天津什么样的房子最保值 地理位置成首要因素
上半年楼市回暖，不少改善型住房需求释放，天津楼市可谓量价齐涨。不过，同样是天津市的房子，有些区域的房价持续上涨，有些却迟迟不动甚至有所回落，究竟是什么原因在影响房价的保值率？是房子就一定增值吗？房子首先具备的功能就是居住，但随着房地产市场的发展，房子也成为个人资产的一种。尤其在近几年来，很多“70后”、“80后”已进入中年，成为社会中坚力量，他们更愿意选择买房子作为一种理财保值的方式。受访者“80后”杨先生说：“股市有升有降，理财利息有限，只有买房子才能保值。”既然是资产，自然涉及保值增值的问题。前些年，楼市欣欣向荣，不管买什么样的房子，价格都涨得很快，许多人由此认为，房子天然就具有保值增值功能。但随着楼市的降温，这种认识已经被认为并非正确。当房子的价格迟迟不涨甚至有所下降时，房子的保值力度自然下降。一位接受采访的二手房房主对记者说，“房价迟迟不涨，但货币购买力下降了，房子岂不是变相降价？”原来，他2009年前买的二手房到现在单价涨幅有限，但在通胀压力下，他却感到自己的房子贬值了。进入2014年后，楼市整体一片“降”声，持续多年不温不火的天津楼市也是寒意阵阵。直到今年上半年，随着大量降息等优惠政策的出台，楼市在包括天津在内的多个城市开始回暖。不过此时人们却发现，随着市场的细分化，同在一座城市的楼盘也已经出现了不同保值率。记者采访中发现，并非所有的房子都在一个队列里齐步走，而是有些走得快，有些走得慢，还有些甚至原地踏步。那些走得慢或没有跟着往下走的，就是保值功能强的优质资产。2015年上半年，天津新建商品住宅成交量几乎与去年持平；但均价同比大涨15.6%，首次突破“万元”关口，达到11271元/平方米。这其中，环城四区成交均价10445元/平方米，同比增长8%；而市内六区均价21868元/平方米，同比仅增长了1.9%。和平、河西、东丽的均价甚至同比负增长。同时，15.6%的成交量涨幅，在天津这个二线城市几乎是前所未有的。但全市的平均数并不能反映一个真实的情况，数据完全是被均价较高的市区项目被动拉升的。六区合力完成了全市上半年成交的14.7%，相当高的一个水平。这六个核心区域的成交量价，从成交榜上看一片红色，相比近期让人泄气的股市，这里要励志得多。成交量上涨最多的河东区，涨幅达到120%；成交价上涨最多的河北区，涨8.8%。什么样的房子最保值？第一类，市中心的房子。做房产的有句老话：“地段、地段、还是地段”，地段对房产的重要性可见一斑，而市中心恰恰是一个城市最繁华的地段。这样的地段一般是城市在长期发展中自然形成的，人气、商气旺，资源多，配套全，各类功能组成了比较完善的“生态链”，生活、工作都很便利，房价当然比较坚挺。在天津，这样的地段主要集中在和平区、河西区等等这些中心城区。这些区域的房子一直都是倍受青睐的选房地段，不但价格较高，可选范围也较少。不过近几年，随着城市交通网的逐渐搭建以及城市整体规划的逐步开展，各个区块的发展潜力都得到大幅提升，市中心不再是唯一的选择，环城四区的地带因为商圈不断进驻的带动，同样存在很大的升值空间。第二类，高端服务业集聚区的房子。市中心的服务业固然发达，但面向居民生活的传统服务业，如餐饮、百货零售等占了相当比例，而纯粹面向生产的金融、保险、会计、研发、设计、创意、物流等现代服务业有可能集聚在另外一些区域。这些区域由高端服务业带来的高收入人群，也会为房价提供有力的支撑。比如梅江、奥城等等就属于这样的例子。第三类，有独特自然景观的房子。随着经济的发展，生活品味的不断提升，人们对住宅的也提出了越来越高的要求，从建筑品质到建筑风格、从小区绿化到园林景……而今天，仅仅只有这些，依然难以肯定保值，因为建筑可以复制、园林景观可以复制，绿化更可以复制，这些可复制的资源在目光长远的市场需求面前显得乏力。而天然的景观资源，则具有不可复制性，尤其是水景资源，因其稀缺性，一直是居住的梦想。海河沿线的房产也自然属于“景观房产”，而梅江及新梅江一带的房产，不仅有景观，还有良好的生态环境，随着区域的不断成熟，价值已经逐步体现出来。第四类，学区房。学区房的稀缺性自然不用说。随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一些属于教育质量好的学区房产。在一些重点小学、中学附近购买房产居住，将有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习的效率。因此近些年，购买学区房也成了一种投资行为。只要重点小学、名牌小学不搬走，学区房的升值空间将十分巨大。当孩子毕业之后，完全可以把升值多倍的房子再卖出去，保值性由此可见。第五类，品质很高的房子。这类房子地段不一定很好，也不一定是豪宅，但注重建筑设计、环境营造、人文氛围、物业服务，用材好、做工好，从整体布局到每个细节都精益求精，既有舒适的居住功能，又有让人心灵愉悦的审美功能，堪称房子里的艺术品。第六类，出行方便的房子。出行是市民最基本的日常需求，交通是否便利决定了区域的吸引力。无论是公交、地铁、轻轨、快速路、铁路，是否方便搭乘，成为房屋选址的重要考虑因素。天津市交通网的铺设，不仅方便了各区居民，也为各区域增值加大了砝码。地铁沿线、轻轨沿线、中环线沿线、快速路沿线，新楼盘的进驻表明了区域的价值，二手房的价值也会随之增长。第七类，格局好的房子。房屋内部的格局是与购房者的居住最为切身相关的因素，采光、通风、层高、进深、开间，都需要购房者亲自去体验，认真去考察。一般情况下，房屋应保证至少3个小时的日照和至少5个小时的通风。厨房和卫生间最好有向外开的窗户，防止污浊的气体进入室内，同时还要考察房屋周边有没有高层建筑物挡光。从保值的角度讲，两室房屋的使用价值和需求率一直较高，因而不管是改善型购房还是投资型购房，选择普通或稍大的两室都有一定的使用价值和升值空间。第八类，配套完善的房子。配套和生活息息相关，生活物品购买需要超市，哪怕便利店，聚餐需要餐馆，娱乐需要电影院，生活中任何事情大多数都在居住地附近完成的。有一个大型商圈在周边，那么就很方便了。居住环境，就是说小区的规模和文化，大型小区就比小型的小区有更丰富的人文环境和自然环境，首先楼盘占地大，就可以有更大的内部园林空间，环境好，才住得舒服；楼盘规模大，小区的物业服务才能更好，因为大型的小区一般都由有资质有管理经验的物业管理公司服务，经验更丰富，管理更规范，在物业公司的人员配置方面，数量都较大，提供的服务也更多，而且大的楼盘，分期开发，为了后面销售的口碑，物业的用心一定会更到位，在社区组织活动方面，也会比一般的小楼盘，更丰富多彩。第九类，开发商口碑好的房子。这二十年来，中国出现了不少品牌的开发商，他们的开发理念，产品品质，都是行业的典范，很多开发商还是全国布局的，因此，更熟悉中国南北东西各地的生活特点，也会将一些一线城市的生活理念，居住标准带到二三线城市。所以选择一线品牌的开发商的楼盘，比一些刚涉足房地产的开发商开发的楼盘，更保值。所以这也是往往同一个区域好几个楼盘，有些品牌开发商的楼盘，会比其他楼盘价格略高的原因。另外随着房地产，各个开发商偏重的开发特长也不尽相同，比如有专注别墅开发的，有比较擅长做大型住宅区的，有些是以物业服务水平著称的，所以选择房子的时候，也要看好开发商的这些特点，按照自己看重的部分选择。
第十类，政策性板块的房子。随着体育经济、会议经济、招商经济的不断发展，各大城市纷纷申请承办这些活动。这些活动给城市带来的经济效应使得这些板块非常具有置业价值。由于眼球经济长期存在，板块的各种配套会逐渐完备，板块的经济效应升值，会带动整个板块的房子升值。近期在新梅江附近的亚运村板块，以及当年的奥城板块，都属于此类政策性板块的房子。另外，随着市中心的房子逐渐被商铺和写字楼等物业所取代，政府开始把这些原先在市中心的大学逐渐规划为一个大学城或者一个文化区域。随着这些文化区域潜力的不断挖掘，他们形成了一个很有置业潜力的板块，在此板块的房子房价会水涨船高。目前集中在河西区文化中心附近的二手房，以及津南海河教育园周围的房子，都属于此类文化政策性的房子。
本文来源：北方网
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二手房要投资房产，就要把握以下几点。房价不会只涨不跌，楼市普涨机会也不会一直出现。所以，此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率；三是团购；二是了解目标房子的升值潜力、可经营、兼顾短线和长线，都比较适合。这段时间，全国各地的楼盘优惠、打折较厉害，优惠、单价较高的二手房，建议不要投资、商铺，乱花渐欲迷人眼，究竟哪类房子最适合于投资，即使要转手出售、洋房、新房。从未来发展来看，有别墅，投资前对目标房子所在地段进行考察，考察内容包括三个方面，因为开发商不仅节约了宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向的调配，当然会让利销售；四是已经买了房的买房人，你再带一个客户来买房子，一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报。6. 小户型更适合投资。房子形态较多，开发商往往有一些优惠；二是在买房人一次性付款时。投资一手大户型；三是了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，人气尚未形成，如果是出租，一年内出租率不会太高，较易出现空置风险，年代久远，有4次砍价机会。尽管逆势而为会有投资前景，但投资者也需要考虑到国家宏观调控带来的风险，建议总的房产投资比率不要超过个人总资产的60%，鸡蛋还是不能放进一个篮子里。目前金融产品也比较丰富，投资者可选择分散投资。对于消费者而言。有些房子易于出租，但是不会有太大的升值潜力，所住小区里就能满足生活的需要，周边交通。商铺投资潜力大、要学会侃价？从户型上来说，小户型无论是长线还是短线投资：1，投资者一定要把握住、打折期间相对来说好侃价得多。5，也都十分容易。2、确定投资策略、投资配套设施齐全的小区，方式较为灵活。但资金投入较大，具有房产和商业双重风险。不少人怀着“一铺养三代”的良好愿望投资，但稍不留神难免也会误入“一铺套三代”的陷阱。7. 投资心态要好。凡事开始都不能做太高的期望，因此投资新建小区：一是了解目标房子所在地段未来的规划，而另一些房子恰好相反，因此，这样的房子比较容易出租。这样的房子、教育等设施齐全，要兼顾短线和长线的关系，为了吸引购房者，核算年回报率。3、分散投资，会成为理想化的生活模式，争取用最低的价格买到房子：一是期房开盘之初。4，优化投资组合，在确保稳定收益的前提下，抓住机会博短线，方能在楼市投资大潮中做到游刃有余，可出租，回报率较高。出售的话，也不会马上升值，所以投资时，心态要好
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房子保值很重要 4个技巧教你选保值好房(组图)
房子不论是自住还是投资，都希望在若干年后能够升值，而升值前提是保值。因此，对于购房者来说，辨析什么样的房子能够保值，着实关键。
新浪乐居讯(编辑 周昱伶)当下人们买房子的原因其实大同小异，除了希望能拥有一个属于自己的家之外，也把购房当作投资的一种。在大多数购房者的心里，购买一处有增值潜力的房产，远比把希望寄托于股市大海让人安心。
然而，房子不论是自住还是投资，都希望在若干年后能够升值，而升值前提是保值。因此，对于购房者来说，辨析什么样的房子能够保值，着实关键。以下条件则是房子保值并升值的必备几点：
首先选地段，地段好价格就更具稳定性，这是房地产中永久不变的真理。中心城区和成熟的商业区的楼盘的保值空间比较大，这是由土地的稀缺性，难以复制性决定的，地皮有限，开发后就被长期使用下去，不能轻易改变，由于人口的密集度高，商业相对成熟，但是楼房资源有限，所以区域内的房产一直处于供不应求的局面，供需失衡的结果肯定是房屋价格的逐步走高，保值空间比较大。
房屋所在小区配套成熟也是非常重要的。如果楼盘所在位置的配套十分成熟，内配有学校，餐厅，健身场所，超市等完善的设施，不但能给居住的社区居民带来更多的便利，还会对于外界的人产生吸引力，那么该楼盘总处于热销状态，自然而然就保值了。
地铁沿线房产保值性能强。因为道路交通拥挤，车多人多，特别是在早高峰和晚高峰时段，被堵在路上的时间更难把控，选乘地铁可以有效摆脱这种困境，节约时间，节省精力。其次，地铁沿线的房屋易出租，收益稳定，房屋基本不存在空置的问题，所以无论投资客还是自住客选择都是比较合适的。
购房者买房子第一层次需求就是其使用功能，如果这一基本需求都不能满足，房子就很难卖出好的价格。房子的空间利用，楼层的层高高度，挑空空间的合理运用，及整个格局的结构规划与整个建筑设计风格是关联一体的。如楼梯的位置，厨房的面积方向，房间的布局及数量，洗浴室的配套卡位等，既给房主提供最大方便，又不失家的温馨和美感。
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买什么样的房子能保值增值
但是，对于区域前景的判断需要购房者拥有前瞻的眼光和准确的判断能力。需要知道城市的整体规划、发展重心甚至一些一线城市的发展经验。比如像地铁建设对于区域经济的拉动及房价升值也是比较明显的投入股市不放心，存在银行利率低，投资品种的有限让很多手有余钱的市民重新开始关注楼市，特别是楼市回暖、经济形势向好及通货膨胀预期等各种因素的影响下，即使在配套还不完备，但一定是投资的首选。再有，临近市区的资源型区域也是房子增值保值的最好选择。4 物业相信越来越理性的购房者在买房过程中，谁都不会忽略物业这一重要因素，因此往往了解规划获批后即开始买房，一定会取得不错的投资回报，但因区域发展潜力巨大而支撑着楼盘未来具有很强的升值能力。除了教育配套之外，交通也是要重点考虑的对象，公交车和地铁都是无法取代的交通工具。 那么、交通出行也不是十分便利的情况下，一些新规划的政府大力支持的区域。好物业让房子保值增值，坏物业让业主的居住环境迅速恶化，这样的例子举不胜举。反面的例子也有很多，缺乏好的物业管理。 3 区域前景有人说，买房子就是买未来，在楼市销售非常好的情况下，可能郊区的房子和市中心的房子都同时在涨，甚至有些偏远地段的房子涨幅更大，但是从长远来看或者在经济不景气的时候，因为无论私家车如何普及，无论钱多钱少，都要买套房子来确保资金的保值，优质教育资源就是可遇而不可求的资源，好地段的房子则会表现出良好的保值增值属性。2 配套配套说白了其实也是楼盘对于稀缺资源的一种占有，这个说法有道理，一些重点学校不是硬件好就能达到的，它往往是一个学校几十年的积累形成的，因此与普通住宅相比，学区房虽然贵些，但升值肯定也是更快的，究竟什么样的房子才是保值增值的首选呢？业内人士总结出，楼盘保值升值的四大要素排行。地段地段绝对是房地产保值增值的第一保障，好地段的房子可能未必是自住的首选，在楼盘配套中，有些是开发商适当地进行一些投入就可以做到的，但有些配套是必须由政府进行操作，甚至是多年累积才可以形成的配套，很显然，后者应该是购房者在投资买房过程中予以重点考虑的。比如在所有配套中，有时甚至超过了对楼盘其他硬件设施的考察。 置业专家分析
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你会怎么选？
学位房受到家长们青睐。
　　近日，佛山公布了今年五区的新市民积分制，一年一度的入学大战即将拉开帷幕。是买套学位房一劳永逸，还是多花点钱让孩子上民办学校？根据记者调查，有7成受访者愿意掏钱购买学位房入读公办小学。购房者选择学位房的理由，一方面在于学位房本身的升值，另一方面也来自于市民对佛山公办小学教育质量的认可。
　　文/广州日报全媒体记者 陈昕宇、陈钰凤
　　图/广州日报全媒体记者 龙成通
　　千灯湖片区学位房价格不菲
　　处于佛山老城区的九小，是佛山最早一批省级名校。今年，佛山九小附近在售的主要有普君新城华府，目前报价约 元/平方米（带装修）。
　　去年5月，郭先生打算入手附近的普君新城华府和越秀岭南隽庭，主流价位13000元/平方米。一年时间，该片区楼价有所升值。
　　禅城名校环湖小学，原本也是郭先生考虑的对象。他去年看过该校附近几个二手楼盘，均价在14000元/平方米左右。但是，如今该片区内在售项目主要有龙光天湖华府，目前报价约元/平方米；周边二手房的楼价也不菲，大型小区如中海文华熙岸、雅居乐花园等，二手报价也近18000元/平方米。
　　南海的学位房涨情况如何呢？以桂城为例，灯湖小学所在位置，是目前佛山楼价最高区域。整个片区楼价已普遍超过27000元/平方米，最近新入市的纯新盘吹风价近3万元/平方米。这个片区二手房交易也特别活跃，但其报价已经向一手房看齐，二手房报价都在2万元/平方米以上。去年，该地段的新楼盘均价在18000元/平方米。二手房如万达华府、招商依云天汇等，当时仅卖16000元/平方米。如果购买一套120平方米的学位房，一年时间涨了上百万。
　　灯湖三小是千灯湖片区去年新增小学，去年4月，楼盘均价是元/平方米。今年，灯湖三小所在区域在售项目直指3万元/平方米。
　　再看一个老学区盘，桂园小学多年来一直受到南海人的追捧。去年，附近的金地珑悦均价约14000元/平方米。今年，该楼盘目前新货准备入市，新货吹风价达到2万元/平方米。
　　属于该小学学位的一个二手楼盘怡翠玫瑰园，现在最新的放盘价，达15000元/平方米。
　　算笔账
　　民办学校学费&学位房首付
　　学位房升值&民办学校学费
　　该买学位房，还是把买房的钱用来供孩子上民办学校？在禅城，以佛山实验小学、佛山外国语学校为例，按照现在的教育成本费计算，读完6年小学的投入约为24万元至27万元。而初中以3年花费则在12万元左右。如果是在南海，以石门实验小学、桂城外国语学校为例，按照现在的教育成本费计算，读完6年小学的投入约为18万元左右。而初中的石门实验学校、南海实验中学，3年花费则在9至12万元左右。
　　而如果买学位房，首付压力要大很多。比如在桂城一带，购买一套100平方米左右的一手楼学位房，首付3成的话，大概需要80-90万首付。而民办学校的6年学费不及学位房首付的1/3。
　　虽然首付压力大，但学位房存在增值的潜力。“如果当时选的是读公办学校，买卖房子差价，孩子估计能读完初中6年。”郭先生说，环湖小学学位的几个楼盘，均价还是1.4万元/平方米，但现在均价已经是1.8万元/平方米，很多已经逼近2万元/平方米，一年内上涨将近40%。如果他当时买了100平方米，贷款投入140万元，排除一些别的因素，今年再卖出获利60万元。
　　观点对对碰
　　他们说：购买学位房或更保值
　　记者采访了近70位家长，近7成家长支持购买学位房。理由是：带学位的房子相对能够保值增值，房子买了，除了省去民办学校的学费外，读完后还能把房子卖了。还有人认为，民办的小学多数是要求寄宿的，家人不想孩子那么小就住在学校。另外，民办学校学费年年上涨，有不少民办学校近年提价涨幅都在20%。
　　他们说：民校教学质量有保证
　　也有3成家长不支持买学位房。原因是：从教育本质出发，民校的教学质量更值得信任。另外，学位房房价不菲，除了首付外还需要考虑每个月月供的压力。最后，地段划分有变数，存在不确定的因素，名义上的学位房学位有可能落空。
　　记者观察：
　　选择民校也不错
　　在小学阶段，公办学校的教学质量依然得到大多数家长的认可。而到了初中阶段，更多口碑好的学校属于民办学校类别，佛山目前公办初中和民办初中的教学质量相比，在平均水平上有一定差距。记者了解到，不乏家长是在小学阶段购买学位房，再到初中阶段送孩子到民办初中。
　　在如今的价情况下，放弃学位房而选择每年仅几万元投入的民办学校，或许也不失为明智选择。
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