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当潮水退去之时，像下沙交界海宁这样的地方，是否会只剩下一地鸡毛
本帖最后由 威尼斯小熊 于
16:55 编辑
避开端午节的人潮，趁着工作日去了趟下沙北，粗略地看了几个海宁盘，一句话，在杭州限购的情况下，靠近下沙的海宁鸡犬升天！
了解了几个盘的价格后，基本上可以断了投资的念头，一个字“贵！”。
价格概况：
祥生钱塘新语：无房可卖，下期开盘约1.2~1.3万；
盈都君悦：尾盘在售，约1.4万；
盈都江悦城：尾盘在售，约1.3万；
侨福一品高尔夫公馆：尾盘在售，约1.4~1.5万。
没有对比就没有伤害，如此看来，大学城北几个楼盘1.3~1.4万的价格简直就是良心价。
先看看几个盘的位置：
位置图.png (659.31 KB, 下载次数: 0)
16:29 上传
交通距离：从市民中心出发到奥特莱斯，约25公里，走之江路或秋石高架路、德胜高架转文海北路，半小时左右。
围绕奥特莱斯，有好几个楼盘，包括东面已交付的润和晨园、盈都揽悦。
1、祥生钱塘新语
就在奥特莱斯的马路对面，西面。
祥生钱塘新语位置图.png (2.09 MB, 下载次数: 1)
16:44 上传
图上非常显著地突出了这个月的拍地价10397，这块地就在侨福高尔夫公馆的北边。
祥生钱塘新语沙盘.png (3.54 MB, 下载次数: 2)
16:50 上传
主力中间套小户型82方3房2卫。
据说排队的人很多，下期开盘肯定轮不上，不过海宁的几个楼盘相比，若祥生再开1.2~1.3的价格的话，显得有一定的“性价比”。
2、盈都君悦
往北一点，盈都君悦位于盈都艺博家居市场的隔壁，没有现场售楼处，售楼处在奥特莱斯内。
盈都这个开发商据说是本土老板，从当地的楼盘市场可以看出，开发有盈都艺博家居市场、至少有已建在建4个住宅。
80方3房1卫户型，号称总价120万内。
3、盈都江悦城
奥特莱斯往东约1公里多，靠近江边，一期已经交付，外立面跟早起的回迁房差不多
66方2房总价约85万，77方3房总价约100万
4、侨福一品高尔夫公馆
就在盈都江悦城的隔壁，靠近江边，一期已经交付，相比盈都江悦城，品质应该会更好，但电话问了下价格，实在提不起去看了。
价格从去年底8-9000涨到现在的1.3~1.4，并且几乎是一房难求，只能猜测是由于杭州限购，投资需求都溢出到这里了。
价格上，祥生的相对靠谱一些，感觉盈都这种完全是靠吃行情饭的，可信赖度较低。
周边城市面貌不敢恭维，要是住这个地方感觉跟城市已经脱轨，人气又不如乡镇，谁来接盘？
如果有100万，还是理理财安单。
谁买谁套，只值6000
谁买谁套，只值5000
谁买谁套 白送不要
谁买谁套，只值4000
值下沙大学城北一半稍强的价格差不多。
这几个盘，前期都是6000+买进的，现在这个时候的确不适合投资，不过上海人任性，这个价格也抢的
谁买谁套，必须的~
这几个盘，前期都是6000+买进的，现在这个时候的确不适合投资，不过上海人任性，这个价格也抢的
呵呵，6000块的房子当然要抢，这地方今后不会低于30000
贵啥，浙江下面有点钱的三线城市，哪个郊区不是一万多 少见多怪，你以为都和杭州一样穷啊
谁买谁套，只值6000
这些海宁盘定价凸显的下沙的价值，而且如果不放开限购，海宁盘还能看涨
Ctrl+c Ctrl+v
下沙是杭州的，在合肥郑州一地鸡毛前，挺得住。
我开车经常路过那儿，大学城北晚上的入住率不比市中心老破小低，感觉没什么问题
价格有点贵，但据说江悦城和奥莱中间的这片空地规划为大型商业区，如果是真的还有上涨空间
呵呵，6000块的房子当然要抢，这地方今后不会低于30000
不会低于3万。。。。。。
价格有点贵，但据说江悦城和奥莱中间的这片空地规划为大型商业区，如果是真的还有上涨空间
请问规划可从哪里可以看呢
下沙限购，便宜了隔壁的海宁
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当潮水退去的时候就知道谁还在裸泳
18:07 发布
等潮水褪去的时候就知道谁在裸泳了----
周二大盘先抑后扬，指数在最低探及2969点午后开始反弹，但是从成交量看，反弹的量能不支持行情能弹得多高。技术上，上证指数短期如果不能有效站上3000点，这个国庆节前后，大盘有望展开新一轮主跌浪大C浪，下方重要支撑2970点！国庆长假即将来临，我们将首先面对即将到来美国大选之前国际市场不确定因素，第二目前疯狂崛起的楼市泡沫会否引起高层高度重视？第三，在长假期间是否会有目前我们无法估计的黑天鹅？！！技术上，虽然周二午后无量反弹，但是之后大盘仍有进一步大跌的动力，如果国庆节前后大盘最终确认5178以来大C浪成立，那么今年1月2678点是守不住的！巴菲特说过：当潮水退去的时候就知道谁还在裸泳！国庆节之前，我们3000点以上胜利大逃亡的朋友们，管住自己的一双手，不去接空中落下的飞刀！！
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应付:0水晶币,账户余额:0当潮水退去的时候，你会发现哪些保险公司在裸游？
[ 亿欧导读 ]
根据二季度偿付能力报告的扫描，59家非上市人身险公司中，上半年亏损过亿的有11家公司。这些亏损的背后，蕴藏着过度依赖理财险与监管压力等原因。所以，只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。
通过对59家非上市人身险公司二季度偿付能力报告进行扫描，《投资者报》发现，上半年亏损过亿的有11家公司。
这些公司亏损背后，几个真相浮出水面：一是过度依赖理财险，没有建立起自己的销售渠道，转型艰难；二是新公司受到万能险监管收紧的冲击，迅速转盈为亏；三是投资能力或者收支管理能力不足。
中法人寿、新光海航偿付能力持续不达标，另有16家公司综合偿付能力充足率逼近100%的监管红线。
只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳
自去年底，中国保监会出重拳整顿万能险、坚决“去杠杆”后，依靠“资产驱动负债”模式的人身险公司陷入水深火热的境地——不仅保费规模迅速缩水，利润也在大幅滑坡。
根据保监会公布的数据，2017年上半年，人身险公司合计实现总保费收入2.15万亿元，同比下降5.77%。其中，寿险公司原保费收入同比增长25.98%，为1.79万亿元。保户投资款和投连险独立账户本年新增交费同比下降近六成，占人身险市场份额仅17%，较去年同期的37%大幅缩水。
利润方面也不尽如人意。已经公布二季度偿付能力报告的59家非上市人身险公司，上半年利润合计15亿元，同比下降78%。
没有了万能险这个增长利器，哪些保险公司依靠保障型产品、依靠真正的投资能力实现了利润增长？哪些公司又自此一蹶不振？
《投资者报》记者根据保险公司二季度偿付能力报告并进行相关采访，从净利润、偿付能力、现金流等多角度扫描，探究哪些公司在裸泳，哪些公司还不错。
人身险亏损背后真相
盈利是展示实力的最好方式之一，但很多公司尤其是一些明星公司显得有些落魄。
根据统计显示，上半年31家寿险公司净利润为负，亏损过亿的就有11家。亏损居前的包括幸福人寿、天安人寿等，亏损额分别为10.92亿元、7.73亿元。信泰保险、长城人寿、光大永明以及君康人寿也亏损超过两亿元。
《投资者报》记者发现，这些公司经营不善背后，有以下几个过去隐藏的真相浮出水面：
第一，过度依赖理财险，资产驱动负债的模式难以为继，虽然想转型，但一时半刻很难。传统寿险经过多年铺设，才组建了大量代理人队伍去销售保障型产品，但这些依靠的公司多采用银行渠道、电商渠道销售，建立起自己的销售渠道并不是一件容易的事情。这其中以幸福人寿、光大永明、弘康人寿、国联人寿、瑞泰人寿、中韩人寿等为代表，它们上半年的总保费滑落均超过五成。
例如幸福人寿上半年巨亏10.92亿元，刚刚盈利两年再次陷入亏损。实际上，该公司自2007年11月成立以来常常亏损，8年合计亏损约30亿元，直到2015年跟随潮流走上资产驱动负债道路，经营困境才得到缓解，当年扭亏为盈，盈利3.35亿元。记者注意到，2015年，该公司原保险保费收入为107亿元，以万能险为主的保户投资款新增交费为162亿元，万能险占规模保费比高达60%。但是好景不长，去年净利润缩减至1801万元，2017年上半年直接巨亏。
不过幸福人寿在接受《投资者报》记者采访时表示，公司自2016年初就明确提出，坚定不移地推进公司业务转型的发展策略，并主动压缩中短期产品、万能险保费规模，加大银保期交、个险等长期保障型业务的拓展。在转型过程中，资产端收益下降与负债端成本上升导致公司2017年上半年出现阶段性亏损。今年公司业务转型已经呈现一定的效果。
光大永明人寿是一家典型依靠理财险撬动增长的公司，最大的保费来源是投连险。根据保监会的数据，去年上半年该公司投连险的规模达到181亿元，到今年上半年就滑落到36亿元。但即使投连险遭到了限制，依然是公司今年保费的主要来源。光大永明尽管在努力提升原保费，上半年的原保费收入增长了40%至28.5亿元，但是由于流动性的压力，仍然顶风增加了万能险的销售，同比增长10%，规模为12亿元。
资料显示，光大永明人寿成立于2002年4月，由中外方股东中国光大集团、加拿大永明金融集团联合组建，双方各持股50%。日，保监会正式批复光大永明合资转中资，中国光大集团成为第一大股东。
但回归之后的光大永明人寿发展得并不顺畅。在此前的业务发展中，该公司主要以投连险业务为主，甚至曾创造单月投连险新增21.65亿元的神话，其在人身险企业的排名也逐步提升。保监会数据显示，2013年至2016年光大永明的总保费收入分别为73.65亿元、315.02亿元、301.87亿元、411.88亿元，投连险占比分别为0.1%、68.56%、79.66%、76.29%。也就是说，自2013年起，光大永明依靠投连险实现了规模大幅增长。但2017年二季度偿付能力报告显示，光大永明上半年的利润亏损高达2.4亿元，而去年同期亏损1.2亿元。不过公司方面告诉记者，之所以造成账面亏损，主要源于会计准则下准备金折现率下降导致加提责任准备金超过1.5亿元所致。
第二，一些新成立的保险公司只赶上了资产驱动负债狂潮的尾巴，曾短暂盈利，很快就归于沉寂，甚至亏损。例如成立两年多的国联人寿，成立第一年就实现盈利0.16亿元，但是去年因理财险的收缩，公司亏损1.04亿元，今年上半年再次亏损0.75亿元。作为地方系保险，国联人寿由无锡国联发展（集团）公司等10家大型国有、民企共同发起，总部在江苏无锡。由于基础薄弱，不仅万能险规模减少了九成，不足6000万，就连监管层力推的原保费收入也无力维系，规模仅有5亿元，同比下降56%。
第三，投资能力或者收支管理能力有所欠缺。有些公司即使总保费收入在上涨，但经营业绩仍然惨淡。天安人寿、吉祥人寿、泰康养老、德华安顾、中荷人寿、陆家嘴国泰以及同方全球人寿都实现了总保费的增长，但净利润均发生亏损。由于上半年并不披露详细财务数据，只能说大致是投资能力或者支出大增等原因导致的。
不管是哪类情况，人身险公司面对新的监管要求，不得不进行转型，但转型谈何容易？
天安人寿过去被视为资产驱动负债的典型案例，尽管在积极转型，上半年原保费收入进账180亿元，大增88%，万能险缩水九成，总保费收入增长44%，但公司仍然亏损7.73亿元。
再以位居杭州的信泰保险为例，其成立于2007年，经营10年来，只有2015年出现过短暂盈利，2016年亏损5亿元，今年上半年继续亏损至3.52亿元。今年初，信泰保险在接受《投资者报》记者采访时表示，在低利率的市场环境及资本市场持续震荡的不利环境下，公司的投资业务受到一定影响。下阶段，公司将主动调整业务结构，坚定价值发展之路，降低负债端成本，不断强化投资建设。
多技傍身方能长远
也许有人看到前述的“资产驱动负债模式”典型公司时，会提出疑问：“它们是不是忘记了被监管层严打的相关保险公司了？”
没错！它们是最深谙这类游戏的玩家，依靠万能险将保费规模推升至千亿级别。此次监管层收紧万能险，也是因为它们拿着万能险圈来的钱疯狂举牌，搅乱了资本市场的正常秩序。
这些公司也的确在监管重拳中受到最严厉的影响，直到现在安邦人寿还被困在“暂停三个月申报新产品”的处罚中。数据显示，安邦人寿万能险保费从去年上半年的175亿元降至27.5亿元，缩水98%。前海人寿万能险从去年同期的450亿元缩水至2.7亿元；恒大人寿则从199亿元降至6亿元。
尽管昔日最倚仗的万能险保费出现断崖式、雪崩式下跌，但不得不承认的是，它们应对危机的能力还是领先于很多公司。首先，恒大人寿和安邦人寿的原保费收入都大幅增长，增幅超过两倍，总保费同比下降不足两成，转型相对成功；其次是投资能力实在是高，即使被打压，投资收益仍然贡献了相当多的利润。
以前海人寿为例，上半年利润为14.5亿元，尽管同比下降近八成，但是在非上市人身险公司中，排名第二。利润有很大一部分应来自万科、格力、南玻A等蓝筹股的持股收益。第一名为泰康保险，盈利18.7亿元。恒大人寿上半年净利润为6亿元，而去年同期还发生亏损。
尽管这些公司因在资本市场上举牌而饱受非议，但需要承认的是，无论是恒大人寿还是安邦、前海等公司，在资本市场上举牌的上市公司多为优质蓝筹股，包括地产、银行股，符合价值投资逻辑，今年上半年这些蓝筹股的涨幅都较为可观。所以这些公司尽管遭遇重创，但是手持优质资产，抵御外部冲击还是没有太大问题。
负债驱动盈利优势显现
此前，非上市保险一旦公布半年报或者年报，最风光的多是发力理财险的公司，但是今年上半年盈利排名居前的多为负债驱动盈利模式的公司。
根据统计，盈利排名前十的分别是泰康人寿、前海人寿、国华人寿、友邦保险、阳光人寿、恒大人寿、信诚人寿、中美联泰、华夏人寿和中英人寿，利润分别为18.7亿元、14.5亿元、10.5亿元、7.4亿元、6.2亿元、6亿元、4.9亿元、2.4亿元、2.37亿元和2.37亿元。
其中，泰康人寿、友邦保险、阳光人寿、信诚人寿、华夏人寿、中英人寿等公司的保费来源主要为保障型产品。
《投资者报》记者注意到一个有趣的现象，保险业此前有一种印象，觉得中外合资险企水土不服，多数经营不善，但是今年上半年的成绩颠覆了固有偏见。盈利排名前十中，就有友邦保险、信诚人寿、中美联泰、中英人寿四家合资寿险。友邦保险盈利高达7.44亿元，而去年同期亏损0.24亿元。合资寿险多奉行负债驱动盈利模式，重视业务价值，规模增长循序渐进，而这样的理念恰好符合当前的监管理念，迎来发展春天。
16家公司偿付能力贴地飞行
相比利润，对于很多保险公司的股东来说，偿付能力也是重要的指标。
从二季度末数据来看，59家寿险公司偿付能力多数符合监管要求，不过也有16家公司综合偿付能力充足率已降至100%~150%之间，逼近100%的监管红线。
其中，中法人寿、新光海航偿付能力均为负数。中法人寿二季度末核心偿付能力充足率与综合偿付能力充足率均为-1843.06%，相较一季度末大幅下滑。同时，二季度末的保险业务收入仅为16.5万元，净利润-2040万元，净资产-4673万元。最近一期风险综合评级结果为D级。
面对流动性枯竭的风险，中法人寿表示，正在全力推动增资扩股工作，以期从根本上防范和化解流动性风险。中法人寿拟增资13亿元，注册资本金将提高至15亿元，原股东鸿商集团、人济九鼎参与增资，并引入新的投资股东。
新光海航人寿的情况亦不容乐观，二季度末的综合偿付能力充足率与核心偿付能力充足率均为-393.56%，预计三季度末两项数字均为-443.79%。该公司解释称，由于资本金不足，已经暂停开展新业务，因此加剧了亏损，实际资本逐步走低。从偿付能力报告看，该公司暂无增资计划。
除了上述两家公司亮起红灯外，瑞泰人寿、华夏人寿、国华人寿、珠江人寿、天安人寿等公司偿付能力也离踩线不远。
天安人寿二季度末核心偿付能力充足率为101.98%，综合偿付能力充足率为130.6%；国华人寿对应的指标分别为109.06%、118.51%，较一季度末均有所下滑；珠江人寿对应的指标分别为101.24%、120.31%。
对此，多家保险公司在偿付能力报告中提及流动性风险分析及应对措施。前海人寿的做法颇具代表性，其表示，需要加强万能账户的流动性监控，增加流动性资产的配置比例，对流动性较差的资产，根据账户现金流情况，提前做好相应规划；加强退保经验数据的回溯分析，结合实际情况，修订短期退保率假设；加强销售管理，引导客户长期持有保险合同等。
由于万能险被限制，切断大量保费来源，海外评级机构纷纷将安邦、前海、天安等寿险公司评级展望降为“负”。
国务院发展研究中心金融研究所教授朱俊生认为，这些保险公司压力不小。前期趸交保费规模过大，快速下降难免加剧流动性风险，在转型中需要管控风险，及时进行现金流、资产负债压力测试，做好现金流风险的应急计划，如考虑使用存量现金和易变现资产来缓解流动性压力。
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只有在潮水退去时，你才会知道谁一直在裸泳
发布时间： 17:30:51
来源：市场部网
&&& 一个篱笆三个桩，一个好汉三个帮。这是中国有史以来所有成功人士所信奉的真理，&三个臭皮匠赛过诸葛亮&、人多势众、人多力量大&&&&&& ，这一些都说明了企业发展的本质问题是人的问题。无论是比尔&盖茨、巴菲特，还是李嘉诚、黄光裕、牛根生等哪一个又是单枪独马打出的天下呢？靠的就是团队，真谛就是：一个有口才的人带领一群耳朵进风的人，这样的团队往往无往而不胜。
&&& 有人的地方就有争斗，引用某周刊赵老师的话就是：无论重振雄风还是淡出江湖，无论兼并合营还是寻求出击，无论谁能胜出还是谁将败北，商场如战场，在白酒市场上，没有绝对的常胜将军，同台较技，只看谁做的更精而已。但是，无论谁能做到霸主地位指点江山，我们在此只是想说一句：不管傲视群雄还是黯然隐退，不管得意还是失意，其实都挺不容易的。因为都曾拼搏过，并且还在努力着。
&&& 有人的地方就有政治，有人的地方就有风浪，有人的地方就有竞争；有竞争的地方就有弱肉强食，有竞争的地方就有争斗，有竞争的地方就有利益团伙。
&&& 本人大海与白酒博客上有《企业管理谨防&玩物丧志，玩人丧德&的陷阱》一文，提到了：企业如同国家，企业管理体制就如同国家政治体制。美国佬在这方面最为典型，参众两院的&驴象游戏&一直演得越来越精彩，但我要预言，这种&二人转&迟早会因离心力的影响而改变的。我认为中国的&三国演义&对美国最有意议，有三个政党举手，有什么问题用毛主席&少数服从多数&，就好解决了。所以，我要申请言论专利，建议美国佬有偿使用我的&金点子&，这样奥巴马也就对方案的解决表决就神速多了，民众满意度提升才能&得民心者安天下&。
&&& 所以，对于企业的政治团伙建设要不然就&一党专政&，要不然就&三国演义&，唱东北&二人转&就得有赵本山、沈小阳类的实力，否则还是尽快重组内阁为好。当然， 我的话用数学理论也能解释的，三角形最有稳定性，我记得三角形的重心好象是不变的。其他的两条线，四边形，五边形等可变方式应该远远大于三角形吧！三角形的重心总在一个限度内变的。
&&& 我本人绝不是&事后诸葛&，也不会做&猪八戒倒打一耙&式的金融分析员，坚决做宁可说错也不错说，能站着死不倒下生的经济学家之流。&
&&& 企业当前一个普遍的现状就是：人多的企业&做人比做事重要&，人少的企业&做事比做人重要&。就拿联想来说，整合联想系、IBM系、戴尔系也非BOSS柳重出江湖不可，可见企业文化是非&泊来品&能一朝一夕解决改朝换代的。
&&& 企业政治决定企业的管理体制，企业文化又对企业政治有决定性的作用；企业文化一般是企业创始人的&魂魄&演变而成。我不相信世上有鬼，如果有鬼，鬼就比人多；我相信人死后有&魂魄&，也就是说有&一种 精神 力量&。为什么远到孔子、老子、庄子等人的思想，近到马列主义、毛主席思想、邓小平理论人人都在作为教科书在学习呢？这就是学习这些伟人的精神，也是希望伟人的&魂魄&能给自已带来好运！
&&& 我不记得中国第几次反&围剿&战斗，应该是中国工农红军吧出现了分岐，结果分成两部分，一路北上，一路南下吧（可能不准确，反正就是路线相反的意思）。结果，北上的同志重历重重艰难，尝尽人间磨励，有志者事竟成，终于，高吭的&中国人民政府成立了，中国人民从此站立起来了！&在猎猎红旗中萦绕，在九霄云外回肠荡气。
&&& 我本人欣赏会理财的员工，更欣赏富有政治家头脑的员工，最欣赏义直云天的侠士与我同行。士为知已者死，在关键时刻&患难见真情&。
&&& 巴菲特大师名言：只有在潮水退去时，你才会知道谁一直在裸泳！所以，你只有在大风大浪中才能看清哪些人是你的真正朋友，哪些人才是最可爱的人！
&&& 好了，身体近段时间受气温回升，血管扩张血液加速，人略微舒服一点，也就可以多用点时间享受春日的融融暖意了，在此，特感谢关心和支持我的朋友们，你好、我好、大家都好！
湖南中商浏阳河酒销售有限公司销售服务部副总监，自由金融分析员。原北京精锐纵横营销顾问有限公司酒水事业部白酒营销咨询师、项目经理，中国白酒企业营销DNA（营销资源配置）破译者，深度破解酒业营销生命密码，实效营销专家。历任湖南浏阳河酒业有限公司营销部经理、营销策划中心经理、华东事业部总助、江苏喜洋洋大区总经理。具有深厚的营销理论根底，市场征战经验积蕴丰富；一直致力于酒水新营销、新理念、新思想的实践和推广工作，在会议营销、VIP营销、渠道破局、纵向和横向结合营销方面有深刻的实...
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