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买卖二手房 这三大交易陷阱不得不防
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买卖双方在交易过程中，有哪些陷阱可以提前预防？《每日经济新闻》记者从资金监管、违约金赔付方式及哪些房不能买等三个方面，教你如何避开交易陷阱。
早前，住建部、国家发改委等7部委联合发布房产中介新规，在信息发布、费用收取、安全交易、中介机构及从业人员管理等多个方面做了详细规定，房产中介服务有望变得更为规范。但是，在这个竞争激烈、利润可观的行业却始终会传来一些不和谐的插曲。问题是，买卖双方在交易过程中，有哪些陷阱可以提前预防？《每日经济新闻》记者从资金监管、违约金赔付方式及哪些房不能买等三个方面，教你如何避开交易陷阱。房价涨得太快，卖方要求违约近日，来自安徽的张先生向《每日经济新闻》记者爆料称，其在二手房买卖过程中，卖方违约后，遭遇中介扣压20万元买房定金，并且多次协商投诉无果。据张先生回忆，2016年8月，其与妻子二人看中了位于上海松江区的一套二手房，并通过在松江区的某中介直营门店于同日签订了居间协议及买卖协议。由于所售房屋存在个人*押状况，所以张先生所交付的20万元定金，由该中介门店保管以实行资金监管。三方协议规定，待卖方出示并交付房产证给中介方时，20万元将交给卖方作为房屋定金。然而，计划不及变化，由于房价过快上涨，在合同期内，卖方提出不愿履行买卖合同，要求违约。张先生随即咨询律师，得到的答复是，虽然房屋并未网签，但是因为有居间协议和正式买卖合同，所以可以进行强制履约，但前提是要全款付房款，需要贷款买房的张先生只好同意解约。然而问题也随即产生，违约赔付方（即卖方）认为中介并未完整履行整个买卖合约，遂只愿意赔付部分佣金费用，在金额上与中介产生分歧。买卖双方有没有自行解约权利？经过协商，买卖双方不久之后便自行签订了解约协议，协议中申明：卖方自愿赔付买方23万元，并通知中介方归还之前托管的20万元定金，以及由卖方来承担居间协议中所产生的佣金费用。张先生告诉记者，卖方赔付的23万元包含了协议中所规定的违约费用以及期间房价上涨对其造成的损失费用补偿，已经于解约当日到账。而由中介所保管的20万元却至今还未归还，记者随即联系了处理该项买卖的上述中介公司业务员小高。小高表示，由于该笔款项名义上属于卖方，所以未经过卖方同意，无法私自归还买方。记者又联系到卖方徐先生，却得到了否定答案，徐先生表示，已经委托过中介将该笔费用归还，与此同时买方也出示了卖方委托中介还款的书面协议。当记者再次向中介确认该事宜时，中介方表示，由于买卖双方解除协议跳过了他们，从而不认为其具备法律效益。但是，记者在律师那里却得到了不同答案，律师表示买卖双方有自行解约的权利，而期间产生的中介费用则可以和中介另算，中介方并没有克扣这笔款项的权利。时至今日，三方还未就解决纠纷一事达成一致，而买家张先生也在准备材料打算采用司法手段来追回这20万元定金。买卖二手房 还有哪些雷区陷阱？有关中介和买卖双方的各种纠纷早已屡见报端，对于此次纠纷，一位资深的中介从业人员告诉记者，由于是抵押房（非正常银行贷款抵押，下同）买卖，所以就更多了一步资金监管的流程而为日后的纠纷埋下了隐患。一位链家门店的业务员向记者表示，在链家，诸如此类有个人抵押的房屋一般要撤销个人抵押之后才可进行买卖，并且资金监管也并非是中介方来保管资金，而是通过银行，中行、工行等都有相应服务。根据买家张先生向记者交代，这套总作价为411万元的房子，双方协定分三期结清房价款，其中第一笔140万元（包括定金20万元）的款项便是用来在过户前偿还贷款抵押，之后分别还有一笔120万元的二期房款以及最后向银行贷款的143万元三期房款及8万元尾款。由于房屋存在个人抵押，所以在签订定金协议时，三方达成协议，20万元定金由中介公司保管，直至卖方将房产证提供于中介保管。值得注意的是，经记者咨询律师得知，即使是在签订居间协议后，在法律上，中介方也并没有资格强制收取保管房产证的权利，一切都要以买卖双方自愿为原则，而这一点，往往被大多数卖方和购房者忽略，成为众多纠纷的源头。此次纠纷因为正逢上海房价的“井喷期”，张先生要求对于房价上涨所造成的损失予以赔偿也得到了满足，这一点也并不为多数消费者所知。记者查询公开资料发现，2005年上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第六条规定：违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失，其中房屋涨跌损失的确定可通过协商及评估等多种方式确定。一位从事中介行业多年的工作人员向记者透露，在二手房买卖中，有许多合同上的细微处理，包括违约金赔付方式等，签订之时都一定要商议清楚才能防止后患，因为中介拟定的协议倾向中介也是必然。另外，产权不清晰、非正常抵押的房产往往风险不可控，并不建议购买。
本文来源：每日经济新闻
责任编辑：乔羽_BJS2022
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二手房交易三大中介陷阱 六招教你防欺诈
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摘要：购房无小事。从选择中介到看房、审查房源、签订购房合同，再到房产过户，都不能忽视细节。现在越来越多的消费者都依靠中介进行二手房买卖，而一些不良的商家也会伺机浑水摸鱼，因此在购买二手房时，消费者需提高警惕。
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编者按：鉴于二手房交易的复杂情况，许多人选择通过中介购买二手房，希望少费点儿心。但目前由于中介行业的入行门槛低，行业监管不足，许多中介从业者自身职业素养低，唯利是图，出现许多行业乱象。广大购房者在选择中介以及在与中介打交道的过程中，要尽量多掌握相关知识。对于二手房交易过程中的中介陷阱，要格外小心，有所防范。今天小编带您聊聊中介违规操作常见三大陷阱，以及如何规避不良中介，保护个人合法权益。一、中介不规范操作 常见三大陷阱(一)、找借口避免买卖双方见面，隐瞒信息赚取高额差价有些中介总是采取种种借口不让消费者与房主见面，表面借口是双方见面容易“甩单”，但实际上少数中介却是在利用双方信息不对称，以“包销”的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬或恶意将房主房屋价格炒高挣“差价佣金”。据业内人士透露，中介吃差价数量不等，差价少则两三万元，多则能达到近十万元。二手房价格因受房龄、位置等众多因素影响，卖房者、买房者往往难以了解到二手房的市场行情，所以也很难察觉到自己被吃了差价。有时即使察觉到被吃了差价，也已经为时已晚。(二)、挂售虚假房源信息，骗取中介费有的中介制造虚假或不实广告信息，欺骗或引诱消费者，其中包括虚构房源、隐瞒房屋质量问题、以次充好等。一旦消费者缴纳定金和中介费后，就以种种理由推脱或不理不睬消费者，先收定金后赖账。更有甚者，有些中介与业主串通一气欺骗买主上钩，等买主看了房交了佣金甚*定金后，再编造各种理由致使交易不成，事后拒绝退还定金。上海某研究院研究员严跃进指出，二手房源挂牌信息出现“名不副实”的问题，更多的是一些中介招揽客户的一种手段，他们在获取了顾客信息之后可将手头的一些房源进行推销。(三)、虚假承诺，诱使交易促成交易，中介人员信口开河，做出虚假口头承诺，消费者往往缺乏有效的书面证据不能依法维权。根据《合同法》第十条，口头合同也具有法律效力。但口头约定具有即时性的特点，在发生纠纷时难以取证。中介公司正是钻了这样的空子，一旦发生诉讼，中介公司就矢口否认。虽然法律认可口头约定的效力，但如果买房人不能证明中介公司作出过口头承诺，就要面临败诉的风险。二、对策：选择品牌中介 透明交易不吃亏编造虚假证明骗取中介费。有的中介制造虚假或不实广告信息，欺骗或引诱消费者，其中包括虚构房源、隐瞒房屋质量问题、以次充好等。一旦消费者缴纳定金和中介费后，就以种种理由推脱或不理不睬消费者，先收定金后赖账。更有甚者，有些中介与业主串通一气欺骗买主上钩，等买主看了房交了佣金甚*定金后，再编造各种理由致使交易不成。1、*是三方见面、透明交易房屋买卖十分复杂，所以在交易前应与对方有所沟通。在交易时，*能买卖双方和中介公司都见面，做到透明交易，就不会吃亏上当了。2、查看相关证件辨明真假房源对于卖方来说，如果中介公司提出现金收购，一定要办理相应的过户手续，防止中介公司在没有办理手续之前，将房子卖出从中赚取差价。而对于买方而言，要警惕假房源，有些仅是房托并非真正房主，如果在没有查看相关证件及辩明真假房东之前就交了定金，而中介公司又谎称房子被卖走，到时定金也难退回。3、不让中介公司代理买卖两方在进行二手房交易时，不要委托中介公司代理买、卖两方，而是尽量让中介公司仅代理一方，只有这样才能真正保证委托方的利益。4、多方了解信息之所以被吃差价，与买、卖方不了解房子的信息也不无关系，周边房子的价格是多少?近期房子是否会升值?只要了解了这些，就可以大致估出房子的价格。这样，才不会以较低的价格出售，或以较高的价格购买，没有了被吃差价的可能。5.认真阅读合同条款消费者应认真阅读合同条款，对于自己没有把握的内容可咨询专业人士，不要盲目签约。向房管部门了解二手房办理流程及费用，清楚收费项目，可以自己办理的项目尽量自己办理，规避多缴费的风险。6.保留书面文字证据消费者不要轻信中介公司的口头承诺，对于工作人员的承诺，可以以书面形式记录下来，由工作人员签字和中介公司盖章确认。如果中介公司拒绝把口头承诺落实在笔头，那么这项“承诺”就不可轻信。
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||||||||||　　市民因购买二手房而发生纠纷的案例屡见不鲜，纠纷原因多种多样，究其根本是由于很多人缺乏防范风险的经验和知识，那么购买二手房，应该注意什么?山东青凯律师事务所赵永律师向读者介绍几类二手房交易中常见的陷阱，请读者注意。
　　市民购买前要核实房屋产权三类信息
　　1、要核实房屋所有权人身份。
　　房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。最好看到上述证件的原件，可能的话在签约时要索要复印件。
　　2、尚未取得房屋所有权证的房屋，无法办理过户手续，谨慎购买。
　　卖方可能在自己未取得产权证前就想出售，这时虽然可以签订合同，甚至可以交房，但这种房屋无法过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间如果涉及政策变化，则会面临较大的风险。因此，建议大家尽量不要购买这类房产。
　　3、要核实房产性质，确认是否可以上市交易、是否有额外费用。
　　商品房正常上市交易没有问题，但是经济适用房等其他性质的房产，上市交易可能会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，或者交易时要交额外的费用。这些建议到房产证的发证机关核实清楚，且核实时最好见原件，谨防不法分子用伪造的房产证、身份证进行诈骗，所以最好是到房管部门亲自核实。
　　与其他人共同财产应经过该人同意
　　如果房屋登记有其他共有人，那么出售房产时必须要求其他共有人一起参与出售，否则可能会导致合同无效。但还有一种情况就是如果房产证上没有登记其他共有人，那这是否就代表由登记所有人单独出售就没问题呢？
　　答案是否定的。如果是婚后购买的房产，即使登记在一个人名下，通常认为该房产是夫妻共同财产。登记产权人出售房产签订合同，配偶以不知情共有权被侵权为由要求确认合同无效，这种情况引发的纠纷非常多。有的是真的不知情，有的是因为房价上涨后以此为由反悔。
　　管是哪种情况都会给购房者带来不必要的麻烦，为避免麻烦，建议有这种因素的房产，签约时要求卖方夫妻双方共同签约，或配偶一方出具知情同意的书面文件。
　　有贷款或抵押的房子，要确保解押
　　很多二手房是有抵押贷款的，设定抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，往往卖方需要买方的首付款来偿还贷款解押。交易时要设定条款，确保款项用于解押。否则卖方把房款挪作他用，买方即使起诉，也要先解决抵押问题才能过户。至于是否设定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登记部门核实。
　　购房时要核实房屋本身的基本情况
　　1、土地使用权的年限。
　　一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限，对房价有影响。
　　2、房屋的面积。
　　房屋的面积只能以产权证书上标明的面积为准，如果有自建房等情况，自建面积通常是不受法律保护的。
　　3、房屋的基本情况要认真核实。
　　要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，房屋的设施设备是否齐全。另外，可以在不同时间多次看房，观察采光情况。可以找楼下住户核实是否有漏水历史。
　　4、如果购买的是学区房，要向周边学校核实房子中的学籍。
　　很多学区房是限制一套房中一定年限内孩子的入学数额的，有这方面需要一是要在合同中由卖方书面承诺，二也最好亲自核实。
　　购房合同中要注意的最基本条款
　　律师表示，房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是合同中必须明确写出的。
　　房款的支付建议采取分期支付的方式，一般是签订合同支付一部分、交房支付一部分、办理过户手续支付一部分、取得产权证书支付一部分，此外，建议特别保留一部分，确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。另外，建议采取资金监管的方式，对买方更安全。
　　交房、过户：何时交房、收房，何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续，这些内容都很重要，双方应该在合同中明确。
　　违约责任：在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。
　　另外，户口制度是我国特色，购房时很多人不注意，结果购房后才发现前房主甚至前前前房主的户口没迁出去，可要求对方迁户口法院是没法受理和执行的。
　　另外，律师建议市民交易过程注意保留证据，签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。
　　文/图 记者 赵伟华&&
　　（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 高明良]
　　
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我有更好的答案
针对上面提到的一些问题的陷阱，笔者简单地说明一下防范措施，但在具体的交易过程当中，陷阱是随时变化的，陷阱是数量远不止上面提到的几种二手房交易过程中的陷阱很多，可谓防不胜防，但是也是可以防范的
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