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&gt &gt &gt海南购房攻略：年后买房防坑特辑，几招教你避免中介的套路！
海南购房攻略：年后买房防坑特辑，几招教你避免中介的套路！
& & & && 新年已过完，3月份即将迎来一年中第一个买房高峰期，那么今天就来给大家科普一下买卖房子中和中介打交道的十个大坑，大家一定要擦亮眼睛，少入一个坑也许就可以省下一部分钱！
& & & &&特别提醒：这些套路并不是所有的中介都有，一定要结合自己所接触到的实际情况，具体再分析！
& & & &&坑一：电话骚扰
& & & &&中介们一般拿到你的手机号码后，为了抓住你的成交机会，就会开始给你推荐房子的信息。推荐的方法比较简单，你的价位以及他熟悉的房源。为了吸引潜在客户，他们在网站发的房子一般都会比真正的市场价格便宜很多！！！就是为了吸引客户，一旦有人主动联系他，这就是一个潜在的客户！ 也许经过一段时间的接触，负责接待你的这个中介发现你购房的可能性很小，他就会把你的电话丢到他们的平台，这样所有的中介都会知道你的电话，这就是为啥你想买房的时候会天天接到不同中介的电话，所以真正想要找中介看房子，买房子最好不要用自己常用的电话号码，可以再办一张电话卡或者上某宝买个什么小号！
& & & &&坑二：假房源
& & & &&从房产网站上看的房源，绝大部分都是假的。因为中介要的是你的联系方式和意向，内容真假对他来说毫无意义，而且他们还要保证自己的房源信息不被其他中介公司盗取，所以真正的房源，都在他们自己的手里握着！
& & & &&坑三：看房子签单子
& & & &&中介帮你挑了房子带你去看。 现在中介的接待的态度还是真的不错，点头哈腰，穿的人模狗样，都是西装衬衫。而从你看房子那天起，你就跟带你看房的这个中介绑死了。看完房子，中介会让你签确认单，留下你的电话号码，同时这张单子多半有小字写着，只要你在一定期限内买了今天你看的这套房子(无论是不是通过你今天的这个中介)，你就要付给他中介费！！！所以看房子的时候一定不要不要不要签单子，或者参照第一条，留个小号，等你真的有看上的房子，成交的时候再写上自己经常用的电话也不迟！
& & & &&坑四：意向金
& & & &&在这里要注意一点，所谓意向金，其实根本就到不了卖房的人手里，这个跟你买房最后的成交价格一毛钱关系都没有！！！如果你付了钱，但最后并没有成交，中介就有极大的可能扣着并不还给你。在他退给你钱之前，一定是说替你再找房子，这时候就真的尴尬了！所以，千万不要付中介意向金！不要被所谓的房源的吸引，冲昏了头脑，这都是钱的教训啊！
& & & &&坑五：谈价格
& & & &&大部分中介都不会告诉客户房子的最低价格，而他告诉你的价格，往往比卖房子的人出的价格高很多，最好的谈价格方法，就是买家，卖家，中介一起谈，谈的拢就买，谈不拢就算了，不要因为面子和怕尴尬导致自己付出不必要的钱。
& & & &&坑六：交易前准备
& & & &&有很多手续自己能办就去办，不要全部让中介帮你去办，这中间的钱省下来，也是一笔不小的数字。
& & & &&坑七：签署买卖合同和支付佣金
& & & &&中介会要求买家和卖家签订买卖合同的时候支付佣金给他们。必须在签署居间协议的时候，明确佣金的支付节点，最好分阶段支付。如果可以的话，就加上补充条款：交易不成，全额退付佣金。
& & & &&最后，希望有一天，买家卖家中介可以友好相处，那么二手房市场将是一片和平！
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　　小编昨天无意中提起收楼一事，同事说她2年前的交楼顺序是先签名交钥匙再上去看房子。小编听到这里的感受是：
　　收楼时，不要被开发商，也不要为了早些装修入住而迫不及待签收啊！先签收、先交钱都是不合理的，遇到房子有合理拒签，维护自己的合法权益。
　　接下来为大家介绍收房验房必知流程以及收楼验房注意事项（新房和二手房），一起去看看吧。
新房收楼验收流程
　　开发商约定的收楼时限一般在收楼通知寄出30天内
　　购房者应根据购房合同约定标准对房屋进行一一验收。
1）核实面积　　面积差不超过±3%
　　商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±3%时，按实际面积结算，多退少补。
买受人（即购房者）请求解除合同的，不予支持。
　　面积差超过±3%
　　买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。or　　买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人（即开发商）承担，所有权归买受人；　　房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
2）验房注意事项空鼓手锤垫上几层纸敲击墙壁，检查前墙面空鼓情况。
验电检查插座是否完好，是否通电。
测高度测试房顶或地面有没有倾斜。
测墙壁地面检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点。
检查防盗门有无划痕，门边是否变形。
窗户推拉窗和平开窗上的窗扇和纱窗，应推动开关灵活，相互无碰撞。
卫生间、厨房是否合格闭存水试验、水表空转试验
厨房烟道用纸卷点火后灭火冒烟，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
卫生间通风
应在吊顶下留通风口。
检查管道安装、通畅和密封用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。
管道煤气（天然气）
用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏。
常用一）量具二）电钳工具三）辅助工具1.打火机 2.手电筒 3.塑料袋 4.报纸 5.皮锤等
三、提供证明
　　开发商应主动向购房者出示三书一证一表。
三书1、《建筑工程质量认定证书》
2、《住宅使用说明书》
3、《住宅质量保证书》
一证《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
一表《竣工验收备案表》
　　有些楼盘可能仅《建筑工程质量认定证书》和《房地产开发商建设项目竣工综合验收合格证》。业主必需要看见另外3份资料才能签收。
　　《住宅质量保证书》是开发商对房屋保修期、质量、保修范围等作出的承诺，具有法律效力。
　　而《竣工验收备案表》是相关部门对该套房屋的质量验收备案情况表，是惟一权威机构对该套房屋的把关检验，看不到这张表就证明这套房屋不合格，因此该表对业主尤其重要。没有取得《竣工验收备案证》的房子不能办理房产证。
四、签署《验房交接表》
　　购房者需要签一些验收表格，记录该套房子的验收情况，例如《验房交接表》等。据了解，有些开发商为了简化验收流程，同时也为了避免验收纠纷，会在其工作人员陪同业主看房验收之前就要求业主把所有需要签名的表格签完，甚至以不给钥匙看房胁迫业主。
　　律师提醒，这样做对业主是很没有保障的，业主无论如何都必须在看完房之后才能签字验收。
五、交合理费用　　物业管理费【应有市物价局批文】等
六、领取钥匙办理入住手续
如果遇上要前签名再交房的情况，怎么办？
　　如果开发商在约定时间内无法出示三书一证一表，购房者可以拒签《验房交接表》，开发商需向购房者支付逾期交房违约金。
　　如果开发商出示了三书一证一表，依然要购房者先签《验房交接表》才能交钥匙验房的话，开发商应该是顾虑这2个问题。1）实际面积与合同面积不符，开发商不想赔钱 2）房屋内部质量有问题，开发商不想负责。
　　小编就这情况专门咨询过律师朋友。
　律师表示
　　1）准备购买房子的购房者可在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。
　　2）如当初合同未有约定的，又急着收楼的购房者则可采取变通方法，在收楼文件如《验房交接表》中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。
　　3）如当初合同未有约定的，不急着收楼的购房可联合其他买家一起起诉，因为“未验房就要签《验房交接表》”的行为构成根本违约。（起诉程序比较复杂程序，需时颇长，判决需要几个月，申请执行又要1个多月）
　　民事诉讼法规定，诉讼费由败诉方承担。（起诉方需垫付，可向败诉方索取银行同期利息）
财产案件受理费收费标准 （即诉讼费，全国通用）
1、不超过1万元的& && && & 50元/件 2、1万---10万元& && && && &标的物 ×2.5%＋200元 3、10万—20万元& && && &&&标的物 ×2%＋300元 4、20万—50万元& && && &&&标的物 ×1.5%＋1300元 5、50万—100万元& && && &标的物 ×1%＋3800元 6、100万—200万元& && & 标的物 ×0.9%＋4800元 7、200万—500万元& && & 标的物 ×0.8%＋6800元 8、500万—1000万元& &&&标的物 ×0.7%＋11800元9、1000万—2000万元& &标的物 ×0.6%＋21800元 10、2000万元以上& && && &标的物 ×0.5%＋41800元
　　按公式计算，1套200万的房子诉讼费为2.28万。大量卖家一起起诉，开发商负担也不轻。
二手房交楼除上述外，还需要注意的是&&
&&&&1、注意交楼附送物品清单　　二手房大多会带装修家具，因此在签约时要列出附送物品明细，最好标注型号品牌，这样收房的时候方便检验。
&&&&2、各项费用必须结清　　要检查原房主是否有欠款，水电、煤气、电视、电话、网络以及物业等要缴清。
&&&&3、收楼证明是否齐全　　尤其是新入住的新楼，要检查收楼证明是否齐全。
&&&&4、户籍是否迁出　　这种情况主要出现在名校物业上，及时要求对方把户籍迁出对后期的迁入很有必要。
　　买房对中国人来说是一件大事，不要到头来自己花了钱买房，被坑还得不到该有赔偿。了解更多交楼的常识，让自己有一个舒服的家安心的家。最后祝大家买的房子都能顺利交楼。
发表于11楼
MARK。顶下。
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精华0&帖子754&经验值4225 &注册时间&妈币4162 &
帖子754&经验值4225 &注册时间&BB生日
二手房水电费用结清，这个是不是要过户之后，转名的时候才能查到的？
精华0&帖子1492&经验值9467 &注册时间&妈币9965 &
帖子1492&经验值9467 &注册时间&BB生日
MARK，很实用
精华49&帖子1699&经验值15029 &注册时间&妈币20065 &
帖子1699&经验值15029 &注册时间&
过户前可以去物业核实的。如果过户以后再看，发现欠费了，那时候前业主不认账了，到时有排烦啦！
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精华23&帖子38784&经验值210890 &注册时间&妈币199385 &
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精华0&帖子328&经验值1504 &注册时间&妈币4378 &
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感谢小编，先占坑后慢慢看
精华5&帖子11694&经验值61581 &注册时间&妈币57389 &
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实用贴，准备买房的都该看看，防患于未然
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精华0&帖子141&经验值817 &注册时间&妈币975 &
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能早点遇上你就好了，月头刚收完，同样要先签名后看房子，唉，现在问题多多要整改，郁闷S了
精华3&帖子11195&经验值91463 &注册时间&妈币71685 &
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超详细，好棒啊
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帖子82&经验值278 &注册时间&BB生日
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精华0&帖子24&经验值1349 &注册时间&妈币1050 &
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早点看到就好了，晚了四个月?来自[]
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分享一下，有空我也来分享
精华0&帖子0&经验值693 &注册时间&妈币2 &
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先赞了，有空再空来自[]
精华0&帖子139&经验值804 &注册时间&妈币1408 &
帖子139&经验值804 &注册时间&
昨天才付了首付签了合同，明年中旬才交楼，好贴收藏有用来自[]
精华49&帖子1699&经验值15029 &注册时间&妈币20065 &
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好多开发商都是这样，最好是买房签约是就写明“不验房不收楼”，这样可以规避这个风险。
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身边的很多朋友，因对买房流程和手续一头雾水，所以买二手房大多求助于中介。但是目前房产中介遍地开花，行业内良莠不齐，一不小心，就容易“栽跟头”。今天小编就给大家支几招，通过中介买房，到底应该注意哪些关键问题？1、不要急于付定金。因为按照合同约定，在大多数情况下，定金是不退的。除非房产中介刻意隐藏真实信息，造成违约。所以，不要急于付定金，先进行房产调查、了解清楚再交钱。2、亲自做产权调查。看房产证是看不出房屋抵押、查封、诉讼等问题的，所以必须亲自做调查。不要依赖于中介提供的信息。调查内容包括：（1）房屋抵押、查封、诉讼等问题（2）产权人是哪几个，是否全部同意出售。（3）去当地派出所确认——里面是不是有。约好卖家，让卖家带上身份证明，到房地产交易中心，填好表格，交几十元的查阅费，就可查出房屋是否被抵押的信息。若卖家拒不配合，那明显就有问题，就不必再往坑里跳了。现在绝大部分中介都声称自家房源是经过调查的，甚至不止一次，然而不要存在侥幸心理为妙，还是亲自去察验最放心。3、亲自考察业主信息。买房子不是小事，小心付出去的钱打了水漂。交易之前最好先调查好业主的信用信息，是否缺钱，是否有赌博等不良嗜好，是否有欠债，可以去找了小区物业了解一下情况。这些信息一般中介都不会如实告知的。4、认真审查房屋质量。查看房屋的内部结构时，特别看天花板有没有漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况。有些中介会以“房屋抢手”为由阻拦买房实地，结果之后会发现很多质量隐患。5、最好能直接和卖家当面议价，避免中介中间抬价。为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解卖家的委托价，最好在中介的组织下直接与卖家进行协商。除之外，还要明确交易税费的承担，而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。6、签定金合同前，不要付给中介或上家任何费用。签定金合同前，不要付给中介或上家包括以“意向金、诚意金”等为名目的费用。尤其是定金合同签定前，不要付中介费。签定后可支付部分，并和中介明确说明，等所有手续办完之后再支付尾款。7、勿轻信中介的一面之词。不要轻易相信中介的一面之词，多上网或者通过熟人打听一下房源信息及价格，多途径综合了解。（来源：思源新房通）
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