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我婚前贷款买的房子
婚后想把老婆名字加上但是说房款没还清不可以
所以我想公证一下
应该怎么公正
这套房子是属于我们夫妻一人一半的
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相似推荐解答问题婚前贷款买的房子,贷款末还清的情况下,婚后可以加上对方名字吗？婚前贷款买的房子,贷款末还清的情况下,婚后可以加上对方名字的。因为购买方式的不同，所以在房子加名字的程序上及税费方面，可能会多少存在一点差异。简单的分为无贷房子和有贷房子：rn（一）、无贷房子加名字及收费标准rn1、无贷房子房产证上加夫妻名字rn夫妻间加名字，只要有结婚证等相关证件，直接到当地房地产交易中心，产权变更窗口办理就可以了。费用大概在150元左右，主要是工本费等。rn2、无贷房子房产证上加子女的名字rn如果房产证原本就有夫妻两个人的名字，需要加进子女名字时，应先到房地产交易中心对房子进行价格评估，在办理加名字时，要根据房屋评估的价格，交相应的契税。具体的算法是，评估价剩以契税税率，再除以3就是应该交的税费。一般估价100万左右的房子，税费在200元左右。rn（二）、有贷房子加名字及收费标准rn1、有贷房子房产证上加名字时，应先到借贷银行办理抵押变更手续。rn2、如果贷款是纯公积金的，需另外支付100元费用。而如果贷款是公积金+商业贷款的组合形式，则需要支付200元。其它规章步骤则和有房无贷相同。rn二、加名字所需的证件材料和注意事项rn1、所需证件：房产证、户口本、身份证、婚姻证明(结婚证或单身证明)，未成年子女需提供户口本或出生证明。除了带足证件，还需准备好各类证本的复印件；rn2、注意事项：在到当地交易中心办理加名字时，房屋的产权人和加产权人都要到场。回复律师：天津-和平区回复时间： 20:20相似精选解答 问题老公婚前买的房子，婚后要求加上我的名字，离婚后房子是属于我们的共同财产财产是个人财产还是夫妻共同财产，要根据你们双方的财产具体信息确定，一般情况下以下财产是个人财产：
1. 一方婚前就已经获得的财产；
2. 一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
3. 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
4. 一方专用的生活用品；
5. 其他应当归一方的财产。
以下财产属于夫妻共同财产：
1. 工资、奖金；
2. 生产、经营的收益；
3. 知识产权的收益；
4. 继承或赠与所得的财产，但法律明确规定的除外；
5. 其他应当归共同所有的财产。
一般而言，个人财产归个人所有，夫妻共同财产平均分割，你们也可以订立财产协议，对财产归属和分割进行约定。回复律师：北京-朝阳区回复时间： 20:20问题房子是我婚前贷款买的,婚后也是我一人还贷,那么房子属于夫妻共同财产吗属于一方的婚前财产。rnrn《婚姻法》解释三第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。回复律师：广东-深圳回复时间： 20:20
无锡推荐律师&&&新闻热线：021-
现在才知道！房产证有你名字，房子未必就是你的！
原标题：现在才知道！房产证有你名字，房子未必就是你的！
　　你以为房产证上有你名字了，房子就是你的了?这话到底几个意思?
　　关于房产署名的那些事儿，你一定要懂↓↓↓
　　1、打算和对象买房结婚了，请问婚前买房和婚后买房有什么区别吗?
　　《婚姻法》第二十二条：
　　当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
　　例如男方父母为购置房屋出了全资，如果男方父母没有明确表示房子是赠予你们夫妻二人的，那么房子是赠予男方一人的，你没份。
　　但是，如果是婚后男方父母全资买房，没有明确表示是赠予男方一人的话，房子是赠予你们夫妻二人所有，为夫妻共同财产，你有份。
　　《关于适用若干问题的解释(三)》
　　第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
　　由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
　　第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
　　2、婚前老公家全款买了房子，婚后房产证上加了我的名字，请问我现在拥有这套房子的所有权吗?
　　房产证上写谁的名字不影响一个真正的产权人对房子的所有权，房产所有权的最高效力来自于房产登记。
　　登记不是登记在房产证上，是房管局的不动产登记簿。
　　3、房产证上名字是儿子的，儿子今年20岁，未婚。我们夫妻离婚，房子在法律上应该归谁所有?如果归儿子，以后房子属于儿子老婆的财产吗?
　　由于我国对房地产类不动产采取登记政策，即谁登记谁拥有，因此，房产证上名字是儿子的，所有权就属于儿子。《婚姻法》第十八条规定，房子是在婚前取得，属于儿子的个人财产，结婚后仍是儿子的个人财产，并不因婚姻关系存续时间长短而发生权属变化。
　　4、结婚前，我家出资买了房子，婚后房产登记簿上加了老公的名字。为了以防老公出轨，最后我人财两空，请问有什么办法可以保护我的房产吗?
　　夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻双方可以签订一个协议，一方有过错，另一方将独占房产。这是一个简单的契约，受合同法的约束。
　　5、100万的房子，首付30万，写我的名字，婚后剩下的70万贷款由我们夫妻共同还，当然我爸妈还会帮我还一部分，离婚后这个房子的钱是怎么分配?
　　离婚的时候你会拥有100%的房屋产权，但是你要补偿对方还贷的部分，和房子溢价的部分。
　　6、婚前我和老公共同出资买了一套房子，但是写在了老公名下。我和老公写了个书面协议，说明房产是婚前共同出资买的，是共同财产，没有公证，只是双方一式两份签字了。本来是去公证处了，但公证人员说结婚日期在房产合同签约之前，所以是共同财产，不用公证。不知这份协议是否有法律效力?
　　不管你婚前也好婚后也好，你只需要到公证处办理一个夫妻财产约定书公证，一切都可以解决了。按照婚姻法的规定，夫妻财产约定是受法律保护的，可以约定夫妻一方的个人财产属于共同所有。
　　婚房几种署名方式法律后果也不同
　　恋人双方的名字
　　如果采用这种方案，房屋将被认定为男女双方的共有财产，贷款也认定是男女双方的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资将被认定为赠与男女双方，归双方共有。
　　如果购房后“准夫妻”分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也视为双方的共同债务。对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件(双方结婚)的赠与，若双方没有结婚，父母有权索回。
　　署父母的名字
　　若这样署名，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷，若双方离婚，一方虽无法拥有房屋，但对于已支付的贷款本息，可要求父母返还或主张分割房产。
　　署男方及其父母的名字
　　如果这样操作，房屋将被认定是男方及其父母的共有财产，贷款也是他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担，而男方的相应产权份额属于婚前个人财产，根据《婚姻法》，这部分财产不会因结婚而转化为夫妻的共有财产。如果婚后夫妻双方用婚后的收入还贷，若双方离婚，女方虽无法主张房屋产权，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，要求男方及其父母返还或主张分割房产。产权证登记在女方及其父母名下的法律后果亦是如此。
　　写双方父母和“准夫妻”的名字
　　很多人认为，与其那么麻烦，不如把双方所有人都登记到产权证上，这样大家都有权利，公平合理。若采用这种方案，房屋将认定是准夫妻和双方父母的共有财产，贷款也认定为其共有债务，相应的增值或贬值也由这些人共同享有或承担。如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，双方父母则无权享有该部分财产。
　　仅署男方或女方的名字
　　此种情况需从两方面分析：
　　其一，一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人;
　　其二，一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。
　　房产署名没有想象中那么简单!给更多人知道下吧~
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现在才知道！房产证有你名字，房子未必就是你的！
日 16:09 来源:现代快报
原标题：现在才知道！房产证有你名字，房子未必就是你的！
　　你以为房产证上有你名字了，房子就是你的了?这话到底几个意思?
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　　《婚姻法》第二十二条：
　　当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
　　例如男方父母为购置房屋出了全资，如果男方父母没有明确表示房子是赠予你们夫妻二人的，那么房子是赠予男方一人的，你没份。
　　但是，如果是婚后男方父母全资买房，没有明确表示是赠予男方一人的话，房子是赠予你们夫妻二人所有，为夫妻共同财产，你有份。
　　《关于适用若干问题的解释(三)》
　　第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
　　由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
　　第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
　　2、婚前老公家全款买了房子，婚后房产证上加了我的名字，请问我现在拥有这套房子的所有权吗?
　　房产证上写谁的名字不影响一个真正的产权人对房子的所有权，房产所有权的最高效力来自于房产登记。
　　登记不是登记在房产证上，是房管局的不动产登记簿。
　　3、房产证上名字是儿子的，儿子今年20岁，未婚。我们夫妻离婚，房子在法律上应该归谁所有?如果归儿子，以后房子属于儿子老婆的财产吗?
　　由于我国对房地产类不动产采取登记政策，即谁登记谁拥有，因此，房产证上名字是儿子的，所有权就属于儿子。《婚姻法》第十八条规定，房子是在婚前取得，属于儿子的个人财产，结婚后仍是儿子的个人财产，并不因婚姻关系存续时间长短而发生权属变化。
　　4、结婚前，我家出资买了房子，婚后房产登记簿上加了老公的名字。为了以防老公出轨，最后我人财两空，请问有什么办法可以保护我的房产吗?
　　夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻双方可以签订一个协议，一方有过错，另一方将独占房产。这是一个简单的契约，受合同法的约束。
　　5、100万的房子，首付30万，写我的名字，婚后剩下的70万贷款由我们夫妻共同还，当然我爸妈还会帮我还一部分，离婚后这个房子的钱是怎么分配?
　　离婚的时候你会拥有100%的房屋产权，但是你要补偿对方还贷的部分，和房子溢价的部分。
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　　很多人认为，与其那么麻烦，不如把双方所有人都登记到产权证上，这样大家都有权利，公平合理。若采用这种方案，房屋将认定是准夫妻和双方父母的共有财产，贷款也认定为其共有债务，相应的增值或贬值也由这些人共同享有或承担。如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，双方父母则无权享有该部分财产。
　　仅署男方或女方的名字
　　此种情况需从两方面分析：
　　其一，一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人;
　　其二，一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。
　　房产署名没有想象中那么简单!给更多人知道下吧~
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东方网(eastday.com)版权所有，未经授权禁止复制或建立镜像直播丨如何“零”风险“高”收益做二手房买卖交易
发布时间： 13:29:54
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您好奇吗？买二手房是先买后卖，还是先卖后买比较安全保险呢您好奇吗？房子如何卖？才能收益更高您好奇吗？夫妻过户也能做贷款您好奇吗？购买二手房存在哪些法律风险，又该如何规避呢？作为买家，如何保障自已定金的安全；作为卖家，最容易出问题的环节有哪些；如何避免购买有问题的房产，比如查封房等。好奇大揭秘，本期咚咖房学院邀请到房网红人周争锋律师，咚咚金服大圣来给大家分享《如何“零”风险“高”收益做二手房交易》【活动时间】：6月4日14:00-17:00【签到时间】：6月4日13:00-14:00【讲座地点】：福田区上梅林梅华路105号多丽国际电子商务产业园 多丽科技大楼一楼 博会大厅【主讲内容】： 主讲人：周争锋律师一、二手房过程中出卖人需要注意的交易常识1、如何认识独家委托代理；2、如何出具公证委托书；3、出卖人必须知道的交易惯例；4、对于卖家而言最容易出问题有哪些环节；5、上海买家用五万定金套住卖家千万资产是如何做到的;二、二手房过程中买受人需要注意的交易陷阱1、如何避免购买有问题的房产，比如查封房等。2、换房族如何才能换房无忧；3、购买回迁房、二手期房的法律风险主要有哪些；4、如何做才能避免受到新限购政策的影响；5、如何保障自己定金的安全；主讲人：咚咚金服-大圣一、二手房交易中，如何合理配置资产1、二手房交易中，如何用最少钱买到最高性价比的房子2、改善型置业，是先卖后买，还是先买后卖3、房子如何卖？才能收益更高4、家庭已有2套房，如何做可以首付3成二、自主交易如何做，既省钱又安全1、夫妻更名过户，如何贷款？2、父子过户，是交易好还是赠予好？3、自主交易如何做才能省钱又安全？4、赎楼需要注意哪些问题？我们准备好了，你来了吗？直播14:00 【主持人】：各位网友，大家下午好！欢迎大家参加第48期咚咖房学院。在开场之前我先简单介绍一下咚咖房学院以及咚咚找房。咚咖房学院是咚咚找房专为置业网友打造的地产知识公益讲座，是由深圳房地产信息网开发的一款找房APP，每期我们咚咖房学院都会邀请各专业领域的大咖与大家分享置业讲座。咚咚找房最核心的是什么呢？就是我们有几大专家团队，第一支团队是淘房哥团队，主要负责二手房研究。另一支团队是牛浩思团队，主要负责新房研究。还有我们的旧改团队、安居先锋团队、海外置业团队、咚咖专家团队。那大家就一定会去问我们是不是中介，我们是不参与任何交易环节的，我们只是在你们的交易过程当中为您解答各种问题，陪你看房，带你去看房，然后完成这一整套服务环节。除了大家熟悉的淘房哥、牛浩思，咚咚找房新引进了一项核心金融服务功能，叫做“咚咚金服”。咚咚金服是咚咚找房唯一指定金融服务商，他们代理了全国37家银行的69种贷款产品，可以根据用户的具体情况进行私人订制方案，选择最适合你的贷款服务，稍后我们的咚咚金服大圣也会给大家带来精彩的分享！今天邀请到的第一位嘉宾是房网红人周争锋律师，广东华商律师事务所律师，深圳律师协会主办《深圳律师》杂志资深编辑，宝安区司法局调解员，深圳二手房买家维权群群主，主要业务领域房产纠纷。第二位嘉宾是咚咚金服大圣，咚咚金服交易部总经理，二手房买卖交易实战专家，近十年的地产从业经验，带领团队有近千套的成交案例，能准确把控交易过程中的各种风险和陷阱，确保房产顺利过户，从业十年，没有一张违约单。在请出嘉宾之前，我先介绍整个讲座的环节，今天的讲座内容我们会在咚咚头条全程直播，直播内容也会附上PPT，大家可以在直播内容下面评论互动，发表一些对今天讲座内容的疑问或者有什么不明白的都可以在里面留言。最后一个环节是现场咚咖一对一咨询环节，大家有任何问题都可以咨询今天的两位主讲嘉宾，现在大家可以扫描手拿资料的二维码进入本期咚咖房学院的微信群，里面有我们的咚咖以及淘房哥与牛浩思来为大家做置业交流。好，回归到讲座，咚咖房学院第48期正式开始，今天的主题是：如何“零”风险“高”收益做二手房买卖交易。买二手房是先买后卖，还是先卖后买比较安全保险呢？房子如何卖才能收益更高？购买二手房存在哪些法律风险，又该如何规避呢？下面有请周律师为大家开讲，掌声欢迎！直播14:10 正确认识独家委托代理【周争锋】：今天主要讲二手房买卖过程中常见的交易陷阱和防范，很多内容在我以前写的文章中已经提到过，但今天为什么要专门说一下呢？因为有些非法律专业的看不明白法律专业名词，所以今天说一下。年，深圳市存在大量的违约纠纷，导致很多买家诉讼继续履行，诉讼继续履行之后，很多卖家败诉，导致有些房价已经涨了一倍，但还是要按照两年前的价格过给买家。在律师看来，你说它是属于情事变更也好，属于不公平也好，但是有一个问题，就是在我们国家，交易是受到保护的。为什么说这个事呢？在深圳卖房，实际上比买房要危险得多，我总结了一句话，卖房你卖得不当，特别是在公证授权环节出现所托非人的情况，就是担保公司和中介联合起来的话，你这个房子有可能签个字、做个公证，两个月以后你倾家荡产。深圳2012年出现过一个刘贵初案件，刘贵初一个人诈骗了22套房子，而对于买家来说只是订金没有了，所以卖房子不像大家想得那么简单，找个中介、签个字、委托个担保公司，等着收钱就可以了，很多卖家在合同中真的没有违约，买家贷款贷了几个月都没有贷下来，卖家就要解除合同，但你要考虑到合同是怎样约定的，如果合同约定你没有解除权，你就没有解除，如果你解除的话，后果非常严重，严重到什么程度？之前朋友圈传过上海的买家用5万元锁定千万资产锁定了2年，最后还是以2年前的价格过户给买家。今天要讲的主要内容是 一、卖房人需要注意的交易常识。二、买受人需要注意的交易陷阱。二手房买卖过程中需要注意的交易常识所有卖家在这个方面都容易出现问题，1、独家委托代理，所有中介公司都会通过各种方式要求独家房源，独家房源就意味着你跟这个中介公司签订独家代理协议以后，不能在同一区域相同时间委托其他中介出售这个房子，对你来讲，你签了字，你的房子将不由你决定，如果你这一在这段时间出售房子，可能对中介公司构成违约，如果他去查封你的房子的话，交易将变得非常麻烦。所以没有必要的情况下，不要签订独家代理。2、限时独家代理，现在所有中介都跟你签订独家代理，唯独不签限时独家代理，比如说我现在急需要买房子，我跟中介说你要在一星期或一个月内帮我把房子卖掉，我才可以放给你，中介为了接这个单，他要跟你签限时委托，但要给你保证金，如果在限定的一个星期或一个月内没有卖掉，视为中介违约，你可以吃掉保证金，独家是有条件的，你要给我保证金，保证在规定时间内出售掉，不然保证金我就要吃掉，这是最有效的保护自己的手段。另外特别要注意一个事实，就是你委托的只是他居间，代表你去卖这个房子，但你不要给他出具委托书，很多人在签订独家代理居间的时候同时签订委托书，有些不是公证的，有些就是委托给中介公司某个人，但是这个公证委托书的法律效力是一样的，也就是说你签了独家代理协议，也出具了授权委托书，法律上这个人可以代替你签署任何买卖合同，你都要承认。并不是说独家委托代理合同有什么问题，而是独家代理合同下的委托书是有问题的，你签了委托书之后就很麻烦，因为委托书不在你控制范围内，中介公司随便签订一个价格，对你是有法律约束力的，中介如何骗是你是你跟中介的问题，但对于买家来说，我就按照这个价格过户，除非这个价格低于市场价70%，如果这个价格低于市场价5%或10%，你就得按照这个价格去卖，否则人家会诉讼你继续履行。所以独家代理委托可以签订，但授权书不能签订，因为你签订授权书之后是没有办法的，举个很简单的例子，哪怕独家代理协议过期以后，你的委托书还在中介，中介还是可以卖你这个房子，而你在另外一个中介又出具了委托书，另外一个中产中介又给你卖了，这个时候就构成一房两卖。如果委托书上是你本人签字、按指模，它的法律效果跟公证处是一样的，所以委托别人卖房的委托书不要随便写，写了之后会非常被动。无论独家代理还是限时代理，如果想解除委托合同都很简单，直接发函就可以解除了，因为《合同法》规定你随时有权利解除合同，举个例子，你委托我周律师给你打官司，你认为我服务态度不好，或者你认为我开庭前准备不充分，你给发个函解除跟我的委托关系就可以了。律师代理案件前期要准备收集工作，需要去法院立案，这是另外一个法律关系，受托人要举证他支出了什么费用，花费了什么，你可以赔偿他损失，代理关系在你通知他的那一刻已经不存在了。但是这里面有一个问题，就是委托书原件你拿不到，对买家来讲仍然是合法有效的，只不过你在事后追究没有代理人的情况下他继续出售你的房子，这是你事后的救济权限。直播14:15 公证委托书的法律效应和出具时间【周争锋】：如何出具公证委托书，公证委托书在法律意义上如同戏文中的尚方宝剑，所有买卖双方都一定要明确这个概念，你出了公证委托书以后，这个房子的决定权，出售不出售，你已经控制不了了。为什么？因为你的所有权限在委托书中已经委托给他人办理，这个问题要足够引起你的警惕，不管他吃差价也好，做高评高贷也好，还是诈骗也好，根源都在于一份公证委托书上，公证委托书上委托的公司或者委托的人诈骗你的房子，你是没有办法阻止的，即便你去公证处撤销了公证委托书，公证委托书原件仍然在他手上，他去银行办事、去国土局办事仍然是合法有效的。如何阻止呢？同时发函给银行和国土机关，明确告知他出具给某某某的公证委托书已经失效了，他拿这个公证书不能办。还有就是向公证委托书授权的那几个人发出明确的终止通知，如果接到通知以后他仍然办理事项，你可以起诉追究他的违约责任。公证委托出具的时间应该在首期款监管协议以后去做，现在所有中介都让你在给完订金以后就做，实际上对买家来讲没有那么严重，因为我要求公证委托书介入的时候只是到赎楼环节，首期款监管完全可以本人去，所以一定要注意一下，公证委托书对你最有利的时间是买家做完首期款监管以后再出具，这样一是可以避免公证委托人一房两卖，二是可以监督他们是不是做高贷，三是银行个贷经理对首期款监管流程有清晰的认识。一是防止虚增成交价格，办理高贷；二是避免被人家玩A五BC单，吃差价，三是监督买家贷款程序，避免买家贷款不成功后，担保公司反复配合买家换银行，拖延交易时间。虽然公证委托书是你出具给担保公司的，但担保公司不听卖家的，而是听中介的，因为他们跟中介有合作协议，中介让他们干什么，他们就干什么，明明买家已经逾期超过15天，有的时候隔了一个月，中介公司通知担保公司去，他就去了，这个时候买卖双方资金监管时间视为重新达成一个协议，你没有办法追究买家逾期办理资金监管，在深圳的交易过程当中，很多业主都犯了这个错误，他认为我没有跟你签订，是担保公司跟你签订的，跟我没关系的。实际上不对，因为你给担保公司出具了尚方宝剑，就属于是你去的，在法律上，所有人都必须重视，公证委托书的法律效力就是这么严重，它可以帮助买家逃避违约责任，我见过延期半年的，担保公司又给买家签订了首期款监管协议，照样成立，因为你没有及时告知担保公司不去做监管协议，你的担保公司去了，法院认为是你通知你的担保公司去的，因为在法律意义上，担保公司去就等于是你去，他是钦差大臣。不知道台下有没有坐中介，现在中介公司有很多有关联的担保公司，所以我建议大家不要选择中介推荐的关联的担保公司，为什么？因为你选择了，你说了不算，中介说了算，只要担保公司听我的，拿着你的公证委托书，我就无所不能，我完全可以不通过你，把你的房子怎么处理都可以，所以这个环节一定要注意。为什么你要自己找担保公司呢？因为你自己找担保公司的时候，担保公司只对你服务，他不认中介，只认你，不通过中介人居间，我委托的人中介公司根本不认识，我指示担保公司干什么，中介公司把消息通知我，我再通知担保公司。比如我委托担保公司签了六份公证委托书，我可以手里拿六份，每次担保公司去办的时候，我让担保公司给他一份，始终控制在我手里，这个时候可以做到收放自如，自己能办的自己办，自己不能办的你把公证原件交给担保公司，让担保公司去办。如果不受自己控制的话，相当于这个房子的处分权全部扔给别人了，自己决定不了，所以公证委托书大家一定要引起充分的认识。直播14:25 公证委托书撤销方式及注意事项【周争锋】：公证委托书撤销的两种方式，一是到公证处办理公证委托的撤销声明，并通知给公证委托人。以前公证处是不办理这个声明的，后来经过买家和律师反复去闹，公证处现在办理撤销公证委托书的撤销声明，但虽然你拿到了撤销公证委托书的撤销声明，上一份公证书的原件仍然在市场中流通，作为买家来说，他没有办法查明这份公证委托书是否已经撤销，不知道的情况下就构成善意购买，善意购买，我没有过错，你委托了是你跟委托人之间的过错，这个法律责任不由我承担。二是自己直接发函给自己的公证委托人声明撤销，你的声明到达以后，他就没有权限了，如果他再处分你的房产，如果侵权，你可以追究他的法律责任。我记得有几个担保公司被追究过法律责任，买家发现实际过户的人我根本不认识，我跟A签了买卖合同，过户的时候发现变成B，我百思不得其解，去查的时候发现担保公司擅自跟B签了买卖合同，把房子过户给B了。这个时候对于卖家来讲非常危险，这个时候你是不能维权的，为什么不能维权呢？因为你本人是卖给了B，但你的委托代理人把房子过给了B，从法律意义上构成一房两卖，A可以诉讼你一房两卖，让你赔偿20%违约金，这就属于担保公司给你造成的法律障碍，你即便发现了，也拿担保公司没有任何办法，因为担保公司、A和B是一伙的，如果你追究担保公司的法律责任，我就让A追究你一房两卖的法律责任，业主吃个哑巴亏，你起诉他的结果，他无非是侵权，你要举证你的损失，你的损失是很小的，特别是在A没有起诉你的情况下，你的损失几乎没有体现在证据上，你把担保公司起诉完了，官司结果了，A又起诉你，说你一房两卖，这个时候就很麻烦了，我经常跟买卖双方说，业余选手不要跟职业选手玩，你认为你很有理，但在法律意义上，你没有掌握这个诀窍，不要跟人家玩。所以不要冲动，你发现了担保公司背着你把房子卖给别人了，你没有证据证明担保公司、A和B之间有恶意串通的关系，所以对A来讲，你的确构成一房两卖，没有任何法律障碍。委托书内容和注意事项：1、在首期款监管协议后出具公证委托书，避免中间出现高贷和换一个买家的情况，因为你卖房子毕竟是为了套现，所有的流程加快，加快的最初砝码就是首期款监管提前，你出了公证委托书以后，首期款监管协议的时间不由你决定，是担保公司决定的，担保公司什么时候都可以签，所以你完全没有必要在首期款监管协议以前出。2、一定不能同意授权他们有收取购房款（含定金）的权利。如果你不授权他收款的权限，担公司不可能私自把你的房子处分掉，因为他需要你的银行卡，他既不可能配合买家按揭贷款买这个房，也不可能一次性付款买这个房子，因为你没有授权担保公司有收取购房款的权限，这个时候如果买家一次性付款给了担保公司，他是有过错的，因为他在审核公证委托书的时候没有看到担保公司有没有收取购房款的权限，没有权限他就不能做，他必须在你授权范围内去做，这个时候买家是有过错的，所有人卖房子的时候均不能授权里面的人有收取购房款的权限，根据银行交易监管办法，买卖房产时最终按揭贷款、一次性监管的入款帐号一定是业主本人的银行卡或配偶的银行卡，不可能给别人，给别人是违规操作，所有银行都不会这样做，特别是日深圳市金融办出台金融监管以后，很多小银行以前可以做，现在基本上都不会做了，去年我碰见好多，都是把钱打到某个人账户，双方在买卖合同中约定打到某个人账户，但做首期款监管协议时，银行不同意，因为这涉嫌虚假交易。3、无论什么情况下都要预留一份公证委托书方便自己以后维权，和担保公司签订委托赎楼协议时要对责权利约定清楚并索取原件。如果没有这个证据，立案都立不上，因为第一你不知道被告是谁，第二你跟被告之间怎么约定的，法院也要看一下，第三这里面有很多自然人，自然人的身份证号码是多少，究竟谁把你的房子出售了？你只知道他的名字，他的身份证号码是多少？如果不知道的话，你采取维权措施需要花费很多时间，你说我可以去公证处调，调来之后让律师帮我查证，我告诉你，这个时间有可能一个星期，有可能两个星期，但在深圳，三个工作日房产就转移完毕了，一个三天、两个三天、三个三天，已经转了好几手，你想追回房子是不可能的。如果你手里有公证委托书，有委托人的身份资料，出现问题以后，你可以马上去法院申请查封房子，你有明确的证据，法院会走特殊通道给你查封，如果没有证据的话，立案都困难。我看见很多人因为赎楼费罚息、按揭服务费存在问题，咨询律师的时候，律师首先说“赎楼协议给我看一下”，没有，很多人打官司，也只有担保公司盖章的那一张纸，里面所有条款都没有填写，所有卖房的人都知道担保公司有可能不给你担保赎楼合同的原件，将来出了问题，你想追究担保公司的责任，合同条款都没有，所以委托担保公司一定要拿到委托合同原件。直播14:35 出卖人必须知道的交易惯例（一）【周争锋】：2012年刘贵初案件足以引起大家的警惕，他一个人诈骗了二十多套房子，那些业主应该是很头痛的，房子被他诈骗了，业主什么办法都没有，人家一坐牢，说钱我全部花光了，你什么办法也没有。包括以前的中天置业事件，很多钱都不了了之了，中天置业事件以前，买家的风险是很大的，因为钱都监管在中介公司，但现在是卖家的风险非常大，风险最大的原因是公证委托书出具的时候你是有不确定性的，本来你出具的公证委托书应该是你自己最相信的人，但实际中是中介公司给你推荐的他的子公司的人，子公司的人不可能听你的。出卖人必须知道的交易惯例，以后不管是谁，卖房子的时候，这几点一定要牢记。1、买家逾期给付定金时，不可贸然发函解除买卖合同。比如一次性约定了50万，买家说我今天卡里只有10万，我先给你刷10万，剩余40万买家不再提了，很多业主认为你没有再支付我剩余的40万定金，你就违约了。但实际上买家没有构成违约，因为在法律意义上，定金是收多少算多少，合同约定多少是没有用的，它跟借款是一样的。比如说两个自然人之间的借款合同，我跟你签个协议，说明天要借给你一百万，虽然借款合同上约定的是一百万，但明天我只转给你十万，你不可能再拿这个借款合同要求我再给你转九十万，在定金上也是一样的，我约定了50万，实际上只给了你10万，定金就变成了10万，你只要指望着我还有40万没给，千万不要有这样的想法，有这样的想法你卖房会掉入陷阱，这就是5万套千万的手段，为什么会出现这种问题？出现这个问题的时候大家都没有学过基本的法律常识，也不去问一下律师这种情况应该怎么处理，直接发个函说你没有给我剩余的定金，你违约了，我解除合同。好的，我马上诉讼你继续履行，你没有办法，然后你的房子就被别人套牢了，然后打完一审还要打二审，结果两年月供是你供，两年的增值全是人家的，所以说卖房的风险非常大，这个法律知识点一定要掌握。第二个是分两次支付，一是一次性给多少钱，二是分两次支付，签订合同当天给10万，合同签订之后3日内再给剩余40万，这种情况下，如果他第一次给了10万，第二次没有给40万，法官通常会认为他没有全面履行合同义务，构成违约，但在法理意义上人家不构成违约，这要看法官的自由裁量权，你只要赌法官的自由裁量权，有可能到你这儿，法官就认为买家不违约。包括买房的时候，你没有给足额定金是不违约的，因为给多少算多少，如果能避免，我约定给你50万，现在只给了你10万，剩余的钱没有给，业主如果不想变更，怎么办呢？他需要提出异议，并把10万元退回去，这个时候就构成了你不同意变更。提醒大家一点，定金的法律属性一定要掌握。2、没有约定贷款承诺函出具的最迟时间，就不能约定业主赎楼的最迟时间。去年Q房网、房多多等几个中介都约定了一个条款“合同签订之日后40日内业主要完成赎楼”，看到这个条款以后，我直接告诉买家你什么都不用干，卖家就违约了，因为他根本不可能在合同签订以后40天内完成赎楼程序，因为这是跟实践脱节的。现在很多中介的版本变成出完贷款承诺书以后40天内业主要完成赎楼，但2015年我看过几个版本都属于签订合同之日起40日或60日内业主要完成赎楼，有些业主签完这个以后，我直接告诉他你赶快借别人钱去赎楼，如果你还等着他出承诺函你再赎楼，我告诉你不用等了，你违约了，因为你根本不可能在限定时间内完成这个法律程序。中介的合同有很大的问题，不同的中介有不同版本的合同，你不要看着我邻居签的合同没有这个条款啊，结果回家看看自己的合同中有这个条款，因为每个中介有不同版本的合同，你签了有限定的合同算你倒霉，所以签合同时一定要认真看，每个中介都有不同版本，虽然合同是统一印制的，但不同门店使用的版本绝对不一样，有些是有明显瑕疵的。直播14:40 出卖人必须知道的交易惯例（二）【周争锋】：3、赎楼需要提前一个月向抵押权银行提出赎楼申请。如果负点责任心的中介都会提前告诉业主，但就存在着业主走私单的情况或者业主因为忙没在深圳的情况下会出现这个问题，就是没有在签完合同以后及时向银行提出书面的赎楼申请，导致买家的贷款承诺函出来以后，没有在承诺函出来以后40天内完成赎楼业务构成违约。我碰到两个银行，一个是浦发银行，浦发银行不是要求你提前一个月提出赎楼申请这么简单，他还要求你提前一个月把赎楼款监管到他们银行的还款账户里面。这个一定要注意，有些担保公司、中介都不知道，你不要以为中介都是这样做的，没有问题，我告诉你不同银行的不同支行交易规则是不一样的，如果你碰到了浦发银行，一定要注意到，你要把钱提前一个月监管在银行的还款账户中，过了一个月，银行才从你的账户中扣款，才算赎楼成功，如果你到一个月之后再还钱，对不起，三个月再扣，本来一个月能办成的事，就变成六十日才办成的事，买家可以起诉你违约。另外一个是汇丰银行，外资银行赎楼方面跟内资银行差别很大，跟银行客服一了解情况之后不得了，这个银行的赎楼申请书只有在15和25日这两天提出来，其他时间这项业务停止办理，如果你不知道这个细节的话，你1日签订的买卖合同能赎吗？不能赎。所以你在卖房的时候，对赎楼的规矩、条件、约定，一定要向自己的按揭银行问清楚弯弯肠子在什么地方，包括罚息，什么时候支付赎楼款，什么时候提交赎楼申请，什么时候银行能审批赎楼申请，你要在签订买卖合同前提前落实清楚，不要说别人都这样卖了，我也这样卖，那是因为别人的银行跟你的银行不一样，你碰到的银行规矩多，他的规矩直接导致你违约，没有办法的事。律师因为工作原因，会接触到大量的纠纷，我们知道每个银行的细微差别，所以卖房一定要首先了解清楚抵押权银行能不能解除抵押，特别是给别人做担保的抵押或者联合抵押，最高限额的抵押，这个时候银行是不会同意你解除抵押的，比如我给我哥哥做担保，我哥哥借了很多钱，我哥哥说我不愿意还钱，这个时候银行会同意你抵押吗？不可能的事，或者你跟其他人联合起来，你的房子跟别的房子捆绑起来贷很多款，你说我这套房子提前赎楼，银行也不会同意的。如果不了解清楚就签合同，签完合同之后会发现你百分之百违约。4、首期款监管协议的生效时间是看银行的最终落款时间、首期款的具体比例看银行的要求。上星期咨询我的当事人不知道今天来了没有，我写了一篇文章以后，他感觉到跟他的案件一模一样，因为他错误的认为买家没有在合同约定时间内做首期款监管，也没有支付合同约定的首期款比例构成违约，发了一个解除函，最终结果是法院认为买家不违约。因为首期款监管协议是买卖双方跟银行的三方协议，上面有一句话“三方签字盖章后生效”，银行什么时候最终签字呢？银行要等到买家的首期款打到账户以后才签字，这一点一定要注意，首期款监管协议的时候是看银行的最终落款时间，银行一般是在买家把首期款打入银行帐户以后，才在首期款监管协议上写明时间并加盖公章，这个时候首期款监管协议才生效，而这个时候首期款监管协议就变更了买卖双方在买卖合同中约定的监管时间。特别是农业银行，他是没有银行签字的，买卖双方去银行输入信息，他给你录入以后，成立一个电子版首期款监管协议，有一个特别不好的地方，但对买家来讲特别好，它说监管协议生效以后10个自然日内打入，相当于银行又给买家宽限了10天。另外一个是首期款比例的要求，很多人在买卖合同中约定首期款监管比例，实际上不是这样，很多人做过首期款监管协议就知道，买卖双方去银行签首期款监管协议，最后一页签完字，落款时间没有，前面没有填写就走了，空白的谁填写呢？银行最终填写，他会审核完买家所有材料以后，再填写买家应该监管的首期款数额，基本上很多银行都是这样做的，所以首期款数额合同约定的数额也不算，要看首期款监管协议上银行填写的数额，这是三方协议，对三方都有效。如果三方已经做完首期款前管协议以后，你不要指望着用这个条款追究买方的责任，这几乎不可能。直播14:45 出卖人必须知道的交易惯例（三）【周争锋】：5、没有特别约定配合买家办理首期款监管只有一次义务。现在也出现这样的情况，特别是今天要讲一下，现在银行贷款的额度又少了，很多银行批贷卡得很严，批不下来，这个时候买家在得到第一家银行拒绝贷款以后会找卖家，说换一个银行，这个时候很多卖家是同意的，同意没有问题，但你也可以不同意，为什么不同意？因为你卖房的目的是为了套现，深圳有这么多家银行，我不可能给你换农业，再换建行，再换工行，如果都换一遍，我的房子还卖不卖？我可以不同意。买家为了避免出现这个情况，在首期款监管协议最后一天之前做，你不要到首期款监管协议最后时间才做，然后北京银行告知你的贷款条件不符合，拒贷，这个时候你再让业主配合你做资金监管，业主完全可以不同意，因为他同意，就意味着交易战线拉长，他完全可以说我不配合你贷，你一次性付款，在法律意义上，业主这个说法是没有任何问题的，所以一定要注意，没有特别约定的时候，配合买家办理首期款监管的协议只有一次。为了避免出现这个问题，在买房前要向银行了解清楚需要贷款的材料，并且要尽可能在首期款监管协议最后一天前提前半个月做这个手续，如果这个银行拒绝你，你还可以跟买家说再给你一次机会，因为双方约定的首期款监管时间没有到达，如果超过这个时间，业主不同意，买方就要一次性付款。如果买家给业主发短信，要求换一个银行做贷款，业主回复“好”，如果业主同意了，你就不能变更，这个好，就等于你同意了他变更，你不能说了“好”以后，又要求买方一次性付款，因为他给你发了新的要约，你回复的“好”字已经表示你同意了。6、贷款承诺函的有效与否，需要银行方面确认。深圳高评高贷、假离婚非常多，在房价上涨的时候，业主都会发现买家的流水不够，或者买家假离婚，或者买家做高贷，他以这个理由说买家有这个情况，说贷款承诺书无效，要求解除合同。实际上大量的司法实践已经证明了这个说法是错误的，因为法院一定要看银行的说法，买家和银行的借贷关系跟业主没关系，我买这个房子，去借别人的钱，我本来借100万的，但我借150万对方也给我，这跟业主没关系，你不要管我跟银行之间的法律关系怎么样，至于银行愿不愿意贷给我款，这是我跟银行之间的关系。我碰到过一个案件，一审的时候双方没有看到贷款承诺函原件，二审的时候我重点说了一下贷款承诺函原件，法院发现贷款承诺函原件还在银行，因为贷款经理拍照以后发给中介，中介再发给买卖双方，但中介的人没有去银行领取，在法律意义上，此时还视为买家没有取得贷款承诺函，因为存在高贷，业主去投诉以后，贷款承诺函还在银行手里，法院问银行的时候，银行就会说他自己发现了你有高贷，他不愿意贷给你，实际上他没有发现，但法院问他的时候，他会说他自己发现的，这个时候就很麻烦了，所以一定要在贷款承诺函里面落实一下，对于业主来讲，贷款承诺函有效与否，需要银行方面给你一个有效的证明，不然的话你不能要求买家一次性付款，对于买家来讲，贷款承诺函在哪个地方，是不是已经出了银行的门，你一定要落实清楚，否则从法律意义上你仍然没有取得。7、买家虽然承担赎楼费，但赎楼是卖家的合同义务。举个例子，我请客你埋单，赎楼的义务始终是业主的，不可能是买家的，因为买家跟银行没有任何法律关系，张三的房子抵押给招商银行，李四去招商银行说我要把张三的房子赎出来，银行肯定不会搭理我，因为李四跟银行没有任何法律关系，所以一定要注意，赎楼仅仅是买家给赎楼费，但赎楼的义务一定是业主的，这个情况所有业主都应该知道。直播14:50 出卖人必须知道的交易惯例（四）【周争锋】：买家逾期给付定金时不可贸然发函解除买卖合同。定金分成两次，两种情况，第一种情况是不构成违约的，第二种情况有法官认为是违约的，但在法律意义上，作为律师我认为此时还不构成违约。没有约定贷款承诺函出具的最迟时间，就不能约定业主赎楼的最迟时间。赎楼最迟时间一定要在贷款承诺函出来以后。赎楼需要提前一个月向抵押权银行提出赎楼申请。贷款承诺函的有效与否，需要由银行方面确认，在深圳二手房买卖纠纷中，这一类型的案件发生得非常多。这里有一个常识要跟大家说一下，因为很多中介说不清楚，包括担保公司的业务员也说不清楚，作为律师，前三年我也是不明白的，最后我终于明白了。就是两笔款赎楼，一笔款赎楼现在除了招商银行、民生银行、渤海银行做以外，其他银行都不做了。两笔款赎楼就是业主要向银行做一个短期的贷款来赎自己的楼，这个时候担保公司的作用就是给业主的短期贷款提供担保服务，因为担保公司跟银行有一个授信额度，在授信额度范围内，担保公司只需要向银行出具担保函就可以提供担保业务，业主就可以顺利审批到这笔贷款。如果业主的征信太差，或者在法院系统被列为失信人，这个时候只有现金赎楼，银行不敢赎，担保公司也不敢赎，赎楼风险非常大。所谓额度赎楼就是担保公司给业主提供担保，所谓额度不够就是担保公司在银行的授信额度用完了或者不足，这个时候换一家担保公司就可以了，很多买卖双方在纠纷过程中都会说“担保公司告诉我担保额度不够了，交易没法进行”，这个时候换一家担保公司或者现金赎楼就完全可以解决问题。直播15:00 买卖过程中卖家最容易出问题的环节分析【周争锋】：对于卖家最容易出问题的环节1、没有按照合同约定把红本交给中介公司。现在基本上都有这个约定条款，这个约定条款对于卖家来讲其实没有一点好处，只有坏处，百害而无一利，因为你把红本交出去以后，担保书+红本=你失去房子的控制权，这个时候你想绕开担保公司另行出售房子就会存在障碍，比如买家明显违约，我急用钱，想出售这个房子，这个时候担保公司说你要给我一笔费用，否则红本不给你。深圳现在挂失红本很快，三到五天就可以重新领一个红本了，但是如果你不把红本交给中介，在双方打官司的时候，在法院不确认是你违约还是买家违约的时候，法院会拿出这个条款判你违约。这个条款怎么用呢？就是在法院不知道应该认定买家违约还是卖家违约的时候，一看你居然没有把红本交给中介公司，就判你违约，我看到很多案件没有任何问题，房价涨了，我就一定要判你违约，怎么判呢？你红本居然没有交给中介，所以这个环节一定要注意。2、不及时的办理公证委托书。很多情况下合同签订以后十日或者三日内要办理委托，如果你超过了这个时间，甚至连最后延期的七天也超过的情况下，这个时候你和买家同时去，因为你有理由，我去做公证书的时候，我请客你要买单，我通知你跟我一块去做公证书，只要买家同意了，并且把钱付了，这个法律关就够了，这个时候视为双方同意变更公证书的委托时间，如果你发现你的公证委托书错过以后，就约定中介和买家共同去做公证，由买家来付钱，这个时候就不构成违约。3、房产出现不能交易的障碍。卖房前一定要落实清楚存在抵押权被人民法院查封或其他共有人（主要是配偶），被其他共有人提出异议登记的情况下你是不能卖的。其他问题：1、以前购房途径不合法如通过虚假裁决过户。最近两年这种情况非常多，通过咚咚找房APP查询工具和通过按揭帮查询工具，查不到内部锁定的，为什么说其他问题呢？除非你和业主亲自去登记中心查档窗口去问，否则你是不知道的，中介公司内部系统查不到，我有一个案件是递件三天以后国土局打电话说你要退件，为什么退件？就是因为出现了这种情况，业主不知道，中介公司也不知道，买家也不知道，楼也赎了，递件过户三天以后，国土局通知退件，因为业主当时买这个房子不合法。2、房间存在违法建筑被政府有关职能部门锁定。深圳有两个楼盘是被锁定最多的，就是星海名城和黄埔雅苑，特别是顶楼整层的违建，你一定要落实一下有没有被锁定，否则你是白忙活一场，所有手续都走完了，递件的时候人家说“对不起，被锁定了，必须拆除违法建筑才能交易”。3、因为刑事案件被司法机关锁定。有一类刑事案件，就是当年很多人伪造深圳户籍，出事以后，所有他经手的房源全部被锁定，我已经碰到三个了，这种情况跟情况一是一样的，通过工具查不到，只有递件的时候才会发现原来已经被内部控制。存在上述问题的卖家要核实一下，买家更要核实，中介公司基本上只在自己系统里查询一下有没有查封和抵押，他们都省略了和业主一块去登记中心窗口现场查询的程序，对于买家来讲，你为了交易风险，一定要要求和业主共同查一次，因为这三个风险只有到最终递件的时候才会被发现。通过虚假裁决过户你可以很直观看到，房产证上面写有“通过裁决过户的方式”或“强制过户的方式过户”，发现这样的房子，一定要了解一下情况，你明知道是通过裁决过户，说不定已经被锁定了，我认为80%这样的房子都被锁定了。直播15:10 上海买家如何用五万定金套住卖家千万资产【周争锋】：上海买家如何用五万定金套住卖家千万资产这个案例关注房产的人都知道，闹得很凶，业主最后还是败诉方，他主要是利用两个，一是定金是实践性的法律性质，专门漏了一个空子，给你少部分定金，让你主动跳出来说买家违约了，买家说我依法律，我不违约啊，然后买家去起诉你，法官只好判继续履行合同。一审胜诉以后，还不满意，再拖半年，一来一回，诉讼时间月供是业主在供，增值是买家的。2015年我就知道深圳市有人专门做这个，我为什么不提出这个问题呢？因为我怕很多人学，但上海出完这个案例以后，我要特别说一下，提醒大家都要注意这个问题，实际上2015年我在深圳已经发现过这样的案例。一般违约和根本性违约，这是法律专业术语，合同约定延迟多少天才构成根本性违约，不要说合同约定6月1日要做什么事，没做就是违约，因为后面还有延迟履行合同多少日才算违约。现在还有很多私下成交的合同用的是中联版本的合同，上面没有约定一方违约多少日对方才能解除合同，这种情况对交易双方都是很痛苦的，因为没有约定违约多少日才能解除合同，在法律上，你要反复催告，催告以后三个月他还不履行，你才能解除合同，所以你一定要知道一般违约和根本性违约，根本违约的要求是达到约定和法定的条件，导致合同目的不能实现的，一般违约是虽然我违约了，但我可以赔你日违约金，比如我们约定一天日万分之四，但你不能说你不卖给我，你不卖给我反而是你违约。上海那个案子是约定任何一方延迟履行超过600日才构成根本性违约，卖房子为了套现，为了给孩子看病或者为了出国，或者为了买其他房子，你签合同居然约束对方延迟履行600日才构成违约，所以他们一定要擦亮眼睛看合同条款。还有人说这是格式合同，应该无效。我告诉你，这不是格式合同，比如你买我周律师的房子，我是个律师，我说我给你起草一个合同，起草完合同以后让你签，这个时候构成格式合同。我虽然比较坏，但我不自己起草合同，我拿别的中介公司有漏洞的合同，签这个合同，这个时候不构成格式合同，因为这个合同不是我提供的，是我们选择中介公司的合同版本，对你来讲，你不知道合同怎么约定，我也一样，所以格式合同有一个条款，就是对于提供格式合同的一方做出不利的解释，但这个合同不是我解释的，是我找一个对我非常有利的中介公司的合同版本，我和你签订合同，你拿格式合同条款说我这是格式合同，无效，没有任何意义。直播15:15 如何避免购买有问题的房产【周争锋】：我在2016年写关于卖家的文章比较多，虽然我代理买家案件非常多，但我看到很多卖家输得非常不应该，明明是买家虚假贷款、假离婚证，和中介公司串通延迟办理首期款监管协议，但在法律上就是拿他没有办法。所以2016年写文章着重对于卖家风险防范谈得比较多，下面谈一下买家交易陷阱。1、通过微信公众号按揭帮、深圳房网开发的咚咚找房APP，但我所说的内部锁定是查不到的，你要买房的时候一定要亲自核实，特别是发现2013年以前的合同有明确约定通过强制过户方式购买的房子，你就不要买了，肯定是有问题的，因为他肯定是通过逃避限购政策的方式得到的。2、和持有公证委托书的人交易，需要保留有关代理人具有代理权的相关证据。我和一个人签买卖合同，他拿一个公证委托书让我看了一下，我就跟他签了，签了以后他把公证委托书拿走了，我手里没有，这个时候这个合同是生效还是不生效呢？他第二次拿出公证委托书这个合同就生效，如果他永远不拿出来，这个合同就不生效，所以你一定要拿到公证委托书原件或复印件，最起码要拿到一份复印件，关键是有个公证书证号，根据这个证号我们可以去公证处调取公证书备份，如果你签了以后没有保留有关代理人具有代理权的相关证据的话，虽然合同没有问题，但合同生不生效的决定权在于卖家，不在于买家。3、买家一定要实地看房落实清楚实际使用人和房产的关系。一是有没有长期租约存在，二是里面是不是住了一个和业主有纠纷的上一个买家，三是避免业主在房间内违法改扩建，特别是中介让你看同户型的情况下，一定要去现场看一下房子，为什么说要避免里面居住的是和业主有纠纷的上一个买家？2015年上海市判了一个案件，被最高人民法院作为法院公报的方式公告了，这个案件大家必须要有一个清醒的认识，就是一房两卖，第一个买家付了70%的房款，业主把房子交给买家，第二个买家没有看房，市场价格比较便宜，也买了这个房子，收房时发现里面住着一个人，居然是上一个买家，也给了卖家钱。这个时候登记的产权人起诉第一个买家，要求第一个买家搬出去，但法院没有支持他的诉讼请求，因为交房是业主的合同义务，业主没有把房子交给你，你可以追究业主的违约责任，但上一个买家付了款，业主把房子交给我，我是合法占有，我不可能把房子腾给你，没有任何人能够阻止我的合法占有权，所以法院就出现一个奇怪的判决，占有权归第一个买家，所有权归第二个买家，第二个买家可以银行贷款抵押。最终怎么办呢？只有你们两个人协商一下，你补偿多少钱，没有别的办法，因为最高人民法院已经用判例的方式判决了，所以一定要落实情况里面住的是什么人。如果里面住的是登记产权人的配偶，或者前妻，或者老年人，一定要落实清楚里面居住的人跟业主是什么关系，如果他们在离婚协议中约定前妻（或前夫）有永久居住权的话，你虽然买到了房子，但使用权不归你，因为我的永久居住权是上一个业主给我设定的，你认为上一个业主没有把房子交给你，你去追究他的责任，但我是合法居住权人。所以一定要注意，如果你有能耐强迫里面的人走，那可以，如果你是上班族，没有时间，我建议你最好落实清楚房子里面住的是谁、跟原业主是什么关系，否则买了房子以后会很头痛。昨天《第一现场》报道买罗湖KTV拍卖房，发现里面隐藏着一个租客，所以实际居住使用情况一定要落实清楚，否则你是花钱买了个手雷，放在自己家里又不敢用，只能作为贷款工具，你卖还没人要。4、不要碰房产抵押给自然人或存在连环抵押的房产。为什么大家诉讼继续履行的时候都成功呢？是因为银行不愿意得罪任何一方，法院问银行“这个房子你愿不愿意买家替卖家把钱给你，把抵押权解除了？”银行都会说可以，但如果是抵押给自然人的，肯定是不可以，只要抵押权人对法院说“我不同意提前解除抵押”，这个房子永远无法过户，因为抵押权也是借款抵押合同，跟买卖合同是一样的，你可以要求法院继续履行买卖合同，抵押权人同样可以要求履行抵押合同，凭什么我要给你让路？没有这个法律义务，并且抵押权在你前面，所以一定要注意一下。业主准备跑路的时候，资不抵债的时候，容易拿这个去骗定金，骗完就跑了，最后谁也拿不到这个房子。5、不要约定代替卖家赎楼，也就是不采用一笔款赎楼。一笔款赎楼方式刚才没有讲，所谓一笔款赎楼方式属于买家在银行贷一笔款，然后拿这个款替业主赎楼，在房子没有过户的情况下，买家已开始还房贷了。这里面存在一个法律问题，即你把房子赎出来以后，卖家把它再抵押给其他人，或者转卖给他人，或者被他的债权人依法查封，对买家来讲，你替卖家把楼赎出来了，银行的月供你在供，但这个房子你是拿不到的，这个时候风险非常大。所以一笔款赎楼你一定要对业主情况详细了解，一笔款赎楼唯一省的就是短期利息，其实也就2、3万，没有必要为了省短期利息而把自己陷入这种非常被动的局面。直播15:25 如何才能换房无忧？【周争锋】：换房族如何才能换房无忧1、深圳2015年下半年，包括2016年上半年，基本上换房人是最多的，换房的时候有几个细节大家要注意，换房对于时间要求非常关键，你要特别注意审查一下买家的购房资格，如果买家没有购房资格，你就不要跟他交易了，因为深圳市随时有可能升级购房政策，如果你是深户的话，没有问题，如果你是非深户，或者他在买房的时候社保不够，说两三个月后我的社保刚够，你想得挺美，说可以。当你们快履行完了，深圳又出台一个新政，社保又增加了，如果他在签买卖合同时社保有购房资格，深圳出台限购政策对他是没有影响的，但是他的社保不符合原来的购房政策，新购房政策缓冲期对他也是不适用的。另外，现在很多年轻人非常大胆，买房时办理户口，把办理户口的时间压缩到两个月甚至三个月，争取在这个时间内办理户口，实际上这个过程中存在很大的不确定性，比如日到日深圳市不再受理新入户申请，因为2016年入户申请人太多，积压了50万件到60万件没有处理完，深圳说月不再受理新的，先处理以前积压的，你在12月提交的入户申请就会被延迟到4、5月，很多人因为此而违约，因为办理户口是由政府机关决定的，你没有办法左右政府的审批流程。还有一个问题，就是存在城镇户口和农业户口调入时间差，非农业户口先要农转非，有些人光农转非就搞了很长时间，有6-7个月时间的，有的人胆子非常大，当时没有深圳户口，说我已经委托代理公司办理户口了，然后就签订合同，这个时候风险非常大。对于换房业主来说风险也非常大，我跟你签订买卖合同以后，我等着你顺利履行，拿着你给我的钱找下一家，但如果你违约了，就会导致我违约，一是没有购房资格，二是没有首期款，所以换房时一定要了解清楚对方的购房资格。2、买家同样也是换房族的，也应该果断放弃。买家只要知道自己买房时社保不够，也不要做，定金容易被吃掉。买家同样是换房族的，也应该放弃，因为你审核买家审核得挺好，但买家有没有审核他的买家你是不知道的，他的买家违约会导致他违约，导致连环买家，你最后的换房目的也不会实现。3、审核买家婚姻情况、流水征信和自己的征信情况，确保双方的贷款不会有问题。在深圳，大家都知道是先买后卖还是先卖后买，在我看来，在限购的城市不存在选择的问题，而只存在先卖后买，因为你先买后卖可能会导致你必然违约，首期款贷款和购房资格、和房产是不是登记在你名下是直接挂钩的，你想通过先买后卖，违约机率非大。此外，贷款承诺函审批出来的时间直接决定交易战线的长短，所以一定要注意。4、不选择和要求签订买家主体变更确认书的或要求在合同中备注过户时可以用第三人办理过户手续的买家交易。深圳70%-80%房产交易都存在这个问题，没有购房资格的人找一个合适的买家需要时间，你没有必要和他纠缠这个事，业余选手不要跟职业选手做交易，人家只要在合同中要求签订主体变更确认书，或者你要配合他做高贷，我认为人家就是职业的，你没有职业经验就不要跟他玩，玩不转。5、对于想通过离婚方式换房的家庭，离婚要趁早。早一点离婚有好处，贷款和购房资格万一出现变动的时候，不会影响到你。直播15:35 购买回迁房、二手期房的法律风险【周争锋】： 购买回迁房、二手期房的法律风险最近购买回迁房的人非常多，因为回迁房很便宜，但这里面的风险非常大，对于二手期房和回迁房我有一个名词叫“娘胎病”，无法根治。产权人在办理产权证以后，私自抵押给他人，或者被债权人查封，或者私自再出售他人，这三个因素是“娘胎病”，无法根治。回迁房和二手期房有两个交易方式，第一个交易方式是原业主把房产证办下来以后再跟你交易，另外一个方式是你跟原业主签完协议以后去开发商那里交更名费去更名，但是作为律师，我要明确说一下，这个更名涉嫌逃税，没有出事的时候，你好我好他也好，出事以后，这个协议有可能被法院认定为无效。正常流程是我从开发商购买以后，我交完契税，房子登记到我名下，然后我再卖给你，这中间我还要交个人所得税、增值税，你还要交契税。但是你把二手交易环节直接抹掉了，直接去开发商处更名，对国家来讲，你们俩涉嫌逃了一次税。很多人都说没有什么问题，为什么国家屡次说开发商要实名网签，不能更名，更名是违规，要处罚，回迁房有风险就在于这个地方，为什么要查处？在国家层面，你这个行为属于逃税行为，逃税行为法律是不予保护的。如何避免受到新限购政策的影响，在司法实践当中有两个方式，提前办理网签手续，网签手续有一个要求，网签合同的录入时间、打印时间和签字确认时间，这三个时间一定要在限购政策前方为有效，如果有一个时间发生在限购政策以后，比如你10月4日录入，10月5日打印，这个网签合同直接没有用，或者你10月4日录入，10月4日打印，11月份递件的时候有一个人说我非要签今天的递件时间，同样网签是没有法律效力的，这个问题没有和国土局正面交涉过的都不知道，你一定要注意，在买卖的时候，中介跟你说“你放心吧，我已经录入了”。没有用的，必须录入、打印，并且双方签字确认都在限购政策前才是不受限购政策影响的交易。录入方式有两种，第一种是业主发起，根据业主的房产证号，可以直接在规土委自助打印网站录入；第二种是通过中介公司的系统录入。两者方式有一个差别，自助录入时不用管他有没有抵押和查封都可以随时录入，通过中介公司只在红本时可以录入，有抵押和查封情况时，系统自动没有生成。关于网签合同，大家可能都会在媒体上看到，北京、上海和广州都会存在双方因为解除网签备案打官司，在深圳不存在这个情况，为什么？因为交易流程不一样，在北京、上海、广州，双方在中介签订买卖合同以后，政府要求把中介的合同传递到系统里面备案，网签合同的价格跟中介合同价格基本一致，也是为了避免阴阳合同。并且在录入网签合同以后，如果没有中介公司去撤销或者买卖双方去登记中心申请撤销的话，他不可能允许业主再次录入网签合同，北京、上海、广州都这样，上海是三个月以后没有交易完成的，网签失效。但深圳没有这个功能，业主随时可以请求网签，我们的网签没有锁定业主房源的功能，我们唯一有的功能是预告登记，但在深圳办理预告登记需要买卖双方达成一个协议，并且是红本在手的情况下才可以提起预告登记的申请。利用空白的主体变更确认书，如果你签了空白的主体变更确认书，当限购政策出现以后，你让一个不符合购房政策的人当新买家去起诉或者跟原业主谈，这是没有办法履行的，因为新买家没有跟原业主有过任何定金来往，并且新买家也不符合购房政策，这种情况下合同是不可规则于双方的事由，没有办法履行。直播15:40 如何保障自己定金的安全【周争锋】：如何保障自己定金的安全现在有几个情况，买家虽然胜诉了，但是有一个问题，法院在判决的时候判决由中介公司直接返还给买家定金，但这个中介公司是夫妻店，直接关门走人，我碰见过两个，交定金50万，诉讼的时候判中介公司直接把50万给买家，胜诉执行的时候发现夫妻店已经关门走人了，这个定金你就拿不回来了，深圳已经出现过好几个这样的案例，所以有的时候去诉讼，法院问是不是判决第三人返还买家支付定金，我说不同意，如果第三人是中原地产这样的大型中介公司没有问题，如果是很小的夫妻店，把店搞破产很容易，这样的话我50万定金就没有了，所以大家一定要注意，已经有很多人上这个当了，法院判决定金由中介直接返还给买家，买家去找中介公司的时候，发现中介已经人去楼空，所以如果监管定金，一定要监管在大型中介公司，特别是定金额度非常大的情况下，宁愿监管在卖家，也不能监管在中介公司，大家都知道中天置业卷走了几个亿，至今无法追回。定金的额度，在深圳来讲，法律虽然规定的额度是20%，但金融办3月份有一个通知，基本上不超过7.5%，如果超过限额太多，有可能银行认为你串通做高评高贷，这个时候买家说你把定金退给我，业主也不会退。如果你违约的情况下，我可以没收你20%，如果我退了你10%，我退了之后你违约了，我怎么办？对业主来讲，对我没好处的事我是不会干的，因为你的定金放在我手里，我搞个理财产品也有钱赚，为什么要退给你？这个时候买家要多支付首期款，交易完成以后和业主结算，如果真的是多收购房款了，退还，但是因为多收定金，你找业主去退，业主不可能退给你，理由就是我刚才说的，一旦你违约，我可以没收你20%，我退给你之后就吃亏了，也没有法律依据。最后一点是关于中介公司监管定金或者监管其他款项的规定，中介公司监管定金或者监管其他款项，最多监管5%，并要在买卖双方书面签订协议的情况下，不超过5%，如果超过这个数字，或者没有书面约定，如果有人投诉的话，中介公司会被处罚的。深圳市规划国土委网站上因为违反这一条被处罚的中介每个月都会有，中介能过手的定金只有5%，超过这个限额就属于违规。今天的讲座到此结束。谢谢！关于二手房交易这一块，各位有什么问题可以提出来。直播15:45 网友提问环节（一）【提问】：周律师，你好！我房子刚卖，上星期才签了委托公证书，但委托公证书是空白的，我也没有原件，只拍了张照片。【周争锋】：你委托给谁？【提问】：我是卖家，委托给担保公司。【周争锋】：你做公证了吗？【提问】：做了公证，但公证书是空白的，只是签了个字。【周争锋】：怎么可能是空白的呢？你本人没有去公证处吗？【提问】：去公证处了，只是签了个字，里面的内容我没看。【周争锋】：你可以花50块去公证处让他给你复制一份。【提问】：要预约吗？【周争锋】：你去问一下，可以去备份一份，你说你跟公证人有纠纷，要起诉他们，否则公证处不会给你的。【提问】：现在做资金监管，他说我可以不去，担保公司直接去。【周争锋】：我建议你自己亲自去，亲自去可以减少很多麻烦，你可以明确知道这里面有没有被做高评高贷，或者有没有被别人吃差价，都可以在首期款监管环节得到答案。【提问】：周律师，你好！我有一个关于买方解套的问题，买方在广州买了一套一千万的房子，买方买房子的时候没有购房资格，卖方也不知道他有没有购房资格，合同中没有进行相关约定，现在买方的贷款承诺函已经出来了，约定期限是6月24日必须进行尾款交付，包括递件过户。但买方到目前为止没有购房资格，如果买方找有购房资格的人来签的话，卖方说我可以配合你签，但要涨价。【周争锋】：买方需要取得购房资格其实很简单，找个广州户口结婚就可以了。【提问】：我曾经想过，可以结婚，也可以成立公司。【周争锋】：成立公司没有用，你是以自然人的名义跟业主签订合同，你现在成立公司来买房，业主可以同意，也可以不同意，法院没有规定我必须和你重新签一个转移卖给别人的法律文件，我可以不同意，我必须让你买，你不买就违约。如果业主答应这个办法，我建议你同意，要么找一个有广州户口的人结婚，要么同意业主的方案。【提问】：除了结婚之外有没有其他方式？【周争锋】：没有，因为结婚在广州还没有被堵住，5月18日北京已经给堵住了，北京5月18日网签系统升级以后，只能登记在有购房资格的配偶一方名下，不能单独登记在没有购房资格的配偶名下，就是通过结婚这个方式让不具备购房资格的人具备购房资格已经被堵住了，但广州、上海还没有堵住。直播15:50 网友提问环节（二）【提问】：周律师，你好！我是买家，去房管交易中心登记的时候有一个担保，窗口有一份合同，本来买的房子是400万，但上面写的是贷款100万，本来贷款是贷200多万。【周争锋】：我大概已经知道你的问题了，你说的主要是网签价格问题，我这两天写文章提到过这个问题，大部分中介都会跟买卖双方说“网签价格必须是政府规定的指导基准价格”，实际上这个说法是错误的，按照法律规定，网签价格应该就是合同实际成交价，因为所谓的按照政府基准价格递件过户，目的就是为了逃税，而逃税，法律是不予保护的。也就是说作为业主来讲，业主可以不同意按照递件价格去做，这个问题要特别说明，如果业主一旦提出来一定要按照合同成交价递件过户，买家是没有权利拒绝的，双方在补充协议中有可能会约定递件时必须按照核定征收方式纳税，但是没有要求必须按照政府计税价格纳税，即便约定必须按照政府计税价格纳税，因为这个约定涉嫌逃税，也是无效约定。怎么处理呢？双方在签定合同时明确约定买家承担的税费是多少，多出的部分要么双方一人一半，要么卖家承担，为什么要做出这个约定呢？就是防止一旦房价出现上涨，卖家一定要求按照合同成交价核实纳税，核实纳税是很高的。另外一种情况是在评估价调整的时候，新增加的税费由谁承担的问题，深圳市计税价格按照常规是每半年调整一次，这次惠州的评估价格调整得比较高，因为没有约定清楚已经引发了很多纠纷，我咨询了一下，有的已经多出达到房价的三分之一，如果业主实收，买家是没有还手之力的，业主一定要按照真实成交价格网签，按照核实征收计税，你不能拒绝，因为人家是正大光明合法纳税行为。【提问】：应该怎样对买家比较有保障？【周争锋】：把税费约定一个具体的数额，在这个数额以内买家承担，超过这个数额，约定一个处理办法。如果你只是约定了纳税方式，业主不能提出按核实征收，但如果对方说按照成交价格核实征收，你不能拒绝。【提问】：对卖家怎样比较有利？【周争锋】：约定实收就行了，所有税费我全部不管，实收多少金额，我愿意配合你按照网签，按照计税价格登记，我就按照计税价格登记，如果我不想按照这个登记，我就说按照合同成交价登记，按照合同成交价登记绝对是没有任何问题的。个税和增值税的纳税义务人是业主，这一点所有人都要明白，北京市出现过一种情况，业主过完户以后投诉买家少纳几十万个人所得税，结果税务局给业主发一个《纳税通知书》和《征收滞纳金通知书》，说你弄错了，是你业主少交，最后业主自己把钱掏出来。纳税义务人非常重要，你们虽然约定转移了，但在国家层面是不可能转移的，个人所得税和增值税的税票上纳税人永远是业主，不可能是买家。【主持人】：由于时间关系，大家如果还有其他问题，可以扫描我们的二维码，我们同事会把周律师和大圣拉进群，大家有什么问题可以在线上沟通。接下来有请大圣跟大家分享，大家掌声欢迎！直播15:55 深圳十年二手房量价走势分析【咚咚金服大圣】：大家好！我是咚咚金服大圣，刚才周律师从比较正义的角度跟大家讲了一些关于二手买卖当中的坑，如何避免相关问题刚才周律师的干货挺多，我会从二手房买卖交易的实战角度进行相关切入，跟大家讲一下资本运作，在二手房买卖交易中如何做资产配资。今天主要讲两块：一、二手房交易中，如何合理配置资产；二、自主交易如何做，既省钱又安全。 一、二手房交易中，如何合理配置资产经常有网友问“现在政策变为95折了，银行利率全部是95折，在这种情况下，我到底是出手还是观望？”我们给大家看一下数据，我是从一线走出来的，我所说的东西更接近市场动态，什么时候该出手、什么时候该卖。出售OR观望，左图代表的东西是销量、房价、政策带来的影响，图表中只是挂盘价，比如2008年平均数是10091，实际上当时很多区域的房价都是腰斩，但实际看到的数据体现不出来。总体来看，从2006年均价6757元到多元，基本上是7-8倍，很多区域已经翻了10倍以上。年是涨了一倍，2008年国八条出台，八部委进驻深圳，接下来市场不断加息，一年八次提高准备金率和加息，导致2007年下半段阴云密布，2008年上半段一片哀鸿。2008年11月份政府出手4万亿，大家可以明显看到2008年有一个拐点，4万亿之后，市场逐步回升，2009年还是下滑，2009年3月份是最低谷，之后一路高歌，到年，市场走势非常明显。年是曲线上升，业内通常把它称为螺旋式上升，上升一段、停一段，再上升一段，再停一段，像弹簧一样。2011年出台限购政策，深圳二手房房产交易必须要有1年社保或深户，这是第一次限购出台，2011年的数据不太好看，有一个下滑通道。年多次加息和提高准备金率，2011年、2012年这两年的房价相对比较稳定。2012年下半段政策进入降息通道，2013年、2014年又进入上升期，但相对还是比较温和的上升。2015年“3.30”政策非常恐怖，首先是几个涨停，6、7月份市场已经上涨50%以上，9月份好像要平缓一段了，谁知道12月份又一波猛涨，12月持续到2016年3月份，市场进入高点。这是深圳十年二手房量价走势图（年），2008年是下行通道，2009年是缓步上升的情形，2010年的跨度稍微有点大，1-12月增长了五千元。2011年是先上升、后下降、再逐步上升。2012年是先下滑，然后再慢慢走高。2013年一路飙升，2014年因为政策影响比较平稳，1月份是29000元，到12月份是30900元，涨幅不到一千元，非常稳定，也就是说2014年买房的基本上没挣钱。但2015年是直线拉升的过程，“3.30”政策之后直线拉升。2016年3月是最高点，2016年“3.25”限购政策1改3，4月逐步下滑，真正的交易数据我一会儿跟大家稍微讲解一下。直播16:00 我们什么时候出手会比较好？【咚咚金服大圣】：深圳近十年均价涨幅已经超过10倍，限购政策对成交量有直接影响，刚需置业占据主体，投机客市场萎缩，投机跟投资稍微有所不同，就跟周律师讲到的主体变更，主体变更的大多数情况都存在于中介公司做ABC单，属于投机市场比较明显。政策出台的时候，投机客市场刚开始会萎缩，随后逐步上升，对市场整体价格影响不大，但一般会有观望期，比如现在大家又陷入观望潮。限贷政策对于房价影响和市场盘影响都不大，成交量下滑会逐步恢复，虽然2016年是坐“过山车”，先下滑，又上涨，然后再下滑，政策连出两次。影响房价及成交量的主体，货币政策是比较有效的手段，限购政策只是短时的，货币政策能够立竿见影，特别是加息和提高准备金率，一旦提高准备金率，就证明经济上有比较大的打压，银根紧缩，我们现在说额度比较紧张，但大家还要看央妈这边有没有做提高准备金率的动作，如果货币政策是外紧内松，对房地产市场的影响基本不会太大。大家都说年是房地产市场黄金十年，其实2017年开始往后还有白银十年，这是大家的共识。国家层面虽然提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，但政策走势如何还需要很多配套，比如土地政策会直接影响到市场的变化，如果土地供应不了，很大层面来说价格是不受政府限购政策或限贷政策所支配，最终还是要看这个城市是否有足够的供应量可以让市场消化。土地的盘量上来，必然会导致名额、盘量不会那么紧缺，平抑物价。重庆做得很好，重庆为什么价格很多年都没有上涨？就是因为大量开发，大量供应土地，价格始终保持在七千左右，平抑了很多年，年全国房价疯狂上涨的时候，重庆的价格没有上涨，这里面是有政策影响因组的。有一点要稍微跟大家分享一下，我们什么时候出手会比较好？大家可能说2015年的市场谁买谁赚，但2016年市场在走高或降低的时候，什么时候买是最好的时机呢？从一线操作的角度，2016年“3.30”政策出来之后，从整体成交量来看，3月成交了20453套，4月份成交9475套，但二手房买卖有滞后性，也就是通常说的网签，你今天签了合同，可能约定15天或一个月之后才去做监管，然后再赎楼，赎完楼再做网签，这个月可能有上个月的单量传递过来，4月份实际成交量是3000套左右，大多数单都是3月份甚至2月份没有做完的单，移到4月份做网签。4月份当时算是冰点，5月份逐步下九，我当时从业的龙岗区，3月份小两房报价200万左右，“3.25”政策之后，4月份价格稍微下滑一点，在180多万，5月份卖出的价格在160多万甚至155万、158万，下滑空间比较大。6月份150几万的已经卖完的，只剩160万的，然后160万的卖完，只剩170万的。经过两三个月的等待，很多观望的人开始出手，因为你看到的大盘是没有变化的，大家不要听媒体上说价格变了，比如现在市场报价降了10%、20%，我们不能排除个例，有一个人因为非常缺钱，把自己400万的房子贱价300万卖掉了，这是一个大的炒点，新闻就喜欢做这个事，把这个炒点拿出来，说深圳的房价降了20%、30%，引起社会舆论。直播16:05 先卖后买还是先买后卖？【咚咚金服大圣】：其实买卖双方是存在博弈的，一旦政策下来之后，市场会有一个观望期，大家处于等待的过程，这个时候买方会有更多选择权，同样一套房子或者同样一个户型的房子，哪个房价低、哪个愿意跟我谈，我就跟谁谈，这个时候买家掌握主动权，因为市场上量不大，卖家只能被动接受，有一部分人急着卖或者急着换房，他因为急着用钱，就会把房子卖掉。从正常角度来看，市场处于观望阶段，会有很多笋盘出来，什么时候是出手的最佳时机呢？就是观望的时候，比如这个房价是400万，你谈到350万成交了，三个月之后它又回到400万，你赚的就是这中间的价格，你谈的价格越低，最终你赚到的钱就是笋盘的价格，这是市场一线比较多操作的。二手房交易行业，很多地产公司看到合适的盘源都会拿下来，这时候投机行为比较多，一旦看到笋盘，不可能流到客户手中，第一手笋盘都被中介自己消化掉了，低于市场价20万、30万的盘会流入市场，低于市场价20%、30%的盘早被中介自己吃掉了。二手房交易过程中，如果你在某个阶段看到低于市场价的盘，我觉得是可以果断出手的，2016年8月份成交量是7000多套，9月份成交量是7980套，接近临界点，这个临界点就是8000套，如果到8000套，卖家的心态就会比较牛。什么时候买房、什么时候卖房，这里面有很多门道，等一会我们分析一个案例，怎么样做才会买得更舒服，怎么样做才会卖得更舒服，这里面的操作过程不是每个人都清楚，也不是每个人都能听到今天的讲座，希望今天的内容能对大家有所帮助。先卖后买还是先买后卖？我这里不是鼓吹大家先买后卖或者先卖后买，只是跟大家讲一讲市场上的操作行为。2015年3月初，李小姐将名下60平的小两房出售去置换一套小3房，结果330政策后房价疯涨，上涨了100万，很快就买不起了。还有一个是我带的客户，当时他把自己的房子卖了，等着收款之后再买另外一套，我们给他建议2015年房价看着往上涨，你何不先买下来呢？他不干，我们跟业主谈时间，他已经做完监管，自己的款都快到位了，无非需要一点时间，他担心时间来不及，如果业主给他三个月才OK，三个月之后房价涨成什么样谁也不知道。我说如果你担心，可以有一些金融产品可以解决，比如尾款垫资，业主的尾款还没有收到，特别是房价上涨的时候，一天一个样，能往前赶一天就往前赶一天。我建议他先把合同签下来，收尾款前我们做尾款垫资，你只要付出1.5%的费用，四、五千块就能解决，但他就是不干，他说我买房子从不借别人钱，我说那好吧，只能等着吃亏了。结果他等了接近一个月，这个房子当时谈的价格是295万，一个月之后涨到350万。如果我们能用金融手段解决问题，几千块就能博几十万的收益，当然这是观念的问题了，谨慎还是需要的，但要在合理的范围内谨慎。直播16:15 房子如何卖，才能收益更高？【咚咚金服大圣】：无论是2016年还是2015年，2015年特别适合于投机，2016年我们看好的是中途的时间节点，政策出台的时候，你能把控市场的波动周期。一到观望期，很多人都是先看一段时间，人家怎么看，自己跟着怎么做，其实往往很多人在这个过程中赚了钱，但也有很多人原本500万可以买的，硬生生拖到550万才买，没说房价一定涨，只是说回到了原点，量跌价就会跌，你看到的成交价就会比较低，当量涨的时候，势必带来业主心态的变化，房价也会上涨。先买后卖和先卖后买的对比，无论是2016年还是2015年，2015年特别适合于投机，2016年我们看好的是中途的时间节点，政策出台的时候，你能把控市场的波动周期。一到观望期，很多人都是先看一段时间，人家怎么看，自己跟着怎么做，其实往往很多人在这个过程中赚了钱，但也有很多人原本500万可以买的，硬生生拖到550万才买，没说房价一定涨，只是说回到了原点，量跌价就会跌，你看到的成交价就会比较低，当量涨的时候，势必带来业主心态的变化，房价也会上涨。我做交易做了很多年，对周期看得比较