在没有房产证的情况下，签的房屋买卖合同是否有效有效吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-02-20 22:54 标签： 房屋买卖合同网签备案
未取得房产证出售房产，房屋买卖合同是否无效？|房产证|房地产|合同_新浪网
未取得房产证出售房产，房屋买卖合同是否无效？
未取得房产证出售房产，房屋买卖合同是否无效？
先来看一个案例。姚某与魏某签订了一份《房屋买卖（置换）合同》，双方约定，姚某购买魏某名下位于天津市××区××家园××号房屋，成交价款为695000元；姚某应于日交付魏某定金50000元；合同第八条约定，涉诉房屋尚未办理房产证，魏某办理房产证之后，应无条件配合姚某办理过户手续；若魏某在房产证办理完毕之前，不再出售涉诉房屋，除退还双倍定金外，另加房款总数的30%作为违约金。该合同签订当日，姚某给付魏某50000元定金。日，魏某明确告知姚某不再出售涉诉房屋。于是，姚某起诉至法院，要求解除双方所签合同，魏某向姚某返还定金50000元，并赔偿违约金208500元。庭审中的争议焦点是，由于姚某未取得所售房屋的房产证，双方所签房屋买卖合同是否有效？根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么，按照该条规定，所签合同是否无效呢？根据《合同法》第五十二条，违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。那么，《城市房地产管理法》第三十八条是否属于法律、行政法规的强制性规定？法院经审理后认为，《城市房地产管理法》第三十八条规定，属于管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此影响合同的效力。因此，判决合同有效，并判决魏某需向姚某返还定金50000元，并赔偿违约金50000元。法院的该项判决不是个案。经查询相关判例，大多数法院均判决在此种情况下房屋买卖合同有效，有效的理由可以总结如下：1、如该案中所述，《城市房地产管理法》该条规定属于管理性规范，非效力性规范，因此不属于法律、行政法规的强制性规定。2、《城市房地产管理法》该条规定，属于行政管理部门对不符合规定的房产在办理权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的规定，与合同效力无关，并且该条规定的立法目的不是鼓励有违诚实信用的行为。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。同时，明知未取得房产证进行出售，而后又反悔，违反诚信原则，因此，不支持合同无效诉求。因此，房产出卖人在出售房产时尚未取得房产证的，所签房屋买卖合同不一定无效。如果违反合同约定，仍需承担违约责任。（本案例分析只针对可以办理房产证但尚未成功办理的，不针对原本就无法办理房产证的“小产权房”买卖）
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没有房产证的房子签订的买卖合同是否有效
针对刘先生提出的问题，记者咨询了二手房中介机构工作人员及相关律师。
2010年初，刘先生在西安大兴新区一次性付款购买了一套经济适用房。同年10月，缴纳完契税及大修基金。按照国家规定，经济适用房取得房产证后满五年就可以上市交易。但由于开发商的原因，房产证到现在都还没有办理下来，导致刘先生的房子不能交易。“现在我一个亲戚想买我的房子，如果我们私下先签订买卖协议，等房产证下来后，再办理过户手续。这种没有房产证的房子所签订的购房合同是否有效呢？”
针对刘先生提出的问题，记者咨询了二手房中介机构工作人员及相关律师。
大寨路21世纪不动产二手门店工作人员告诉记者，交易时，房产证未拿到手这种情况挺普遍的。有的房主因为是按揭买房，出售时房产证还*押在银行，有的房主房产证还在办理中。第一种情况出售时，买卖双方达成购买意向后，卖方就可以提前还完贷款，将房产证”赎“出来，再办理过户手续。第二种情况，买卖双方可以先签订购房协议，约定过户时间及相关违约责任，卖方应在约定的时间内取得房产证，办理过户手续。
陕西神剑律师事务所樊继胜律师表示，这里要区分房产证是自己未拿到手还是房产证未办下来。如果是房管部门已办证，但因银行*押等原因自己未持有房产证，这种情形下可以签订买卖合同出售房屋。如果房产证未办下来和别人签订房屋买卖合同，合同的效力则存在问题，应属于效力待定。如果在约定时间取得房产证，则属于有效合同。如果在约定时间未取得房产证，无法办理过户登记，该合同则属于无效合同。
樊继胜律师提醒大家，不管哪种情况，在签订房屋买卖合同时，都要审查卖方是否有房产证，且该房屋是否登记在出卖人名下。如果房屋是夫妻共同财产，还应征得出卖人配偶同意。
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签订房屋买卖合同时，没有房产证签合同生效吗?
来源：互联网整理仅供参考
热门城市：&& && && && && && && && && 随着我国房地产行业的发展，现目前大多数的楼盘都是期房销售，和并没有及时的办理下来，因此出现了很多人在签订时，没有房产证的情形。没有房产证签订么?今天，365小编带着大家一起来学习一下!一、没有房产证签订生效的效力如何(一)《房地产管理法》中关于没有房产证签订买卖认定《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”。即没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，关键是当事一方是否具有完全房产所有权。(二)《》中关于没有房产证签订的效力认定《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”众所周知，房屋买卖分为两道程序：一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束;二是双方依义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将转移于买受人。可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑。(三)《》中关于没有房产证签订买卖合同的效力认定《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”二、“未取得权属证书的房地产不得转让”只是行政管理性规定，并非效力性规定，不能作为认定合同无效的依据我国法律中有大量的强制性规定。这些条款一般是用“不得”、“禁止”、“应”等词语表述。但不是违反任何强制性规定都导致合同无效。民法理论认为，强制性规范又可分为效力规范和取缔规范。法律法规明确规定违反将导致合同无效的，是效力规范;没有明确规定违反将导致或者无效，只是规定违反应受到有关机关的，属于取缔规范(见王利明著《合同法研究》2002年11月第一版中国政法大学出版社第658—659页)。可见，只有违反效力性强制规定的合同才无效。《房地产管理法》的上述规定并未明确规定违反此规定的合同无效，因此不属于效力性规定，不能作为认定合同无效的依据。以上内容是对“没有房产证签合同有效吗”这个问题的回答。从上面的内容，我们不难看出，虽然，我国房屋以登记为主，但是这样的规定并不妨碍买卖合同的效力。买卖合同是否具有效力要依据合同的生效要件而定，而不是以房屋是否有房产证而订。更多相关知识您可以咨询律师365！延伸阅读： &
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无锡合同事务律师
律所：江苏无锡万仕邦律师事务所
区域：江苏/无锡
擅长合同事务
律所：江苏崇宁律师事务所
区域：江苏/无锡/滨湖区
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