工业用地建商品房盖的商品房，没有房产证能买吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-03-02 08:58 标签： 工业用地改建商品房
工业用地上的房屋能否交易？(图)_网易新闻
工业用地上的房屋能否交易？(图)
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工业地块上的房屋可以交易，中介称税率应按非住宅计算。　　Text/记者 肖龙星 Photo/何俊涛
　　最近，罗先生在银山片区某中介公司手中，购得一套二手房。但房产证上标明为“非住宅”，土地证上显示为“工业用地”，所以即便是首次购房，罗先生也需要交付很大一笔首付款。他现在担心这套房能否当住宅使用？水电费是否也按住宅的标准交？该交易会不会潜藏风险？
　　Q1：能否正常上市交易？
　　罗先生购买的这套二手房，前身为某公司的办公楼，所以房产证上的设计用途为“非住宅”，土地证上的地类（用途）为“工业用地”。他想买来当住宅居住，不知道将来会不会被叫停甚至查封。
　　“工业用地上建的房子也是可以买卖的，只是比较麻烦。”广西柳州市海逸房地产信息有限责任公司工作人员指出，需要注意的是，这套房屋土地仍为国家所有，使用年限约为40年，比70年使用年限的普通住宅短很多。这套房屋土地证上标明使用期限为日~日，剩余约34年的使用时限。
　　但也有中介公司认为，工业用地上的住房，必须要转变土地性质才能上市交易。否则可能存在非法操作，因为土地性质一般很难发生变更。
　　“工业用地上的房子拿来当住宅使用，这种做法没有按实际用途进行操作，可能会有风险。”柳州市国土资源局工作人员表示，在正常交易之前，这块土地必须先由工业用地转变为经营性用地。并且，土地变更必须先在规划用途上进行确定，然后需要重新进行招拍挂，“原土地使用权人不一定还能继续使用该宗地块。”
　　变更土地性质后的房产，如果已经获得房产证，还是能够正常过户的。柳州市房屋登记管理中心工作人员指出，“只是土地性质需在国土局转，变更之后土地性质仍保持工业用地性质。”
　　Q2：按哪种方式缴税？
　　罗先生这套二手房交易，中介公司并未写清楚各项交易税费，只是笼统写出房产总价为67.5万元，首付款为40万元，中介服务费为8500元。虽然是首次购房，但罗先生需要承担的第一笔费用很高，约占全额59.77%。
　　有业内人士担心，该交易所涉及的税费与普通性质的二手房不同，“计算方法可能按照营业额总收入的百分比来进行缴纳，而非交易总额的百分比，过户以后可能还要补交很多税费”。
　　关于这一点，广西诚泰地产代理有限公司事业部总监韦晓庆认为，二手房税费计算原则是按照产权证而不是土地证来参考，“至于工业用地的房产按营业收入百分比征收税费，只与房开有关，与买方无关。”二手房过户税只有住宅和非住宅两种情况，罗先生这套房可套用非住宅过户方式计算税，即包含交易税（成交总价的12.65%）和契税（成交总价的3.05%）两项，共计为成交总价的15.7%。
　　Q3：入住后水电费怎么计算？
　　还有人指出，罗先生入住之后产生的水费、电费可能会比较高，因为将不能按照普通居民的生活用水用电来计算。
　　韦晓庆认为，水电费方面还得看房开如何将这批房产进行统一申报，“是以工业性质申报，还是以普通住宅性质甚至商铺性质申报，水电费的计算方式将会因此发生变化”。
　　Q4：有纠纷工商局受理吗？
　　如果在这场二手房交易中引发纠纷，不少人认为，由于有中介公司的参与，应该直接找工商局进行协商。其实，事实可能并非如此。
　　柳州市工商管理局双生分局执法科工作人员表示：由于土地性质为工业用地，不属于住宅等普通生活类消费品，一旦引发纠纷，需直接上法院解决，工商局不受理类似工业用地问题。他进一步指出，“工商局一般只处理生活消费等纠纷”，罗先生在购买这类房产之前，一定要清楚这些事项。
　　工业性用地转为
　　经营性用地流程
　　工业用地转为商业等经营性用地之前，必须符合城市控制性详细规划，即现行城市控规已将该工业用地调整为经营性用地。
　　在此基础上，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）“工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为经营性用地之后，需要进行回收，再重新按招拍挂的方法，依法以经营性用地性质出让。具体操作流程如下：
　　1.原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
　　2.根据规划部门出具的原地块调整后的新用途及规划条件，国土部门在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审，确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
　　3.经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
　　4.土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。
　　作者：肖龙星 Photo 何俊涛
本文来源：广西新闻网-南国城报
责任编辑：王晓易_NE0011
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重新安装浏览器，或使用别的浏览器　　我家是农村的
2011年盖了新房子 结果没有房产证
只有集体的土地使用证
三十几户人家都是这样
楼主发言：1次 发图：0张 | 更多
　　小产权房现在都有房产证啦？看来你得去房管局问问了
　　房子报建了没？你们当地的自建房都有房产证的么？
　　2011年不用怕，我们这跟你一样，在09-12年之间全部都没报批手续，因为冻结了我们当地的建房手续，但是我们这全建了，根本不管政府，而且我们这里还是城中村，家家户户建了5层到7层。现在政府没办法了就统一给我们补办手续。　　你们村毕竟是集体地，而且几十户的人口，国家如果不征收的话，是不会拆的，还会帮你们补办手续，你们自己也不要闹事，慢慢等就是了，马上国家就要统一土地确权，登记房产，你们就可以补手续了，希望我的建议能带给你的帮组
　　没人能帮你　　自己多跑腿　　你的明白
　　农村不是都没房产证吗　　好吧，我只知道有些是这样　　我老公在老家建个房子给他爸妈住　　什么证也没有　　将来要是他哥脸皮厚要住那房子都不一定说的清楚　　所以奉劝未婚的姑娘　　还是在城市买房住好　　生活配套好不说　　万一，我说万一离婚　　还能分得一半　　农村的房子谁要啊　　能卖出去吗连个证都没有
　　你是这村的不？ 是的话你担心个啥？
　　农村的房子从没见过房产证，只有土地使用证，好像商品房才有房产证吧，城里的单位集资房好像也是没有房产证的。
　　大部分地方农村的房子都是没有房产证的，即使你想去房管部门办好像也不好办。因为按照现行的法律规定，农村土地是不能自由转让的，所以房屋也不能自由转让（房屋转让时土地使用权同时转让），如果房管部门给办了房产证，就等于默认土地能够自由转让，就是违法。不过既然都没有房产证，也就不要担心什么了。当然如果遇到征地拆迁，农村房屋也不能像城市房屋一样补偿。
　　集体用地本来就是这样，即使你执行了报建，也只是房屋使用证　　而房产证是指国有土地，一次性缴了土地出让金的那种土地开发的商品住宅。　　两者不同之处是房产证的房子子能自由市场化地卖买，而房屋使用证的房子则不能，最多也只能在村集体里卖买。
　　说的没头没脑，如果正常自建，村里批准的，村里打证明，到土管所办手续就可以了。　　如果非正常渠道建设，现在风头紧，村里敢出头吗？
　　农村自建房都没有产证的，楼主是农村人吗？
　　有房产证了啊
　　山西农村建房都不用报批，自己做主，这才是应该的原生态。
　　自己住呗，以后交税，为国家做贡献了
　　不拆迁就不用担心。
　　只要这房子现在是有人住的，而且一直是有人住的，那将来问题不大；如果盖了是想卖的，那问题就大了。只能对你呵呵了！
　　海南的农村不都没房产证吗?
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)不可以，如果要盖的话需到规划局把土地的规划性质变成住宅用地，然后到土地局办理土地手续。按现在的国家土地政策，要先进入土地储备中心，然后招拍挂
其他答案（共2个回答）
、土地证。
所以要先改变用地规划性质，然后好要看你的地缴没缴过出让金。如果没有还要进中心
　开发商买土地使用权时一般以商业用地的土地出让金最贵 工业用地最便宜 所以政策是不准擅自改变土地使用用途的 这样会偷税漏税和影响原有的城市规划
以前房产大鳄们通...
可以，但是
弊端主要有以下几点：
1、使用年限
商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重；
产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为...
是可能这样的,楼下和楼上的使用性质不同
你指的是底下一层是商场,楼上是住宅是吧!
土地使用年限规定:用途为工业的，使用年限是30年，住宅是70年，商业为40年，...
你可以参考下：
问：我卖办公楼要交营业税及附加费,还有什么税,比如说土地增值税要交吗?如何交的?
答：除了营业税及附加费，还有企业所得税、印花税、土地增值税，另...
你就当租给他是厂房用，那他自己把他改成宿舍是他的，你不用去办理手续，但合同和他签厂房合同
答: 你好,这个可要看宝妈选择的价位问题了,有些房租比较贵的,卫生方面相当会比较好一点,设施也全面。
答: 我去了你个人中心,发现患者不是你本人,因之,我可以直说:
食道溃疡,虽病理组织报告,尚未出来,我看以恶性居多,可能为溃疡型食道癌,建议找专家咨询,如何处理?
答: 豆浆性偏寒，胆囊炎多属实属热，食用豆浆没有问题。
胆囊炎忌辛辣、油腻食物，忌饮酒，其他无特别禁忌。
饮食可选择食用瘦肉、鱼、奶和新鲜蔬菜，可食用各种水果。
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