房产- 百度派
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，希望是火，失望是烟，生活总是一边点着火一...
吕夏是被父母宠坏的小公主，从小衣食无忧，过惯衣来伸手饭来张口生活，父母有稳定的工作，小康家庭。林小堂却是农村出身，上有姐姐下有妹妹排行老二，家中拮据，是全家人的希望和精神支柱。后来考进城市的大学生，毕业后有了稳定的工作。看似毫无交...
吕夏是被父母宠坏的小公主，从小衣食无忧，过惯衣来伸手饭来张口生活，父母有稳定的工作，小康家庭。林小堂却是农村出身，上有姐姐下有妹妹排行老二，家中拮据，是全家人的希望和精神支柱。后来考进城市的大学生，毕业后有了稳定的工作。看似毫无交集的两个人，然而他们就这样相遇了。。。
林小堂的好哥们邓勉之也同时爱上了吕夏。最终，吕夏选择了老实憨厚的林小堂。当两人决定闪婚，却遭到吕夏父母的反对，觉得他们根本不适合，论家庭和条件都不配。现在想想，吕夏父母的反对也不是没有道理，而吕夏没有听从父母意见，冲动偷走户口本，跟林小堂领证，这使得父母不得不同意他们。见过双方父母后，吕夏父母要求首付买房子，因为买房子的事情，闹得很不愉快，最后，吕夏家里出了二十万的装修费，首付是林小堂家里付。一切看起来那么的美好，他们本该幸福生活，却因为另外一个女孩出现，导致矛盾升级，最后离婚。
林小堂公司同事麦朵新到公司的实习生，做了他的徒弟。他们经常出双入对，有一次去海洋公园被花枝看到，也被吕夏遇到过很多次，这是误会开始。麦朵对吕夏公开坦白，喜欢林小堂。甚至，在他们结婚大喜的日子，打电话骚扰林小堂，经常发暧昧短信。如果当时林小堂能跟麦朵保持距离，跟她说清楚，也不至于走到离婚地步，而他自以为是，觉得自己身正不怕影子歪，跟麦朵依然出双入对，不在乎吕夏的感受，他认为吕夏在无理取闹。当然，吕夏也是有错误，如果她能对林小堂多点信任和理解，那他们该是多么幸福的一对。可她偏偏爱的患得患失，每一次都冲动跟林小堂发脾气，不信任他的解释。
后来，林小堂的妈妈来城里住，吕夏不喜欢，经常对林小堂诉说妈妈各种不好。每个男人都很忌讳媳妇说自己妈妈不好。开始他还很耐心哄吕夏，那时候，他的心里对吕夏已经失望。在婆婆一次微波炉使用错误，给吕夏三千多西装洗衣机洗坏后，吕夏对林小堂依然是发脾气，说的话让婆婆听到。婆婆第二天留下字条回农村。吕夏下班后，刚看完字条，林小堂也回家，他以为是吕夏说了什么赶走妈妈，两个人大吵一架。吕夏并不懂，她天真以为，爱她就会容忍一切，她万万没想到，更多现实问题不得不去面对。一个人，只有经历了才会懂得，才会长大。
林小堂面对吕夏不善解人意，是失望的。同时麦朵对他的理解和默默付出，不能说他不动心，只能说他有一丝心疼。因为林小堂年会需要穿礼服，他没有，麦朵给他买了价值不菲的定制礼服，骗他说九百八买的。拿回家后，被吕夏看到，她一眼认出是某品牌的定制服装，最基础款式也要两万多，林小堂却真的不知情，她却不听他的解释。
在年会，林小堂知道麦朵身份，是有钱人家里的公主。当晚麦朵再次对他表白爱意，他委婉的拒绝，却没有直接说出来内心想法。吕夏因为衣服的事情，在家里喝闷酒，艾美故意跟邓勉之说了一切。邓勉之去找吕夏，两个人喝了一晚上的酒。第二天林小堂回家后，两个人又大吵一架，吕夏故意说跟邓勉之什么事情都发生了，没有哪个男人能忍受这些事情。他们冲动结婚，又冲动离婚。
离婚不离家，吕夏家里当时拿了二十万装修费，她也是为了挽留林小堂，没有离开家。他们彼此还是爱对方，却互相伤害。
林小堂离婚后，麦朵对他再一次的表白，他同意交往。经常出入林小堂的家，有一次遇到吕夏父母也在家里，麦朵说了一番话，让吕夏醒悟了。她开始改变，尝试学习做家务，做饭，洗衣服。她的蜕变林小堂看在眼里。心里对吕夏有一些改变。后来，林小堂跟麦朵分开，辞职。又重新求婚。结局是圆满，美好的。
婚姻是平淡的，吕夏抱着对美好婚姻向往，林小堂给的承诺，她幸福的以为，婚姻跟爱情是一回事。可她却不知道，婚姻中需要两个人的理解和信任。她的一次次无理取闹和不信任，最终失去爱的人。在经历失败后，她成长了，改变曾经自己，找回属于自己的幸福。
现在也有很多人，在婚姻中争吵，却忘了最初我们在一起的初衷。幸福，就是跟爱的人柴米油盐的生活。
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我表弟在海外置业，买房子真的送了绿卡，现在他们一家四口都在外面。说不靠谱的那些人能不能别不懂装懂啊？一辈子出过内地么？研究过各个国家的移民政策么？兜里有俩钢蹦就老赶脚别人想骗你，你以为你是谁...
我表弟在海外置业，买房子真的送了绿卡，现在他们一家四口都在外面。说不靠谱的那些人能不能别不懂装懂啊？一辈子出过内地么？研究过各个国家的移民政策么？兜里有俩钢蹦就老赶脚别人想骗你，你以为你是谁啊？认真点回答：其实“海外置业买房送绿卡”这句话表述有误导性（为什么这么表述一会儿解释），其背后的真实意义不是买房而是鼓励投资移民政策。什么意思？绿卡（永久居民身份）必须是各国政府发放的，所以任何开发商也好地产中介也好都不能保证给你“送绿卡”，但是敢承诺送绿卡的，一定是政府有投资移民的政策。比如说500万元投资移民可获得绿卡，而这500万元当中有一定百分比可以用于房地产投资，另一部分用来投资政府制定的债券之类的。目前各国的投资移民政策多数是这样。但是这类项目是政府主导，具体执行操作却又落实到各移民中介，房屋中介等商业机构，这些机构的盈利点都在房地产销售提成和金融产品销售提成上，所以宣传的侧重点在“买房”而不在“移民”上，所以上面的投资移民政策的解读就由“开放投资移民绿卡，可以投资的项目包含房地产项目”变成了“买房送绿卡”了。“一线发达国家买房送绿卡绝对不可能” 这句话绝对不正确，前几年新加坡还有类似的投资移民策略呢，我现在的房东全家就是2009年通过这个政策移民新加坡，现在全家已经不只是绿卡（PR）而是新加坡公民了。只是上届大选（2011年）前后迫于反对党压力，停止了这个投资移民项目。也可能在你看来新加坡不算”一线发达国家“吧。再说里面有没有猫腻：这个肯定有。但是绝不是政策性的猫腻，基本上政府的投资移民项目是不管你买什么房子的，只要你在该国有价值超过一定价值的房产，就可以了。问题是在移民公司推广的时候，就存在选择性了，肯定选择能拿到提成或者提成比例更高的楼盘，质量和投资回报就不敢保证了。其实本质上来说，如果客户申请这个投资移民项目存在，即便不选择中介推售的楼盘，而是选择其它楼盘，同样能符合投资移民条件，但由于信息的不对称，绝大多数的客户就选择了中介所推荐的楼盘了。再来说是不是所有的投资移民项目都是为了”骗钱“……可能国人在国内被骗太多了，总觉得很多好项目好机会too good to be true。这点真是可悲。其实很多国家的投资移民项目完全不是为了你带去的那点钱，再说了那钱也不是你上交了拿不回来了，通常的投资移民项目都带有退出机制，无论是投资实业还是投资理财产品还是投资房地产，经营得当的话，绝对是增值高回报的投资。确实有投资亏钱了的，我只能说你碰上缺德没良心的中介了，推荐的都是些什么垃圾（出国越久，越痛恨中国人坑自己人这种陋习）。目前为止我所接洽过的客户和身边的人，没有一个有”买了之后后悔死了“的感慨。为什么不图赚钱，各国政府会愿意开放”投资移民“项目呢？主要原因是吸引外来人口和增加就业/创业机会。举个例子，新加坡是个绝对的移民国家，全国五百多万人口当中只有三百多万是新加坡”公民“，其余都是外来人口，就算是新加坡本国公民，往上数三代，也多是广东福建人。所以这个国家对外来人口很接纳（最近政策有些收紧，不过不是大趋势）。再者新加坡人口生育率低，健康社会水平每个婚龄妇女要生2.1个孩子，才能保证社会人口持续健康增长，新加坡的这个数据是1.2，而新加坡华人（占新加坡总人口的70%）这个数字是1.1，以能生善养著称的马来人才1.4。而新加坡的人口又是以每10年100万的速度增长（万，万，万，预计万），可想而知对外来人口的需求有多大了。再比如说马来西亚，现在新加坡政府，淡马锡控股和马来西亚联邦联合主导的伊斯干达经济特区计划，整个特区有三倍新加坡那么大，却只有（新山）一百多万人口，肯定需要大规模导入外来人口和注入经济活力，所以不难理解为什么开始宣传投资移民计划。投资移民肯定也要有条件的，最直观的标准就是资产标准，因为高净资人士很大程度上也是高素质人口（我国略显例外），所以各国政府的移民政策都欢迎高资产人士来申请绿卡。至于福利待遇可能和本国公民未必完全一样，即便如此，随便拿出来也都秒杀天朝公民自己的本国公民待遇，那些说什么”孩子上学得自己交学费“的人，敢问你孩子在中国上学，学费是谁交的？敢开口招纳四方贤才的国家肯定有政策上的优惠和福利保障，人家相信你来了能创造更多的价值，而不是单纯消耗社会福利，除了天朝政府，没有哪个政府是把国民当成负担的。再说费用：据我所知，申请这些投资移民项目，基本上是免费或者收很低的手续费的，如果有中介跟你说手续费用很高（动辄数万数十万那种），基本上是利用信息的不透明，把这笔手续费纳入自己腰包了。所以一定要多渠道了解，不要只跟一家中介公司打交道。最后，由于很多众所周知的原因，国内人士对世界上其它国家的了解十分片面，虽然现在每个人都知道CCAV等官方媒体天天洗脑，但实际上许多人的许多观念还是受到了这些国内媒体的潜移默化的影响，我们的媒体过度曝光其它国家的负面新闻，妄图证明世界各国人民都生活在水深火热之中（目的我就不说了吧）。回去跟从来没做过飞机的大叔大婶们谈天，他们就觉得美国遍地枪击案，欧洲破产吃不起饭，日本全是战争狂，东南亚的猴子满山窜……总之我天朝的阳光最灿烂……然后把钱拿去投A股和鄂尔多斯的房地产了……
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首先我不是燕郊的居民，得知的消息也比较片面，但是 根据买房的经验总结出以下几点，仅供参考。1，配套设施很健全，IMAX影院、麦当劳、肯德基、沃尔玛、吉野家、和合谷、俏江南都有，甚至连中国大部分城市...
首先我不是燕郊的居民，得知的消息也比较片面，但是 根据买房的经验总结出以下几点，仅供参考。1，配套设施很健全，IMAX影院、麦当劳、肯德基、沃尔玛、吉野家、和合谷、俏江南都有，甚至连中国大部分城市都没有的迪卡侬，燕郊也有一家专卖店，总部也在这里。在河北省，这样的配套基本上可以秒杀石家庄了，当然，房价也可以秒杀石家庄，燕郊的房价是河北省最高的。休闲一流。有四、五家高尔夫球场，河北省可是很多百万居民的大城市可一家都没有呢。快捷酒店一晚一百出头，KTV夜总会遍布大街小巷，野鸡众多……2，生活成本低，菜蔬新鲜便宜，市场很多，有人的地方就有大的菜市场。打车很方便，起价五元，10元基本上可以到燕郊所有犄角旮旯，而且，不可能有拒载情况发生，燕郊隶属三河市，整个三河市区的出租车都跑到了燕郊拉客，一招手，停好几辆。网费、电话费也享受河北的价格，比北京便宜很多，基本上是北京三分之一的价格。吃饭也是北京的一半价格。逛超市逛商场都不收停车费，小区收，停小区外面就行了。3，交通没传说的那么悲催。比起昌平、平谷、顺义、房山、门头沟、密云等地，燕郊的交通位置绝对优越，除了没通地铁外，开车半个小时到国贸是实实在在的，并不是开发商的噱头。就算是堵车，也是开到五环内才会堵车。加油你可以选择质量好的92号京标，也可以选择便宜的93号，加油还可以享受免费洗车的服务。快递享受北京的收费待遇，除了顺丰与EMS外，地址写北京燕郊即可。京东商城可以做到次日到货，而且货到刷卡付款。到机场只要25分钟，而且不走机场高速，有京平高速与免费的路可走，这两条路都不堵车。到望京地区，可以走京平高速，如果机场高速不堵车，也只要半个小时。甚至到大对角的颐和园，如果不堵车，也只要50分钟。另，京秦高速即将开通，燕郊段早就修好了。4.早高峰很难挤上公交车，不过这里有很发达的拼车团队。在各个站点，都可以拼车进北京或者到地铁站，一口价10块钱。北京市政府居然在大望路那里专门设置了一个拼车点用于拼车，这算是默认拼车合法了。非早高峰，进出燕郊是很顺畅的，公交车上基本上也没啥人。即将开通的六号线东小营修到了燕郊边上，过了河就是，现在就等着潮白河架桥。这个桥如果修起来，燕郊房价再涨50%是没问题的。燕郊建城分成了四步走。第一步是老城区，有几所大学在那边，也有一条乱七八糟的步行街，像所有城市的老城区一样，平日里堵车严重。燕郊不大，住在犄角旮旯也没关系，所以没必要住在老城区。第二步是燕郊的东北部。那边有天洋城，福成的大型社区，配套很成熟，还不错，但是进京的路途会堵一些，公交车也会在各个街道里绕来绕去。第三步是燕顺路地区，燕郊最西边，与北京一河之隔，目前燕顺路基本上已经快盖满了，进京也是最快的。如果想要着急买房自住，那就选择燕顺路一带没错的。另外，这边也住了很多韩国人，燕顺路北部基本上是个小韩国城。第四步是燕郊南部未开发地区，今年开始大兴土木了，未来跟地铁六号线接驳也是在这边，发展潜力很大，环境也不错。如果不常住在燕郊，或者考虑投资，可以选择这边。(我买的就是这边)金融危机的时候我考虑买房子，有同学在这边买了，我过来看，这边就像一个大工地一样，破落不堪，于是买到了北京市区。后来就一直没来过。再来的时候是2013年初，这边已经很成熟了，没想到几年的变化会这么大，就搬到了燕郊。总之，住在燕郊还是靠谱的，用河北的物价享受北京城市的便捷。有辆车最好，办个河北牌照就行，五环外随便开。目前燕郊医保跟北京市没对接，据说下一步就对接了，大不了看病去通州嘛。
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，律师、尊法、敬业、诚信、高效！
结婚买房，房产证上写谁的名字?只写他，她也出了钱，万一之后闹纠纷，咋弄?小夫妻，两人名字都写上，是不是让人觉得这还没怎么着，就彼此不信任了呢?
如今，越来越多的恋人选择婚前买房，然而，新房的署名问题让很多准新人头疼，毕...
结婚买房，房产证上写谁的名字?只写他，她也出了钱，万一之后闹纠纷，咋弄?小夫妻，两人名字都写上，是不是让人觉得这还没怎么着，就彼此不信任了呢?
如今，越来越多的恋人选择婚前买房，然而，新房的署名问题让很多准新人头疼，毕竟双方还未领取结婚证，关乎感情，更涉及利益。谁出首付、如何还贷、署谁的名字，凡此种种，处理不当，都会让好事将近的男女们分道扬镳。
但是很多人不了解，买套房子署名确实大有学问，不同署名方式后果大不同!
1、婚前婚后买房有什么区别?
首先我们要明确婚前财产和婚后财产的概念。根据婚姻法17、18条的规定，婚前取得的财产为个人财产，婚后取得的财产为夫妻共同财产;所以买房的先后顺序就显得尤为重要，如果是在夫妻双方婚后购房，哪怕对方没有出过一分钱，也算是夫妻共有财产哟!
2、结婚买房，房本上写谁名字重要吗?
小红跟小明即将要修成正果，买房结婚。但是房产证/不动产登记证上写谁的名字使得他们有点苦恼!
究竟如何署名呢?下面一起看看可能出现的10种情况，你再做选择吧!
小明结婚前全款买房，房产证只写小明的名字;或者小明结婚前贷款买房，房产证也只写小明的名字，领结婚证前贷款已还清。
跟小红结婚以后，这套房产属于小明的婚前财产，即使跟小红离婚了，这套房子仍然归小明所有，而且婚后房产的自然增值也归小明所有。比如小明原先花50万买的房产，后来房价涨到60万了，那么这60万都是小明的。
这套房产并非跟小红一毛钱关系也没有哦。虽然产权只是小明一个人的，但婚后这套房产产生的收益，除利息和自然增值以外，被认定为夫妻共同财产。简单来说，如果他们婚后房子自己不住，而是用于出租，那么租金收益就是夫妻共同财产了。这么说，当个包租婆也不错的!
小明结婚前自己或父母付首付，自己贷款买房，房产证只写小明一个人的名字，婚内依然在还款。
虽然小明和小红结婚以后，还是小明一个人在还款，但这时候的小明赚的钱已经不属于一个人的了，日常的吃喝开支加还贷都是夫妻的共同财产，如果两人离婚了，房产需要双方协商处理。
如果双方不能达成协议的，法院可以判决房产归小明，未还完的贷款也是小明的个人债务，而婚姻期间
的还贷以及相应的增值，小明需要对小红进行补偿。
小明或小明父母出资，房产证上只写小红的名字。
法院通常认定这是一种赋条件的赠与行为。在小明和小红领取结婚证之前，如果分手了，房产归属小红，但小明可以要求小红返还已支付的款项;如果小明和小红领取结婚证以后离婚，那么该房产就属于小红的了。
小明在他们结婚前全款买房，房产证上写准夫妻两人名字。
小明如保留好付款证据，这样不管婚前分手还是婚后分手，财产分割时，这套房子都是归小明的。但要区分婚前和婚后的不同情况：
婚前分手，如果是以结婚为目的赠与，那么分手了，小明就可以主张房子归自己所有。
婚后离婚，属于夫妻共有房产，具体如何分割，要参考婚姻期间长短，男方经济能力，该房屋价格等。实践中，小明分割的比例大一些。
小明父母在他们结婚前全款买房，房产证上写准夫妻两人的名字。
这也是现实中经常出现的一种形式，女方要求房产证上写自己的名字，男方父母又怕小夫妻有压力，就自己吃苦将房款全付掉。
如果他们在结婚前分手，小明父母保留好付款的证据或让准夫妻两写好借条，小明父母可以索回钱款，但如果是结婚后离婚，那只能按照夫妻共同财产来分割了。
小明在婚前付首付，贷款买房，房产证上写小红和小明的名字。
此情况需要事先明确双方对该房产的共有方式，是按份共有还是共同共有，按份共有需要明确各自份额。
购房后，小红和小明分手的话，不论有没有领取结婚证，后续的房贷应由双方共同偿还，也可以在分割该房产时，通过在银行变更贷款人的方式一并解决后续还款问题。
如果产权上约定好了份额，那么小红需要支付小明相应的首付费用，如果没有约定份额，就按共同共有一人一半。
婚前小明和小红全款买房，房产证写小明和小红的名字。
这种情况同情况六，约定按份共有还是共同共有，按份共有需要明确各自份额。现实中一般按照出资比例来约定各自份额。分割房产时，按照份额来划分。
婚前两人贷款买房，房产证写两人的名字。
产权情况同情况七，还款是双方的共同义务，分手的话通过在银行变更贷款人的方式解决后续还款问题。
小明父母付款，房产证上写小明父母的名字。
这种情况毫无疑问，产权肯定归小明父母，跟小明和小红没有关系。但有个问题，假如需要贷款的话，小明父母就要考虑自己的年龄是否符合银行按揭贷款的要求，以及未来小明继承或被赠与这套房产时产生的费用，甚至还要考虑以后政策的变化，如征收遗产税等。
如果房屋是贷款的，婚后是小明和小红还款，那么离婚以后，小红可以要求小明父母返还并平均分割已支付的贷款本息。
最后还有一种很奇葩的情况，但可能也是很多人能接受认可的情况：与其那么麻烦不公平，那只要出钱的人，如小红、小明、小红父母、小明父母都出现在房产证上不就好了?
如果全款，在登记时，需要约定好按份共有还是共同共有，按份共有需要明确各自份额，如果共同共有，原则上是等份分割，有几个人按几等份分。但如果需要贷款，问题来了，银行是否可以操作呢?具体需要向银行咨询了。
3、网传房产证上有你的名字≠房子是你的，是真的吗？
在绝大多数购房者看来，如果房产证上加上了自己的名字，那么这个房子肯定是有我的一份，但是，其实不是的。根据有关规定，房产所有权的最高效力来自于房产登记，房子作为不动产物权，它的设立、变更、转让和消灭，需要经依法登记，才会发生效力;未经登记，不发生法律效力。
房产证与不动产登记簿两者记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此你不要考虑是婚前还是婚后写名字了，房产证没有你的名字也无所谓，但是一定要在房产登记簿上有你的名字。
来看一个案例你就明白了!
2007年，何某购房，并与恋人顾某登记为共有人。2010年前后二人分手。2011年初何某准备将该房出卖购置其他房产，但房产证上却有顾某的名字，辗转联系上顾某后顾某却以自己是房屋所有人为由要求分得售房款的一半，否则就不同意何某卖房子。2012年何某以其独自出资购房并一直偿还按揭款为由，诉请确认该房屋归其全部所有。
恋爱期间购房并登记为共有，在双方未能缔结婚姻时，未出资亦未偿还按揭款一方，是否应认定享有该房屋所有权?
何某出于对顾某的感情和信任，亦为早日促成婚姻成立，何某将自己独自出资购买的房屋权属登记为双方各半行为，可视为附条件的民事法律行为，所附条件即为双方结婚。
《民法通则》第 62 条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”因顾某购房、还贷均未出资，且其未与何某结婚，顾某失去了受领并保持房屋一半所有权的根据，房屋应从由何某名义登记占有一半状态变更为何某全部所有。
顾某主张其享有房屋份额系何某无偿赠与，但未提供赠与合同证实其主张，且何某本身家庭经济情况并不富裕，购房时还要向银行贷款 21 万元支付房款，何某将当时价值 30 万余元房产一半，无偿赠与顾某有悖常理，亦不符合客观现实。
何某在 2011 年想卖掉房屋，找顾某协商时，顾某不同意签名，何某此时才知道权利被侵害，何某 2012起诉主张权利，未超过两年诉讼时效，判决诉争房屋权属全部归何某所有。
因此，根据法院审判实践，一方恋爱期间基于缔结婚姻愿望购房并将房产登记为与恋爱对方共有，在双方未能缔结婚姻时，另一方未出资亦未偿还按揭款的，应认定房屋产权归出资方所有。
恋人婚前购房最好采用“联名”方式，也就是把两个人的名字都写到房产证/不动产证或购房合同上。“联名购房”的程序并不复杂，在购房合同买受人一栏中同时填入两个人的名字和身份证号码，等到办理房产证的时候，男女双方都向房管部门交纳相关的证件。
准夫妻婚前共同购房采用“联名”方式，首先保证两个人对房屋共同享有所有权。此外，个人一定要保存出资证据或两人签订一份协议，证明自己在购房中的出资额度或比例等，以避免将来可能出现的纷争。
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房地产调控的目的到底是什么，楼市为什么要这么频繁下十二道金牌，今天和大家聊聊这个话题。今年这一轮调控，好像有一点不同首先是政策的密度，35城下了110道金牌，几乎是全方位的。然后从市场调控手段来看...
房地产调控的目的到底是什么，楼市为什么要这么频繁下十二道金牌，今天和大家聊聊这个话题。今年这一轮调控，好像有一点不同&首先是政策的密度，35城下了110道金牌，几乎是全方位的。然后从市场调控手段来看，已经进入到彻底的2.0模式，即以限购为主导的调控逻辑。今年的限购程度有多密集，一张图就可以说明：&基本上鸡胸这一块部分已经完全的沦陷。而下面这张图则可以非常清晰的看出限购的标准：房价越高的地方，被限购的概率也就越大。&政策主导从过去的限贷到如今的限购，可以看出政府对于楼市管控的决心，用这样强烈的行政手段来干扰房地产运作，从而达到降低楼市狂热效果。政府的调控决心有多坚决今年北京的政策高压，激活了环北京圈的所有城市，包括天津。但是我们也同样看到，调控的决心依然是坚定的。&目前北京周边一圈的城市也被调控了。所以我们可以感受到，市场和政策在进行激烈的博弈，你不让我买这个城市，但是我如果还是看好这个城市，我就买它周边。用户从未如此急迫的想要花出去手中的钱。这个是市场的力量。&但是我们也同样看到，政府也从未有过的坚定的想要管控房地产。除了把北京周围一圈全部扫荡，政府还在减少房子本身的资源配置，首屈一指的就是北京重新定义学区房这件事。这样的模式对于今年上半年北京学区房暴涨，可以说是致命的打击。房子减弱了学区这个元素，就降低了极端个案的可能。这个时候你再看看北京对于商改住的严厉禁止，你应该可以想象得出政府对于楼市的掌控欲到底有多强。如果中国所有城市都进入严格的限购政策且不放开呢很多人都会和我探讨一个观点：现在的房地产调控只是短暂的抑制了楼市，从市场运行的逻辑来说，只要未来放开一定会反弹，而且是报复性的反弹。这个逻辑没有错，我也认同这样的逻辑。但是我们换一个角度来看，如果房地产从此彻底的脱离了市场经济体制呢？如果中国所有城市都进入严格的限购政策且不放开呢？我一直都认为，在中国这样一个集权制度的国家，其实没有一个产业是政府想管管不好的，无非是在整个经济大盘里选择牺牲谁成全谁。房地产最强的王道就是因为它对经济贡献度大，但是我们现在对于GDP的增速要求越来越低，而且现在来看似乎一点点都没有要放开这个行业的意思。万科昨天对外宣布，允许接受几个城市的项目有降价的空间，这和市场无关，或许是一个信号，感受到了外界的力量。那么对于调控，到底目的是什么，底线是什么？我想春秋时期齐国名臣管仲的两个故事很能说明问题。第一个故事：楚国购鹿齐王想要灭掉楚国，问有什么办法，管仲悠悠地说了一句：老大，你就高价买楚国的特产鹿吧。楚国活鹿的价格为八万钱一头，管仲让齐桓公派中大夫王邑带了二千万去楚国大肆搜购。楚国老大说：我没道理和钱过不去啊，就让他们来买吧，我们把所有的鹿都捉给他。听到老大的话，百姓蜂拥而至，所有的人力物力都投入到捉鹿这件事上。这时管仲让大臣隰朋悄悄地在齐、楚两国的民间收购并囤积粮食：楚国靠卖活鹿赚的钱，比往常多了五倍；齐国收购囤积的余粮，也比往常多了五倍。楚国也因此误了农时，而这时管仲下令封闭与楚国的边境。结果楚国的米价疯涨，逃往齐国的楚国难民多达本国人口的十分之四。楚国元气大伤，三年后向齐国屈服。第二个故事：衡山之谋衡山国盛产兵器，管仲在起兵前一年就派人到衡山国高价收购兵器，和楚国一样，衡山国百姓纷纷放弃农业转而打铁。一年后，齐国派人购运粮食，依然是高价收购，包括衡山国的其它国家百姓都运粮卖给齐国。随后，齐国突然封闭关卡、停止收购粮食和衡山国兵器，并且开始对衡山国出兵。此时衡山国已经无粮可用，兵器也差不多卖光了，又不能在别国买到粮食，在经济和军事两个战场上败的精光，只得奉国降齐。戒掉房地产狂欢，可能最理性不知道各位有看出什么端倪？当整个国家所有的人力财力都集中在某一个领域，追求过分畸形的利润的时候，必然就会造成其他领域的真空和瘫痪，而此时整个国家就会变得非常脆弱，外部稍微给一点力就会突然土崩瓦解。虽然说现在的中国不会出现那么夸张那么极端的情况，但是如果所有的钱都涌向了某一个领域，而且是夸张的涌入，那么可以想象的是，其他地方就容易失去人才、创新、动力、兴趣……如果被抽去资金的行业发生在一切重要的领域，那么就是一个国家相对危机的时候。所以希望各位明白，和大家说这么多，不是房价降不降的问题，是这个行业需要急刹车，需要在相对停滞且真空的氛围内找寻到一种出路，一种合理健康长期有效发展的出路。出路在哪里，作为我来说，真的不知道。但不论价格降不降，我们戒掉狂欢的思路，可能是最理性的行为。&
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(1)房产证只能由房地产主管机关发放。(2)房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独...
(1)房产证只能由房地产主管机关发放。(2)房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋（包括区分所有的房屋）只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。(3)房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。(4)房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产证的内容应与登记簿的内容相一致。认识偏差由于房屋是重要的不动产，与之相关的交易活动极为普遍，因而房产证在交易活动中得到广泛的运用。但在实务中，对房产证的认识与其性质相悖之处仍嫌较多，归纳起来主要有两类：其一，颠倒房产证和不动产登记簿的关系，以为房产证是证明房屋所有权的唯一合法凭证，登记簿只是房产证的档案。例如，在实务中判断一个人是否拥有特定房屋的所有权时，以为是否持有房产证就是根本依据。其二，混淆证书与证券的性质，以为房产证具有证券的性质与作用，可以代表其上记载的房屋所有权。例如，在房屋买卖中，以为房产证的交付具有房屋所有权移转的效力；或者在房屋抵押中，以为房产证交给抵押权人占有具有设定抵押权的效力。按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上的效力。所以，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致，房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更，房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。例如，在房屋买卖时，房产证的交付并不产生房屋所有权移转的效果，房产证受让人并不能以取得出卖人的房产证为由，主张其已经取得房屋所有权。房产证遗失后，房屋所有权人并不因此失去房屋所有权，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利，并可要求机关根据登记簿上的记载补发房产证。可见，房产证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。所谓“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”的规定，实际上颠倒了房产证和不动产登记簿的关系，误解了物权公示的原则、意义和适用规则。房产证也不具有代表房屋所有权的功能，这一点与证券大不相同。同是书面凭证，证书与证券在性质上的主要区别是：证书仅仅是证明法律事实的书面凭证，房产证作为权利证书，只能证明特定房屋所有权归属于谁，而不能代表其上记载的权利；证券不仅能够证明权利的归属，如当事人在诉讼中即使只有持有证券这一孤证，亦可充分证明其拥有证券上的权利，而且还能代表其上记载的权利，移转交付证券即产生权利移转的效力。当然，在与房屋有关的交易活动中，房产证还是能够起到一定的证明作用。但是，房产证所起到的只是初步的证明作用。在房屋买卖的缔约过程开始时，欲出卖房屋的一方出示房产证，可以初步证明自己是房屋所有权人，有关的缔约谈判可以据此展开。如果双方初步达成一致并且准备签订房屋买卖合同时，一方当事人不应只根据对方房产证的记载就与之订立合同，而应当到房地产主管机关查阅房屋登记簿，以了解对方是否为真正的房屋所有权人、该房屋上是否设定了抵押等情况，因为只有登记簿上的记载才是具有公信力的权利归属证明。在房屋买卖合同履行时，卖方向买方交付房产证，并不产生房屋所有权移转的法律效果，必须在不动产登记簿上进行所有权主体的变更登记(即通常所说的“过户登记”)，才能产生房屋所有权移转的法律效力。严格说来，在房屋所有权移转过程中，房产证是不能随之移转的，房地产主管机关在进行过户登记之后，不应将卖方原先持有的房产证经变更记载后转交给买方，而应当将卖方原先持有的房产证收回，再向买方发放新的房产证。可见，在房屋交易过程中，房产证的证明作用是极为有限的，远不如生活中常见的其他一些证书，如身份证、毕业证、合同书等。当然，尽管房产证的交付不具有物权法上的效力，但在审判实践中据此判断是否存在债的关系方面，还是有一定的证明意义。
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所谓成长，就是以前痛苦难过的时候，会哭，会写几千上万字的日志，会死皮赖脸的给一个人发短信说我会变成这样都是你害的。现在，只会挤出一个敷衍的微笑，言不由衷的说一句我没事。听说有人已开端弃房断供...
所谓成长，就是以前痛苦难过的时候，会哭，会写几千上万字的日志，会死皮赖脸的给一个人发短信说我会变成这样都是你害的。现在，只会挤出一个敷衍的微笑，言不由衷的说一句我没事。听说有人已开端弃房断供了？在北京附近的河北燕郊，因为楼市跌的出格惨烈，许多人都开端弃房断供，听说有些人本身品德欠好，在最高价300万买了一套房，做了60-70万的首付，剩下240万全都是存款，而往年房价跌了3成多，但依然卖不掉。细心一算，屋子如今只值200万了，但欠银行却高达240万。以是一狠心就不还钱了，人也消逝了。屋子你爱咋地就咋地吧。老实说，关于这条音讯，我是比拟疑心的，因为现在来看还不合理，燕郊的楼市基本上没有成交，有的街上以至连房产中介都撤摊了。而房价下跌最多的处所的确跌了3成，但更多都是只需2成附近，但不论跌几吧，归正如今卖不掉了，这却是假话。但是相对应的，如今许多人依然看好燕郊的时机，以为将来北京东扩，燕郊一定会受害，以是如今想买的人也不在少数。只是苦于没有资历。而持有燕郊房产的人，也没有那末着急，老齐身旁归正许多人都是满满的自大。再说成本计算，过于简单了。简单算贷款240万，房产只值200万，肯定要弃房断供。但是成本不是这么算的，你首付了60万，其他的各种税费加上，估计怎么也有13万，如果是自己住的房子，还要有各种装修家电。都加在一起怎么也过了100万了。更可怕的是，一旦你弃房断供，你必然上银行的黑名单，也就是说这辈子你都不太可能再拿到贷款了。也就是说弃房断供的代价是，这套房没了，信用没了，钱没了，以后买房的资格也没了。这无异于一种经济自杀，社会信用自杀。这个代价太大了。所以可以想见，一个买房来住的人，一个严格执行银行首付标准的人，从理论上来说，他几乎不会选择主动的弃房断供，即使房价大跌，他也会默默的承受，除非是工作没了，房贷确实还不起了。这种被动断供的情况单说。而那些有富裕闲钱，业余时间多买几套投资的人，更不敢弃房断供，因为这些人本身就是社会中比较有钱的人，所以钱多，地位高，不可能为了其中的一套房子，而进入银行的黑名单。那样以后就没法混了，甚至你也跑不了，银行一旦申请起诉，可能会执行掉你其他地方的财产。所以更是得不偿失。但理想当中，会自动弃房断供的，无疑都是炒佃农，他们买房不见得用的本人的名字，然后资金也都是各类拆借来的，以至首付的60万下面，估量也是有许多告贷，本人的本钱或许痛快就没有，一看房价跌了，即刻就玩老赖，银行的钱不还，借来的钱也不还，然后玩消逝。银行你还真拿他没辙，因为办存款的基本不是把持人，以是你把这他列入黑名单也没用，没有任何的威慑力。最初是银行丧失，借他钱的人丧失，而这个炒家还能不能找到，欠好说，银行即便请求把屋子拍卖，如今的市场环境下也很难施行。法拍房基本6折起，也就是说如今200万的屋子，能卖掉也只能发出140万，但麻烦是法拍房要全款买，如今的市场环境，简直无人接盘。以是这实在给银行敲响了警钟，屋子是用来住的，不是用来炒的，你把房卖给炒家，那是相称风险的。只需房价跌3成，这些人就会全盘消逝，假如你管不住首付贷和消耗贷，让这些钱也流入了房地产，比方有些公司卖房，把装修款做进房价，然后请求消耗贷，这么消耗贷就成了购房款的一部分。这么做是非常风险的。综合来看，别看银行的压力测试，说甚么房价跌3成银行就受不了了，实在不会的，真正受不了的只需炒房者，关于把存款放给他们银行是有责任的，以是这也是银监会和各大银行要只管堵破绽的处所。如今听说要补缴消耗贷的阐明，次要就是防备这个风险。只需买来的屋子，是购房人在住的，和购房人的身份信息婚配的，买房来住的人，自动弃房断供的风险很小，因为他们晓得，一旦弃房断供，就意味着这一生或许再也别想从银行拿到钱了，固然也就别想再买房了，以至当前任务和经商全都受到影响，中国正在进入一个信誉的社会，那末这个价钱太大了。固然另有一种状况，或许会呈现，那就是家庭纠葛，都说中国的首付是全球最高的，但实在这内部有一个躲藏要素，我们的首付很少是本人出，即便不向银行和官方金融借，我们也会向怙恃拿，向七大姑八大姨去借，实在首付里是有宏大水份的。首付里，实在购房人能拿出来10%就不错了，房价不时下跌，这些冲突全都被躲藏了。一旦房价下跌，这些麻烦全全都表露出来，比方刚买的房，房价跌了10%，那末也即意味着，他要还的钱比屋子的价钱还要高，假如跌20%，他就动摇了，假如跌30%，或许家庭纠葛全都呈现了。固然这类纠葛也是一种坏事，家庭也会成为阻遏他弃房断供的一个要素，因为一旦他对银行失期，其他借给他首付的人，也都血本无归。一个人能战胜自己的欲望，才能真正走向成熟，走向胜利！早上好
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公租房，经适房最初的目的是为了解决社会“夹心人群”无房可住的现状，但是如今的车也分许多种，价格也有高低，单就因为有车而取消申请资格未免太过武断。公租房，经适房一直以来都是国家地方大力建造推广...
公租房，经适房最初的目的是为了解决社会“夹心人群”无房可住的现状，但是如今的车也分许多种，价格也有高低，单就因为有车而取消申请资格未免太过武断。公租房，经适房一直以来都是国家地方大力建造推广的住房类型。在推行过程中，最高准则在那不变，而地方性的规定又会“因地制宜”的进行变更。沈阳市对于住房保障提出了:有车一族不能申请的规定，这样真的合理吗？【公租房，经适房的目的】公租房，经适房的目的很明显，都是给予我国快速发展下的“夹心人群”（即中低收入者）的一种福利。也是为了缓解如今要上天的房价，和住房紧张的问题。可以说在出台这两种新型住房类型的时候，我国的住房问题已经是一个不可忽视的“大问题”了。虽说公租房和经适房都是针对“中低收入人群”，但是他们之间还是有非常大的差别。公租房的起步较为晚，它和经适房相比来说更加实惠，面对的人群也更加广泛。从外来务工人群，到创业的大学生，它的申请条件相对来说比较有弹性。但是“公租房”还是体现在一个“租”字上，国家提供的建房支持，只是提供一种基本的居住保障，其它房产证什么的都是没有的。这就和租房子是一样的道理，只不过房东变成了国家罢了。经适房相较于公租房，1994年的时候就有管理办法的出台。其性质也是一种保障性住房，针对人群还是“中低收入者”，只不过住在这里才有自己房子的感觉，住户持有的是“有限产权”，在这个时间内，住户是可以自己支配房子问题的。不论是何种类型的住房，它大范围的存在，不断的进行改革，目的都是为了解决中国“三座大山”中的其一“住房难”。或是给予人口最基本的住房保障，也是一种最基础的公共建设。【公租房，经适房不得不面临的“难关”】若是这两种保障性住房，这么容易推广的话，也就不会有如今房价居高不下，不会有买房成为卖命等等的社会问题了。公租房的特性在“租”，所以国家作为最大的房东，要在公租房中拨出的款项也尤为庞大。往往是各地政府进行地方性建设，中央再补贴。然而这还是不够建房所需的资金，银行贷款或是金融机构，虽说可以进行投资建设，但是“公租房”中存在的一些问题，使得人精的银行等金融行业都不想蹚浑水。在资金无法筹集的情况下，公租房的数量也只会是一个数据而不是实实在在的房子。不仅是数量，质量上的问题比比皆是，也不需要多说了。经适房的历史较为悠久，带来的不是问题的完善，而是愈演愈烈的难关。经适房相对来说更加的吃香，不仅是在“只售不租”上，还在于许多中产阶层，都喜欢买上几套准备增值。对官员来说在大范围的腐败之下，钱财太过于显眼，房子才是硬通货。2012年的“房妹”事件:&一个户口在上海市松江区的90后女孩，在郑州一个经济适用房小区拥有11套经适房房产。最后披露出来的是这位官员一家都有“双户口”，同时一家拥有多达29套的房子。若是当初没有被爆出来，那么如今房子再转手，这个官员完全可以全身而退，并且全家都可以“坐吃山空”到老了!资金建设问题，房子数量问题，中低层收入者申请问题，贪污问题，质量问题......这一笔笔的“烂账”真是让人都说不清，即使是这样我还是要强调:&【国家注重人民的住房问题，即使在实施过程中有着不可避免的问题，但是只要在努力，只要有可能那么一切都是可以改变的完善的!】【沈阳的政策不见得坏，只是在规定上不够严谨和详细】前面提到的公租房，经适房的目的和问题。如此大的问题我们看的见，政府也能够看见，甚至还想要解决。目的是好的，但办法未免不够合理。申请公租房，经适房的条件大多一致，但是如今在公租房上沈阳出台的条件就是:&有车一族，不论是在申请前还是在申请后有车，一旦发现有车就取消居住资格，并且要退换政府补贴的金额。从目的来说有这几个方面:1.保证申请公租房的人群真的是“中低收入者”。2.使后期跻身中层收入的人群，尽快把房子空出来，高效的利用公租房。3.缓解公租房房源紧张的问题。从这几个方面来看，沈阳的政府提出办法不无道理，但是一辆车在这个社会不是什么代表，有时候只是工作需要，只是廉价购入。这样的条款还是不够谨慎。不同于沈阳，合肥对于公租房申请条件中，规定了有车一族只准有一辆车，并且车的价格在10万以下。这样的价格规定不说是否有道理，但至少它的规定更加的详细，考虑的也更加周到。保障性住房问题明显，治理起来也不会那么简单。详细的考察还有谨慎的制定政策，即使发生不太好的影响，也不至于让事情真的恶化!
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开盘开盘是指楼盘建设中取得了“销售许可证”可以合法对外宣传预销售了，为正式推向市场所进行的一个盛大的活动，就像某酒店开张营业了一样。均价“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目...
开盘开盘是指楼盘建设中取得了“销售许可证”可以合法对外宣传预销售了，为正式推向市场所进行的一个盛大的活动，就像某酒店开张营业了一样。均价“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼中的位置）差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好位置的户型当然系数就高），再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。期房期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。从工程的角度来说，期房则是从开发商拿地，做好项目扩初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前，都属于期房。现房现房是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收（各地对交付标准没有统一规定），可以正式入住的物业。按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证（现在只有部分房子拥有土地证，北京为例，新建的规划到各区的现房都不拥有土地证，只有原来规市国土资源直接管理的才拥有土地证）的房子才叫“现房”。这种现房销售已不再需要“销售许可证”，而是要查看“房产证”，签合同也不是必须使用商品房买卖标准合同。购买这种房子，对购房人有利的是可以做到眼见为实，但购房人的眼光可要敏锐点儿，千万别心血来潮，买错了“现房”比买期房更容易使自己陷入被动。尾盘尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。容积率容积率是指一个小区的总建筑面积与占地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。除了建筑形态不同，有些开发商会通过其他方式提高得房率，在不额外增加公摊的程度上，从户内设计方面尽量扩大使用面积，撒手锏就是半封闭阳台和大飘窗。通常情况下，这部分赠送面积是不计入得房率的。但是在购房时业主还要咨询清楚赠送面积是否计入得房率，以免在交房时因公摊引起不必要的纠纷绿地率绿地率 & & & 描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。绿地率计算公式：城市绿地率=（城市各类绿地总面积÷城市总面积）×100%。总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。占地面积占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，一般按底层建筑面积计算。& &这就是一些普通的楼盘术语。
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　由于在房地产交易市场中时常出现假房产证，导致买房人权益受损害，因此，国务院几部委采取了统一印制房产证的管理措施，规定房产证由指定厂家印制，房产证像货币一样有水印图案，有防伪底纹等等。这些措...
　由于在房地产交易市场中时常出现假房产证，导致买房人权益受损害，因此，国务院几部委采取了统一印制房产证的管理措施，规定房产证由指定厂家印制，房产证像货币一样有水印图案，有防伪底纹等等。这些措施可能会减少假房产证的危害，但审判实践中应特别注意与这些措施有关的一些问题。　　要判断房产证的真假，首先必须明确两点：(1)按国务院几部委规定统一印制的，是房产证的证书用纸，而不是有法律效力的房产证。一个书面凭证是否成为有效的房产证，完全不在于证书用纸的印制行为，而在于有权登记机关的发放行为。(2)判断真假房产证的唯一标准，不是房产证上的水印图案或防伪底纹，而是房地产登记机关的印鉴。只要房产证上登记机关的印鉴是真的，即使没有使用统一印制的带有水印图案或防伪底纹的证书用纸，该房产证也是真的；只要房产证上登记机关的印鉴是假的，即使使用了统一印制的带有水印图案或防伪底纹的证书用纸，该房产证也是假的。所以，几部委采取统一印制房产证的措施，反倒在一定程度上有可能误导真假房产证的判断依据，使人们误以为有水印图案或防伪底纹的房产证才是真的房产证，而忽略了判断房产证真假的唯一依据就是登记机关的印鉴。几种简单而实用的方式分辨房产证的真伪：首先看纸张质量。真房产证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作工艺。其识别方法类似人民币的水印头像，只有在光线下才能看出来;假房产证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，比较模糊;真房产证纸张光洁、挺实，用手轻抖有清脆响声;假的纸张手感一般、柔软。房产证封皮也能看出门道。真的房产证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳(呈深红色)，字体纹理清晰醒目;假的房产证则封面光滑，颜色暗淡或过于鲜红，封皮较软。注册号的凹凸感。真房产证封皮反面下方的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感;假房产证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。内页看附记内容。真房产证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等;假房产证中附记通常为空白。看图纸和骑缝章。真房产证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，骑缝章清晰可见;假房产证的图纸很薄，似一般的A4纸厚度，骑缝章模糊或没有骑缝章。看发证机关盖章。真房产证第一页上的盖章是由机器套红印制的“XX市房产管理局”行政公章;假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。对房产证的辨别可以因地制宜，签署租房合同过程中，如果是有正规中介参与的且涉及金额较小的相对比较可信，如果自行成交的且金额较大的租房者可要仔细审核了，条件允许可以向周边邻居或物业保安打听一些房东的情况。对于签署房屋买卖合同，购房者除了通过以上方法进行判断外，在付定金前最好和房东一起前往房管局调档（苏州市区房产信息调档须提供产权人身份证及房产证或复印件即可，费用50元一次）。　　使用假房产证进行诈骗的主要手段，如何防范利用房产证进行的诈骗　　使用假房产证进行诈骗主要有两种手段：(1)在房屋买卖活动中，卖方用假房产证进行交付，而买方把房产证的交付当做房屋所有权的交付。在房产证是假的情况下，买方会因支付了价款却得不到房屋而蒙受损失。(2)在房屋抵押活动中，抵押人用假房产证进行抵押，而抵押权人把拿到抵押人房产证当做抵押权的设定，把占有抵押人的房产证当做拥有了抵押权。在房产证是假的情况下，抵押权人会因其债权得不到履行并且实际上没有抵押权而蒙受损失。由此可见，假房产证之所以能够用来行骗，根本原因不在于假房产证伪造得像真的一样，而在于受骗者不懂得房产证的性质与作用以及房地产交易的法律规则。由于登记是房地产交易的必经程序，查阅登记簿是必须的并且也不额外增加交易成本，如果在房地产交易时，只要去登记机关简单查阅一下登记簿，假房产证便无可遁形。所以，在现行的房屋交易机制中，使用假房产证的欺诈目的其实很难得逞。在防止假房产证的危害时，与其耗用大量的社会资源去统一印制有各种防伪技术措施的房产证，远不如广泛宣传一下房屋登记的方法与意义以及房产证的性质与作用，因为后者才是真正有效的防伪措施。
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，白日梦，最养眼
在听到杭州供暖实现的时候，大多数南方的朋友都表现出了一种：天哪这么好，那明天是不是就会到我家来了...诸如此类的白日梦想法。是的你没有看错，就是“白日梦”你肯定想反驳了为什么人家杭州都供暖了，我...
在听到杭州供暖实现的时候，大多数南方的朋友都表现出了一种：天哪这么好，那明天是不是就会到我家来了...诸如此类的白日梦想法。是的你没有看错，就是“白日梦”你肯定想反驳了为什么人家杭州都供暖了，我们某某地区怎么就不行了？这就是我下面要讲到的几点，关于【分户式供暖意味着钱很重要，房子也很重要】，关于【杭州供暖不代表你家就供暖】。&【分户式供暖意味着钱很重要，房子也很重要】讲到“分户式供暖”的时候，又不得不提到“集中供暖”的问题。这两个供暖方式的矛盾是南方供暖自提上行程以后非常大的一个问题。分散供暖字面理解也很简单，就是自家顾自家的想供暖的时候就打开来，不想用的时候就关掉，可以说和空调差不多，只不过可以让你的冬天像春天一样罢了。（冬季室温大多可达到13~18摄氏度。）集中供暖恰恰相反，就是大家一起开暖气一起按照建筑面积交钱，在时间、收费、管理上做到统一，就像今年北方刚过冬的时候一直在讨论“提前供暖”的问题。北方供暖自然是鼻祖，当初一条南北供暖的分界线（秦岭――陇海线）就决定了如今南方供暖成为众多南方人焦急的原因。当然也不能单怪界限毕竟老虎会有“天降外卖餐”这天气也可以不说一声就冷了。在南方供暖问题上我是支持“分散供暖”的，原因就有几点：1：南方地形丘陵较多，导致住户的居住比较分散随意。尤其是农村里三层楼房外加一个大院子，可能家门口还有一片竹林，你问别户人家？哦，在我家竹林的那头。2：南方采暖时间短，气温不是一直保持低温，集中供暖就是“用牛刀杀鸡”，并且还会造成经济和资源上的浪费。3：资源问题一直都是南方非常大的问题，尤其是在供暖上，本来南方的天然气煤炭就要从北方来，现在又要加上供暖用的能源。可以想象就算运来了，你也用不起。而如今杭州先于其他城市搞起了“分户式供暖”，不管是住在杭州的小伙伴还是南方的人都不要跟着高兴，这里头还有很大的套路在里面。先前就说道南方供暖无法采取“集中式”，也不是我妄加推测，而是2006年武汉启动“冬暖夏凉”工程，却三次爽约直到2012年部分小区才弄起来。2010年8月，《江苏省节约能源条例（修订草案）》提出：“县级以上地方人民政府应当进行城市热力规划，推广热电联产、集中供热”。我赌五毛钱肯定黄了，江苏要真能供气暖来，也轮不到杭州先出头条消息了。套路一：你供暖一个月，北方供暖一个冬天在杭州提出的分户式供暖上要注意到，一般这种供暖方式最多是采取“壁挂式天然气暖气片”，这个价格嘛按照一户每天使用8立方米的天然气来算，再根据杭州天然气公司所说的气价4.65/立方米，你一天大概要付37块钱。南方采暖不像北方需要一直用但算下来一个月时间也要的，最后大概是两千多。是不是觉得也没有很贵？那我们来比比北方，北方采暖季一般是3个月到4个月然后按照建筑面积来算价格，50㎡&的取暖费&1165元，90㎡&的取暖费&2097元，人家90㎡&三四个月也就两千左右，你顶多一个月就是两千多，要觉得还是不贵，土豪什么都不用说了做朋友。套路二：此温暖只限用新住户和土豪住户还有人问要是采用其它取暖方式呢？其它方式就是在房子里装地暖，墙暖，但是人家南方供暖还只是稍有提起，南方大多数房子都是没有这个条件的，你现在要装地暖了难道再把家搬空，地板掀起来吗?我想不管你同不同意，你楼下住户的肯定不乐意。这个时候供暖的压力就在新楼盘的建设中了。南方有些地区的楼房可能已经实现供暖，但这一切都是建立在大规模的改造和住户土豪的购买和付费上的。南方不比北方，较为湿润的地区会注重于通风，就算是砖头也比北方的要薄，玻璃也是普通的单层。这就导致一旦想要有天然的保温又需要通风效果，那么这样设计的房子.....我表示我还是冷着吧！【杭州供暖不代表你家就供暖】。我已经听到很多人心碎的声音了，前面提到的问题一个字概括就是“钱”，要是人人都有钱我那还分析那么多，直接就一句话：“那里舒服住哪里，哪里顺眼买哪里的房。”很显然我们大多数人都很平民，作为一个苦逼的南方孩子，那种冬天冷的要死，需要盖几床被子加毛毯，偶尔偷偷开个空调都要被爹妈追着教训的孩子来说，去过北方一次，享受过北方的暖气以后我是多么的羡慕至极。不过我也不住杭州，首先杭州供暖套路太深，一般家庭还是都冷着要么就是电热毯，空调这种。就算真的供应起来了城市和农村就是一个非常大的问题。农村大概不是“围着火炉吃西瓜”而是“围着煤炉烤地瓜”外加取暖。而这种新闻既不出现南京，武汉，上海等其它南方城市为什么就出现杭州？因为人家杭州分头正盛，一个G20把杭州推向世界，不仅房价蹭蹭往上，旅游业，服务业也紧跟而上，甚至还有人猜测杭州会是下一个“一线城市”。作为长三角的经济重头戏，电子商务的起家点，又是历史名城。感觉自己在免费推销一样，总结一句：杭州土豪有，杭州城市实力有；供暖自然有，供暖新闻杭州先会有。
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能交易的二手房有哪些，找法网小编为您介绍，希望能给您提供帮助。　　二手房可以买卖，但不代表所有的二手房都能够拿到市场上交易。根据我国相关法律的规定，存在下列情况的二手房，不能买卖：　　1、未依...
能交易的二手房有哪些，找法网小编为您介绍，希望能给您提供帮助。　　二手房可以买卖，但不代表所有的二手房都能够拿到市场上交易。根据我国相关法律的规定，存在下列情况的二手房，不能买卖：　　1、未依法取得房屋所有权证的房屋;　　根据我国《物权法》的规定，我国房屋所有权的取得以登记为准，房屋所有权证是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明，因此，在未取得房屋所有权证之前，从法律上来讲，还不能确定房屋的合法所有权人，这样的房屋是无法进行转让的，此种房屋一旦转让，可能会因卖方不具备对房屋的处分权而导致买卖合同无效，或在房屋过户时遇到障碍，从而无法实现房屋交易。　　2、只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房;　　3、鉴定为危房的房屋;　　房屋一旦属于危房，不但居住会有安全隐患，而且也没有了其他的利用价值，因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况，做出是否属于危房的初步判断。　　4、以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋;　　5、在农村集体土地上兴建的房屋;　　通常即所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。一般来说，此类二手房屋是禁止转让的。因此，一旦发生纠纷，购房人的权益很难得到维护。　　6、已经被列入拆迁公告范围的房屋;　　通常情况下，被列入拆迁范围内户口是冻结的，而已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门将不予办理过户。因此如购买了此种房屋，将会面临很大风险。那么如何查询所购买的房屋是否被列入拆迁范围呢?可以采取以下措施，一般情况下一两年内将被拆迁的房子，能够在各区的房地产交易所(中心)查到。另外，购房者还可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况。买房者还可以到当地派出所询问一下这里的户口是否已被冻结，冻结户口的房屋早晚是要被拆的。　　7、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;　　8、所有权有纠纷的房屋;　　9、已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋;　　10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;　　11、房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;　　12、违章建筑的房屋;　　一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。违章建筑主要包括：1、未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;3、擅自改变了使用性质建成的建筑物;4、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;5、通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。对于以上二手房，我们千万不能购买。　　12、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。　　相关知识延伸阅读：购买二手房如何交易　　1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。　　2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。　　3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。　　4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。　　5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。　　6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。　　7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。　　8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
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1）近期，一二线城市新房的价格都有大幅度的上涨，而二手房价格则相对平稳（北上广深除外），不少买房人从新房市场转移到二手房市场。受到近期闹得沸沸扬扬的营改增的影响，很多人都赶在5月1日前或新政出来...
1）近期，一二线城市新房的价格都有大幅度的上涨，而二手房价格则相对平稳（北上广深除外），不少买房人从新房市场转移到二手房市场。受到近期闹得沸沸扬扬的营改增的影响，很多人都赶在5月1日前或新政出来前买二手房，就怕到时新政出台后，税费会增加。营改增终于在日落地，并将于日起实施。这下，广大市民们终于可以松一口气。那么，在二手房交易过程中，买卖双方分别需要缴纳哪些税费呢？2）买方要缴纳的税费有哪些？&1、契税 ①首套或二套，90平（含90）以下，契税1%； ②首套90平以上，契税1.5%；&③二套90平以上，契税2%； ④三套房及以上套数，契税为3%。 上述二套房契税政策，北上广深除外。&2、评估费 交易房屋评估价*0.1%。 3、登记费 个人住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准为每件550元。 4、印花税 ①非住宅：交易印花税=地税局评估价或网签价(取价高者)*0.05%，权证印花税5元/本。 ②住宅(含普通、非普通)：免征印花税，权证印花税5元/本。 &&二、卖方要缴纳哪些税费？&1、 营业税 5月1日前&① 未满2年的住宅，营业税5%； ②2年以上(含2年)住房，免征营业税（此项营业税政策，不适用于北上广深）。 5月1日后营改增&非北上广深城市（营改增无影响）：&① 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；&②个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 北上广深城市：&① 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；&②个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；&② 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。&2、个人所得税&①交易总额的1%或两次交易差额的20%； ②如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，免交个人所得税。&3、城建税及教育附加费 城建税(营业税/增值税的7%)、教育费附加(营业税/增值税的3%)，只有在需要征收营业税/增值税等税种的前提下才会征收。 4、印花税&目前免征，之前为交易价格的0.05%。&三、买卖双方均需要缴纳的费用 交易手续费 ：房屋面积*2.5元/平方米（因各地方政策不用，会存有差异，仅供参考）&四、买卖双方协商缴纳的费用&测绘费：&① 面积75平米以下200元； ② 75平米以上144平米以下300元 300元； ③ 144平米以上400元。 （因各地方政策不用，会存有差异，仅供参考）&以上就是在二手房交易过程中，买卖双方各需要缴纳的税费。但在成交过程中，我们都懂的，很多的税费其实都是转接到买房人身上的。卖房人通过将房价抬高上万元，即使自己最后也缴纳了税费，但也通过抬高了的价格，赚了回来。即便是这样，在买房过程中，我们还是要清楚了解自己所需要缴纳的税费，做好家庭买房预算。
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具体在这里举几个例子
1、工资低：主要靠提成吃饭，只能招到学历低、素质不高的一群人，也有一些高学历的，但肯定是少之又少；2、吃差价：顾名思义就是业主卖40万，你给他卖出41万的价格，多出的1万，你...
具体在这里举几个例子& & & 1、工资低：主要靠提成吃饭，只能招到学历低、素质不高的一群人，也有一些高学历的，但肯定是少之又少；&&&&&&2、吃差价：顾名思义就是业主卖40万，你给他卖出41万的价格，多出的1万，你和业主平分（或者是以其它比例分摊）。就我身边的从事中介朋友，和接触到一些中介人士来看，我还没有看到一个不吃差价的中介从业人员或者是哪家中介公司不吃差价的；&&&&&&3、吃税费：这种方式有点复杂，但是稍微经验丰富一点的中介人员都可以玩的炉火纯青。这种方式就是在房产过户的时候会产生10左右的费用（加上中介费），这时中介人员会给你说，多少多少钱给你包过户，其实呢就是在过户的时候把你的过户总房价少报一些，这样他们就可以在中间赚取税费差价。举个例子，100万的房子，过户费加中介费是10万左右，他们过户的时候报90万，和你说9.5万包过户，表面上是业主占了便宜，实际是中介公司占了便宜，这一招主要是针对没有买房经历人群设计的；&&&&&&4、吃保险费：大多数人购房的时候都会采取按揭付款的方式，中介公司会以银行的名义过多的收取保险费（银行收一小部分，中介公司报多少钱要看你的人品了），这一点也是欺负没有关系没有经历的购房者；&&&&&&5、来电骚扰：这一点是我最厌恶的，因为目前我正在被他们骚扰，一般新房交房之后，小区的物业公司会把业主电话出售给装修公司，过一段时间装修公司把所有电话打完几遍以后，再卖给另一家装修公司，经过几次转手，最后这些电话会流入中介公司，我说的中介公司是整个城市的中介公司，一个公司大一点的有上百人，粗算一下，有几万人，会隔三差五的给你打电话，问你的房子卖不卖，真是讨厌之极；&&&&&&6、报复客户：这一点我见到的比较少，但是也是客观存在的，老的从业人员的一种整人方式。如果客户和中介人员有冲突，或者是在其它公司成交，导致中介人员没有收入可拿，得罪了中介人员。他会有两种方式：一是把你的电话留在购房网站上，说你有一套很便宜的房子卖，这样全城的中介人员会给你打电话；第二就是把你的信息发在征婚网上，配一张很漂亮的女士图片，这样你每天都会收到无数的求爱者的电话和短信。这种问题我觉得不能一概而论，哪都会有人品好坏的。
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一、无法办理或长期得不到房产证的18种情况　　1．开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权；　　2．开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金；　　3．开发商将土地或房屋抵押给银行...
一、无法办理或长期得不到房产证的18种情况　　1．开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权；　　2．开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金；　　3．开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕；　　4．开发商没有完成竣工备案工作；　　5．开发企业将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证；　　6．楼盘被法院查封；　　7．开发商没有取得建筑面积实测数据；　　8．商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记；　　9．开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收；　　10．开发商不及时办理“大确权”；　　11．开发商不配合提供办理“小房产证”的相关资料；　　12．开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发；　　13．房屋契税尚未缴纳；　　14．公共维修基金尚未交付；　　15．提交办理房产证的文件不合格；　　16．个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证；　　17．房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理；　　18．代办产权的单位或人员（律师、代理公司）违规操作。　　造成这些情况产生的原因有四种：　　第一种是由开发商造成的，这是主要原因，也是实践中出现问题最多的一种，如上面所列的第1—12种。　　第二种是由购房者本身造成的，如上面所列的第12一16种。　　第三种是由于房产证办理部门造成的，如上面所列的第17种。　　第四种是由代办人员造成的，如上面所列的第18种。　　二、应对方法　　（一）开发商原因造成的　　勤于查询：购房人签合同前应查看清楚，开发商提供的“国有土地使用证”正本的记事栏中，有无土地被抵押的标注。也可以登录相关网站查询，在北京，可以登录“北京市房屋土地权属登记事务中心”的网站进行查询。　　认真查验文件：签约前可以查验“国有土地使用证”，如果是“临时使用证”或有抵押，要拒绝签约，或者一定要求开发商签订补充协议，约定“开发商保证于xxxx年x月x日之前办理《国有土地使用证》”。　　签好《购房合同》：《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，不仅要约定具体办理的最后时限，还要约定不能按时办理的处理办法。　　1．关于初始登记　　（1）建议范本　　“出卖人应当在_年_月_日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。　　买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_%向买受人支付违约金。　　买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起_日内向买受人支付。”　　（2）日期的确定　　对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算90日。对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算90日。　　（3）退房违约金的确定　　不超过100%即可。　　2．关于转移登记　　（1）建议范本　　“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第____种方式办理转移登记：　　（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。　　（2）买受人自行办理房屋权属转移登记。）　　（3）买受人同意委托____向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用元人民币（大写）。　　2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。　　买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_%向买受人支付违约金。　　买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_日内由出卖人支付。”　　（2）日期的确定　　对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算120日。对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算120日。　　（3）退房违约金的确定　　不超过100%即可。　　不签不合理的委托书　　很多开发商要求购房人在合同外另签一份协议，委托其代办房产证、代收契税和公共维修基金。　　这种不合理的委托购房者可以拒绝。不用担心如果不委托房地产商代办，自己就无法办理房产证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此，不管购房人是否委托房地产商代办房产证，房地产商都有法律责任协助购房人办理产权过户手续并取得房产证。　　解约与索赔　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果开发商存在下列严重违约行为，您可以通过协商或诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效，并要求赔偿。　　1．商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；　　2．商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；　　3．故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；　　4．故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；　　5．故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；　　6．出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋。
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　　为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。　　在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定，这种情况...
　　为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。　　在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。　　即使委托开发商或代理公司办理房产证，您仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。　　适用范围：开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用　　第一步：签订委托协议　　通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。　　有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。　　此时，您也可以选择，开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。　　注意事项：　　委托代办的协议中应明确约定：　　1.开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了）；　　2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；　　3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金”等明确的违约处理方法；　　4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证；　　5.约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；　　6．约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。　　如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。　　第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税。　　办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。注意事项：　　1.在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确，可参见本书附录十一。　　2.交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。　　第三步：按照约定时间领取房产证　　开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。　　如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。　　注意事项：　　1.仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；　　2.仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；　　3．核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；　　4．索要缴纳税费的正式发票。　　适用范围：自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用　　第一步：签订委托协议　　通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。　　有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。注意事项：　　注意事项同“办理流程一”中的“第一步”。　　第二步：缴纳房产证代办费　　售房人住的时候，开发商会要求您缴纳。注意事项：　　交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。　　第三步：自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税　　缴纳的方法，可以询问开发商或代理公司的办事人员。公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。注意事项：　　请保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，因此如果您不能及时缴纳会影响到您获得房产证。　　请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的申请工作。　　第四步：按照约定时间领取房产证　　开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。　　如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。　　注意事项：　　1．仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；　　2．仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；　　3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项。　　提示：及时查询房屋产权状态　　即使委托代办房产证，您也有必要及时向房屋行政管理部门和土地行政管理部门查询所购房屋的产权状态，如果发现“危险情况”，如开发商非法设定抵押等，可以及时主张自己的权利。
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关于无形服务的满足，它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段——也是最后阶段。购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中...
关于无形服务的满足，它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段——也是最后阶段。购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。&购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。根据商业企业的市场环境、物业状况、业态定位、市场定位和企业目标等，进行管理的组织架构、部门的职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。根据不同商业企业的管理的特点和需要，制定商业企业的各项规章制度和管理办法，有效地控制和管理商业企业的各个岗位、程序、环节和各方面的工作，确保管理的有序、规范。对现代商业的商品流、票据流、资金流、信息流进行合理地设计，确保流通环节的简洁、规范和通畅。为商业企业提供主力店、次主力店、国内外品牌的招商、精品店铺招商及配套功能区的招商。根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。根据商业企业的市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略设计、策略制定、广告及营销推广方案的实施，进行文化营销、服务营销、CS整合营销。针对商业企业在不同的管理阶段存在的问题进行调查分析、诊断研究并提供问题解决方案、管理模式设计、管理升级。对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。为国内外知名品牌制定品牌拓展计划、推广计划，进行品牌形象设计，提供国内、外知名品牌的销售管理或代理服务。研究各类业态的商业连锁发展趋势，结合国内实际情况，建立各类专业连锁店的标准化设计和规范运作体系。对商业市场的竞争状况、商业经营、各商场的商品布局、物业现状进行全面的专业调查，并提交专业的市场调查报告，有效地指导商业项目的业态及市场定位和规划设计。根据商业企业的整体规模、市场现状、开发目标，进行项目的功能定位、功能布局以及各功能项目的关联性控制。根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。89.环境设计对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计和咨询。对商业项目一次装修中的天、地、柱、墙、暖通、给排水、强电、弱电、消防、安防、广播、配套设施方面的设计、建设进行顾问咨询。对二次商装过程中的柜台、货架、壁柜、LOGO、灯光、道具等进行标准设计、专业指导和规范管理。 & & &这就是商业楼盘。
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这个啊根据中华人民共和国宪法、房地产法、物权法（现行）及如今约定草案。第一：地皮国有（宪法/地产法/物权法均有阐明）都市的地皮属于国度全部.屯子和都市郊区的地皮,除由执法规定属于国度全部的以外,属...
&&&&这个啊根据中华人民共和国宪法、房地产法、物权法（现行）及如今约定草案。&&&&第一：地皮国有（宪法/地产法/物权法均有阐明）&&&&都市的地皮属于国度全部.屯子和都市郊区的地皮,除由执法规定属于国度全部的以外,属于团体全部;宅基地和自留地,自留山,也属于团体全部."在地皮利用方面,宪规矩定,统统利用地皮的人必须公道利用地皮.国度为了大众长处的必要可以对地皮实行征用.任何构造和个人私家不得陵犯,交易大概以其他情势非法转让地皮.地皮利用权可以依照执法的规定实行转让.国度为了大众长处的