揭商业地产大宗交易背后秘密新一轮洗牌来袭_联商网
揭商业地产大宗交易背后秘密 新一轮洗牌来袭
在9?30调控新政落地后，与住宅领域的萧条相比领域正在经历着新一轮洗牌，大宗交易频繁出现，老的资本撤出与新的买家进入成为了市场主旋律。例如，日，长江实业地产有限公司宣布，与李嘉诚海外基金会将以200亿元代价出售双方共同持有的上海世纪汇广场全部权益；日，太古协议向LuckyMelody Ltd出售九龙湾商厦物业，现金代价65.28亿元，太古地产有限公司预期录得溢利约11.7亿元；同样是日，万科接手凯雷旗下的上海中区广场，媒体披露最后价格为23.75亿元；日晚间，王府井集团股份有限公司发布公告宣布，公司拟以支付现金并承接债务的方式向王府井国际购买其持有的贝尔蒙特香港有限公司100%股权，涉及交易对价为人民币53.73亿元。
纵观本轮商业地产集中出让，大部分涉及外资和港资的撤出，从黑石、凯雷到长实、太古以及贝尔蒙特，而接手的包括万科、王府井等内资企业以及金融企业，在长实出让的中环中心中就涉及到越秀地产和中银。
实际上，截至2015年底，中国商业地产资产总规模超过8000亿美元，成为全球第二。结合《中国商业地产投资指数报告》，对过去五年中国商业地产投资领域进行了系统梳理，以期有全面、客观而专业的判断。上述报告包括五个方面：行业投资指数，开发商投资指数，大宗交易投资指数，消费市场指数，以及商业物业效率指数。本文以此为基础，着重分析商业地产大宗交易领域的一些特点和趋势。
一、投资周期
近年来，中国商业地产的大宗交易呈现比较大的波动周期。首先是信贷政策直接影响大宗交易规模。2011年，央行6次上调存款准备金，上调后大型金融机构存款准备金率达21.5%，中小金融机构存款准备金率达18.0%。由于大宗交易谈判期较长，因此直接导致2012年机构大宗交易规模萎缩。其次，由于资产价格上涨，无法满足机构租金年回报率预期，2016年上半年成交大幅下降。伴随着住宅价格的一路高涨，商业地产的价格也出现了上涨，卖方销售预期大幅增加，导致整售物业价格与散售物业趋同，机构观望情绪加重。
二、交易标的
2010年以前，中国商业地产开发的产品里面比例最高是办公，与之相当的是综合性物业，混合型物业，还有大量的大批发市场，建材市场。2015年后，市场发生巨大变化，办公楼一枝独秀，零售量只占四分之一，混合物业和大型比例极小。背后的核心逻辑是三点：第一，收益率。在目前中国市场上，办公楼收益率依然是最高。第二，管理难度。办公楼管理难度比零售物业低很多，由此导致资本随着这个方向去发展。三是中国近几年第三产业发展迅猛，办公需求增大，同时办公兼具投资与自用双重作用。
三、交易主体
目前在中国商业地产大宗交易市场上，开发商占比不超过30%，保险公司、私募基金等各类金融机构占64%，已经成为中国商业地产大宗交易的主要角色。另外，按单个投资主体比较，开发商第一，其次是保险公司。2010年底，中国保监会印发关于《保险资金投资不动产暂行办法》的通知，2011年险资即通过各种渠道进入房地产。2012年下半年，出台《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，进一步放宽了险资购买不动产的限制，因此2013年出现了大宗地产交易高峰。但按美国市场的比例，商业地产投资的8%来自保险公司，目前为止，中国不到1%，空间依然非常大。保险资金进入商业地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时，引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。排在第三位是私募基金，在2010年，中国的私募基金不到30亿元人民币，5年内增加了5倍。在美国、欧洲等发达市场，金融机构是商业地产交易市场上的主要参与者，中国也在朝这个方向发展。例如，2016年10月，李嘉诚抛售了浦东商办物业世纪广场，接盘的不是万达，不是恒隆，而是中国人寿。值得留意的是，公告明确指出，在交易完成时，长实将向和黄地产陆家嘴（世纪汇项目持有方）提供至少30亿元的境内融资，同时向买方提供110亿元的境外卖方融资，另外还将向和黄陆家嘴提供3亿元的运营资金贷款。
为什么会这样？因为商业地产有两个特点。第一，资金需求量大，一个综合体10万平米，至少15亿元以上投资；第二，投资周期长，商业地产不像住宅，两三年可以开盘销售掉。商业地产一般在8年－12年，资金沉淀量非常大，也非常长。因此，需要退出渠道。商业地产的金融功能非常明显，只有特大型开发商和金融机构有这样的能力，中小开发商在这个市场上已经基本出局。
此外，由于近年国内经济持续向好，且金融环境进一步宽松，内资投资机构兴起，逐步成为主要的收购方。不过，随着融资环境的收紧，这一趋势或将改变。
四、目标市场
与开发商不同，投资机构对于上海的信心远高于其他城市。源于城市能级的稀缺度以及良好的发展期望。其中上海与北京亦有明显差距，主要是上海是中国的金融中心，开放度更高。广州和成都有一定关注度，每年均有商业地产大宗交易发生。除广州和成都两个城市外，其他城市基本无交易发生，持有者很难通过整售进行退出。
总体来讲，影响中国商业物业大宗交易市场的主要因素是：政策（房地产及金融政策）、供求矛盾、不同区域经济发展水平和市场化程度。同时，由于中国经济发展水平的提高和产业结构的调整，交易主体和目标资产出现很大变化，这是最需要关注的发展趋势。
（来源：地产杂志）
近期推荐课程：
欢迎关注联商网，扫一扫关注【联商网微信订阅号】我们只为您推送最真实，最有价值的行业资讯
你可能感兴趣的内容
不吐不快？把你的想法发上来
全部评论()
暂时还没有评论哦！赶快跟帖哦
新闻24小时关注榜
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
if ($("#top_wx_show_box").length == 0) {
$("#articleCmtAndFav").append(Qrcode);
$("#top_articleQrcodeImg").html($("#_articleQrcodeImg").html());
$("img[name=\"top_wx_clo\"]").click(function () {
$("#top_wx_show_box").fadeOut(100);
$("#top_wx_show_box").fadeIn(100);
$("#top_wx_show_box").fadeIn(100);
function articleQrcode() {
var url = arguments[0];
var Qrcode = "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
if ($("#wx_show_box").length == 0) {
$("#headerCommentNum").append(Qrcode);
$("#articleQrcodeImg").html($("#_articleQrcodeImg").html());
$("img[name=\"wx_clo\"]").click(function () {
$("#wx_show_box").fadeOut(100);
$("#wx_show_box").fadeIn(100);
$("#wx_show_box").fadeIn(100);
var theArticleId = $("#ArticleId").val();
if ($("#headerCommentNum").length > 0) {
showshare("headerCommentNum", {
url: "http://m.linkshop.com/news/show.aspx?id=" + theArticleId,
eventName: "articleQrcode"
var ytvalue="";
if(document.getElementById("yetai")!=null)
ytvalue = document.getElementById("yetai"). }
if(ytvalue=="3" || ytvalue=="8")
{ BAIDU_CLB_fillSlot("568527"); }
联商网版权所有 &扫描或点击关注中金在线客服
使用财视扫码登陆
下次自动登录
其它账号登录：
|||||||||||||||||||||||
&&&&>> &正文
减持！已经有上市企业大股东通过大宗交易减持
来源：财联社&&&
作者：时芳胜&&&
中金在线微博微信
扫描二维码
中金在线微信
　　财联社1月11日讯：A股市场剧烈震荡，在证监会上周出台减持新规之后，现在已经有上市企业大股东通过大宗交易进行减持。
　　对于减持新规，有不少市场人士担心是否会有股东通过大宗交易&过桥减持&情况发生。在这样的情况下，&相对自由&的大宗交易极有可能成为股东减持的重要途径。兴业证券在研报中提到，根据机构投资者的反馈，他们担心减持新规&关了大门，而减持则从侧门溜走&，&大股东&通过大宗交易转让之后，大宗交易接盘者直接在二级市场卖出，或者多次转手&化整为零&，最后仍反映为二级市场的抛压。
　　现在这种情况可能正在发生。1月10日晚间，安妮股份披露，公司大股东张杰拟向方略资本、千合资本600万股安妮股份股票，比例为3.08%，而其选择的方式是大宗交易。1月11日下午，兆日科技公告，控股股东晁骏投资拟在未来半年内，通过大宗交易或协议转让，减持不超3360万股，目前其持有股27.58%。
　　上周，证监会终于出台减持新规，以应对可能出现的&解禁潮&以及安抚市场此前的担忧。在规定中，减持新规对竞价交易和协议转让减持都有所约束和限制，但对于通过大宗交易的减持限制则只字未提。
　　市场人士称，减持新规实际是让大宗交易也要执行和二级市场减持一样的标准，也就是3个月内只能卖1%，但是针对协议转让(大宗交易)设定了前提条件，这个前提是&并且&的关系，而不是&或者&的关系。也就是说大股东通过大宗交易减持股票后导致自己不再是大股东的，不管是转让方还是受让方，在减持后 6个月内，每3个月只能减持1%。
　　那么反之，如果大股东通过大宗交易减持股票，减持后自己仍然是大股东的，转让方和受让方都不受1%规定的影响，也就是说受让方通过大宗交易平台得来的股票，其实是可以随便在二级市场卖的。
责任编辑：cnfol001
好消息！还在为选择留学院校而苦恼吗？还在为复杂的移民申请流程而心烦吗？818出国网微信号汇聚最新的出国资讯，提供便捷的移民留学项目查询和免费权威的专家评估，为你的出国之路添能加油！
微信关注方法：1、扫描左侧二维码：2、搜索“818出国网”（chuguo818）关注818出国网微信。
我来说两句
24小时热门文章
栏目最新文章做可转债不如做大宗交易，分级基金？可转债春天还在吗？做可转债不如做大宗交易，分级基金？可转债春天还在吗？财经365网百家号导语：可转债从一开始就是监管默许大股东可以减持的。让先割带动后割。达到全面割的共同富裕之路上。管理层留的后门大宗交易时代都割了好几年刚刚才改。债转限制减持估计也是几年后的事情了。可转债从红遍全国，到骂声一片，不到一个月人设就崩塌了，看来红的太快也许不是什么好事。今天小编重点剖析可转债三大疑问，让大家进一步了解可转债。最近一段时间，可能会有一些股民在上午九点半摁掉闹钟，熟练地打开买卖股票的APP，在“买入”那一栏输入了六个数字，然后选择了顶格申购。这是今年下半年以来一些股民每天的日常任务之一：申购可转债。尽管中签的概率并不高，但是基本上每一只都是“稳赚不赔”。“这和打新股一样，而且还没有市值要求，就当免费抽奖了。”为什么可转债开始亏损了？首先，可转债的数量在增加。从2010年到2016年，A股只发行了50余只可转债，但自今年实施信用申购以来，已发行的可转债就达到14只，发行力度远超以往，可转债数量短期大幅增加降低了其稀缺性；其次，A股市场近期整体回调。可转债上市后的表现与正股的价格成正相关，当正股价格与转股价格出现较大溢价时，公司可转债将被市场抢购，走出上涨行情，反之则将出现下跌行情；再者，散户的认购比例及中签比例在提高。可转债为原股东保留了优先配售的权利，不过从信用申购新规后已上市的几只可转债的情况来看，大股东认购比例在逐渐降低，这就使得可转债在发行后散户数量众多，而散户普遍采取上市首日即抛售的策略，导致抛盘沉重。做可转债不如做大宗交易，分级基金？今年9月，证监会再添一把火，将可转债发行改为信用申购。这就意味着可转债门槛大幅降低，只要有股票账户就可参与申购，一下子将可转债推向资本追逐的风口浪尖。信用申购新政下，投资者中1签可认购1手可转债，所需成本仅1000元。但是，据当前可转债的上市表现，认购1手可转债的收益约为200元。可转债是可以转换成股票的债券。在转换之前，它是债券，和纯债一样有价值回归的特点，也可以获得票面利息；转换后，就兑换成了相应数量的股票，因此股市的上涨也会带动可转债价格上涨。所以说，可转债兼具“债性”和“股性”的特点。和纯债不同，纯债市与股市的行情通常是呈“翘翘板”效应，此消彼涨，而可转债的价格与股市是正相关的。当股市大涨时，持有可转债可以分得股市的一杯羹；即便股市大跌，可转债因其债券属性，也有一个安全保障底线。可谓进可攻、退可守。可转债的买卖和股票一样，都是直接输入代码和金额。可转债一张面值为100元，以1手10张1000元为交易单位。可转债是T+0交易，即可以当日买入、当日卖出，这点相对股票具有优势。另外，可转债是没有涨跌停限制的。有人说可转债股利润来看也不大啊，刚上市就开始跌了，怎么也感觉没有大宗交易赚的多呢，大宗交易是达到规定的最低限额的证券单笔买卖申报，通俗点讲就是散户进行大宗交易是不可能的，大多是机构之间进行交易，因为对交易金额及数量有较高要求，系单笔大于30万股或者金额在200万以上的方可进行交易。大宗策略的技术含量很高，需要资金实力、项目源、投资管理等多项能力俱备，才能成功落地。受527减持新规影响，对于上市公司大股东、董监高、通过IPO或定增持有股份的特定股东而言，通过集中竞价交易方式进行减持需要面临1年内减持数量不超过定增持股量50％和连续90日内减持数量不超过股票总股数1％的双重限制，仅仅依靠集中竞价交易方式难以有效实现减持。所以说，我们小散户只能远观不可亵玩焉！也有人说了，这个可转债会像分级基金一样吗？这话从何说起呢分级基金主要特点是将基金产品分为两类或多类份额，并分别给予不同的收益分配。　分级基金实际上分为具有约定收益的A类份额和具有杠杆效应的B份额，A类份额是风险较低的。分级基金属于杠杆基金，牛市中涨的快，同样熊市跌的也快，且分级还有折算设置。分级基金设置30万的门槛，要玩分级基金，必须各位开户的券商营业部去临柜签署协议开通分级基金交易权限，否则不能买入分级基金的子份额，只能持有或是卖出，最近看分级基金新规执行一个月，分级基金成交量和保有量均有相当程度下降。2015年股灾亏得最惨的一批韭菜，肯定就有买了「分级B」的小伙伴，一些投资者的巨亏导致证监会现在对分级基金交易进行了一定程度上的限制，但曾几何时，「分级B」是快速追高的利器，受到投资者的追捧。证监会虽然没有完全堵死分级基金交易，但是已经暂停分级基金注册，这其实还是一种懒政。进行各种限制并不能保护投资者，让投资者清晰知道自己投资的到底是个什么鬼，才是最好的保护。还有没有必要参与可转债的申购？诚然，多个因素导致近期可转债的收益率在降低，但辩证来看，由于可转债含有债券属性，只要愿意将其当作债券持有到期，还是能获得利息和最终面值100元，收益率虽不算高，但持有到期基本不会亏钱，若是行情转好，可转债的期权属性也能彰显弹性。因此综合来看，给大家以下几个建议，首先关注发行可转债的公司的基本面是否优良，这决定了该可转债是否值得长期投资；其次关注正股的最新价格与转股价格的溢价率，最后关注原股东的认购比例。结语：不管是分级基金还是大宗商品，它们都是市场中摸爬滚打了很多年，经过了市场的验证，当然优胜劣汰也是不可避免的，可转债刚刚兴起，还有很长的道路需要走。（来源：财经365 编辑：辛曌）本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。财经365网百家号最近更新：简介:中国首家精选财经新媒体，财经资讯作者最新文章相关文章