人民币的封地池子就会被打开，与国际货币的水合流，直到与国际均衡，被高估的人民币将会不以人的意志为转移的贬值。无论什么指标看，中国房价非常虚高，人民币国际化后，必将让包括房价在内的资产泡沫破灭。
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48小时热文排行楼市飙到历史性拐点？业内判断房价难持续高位上涨
来源：财经综合
业内人士判断房价难以持续高位上涨 楼市飙到"历史性拐点"？
　　王冰凝
　　房价和地价在投资投机性资金的驱动下，仿若展开了一轮登峰大赛，一路上越攀越高，已经让众多开发商有头悬"达摩克利斯之剑"的森然。
　　8月3日，国家发改委在官网发出《更好发挥投资对经济增
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长的关键作用》一文指出，要进一步促进房地产投资健康发展。因城施策加大调控力度，库存较大的城市，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。而近日召开的中央政治局会议则提出"要抑制资产泡沫"，部分热点城市出台调控措施降温土地市场，金融机构也正逐步改变对房地产项目的风险评估，房地产市场终将回归于理性。
　　北京创高助新会计师事务所负责人黄华认为，未来一段时间，房价持续高位上涨的可能性将会显著下降。政府显然注意到房价风险，随着房地产市场呈现持续分化，调控政策也开始出现明显分化，热点城市开始从严从紧，而冷门地区甚至鼓励出台购房补贴。
　　地王火爆年
　　今年上半年，地王频频刷新，和热点城市房价火爆攀升一样，令人大跌眼镜。
　　在上述发改委的这篇文章中，特意提及了房地产开发投资增速有所回落。
　　这一数据来自于国家统计局在7月15日发布的上半年全国房地产开发投资和销售情况，上半年数据显示，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%（扣除价格因素实际增长8.0%），增速比1-5月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资31149亿元，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。
　　全国房地产开发投资增速在某种程度上反映了地产商的拿地投资意愿。
　　不过，该数据在近年来一直下滑，去年全年增速仅为1%，2016年初房地产投资现回暖，这一数据才结束了长达23个月的下滑趋势转而开始上涨，不过，从5月以来，又出现小幅滑落。
　　不过，即便截止六月底全国房地产开发投资增速为6.1%，仍是去年4月以来的相对高点。
　　与上半年回暖的全国房地产开发投资增速相对应的是上半年火热的拿地态势。
　　有媒体发布数据显示，2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗。
　　据相关统计，上一个"地王"井喷的2013年，全国的"地王"数量也不过60宗。有媒体总结称，今年上半年，全国50个主要城市拍出了200多个"地王"。中原地产研究报告指出，上半年地王诞生地由一线城市蔓延至二线城市，苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗，二线城市已成为2016年"地王"出现最多的区域。
　　值得一提的是，上半年，"地王"过半为国企央企斩获，(5.730, -0.04, -0.69%)、(7.050, -0.19, -2.62%)、招商、、鲁能、等具有央企或国企背景的企业尤为突出。溢价率、楼面地价亦创下新高，219宗"地王"中溢价率超过100%的地块有109宗，超过50%的地块更多达167宗。
　　此时距离国资委发出央企"退房令"已经过去6年有余。2010年3月，国资委要求，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。然而，由于央企退出地产业务会涉及众多利益的调整，时至今日，当年的退出令并未能得到有效执行。
　　央企地王的轮番出现，在某种程度上对拉动开发投资有推动作用，这显然也是成为今年上半年以来地产投资回暖的重要推手。
　　只因房企资金成本太低
　　既然鼓励因城施策去库存，又喊话品牌房企进行收购，那么钱从哪儿来？在8月3日发改委的这份报告中，曾提及要"坚定不移降低各种企业成本。择机进一步实施降息、降准政策。"不过，到了3日下午，上述字句已被删除。
　　对于该字句蹊跷被删除，有业内分析称，或许降准、降息不在政府和央行的考虑范围。
　　不过即便是降息不在政策层考虑范围内，可以看到的是，目前市场利率水平已经很低，从2014年11月至今，央行已经连续多次降息降准，对于房地产的放水作用已经十分明显。
　　中国指数研究院发布报告显示，央行连续的降息有效降低了市场利率，2016年6月，银行间同业拆借加权平均利率2.1%，较去年同期提高0.7个百分点，但仍处较低水平；6月温州民间借贷综合利率为17.3%，为近三年最低。而国内中长期贷款基准利率低至4.90%，为近20年来最低水平。
　　上半年货币流动性持续宽松，房企的股权融资和债券融资通道也一路风和日丽。根据中国指数研究院统计数据，2016年上半年共有34家A股上市房企发布增发预案，融资总额达2271亿元，比去年同期增长41.9%。同时，共有19家房企增发预案成功实施，募资总额达687亿元，而在2015年上半年这个数字不过185亿元，相比去年，今年上半年的增发数量和规模都呈现出大幅上涨的态势。
　　除了股权融资外，发债也是获取资金的重要通道。WIND资讯数据显示，截至8月1日，2016年房地产业发债816只，发债总额7588.12亿元，是除金融业外发债最多的行业，较上年同期发债总额1934.73亿元同比上涨292%。其中，仅7月发债只数就达125只。
　　有报告显示，去年相当一部分国资房企的平均融资成本没有超过5%，一些央企的融资成本甚至低至2%-3%。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从今年上半年公司债发行的规模来看，国企发展规模相对大，而且发债的票面利率更低。从这个角度看，此类企业在土拍市场上有天然的冲动。另外此类企业本身也面临国企改革的压力，收购地产股、并购房产项目或者直接参与拿地过程，都是此类国企近期频繁操作的策略。总体上看，这意味着地产行业进入了复苏和反弹的周期中，此类国企对于未来市场的持续看好，会继续推动此类土地市场的火热。
　　楼市分化走向何方
　　虽然发改委在这份报告中提及房地产开发投资增速有所回落，但品牌房企在今年上半年可谓赚得盆满钵满。
　　克而瑞对33家官方公布销售业绩的房企统计发现，其合计销售业绩高达11525.72亿，比2015年同期的6600亿上涨幅度高达74.6%，而销售面积也达到了9473.9万平方米，同比上涨51%。
　　上半年，二线城市楼市出现量价齐升销售火爆场面，南京、厦门、合肥、苏州房价环比涨幅远超一线城市，被称为楼市"四小龙"。
　　在所有的二线城市中，合肥是其中最典型的案例。据报道，今年春节后，合肥新房、二手房价格一路飞涨，出现了一房难求的局面。5月份，合肥九区均价为11049元/平方米，环比大涨11.43%，同比上涨35.1%。合肥被业界评价为"楼市新四小龙之首"。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，上半年一二线城市的火爆，帮助上市标杆房企销售全面火爆，抢地王开始普遍出现，房地产市场的火爆已经从一二线逐渐向三线蔓延。
　　不过，本轮热点城市房价的大幅上涨，应该说在相当程度上受到投资投机性资金的驱动，购房人在房价高位加杠杆的特征较为明显。
　　据中国人民银行金融机构贷款投向数据报告显示，2016年6月末，全国个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末提高5.4个百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点。今年上半年，全国个人购房贷款余额新增2.36万亿元，约为6月末存量个人购房贷款余额的14%，同比多增1.25万亿元。考虑到存量个人购房贷款因还本付息自然减少的因素，今年上半年实际新发放个人购房贷款规模要超过2.36万亿元。而此前市场上广泛流行的"过桥贷"、"首付贷"、"赎楼贷"、"众筹买房"，以及"转按揭"等不合规住房融资，虽然便利了住房交易，但实际上加重了购房人的财务负担，变相降低了住房按揭贷款的首付款比例。
　　虽然热点城市楼市"高温"似难消退，但政策环境约束已经增强。
　　7月31日，中国指数研究院发布7月份百城住宅价格指数。当月，百城住宅均价连续第12个月出现"双涨"，且涨幅双双扩大。与此同时，易居研究院发布的最新库存数据显示，受监测的70城市住宅库存整体规模继续下滑，其中20城市下半年面临"库存荒"。
　　综合上半年库存及房价变动情况，中指院相关负责人分析认为，未来各地围绕房地产信贷等方面的政策可能陆续有所调整。针对市场的分化趋势，地方调控政策将更加注重差异化，部分热点城市将进一步从严从紧管控，三四线城市则继续聚焦去库存。从土地市场来看，随着热点城市对"地王"现象监管力度的加强，土地市场将有所降温。
　　原国务院发展研究中心副主任刘世锦在7月30日表示，房地产投资需求峰值已过，中国房地产已经到了历史性拐点。"即便近期一线城市房价暴涨，由此带来房地产投资的回升，以及部分相关产业的回暖，但这种回升趋势不会持续太久，因为房地产投资的根本格局没有改变，以后仍会出现回调。"刘世锦说。
　　楼市进入拼实力时代
　　对于分化的市场下未来的房企走向，政府也已经有所规划。
　　在发改委的文章中，发改委提及了房地产去库存的具体途径，要因城施策加大调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力。
　　除此之外，发改委称，在一二线等住房供应紧张的城市，要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。根据市场状况，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。
　　值得一提的是，先租后售的思路其实早有端倪，早在2015年末召开的中央经济工作会议上，就已经提出要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。在今年6月，国务院办公厅也印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。
　　此次，发改委喊话品牌房企收购现有地产项目，成为最引人关注的一条，是否对当下品牌房企收购潮再添一把火也成为业内讨论热点。
　　事实上，近年来品牌房企的并购潮早已掀起，有媒体发布统计信息显示，2013年至2015年期间，房地产行业共发生743宗并购案，涉及并购金额达5548.09亿元。
　　以融创中国为例，申万宏源(6.210, 0.02, 0.32%)数据显示，2015年至今，融创收购的项目数量累计达46个。在今年5月，融创行政总裁汪孟德表示，融创的土地储备2/3以上为收购、并购获得。
　　高盛高华证券发布研究报告称，预计2016年四季度至2017年一季度前后，房地产行业龙头将更加活跃地参与整合收购杠杆率较高或盈利能力较弱的企业。
　　一位开发商告诉记者，随着地方调控政策将更加注重差异化，而政策层面鼓励地产企业的进一步兼并重组，也意味着在面粉贵过面包的房地产时代，拼实力将是未来的最好出路。
(责任编辑：刘阳禾 UF035)
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十九大后，中国房价将迎来历史性拐点！
（本文转载自FT中文网，作者刘胜军系中欧陆家嘴国际金融研究院副院长、中欧国际工商学院案例研究中心副主任）天下没有不破的泡沫，但再没有什么比房价泡沫更折磨人的神经了。经济学家鲁迪格?多恩布什（Rüdiger Dornbusch）那句名言用来形容中国当前的房价泡沫再贴切不过了：“危机到来所用的时间比你以为的久得多，然后它发生的速度又比你以为的快得多。”对于中国这场长达十几年的房地产大牛市，泡沫已是公认的定论，无须更多论证。唯一的分歧是泡沫还能持续多久？问题在于，预测中国房价泡沫何时见顶是几乎不可能的任务。原因是：第一，房地产已经绑架了经济增长、地方财政和金融体系，这意味着政府总是有动力去阻止房价崩溃的风险；第二，政府仍然有强大的能力去刺激楼市。例如，2015年全国房价普遍下跌，随即官方开始放松购房限制，“房贷利息抵扣个税”这个政策只是讨论了一下并未来得及实施，房价就开始了新一轮猛涨。因此，我们能做的仅仅是分析哪些因素的变化会影响政府“托市”的动力和能力。收场姿势之一：货币政策中性化大师弗里德曼说的深刻：价格是一种货币现象。房价泡沫也不会例外地源于过多的货币追逐房产。2009年到2015年之间，中国信贷平均每年增长20%左右，大大高于名义GDP增长率。截止2016年末，中国M2达到155万亿（约22万亿美元）、GDP为74万亿（11.7万亿美元），而美国的M2和GDP分别为13万亿美元和18万亿美元。换言之，中国的GDP只有美国的2/3，但中国的货币量却相当于美国的1.7倍！这是理解房价泡沫的关键数据。图：中国货币超发严重图：中国的货币供应量M2全球遥遥领先来源：Levy Economics Institute of Bard College以中国的金融体系是间接融资为主来解释过高的M2/GDP比率是牵强的，因为在2008年金融危机后这一比率迅速窜升，与之吻合的是大规模的信贷投放。在危机后的几年，中国新增M2占到全球的40~50%，这足以解释中国资产价格泡沫的来源。令人震惊的是，2016年工农中建四大行新增贷款超过60％投入了房地产。问题是宽松货币营造的资产价格盛宴是一场幻觉。当泡沫膨胀到一定程度，央行出于恐惧就不得不开始刹车，而且这种刹车往往来得太晚，资产价格泡沫随即被戳破。历史一再证明这一点。以日本世纪性的房地产泡沫为例。在维持了两年零三个月的超低利率后，日本央行终于在1989年5月启动加息。日，日本股市达到顶点后开始崩溃。房地产泡沫则反应稍慢，在1991年达到历史顶点后崩溃。图：日本央行贴现利率图：日本资产价格指数来源：Maurice Obstfeld,加州大学伯克利分校。再看美国2008年次贷危机。在保持了将近三年的低位利率后，美联储于2004年启动加息周期。加息戳破了房价泡沫，2006年房价开始普遍下跌，随即引发年的次贷危机。图：Case-Shiller房价指数有人或许会问：“既然如此，干吗加息？”原因很简单，低利率犹如在高速公路不断踩油门，当车速过快时，除了加息（踩刹车）之外没有其他选择。2017年3月中国央行行长周小川在博鳌论坛提出“在多轮量化宽松之后，我们已经到了周期的尾部……要认真地去考虑什么时候如何离开这种货币宽松的周期”。周小川的忧虑并非杞人忧天，2009年以来的宽松货币政策产生了两大严重后遗症：杠杆率激增和房价泡沫。这两个问题目前都已经迫近临界点，如果任由其发展，发生系统性风险是大概率时间。因此，笔者判断，2017年十九大之后，随着“稳增长”政治压力的减轻，货币政策收紧是大势所趋，这意味着房价泡沫将迎来重大拐点。收场姿势之二：土地供应制度供求决定价格是市场经济的基本规律，资产市场亦不例外。中国的房价泡沫既有货币超发带来的“需求无度”，也有土地供应制度僵化导致的供应短缺。在发达国家，土地基本为私有，这意味着土地供应的弹性很大，一旦房价上涨，土地供给“自动”就会增加，从而缓和供求矛盾。但中国的情况截然不同，中国土地为国有，且由国土资源部每年向各省市分配指标。上海等一线城市缺的不是地，而是用地指标。理论上讲，上海仍有大量农业用地可以转化，因为农业功能完全可以疏解到江浙农村。从直觉上讲，东部沿海地区房价上涨压力大，应该增加土地供应。但陆铭等人的研究发现，土地指标的分配更倾向于中西部地区而非东部地区。这意味着土地供给的分配，加剧了东部地区的土地供求矛盾。政府政策与市场规律的背离有几种可能的解释：1）体现中央支持中西部发展的战略意图；2）观念误区：不少人认为一线城市太大了，大城市病突出，需要限制发展。而收紧土地供应则体现了这种意图。其效果适得其反：由于经济竞争力的差异，一线城市人口呈现“净流入”状态，土地供应限制只会大城市各种资源矛盾更加突出。图：中西部土地供应更加充分来源：陆铭等（2015），“偏向中西部的土地供应如何推升了东部工资”实际上，中国的一线城市不是太大，而是管理和规划水平差。最典型的例证是东京：东京圈的国土面积比北京市还小一点，但集中了将近29%的日本人口，生产了30%以上的GDP，2010年东京的人均GDP7.2万美元，高出全国平均值67%。2014年时，东京圈都市面积为8,547km?，人口37,843,000人，按都市地区面积计算的人口密度约为4,400人 /km?。北京市占地面积为16,800km?，都市地区面积3,820km?，2014年时的人口为21,009,000人，按都市地区面积计算的人口密度约为5,500人 /km?。可见，北京的问题不是太大，而是太集中，应该向周边卫星城疏解，形成都市圈的概念。问题是，土地供应制度会变吗？答案是肯定的。日住房和城乡建设部、国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，明确提出了按照库存消化周期调整供地的量化标准：对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。虽然这样的思路仍具有计划色彩，但在尊重市场规律上体现了理念的进步。重庆地票制度的实践为土地供应探索了另外一种路径：把宅基地复垦，然后获得相应地票（土地指标）。这种方法在保持总体耕地面积不变的情况下，把郊区的宅基地变为市区的建设用地，可以大大缓解土地供应的结构性矛盾。这一制度已经推广到郑州。重庆房地产价格相对较低，被认为与地票制度密切相关。土地供给制度的改变，将为过热的一线城市房价降温。收场姿势之三：破解土地财政中国国务院发展研究中心原副主任刘世锦说，“城市政府总是有意无意把房价往高推，为什么这么搞呢？卖地有收入。”刘世锦一语道出了中国房地产“泡沫刚性”的制度关键：土地财政。土地财政始于1994年分税制改革，土地出让金被划为地方财政收入。房地产牛市启动后，地方政府从土地财政尝到了甜头，从此欲罢不能。因此，每当房价下跌，地方政府必定想方设法“托市”，“调控”屡屡成为“空调”。几轮博弈下来，投资者已经形成了理性预期：政府不会允许房价真的下跌。对资产价格而言，预期最为重要。要打破房价不跌的金身，就必需破除土地财政。从某种程度上，我们可以把地方政府想象成股市的庄家，终结土地财政意味着庄家的撤离，房价焉能不跌？土地财政是个怪胎，严重扭曲了政府行为，导致了腐败盛行（与土地相关的腐败占据很大比例）。更重要的是，政府任期制必然导致行为短期化，每届地方官员都希望多卖地，不顾后任有没有地可卖。不仅如此，政府是“喂不饱”的，大量卖地收入被用于各类工程，导致政府规模不断膨胀。中国的地方政府融资平台出现债务危机，不是因为地方缺钱，而是因为地方政府过度投资，而土地财政是制度诱因。因此，终结土地财政已成共识。问题是怎么实现这一点？这需要开源节流双管齐下。节流，就是要提高地方政府财政透明度，倒逼开支缩减；开源，就是开辟新的地方财政收入来源。从全球范围来看，房产税是最佳选择。最近几年，关于房产税的讨论一再成为热点。当局迟迟未能决策的原因是：鉴于房地产价格已是高位运行，开征房产税可能戳破泡沫，甚至引发经济动荡。这一顾虑在十九大之前仍然不会改变。但十九大之后，经济维稳压力减轻，房产税势必再度提升日程。当然，这需要立法先行。但无论如何，房产税的推出，将大大增加投机客的财务成本，抑制投资需求。收场姿势之四：危险的杠杆肯尼斯.罗格夫在《这次不一样：800年金融荒唐史》中尖锐地指出：所有金融危机的本质都是债务过多的危机。过度债务是危险的。无论2008年次贷危机还是2015年中国股灾，高杠杆都扮演了重要角色。从表面上看，中国的购房杠杆并不高，银行甚至对二套房要求70％的首付款。但这一数据具有欺骗性：很多年轻人买房，不仅借了银行的贷款，还借了父母、岳父岳母的钱，甚至借了影子银行资金。短期来看，父母的钱或许可能不需要偿还。但是当父母需要资金（例如看病）时就会成为子女的债务。因此，中国的家庭部门负债是被低估的。从国际对比来看，日本在房产泡沫最严重的1989 年，居民新增房贷占当年 GDP 的比重也未超过3.0% ，而中国2015年达到 5.5% 。美国金融危机前新增房贷 /GDP 峰值为8.0%，而中国2016年上半年新增房贷与公积金贷款占 GDP 比重已达 8.6%。中国的房贷余额/GDP目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。从趋势看，居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从2011年的17.3%，猛增至2015年的36.7%，2016年上半年再次创新高至56.5%，首付比其实已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平。父母可以帮忙解决首付款，难道还贷款也要靠父母吗？最近公布的上市公司报表让我们得以一窥房地产加杠杆的疯狂程度：2016年工、农、中、建四大行超过六成的新增贷款流向了房贷领域，其中中国银行占比高达81.7%。图：中国家庭部门迅速加杠杆来源：Wells Fargo Securities收场姿势之五：经济再平衡之困2008年金融危机后，全球经济再平衡。作为世界出口大国的中国亦深受冲击。显然，中国经济要在新的形势下重新平衡，必需提高消费率，以对冲萎缩的出口需求。目前中国的家庭消费/GDP多年徘徊在35％左右，远低于60％的世界平均水平。图：家庭消费/GDP制约中国局面消费的因素很多，但房地产是一个重要因素。一线城市房价收入比高达30倍以上，严重透支了“房奴们”的消费能力。 据国际货币基金组织的全球房价观察报告，2016上半年房价收入比深圳、北京、上海以38.36、33.32和30.91位居前列，房价租金比则均超过50倍。如果中国当局意识到这一问题关系到经济转型的成败，就应该下决心告别“房地产泡沫”。结束语中国房地产泡沫多年屹立不倒，背后是货币超发、土地供求失衡及土地财政等因素，导致政府的房地产调控缺乏诚意，进而形成“房价不会跌”的社会预期。但是，上述三大因素导致整体经济风险不断积累，迟早需要压力释放。当前制约压力释放的主要因素是十九大前的维稳压力。可以预期，十九大之后，政府行为更趋理性化，房价泡沫将迎来历史性拐点。当然，鉴于房地产规模之大，政府对房价的下跌不会无动于衷，势必采取措施进行缓冲，但政府托市的能力和意愿都在减弱。加尔布雷斯在《大崩溃》中说的到位：“一只充满气的皮球一旦被捅破，就不会有条不紊的漏气。”云豹财熵――个人资产配置的小工具在微信【云豹财熵】的菜单栏，可以获得【深度资讯】、【实时数据】、【专业社群】，帮助管理个人的资产。【深度资讯】&& 跟踪金融市场最热话题以及每日股市复盘笔记【实时数据】& &跟踪新房量价数据、二手房量价数据、黄金ETF持仓、两市融资数据、理财产品收益，囊括资产配置中的各类资产【专业社群】& &和云小豹一起理财，加入云小豹的财商训练营，社群干货分享?
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