多地个人房贷利率上浮 今年房地产信贷料紧上加紧
10:36:39作者：陈莹莹 欧阳剑环
来源：中证网
近期广州等一线城市的首套个人住房按揭贷款利率上浮，引发市场关注。中国证券报记者调研广州、深圳、北京、杭州、南昌等地获悉，开年以来个人房贷利率持续上涨，并且银行对贷款投放较为审慎。“往年到一季度末贷款额度才会紧张，今年是总行控制额度。我们支行的情况是2、3月份表内都没有新增额度，表外通道也基本被‘砍’得差不多了。银行资金价格水涨船高，信贷投放也‘价高者得’。考虑到房地产调控仍从紧，房地产相关贷款受到的影响很大，预计未来利率可能继续上浮。”华南地区某股份制银行支行行长对中国证券报记者表示。业内人士认为，资金成本上升叠加非标回表导致银行的资本金压力上升，将促使贷款利率上行，今年个人房贷利率上涨是大概率事件。同时，银行信贷资金可能更多地流向先进制造业、普惠金融、小微企业等领域。在零售业务方面，银行为了提高资产收益率，可能加大信贷资源向信用卡、消费金融等领域投放的力度。多地个人房贷利率上浮开年后，广州地区四大国有银行宣布，2月1日起首套房的房贷利率上浮10%，二套房则上浮15%。融360网站监测显示，广州地区银行首套房的房贷利率大多上浮5%-15%，广州市天河区农业银行某支行工作人员对中国证券报记者表示，会优先保证一手房的贷款额度，二手房一般只有月初才有额度。如果与开发商有合作，放款的问题不大。来自北京地区四大国有银行客服中心的信息显示，目前北京地区四大行首套房的房贷利率均上浮5%。融360网站监测的北京地区29家银行情况显示，11家银行的首套房房贷利率上浮5%，14家银行上浮10%，江苏银行和平安银行等显示暂无额度；北京地区二套房房贷利率均上浮10%-20%。其他一线城市方面，融360网站显示，深圳地区的21家银行中，有13家银行首套房房贷利率上浮10%，上浮15%和20%的银行各有两家。上海地区的30家银行中，有13家银行首套房房贷利率上浮，8家银行维持基准利率。二线城市中，武汉、南京等地银行的首套房房贷利率上浮10%-20%。交通银行首席经济学家连平预计，一线城市和热门二线城市的房贷利率可能局部上浮15%左右，但不会出现按揭贷款利率大幅上升的情况。由于监管的因素，非刚性需求已无法落地，现在一线和二线城市的购房需求基本上是刚性需求。对于刚性需求，利率不可能无限上涨，还需要控制在合理水平。房地产相关贷款额度紧张“目前个人房贷利率上浮还可以批贷，而开发贷即便利率上浮，总行也经常不给批。”某国有大行宁波分行相关负责人李亚（化名）表示，今年信贷额度紧张，大部分企业已接受贷款利率上涨的现实。尽管房地产开发企业往往能接受利率上浮30%甚至更高的水平，但总行审批非常严。李亚说：“目前房地产企业的批贷次序是靠后的。只有在银行信贷额度实在有富余时，才可能给它们批贷。”银监会主席郭树清此前表态称，抑制居民部门杠杆率，继续遏制房地产泡沫化倾向。多位银行业人士表示，以往银行的非标投资很多流向城投公司与房地产开发企业。在目前从严监管的格局下，回表难度很大。某股份制银行信贷业务主管人员表示：“在非标回表几乎不可能的情况下，将采取减少资产的方式来应对。房地产领域一直是监管部门重点关注的风险领域，今年房地产相关贷款肯定持续收缩。”连平表示，目前商品房销售和个人购房贷款余额增速均已从高点开始回落。参照以往经验，预计二者都将在2018年达到底部。简单假设这一轮房地产周期的底部值与上一轮差不多，估算2018年新增个人住房贷款约3.3万亿元，较2017年减少8000亿-10000亿元。不过，由于2017年的不少个人房贷可能已批贷但未放贷，预计2018年一季度个人房贷仍可能以一定的规模投放，并不会马上萎缩。
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今年初开始，深圳、北京、郑州等地首套房商业贷款利率陆续取消折扣，恢复至五年以上中长期贷款基准利率4.9%的水平。
近期，北京市多家商业银行相继将首套房贷款利率调整至较基准利率上浮5%~10%。
中国人民银行营业管理部在本月19日晚间表态积极支持，并称房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向。
据一家国有大行具体操作房贷利率上调的总行人士告诉记者，各家银行之所以提高房贷利率，一是今年银行一直贷款规模紧张，银行进行放贷额度管控，贷款积压较多，所以进一步控制新受理贷款，提价作为重要手段;二是银行在考核导向上，贷款定价水平也会要求同业领先，因此各家银行都在提价。
银行额度紧张
经记者计算，以北京为例，如果符合购房及贷款条件的居民购买首套住房，并向银行申请100万元贷款，贷款期限20年，贷款利率较基准利率上浮10%，即首套房贷款利率由4.9%涨至5.39%，该居民月供等额还款将从6544元增至6817元，较房贷利率调整前每月还款增加273元。
一家股份制银行的总行人士告诉记者，该行现在北京执行的首套房贷款利率较五年以上中长期贷款基准利率上浮5%~10%，二套房贷款利率则上浮了30%，经营、消费等其他类贷款较基准利率上浮40%。
“总行的风控意识很强，针对全国不同地区执行不同贷款利率。”这位股份制银行人士说：“跟其他商业银行一样，也存在贷款额度紧张的问题，所以也在通过提高房贷利率控制增量。”
前述国有大行另一位银行人士则介绍，今年除北京外，近期上海、深圳、南京等重点调控城市的商业银行业陆续提高了首套房贷利率，贷款利率调整时银行根据资金成本变化、同业竞争情况、自身市场规模、经营策略以及资债管理需要进行的自主调整，部分银行通过提高房贷利率压缩个人住房贷款业务规模，加大对实体经济支持。
东部某股份制银行负责战略规划与研究的银行人士表示，部分银行选择上调房贷利率，主要是银行的额度相对紧张，市场利率水平也在上升，加上监管指引，银行不得不上调住房贷款利率水平。他说，即使上调了房贷利率，银行也依然不挣钱，因为资金紧张，今年部分银行发行的理财产品收益率已经飙升。
建设银行(601939.SH)一位人士告诉记者，他们行在北京的首套房贷利率较基准贷款利率普遍上浮10%，如果资质较好，在符合监管要求的情况下，可以比10%低一些。
一家股份制银行南阳分行的人士则表示，由于额度控制，郑州、南阳等城市的银行普遍将首套房贷利率较基准上浮20%。“就这样还没有额度。”
深圳一位金融行业人士向记者透露，部分银行已经通知客户，由于放贷额度有限，加上银行的年终监管考核，部分银行将于下月底开始停止放贷。
记者采访的一位银监会人士也注意到了各家商业银行贷款利率的变化，“不少热点城市都是信贷宽松导致房价上涨较快，政府要抑制房价过快上涨，因此上调了房贷利率，央行支持各家银行的利率调整。”
他进一步介绍，今年央行加大了对房地产贷款的监管，尤其是增量控制，限制信贷资金投机购房，为了控制增量，各家银行层层制订了计划，包括流动性和信贷额度的考核。
上述国有大行人士补充，通过提高个人住房贷款利率抑制购房需求过度增长，有利于进一步巩固房地产调控成效。央行表态支持北京市多家银行上调首套房贷款利率，也有助于稳定市场对于房地产调控和抑制房地产泡沫的预期。
个人住房贷款增速回落
实际上，随着房地产调控政策的不断升级以及银行考核指标的变化，房贷利率自年初开始逐步走高。首套房贷利率从过去普遍的基准利率8.5折开始逐渐向基准利率靠拢，近期则明显较基准利率有所上调。
据记者了解，早在今年初，央行即明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。
上述东部某股份制银行人士告诉记者，央行的窗口指导给商业银行的投放计划带来了较大压力。他们银行今年执行的合意贷款指标是2005年的标准。合意贷款指标主要为控制银行在一些时段内的信贷投放规模和投放节奏以及贷款结构。
记者从中国人民银行以及Wind资讯获得的数据显示，个人住房贷款经历了过去两年的快速增长后如今增速开始放缓。其中尤以北京、上海、深圳等城市最为典型。
今年上半年，个人住房贷款余额同比增速从一季度时的35.6%降至30.8%，截至上半年的余额为20.1万亿元，今年新增2.1万亿元，同比少增2000亿元。
以北京为例，随着房地产调控加强，今年个人购房贷款在各项贷款中的占比以及月度新增额均呈不断下降趋势。6月末，个人购房贷款比年初增加1032.2亿元，新增额占人民币各项贷款新增额的25.6%，较2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分别下降14.7个、10.6个百分点。1~6月个人购房贷款实际月度新增额分别为207.6亿元、244.7亿元、144.7亿元、159亿元、154.2亿元、122亿元。
不过，在个人住房贷款增速不断滑落之际，个人消费贷款却在近几个月出现异常增长。
北京银监局和中国人民银行营业管理部本月初就指出：“近期市场情况反映，辖内个别银行业金融机构发放的个人消费贷款和个人经营性贷款存在违规流入房地产市场用于购房的情况，这类行为不符合国家房地产调控政策要求。”并明确要求辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作。
几乎与此同时，江苏、深圳等地的银监局和人民银行分行也先后发文，提示辖内银行个人其他消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，并要求加强个人消费贷款管理，防范信贷资金违规进入房地产市场。
记者基于Wind资讯数据计算的结果显示，今年前8月，仅住户新增短期消费贷款就达到1.27万亿元，同比多增7794.5亿元，远超去年全年8321.8亿元的水平。
上海易居房地产研究院研究员王梦雯在提供给记者的报告中指出，今年3月份以来异常增长的短期消费贷可能有3000亿元的规模违规流入了房地产市场。报告主要基于全国居民短期消费贷款和全国社会消费品零售额的同比增幅趋势的分化来判断。
王梦雯对记者表示，从历史数据来看，全国居民短期消费贷款和全国社会消费品零售额的同比增幅走势基本保持同步，但今年 3 月以来，短期消费贷款同比走势大幅攀升，明显偏离稳中有升的零售额同比增幅。
“近期额外多增部分是异常值，可能流入楼市。”她说。数据显示，今年以来全国多个地区都有消费贷款异常增加现象，其中广东、福建、江苏、上海、四川、河北这6个地区的月度新增个人消费贷款在5月份以来出现明显攀升，说明这些区域有消费贷流入楼市现象。
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今日搜狐热点& & 近日，房贷利率收紧再次成为了楼市头条。
& & 以下内容可能要吓到你了
& & 天津首套普遍高于10%，部分停贷济南首套上浮10%，二套上浮15%苏州首套上浮5-10%，部分停贷郑州普遍上浮10%，估计近期可能上浮20%武汉首套基本都是上浮10%......
& & 满屏的利率上浮......到底能多出多少利息？
& & 以购买一套200万的的房子为例，选择等额本息，还款30年；房子首付60万，贷款140万，依据不同利率，首付及还款总额如下：
& & 恩，不过就是多个100多万，不过就是离小目标更远了一点......
& & 但更令人抓狂的是，未来半年内房贷利率进一步上浮的可能性还很高。基本上进入下半年之后，银行可放贷金额会很紧张，再加上今年情况特殊，银行持续收紧放贷是大概率事件，除了上浮房贷利率之外，对购房者资质的审核也会愈加严苛。
& & 这么一对比，是不是有人后悔了？
& & &去年就应该凑个首付买一套&
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& & 从上图可以看出，目前的基准利率基本上处于近20年来的最低点，再细算算，即便上浮20%也只是相当于2015年的基准利率。怎么样？心里是不是好受点了？至于要不要现在买房，相信你已经有了答案！
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