房产证迟迟办不下来 买房一年后方知是违章建筑
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房产证迟迟办不下来 买房一年后方知是违章建筑
　　中新海南网2月21日电 据南国都市报报道，今年60多岁、从黑龙江哈尔滨来三亚度晚年的高老汉向本报反映说，包括他在内的88户居民购买了绿岛公寓的房子，一年之后都没有拿到房产证。日前他们去有关部门查询才得知，绿岛公寓没有按规划修建，是违法乱建项目，不能办房产证。
　　市民投诉：买了一年的房子是违章建筑
　　高老汉在2006年10月看到了位于三亚市港门村的绿岛公寓的宣传广告。当时广告上说，房子是精装修型，4.8万元起价。高老汉正想在三亚买套房子养病养老，于是就到绿岛公寓去看看。参观完房子后，高老汉觉得，房子户型合适，价格也比较便宜，每平方米才不到3000元，就决定买一套。当年10月，他买下了一套房子，当时合同约定在360日内能办理房产证。
　　但房产证直到2007年底也没能办下来，高老汉和邻居们感到奇怪，就催促房产的销售方“海南万巷房地产经济咨询公司三亚分公司”。同时，高老汉和邻居们也到三亚市房产管理局去了解情况。日，高老汉和邻居拿到了三亚市规划建设局就三亚市房产管理局对绿岛公寓部分房屋改造征询函的复函。该复函上表示，绿岛公寓属违章建设行为，不予补办报建手续。
　　直到这时，高老汉和邻居们才知道，绿岛公寓原来是三亚市港门村几名居民联合修建的住宅楼。2006年7月，房屋的权利人陈某向规划局申请改建，结果没有被允许。但该权利人却瞒着职能部门将房子改建，而这个房子最后被“海南万巷房地产经济咨询公司三亚分公司”卖给了他们。没有报建的房子，自然不能拿到房产证。
　　公寓销售方：约记者详谈最终却没现身
　　记者来到现场看到，绿岛公寓一共9层，位于三亚市港门村一路三巷，是一栋独立的房子。每层楼都分成多个小户型套间，住户大多数是老年人。
　　在该公寓购买房产的李阿姨说，她从买房的时候开始，就一直担心房产证的问题，一直在催促销售商将房子的房产证办下来，没料到盼来的结果却是房子属于违章建筑。记者从三亚市规划建设局“三规建字[2008]84号”函上看到，绿岛公寓是一栋违章建筑，三亚市规划局已经要求房子的权利人对公寓进行整改，并将此案移交给综合执法局处理。
　　记者翻看了绿岛公寓的《商品房买卖合同》，发现合同上存在不少问题。绿岛公寓的出卖人不是职能部门公函上写的权利人陈某，而是一名姓徐的个人。在合同中写明出卖人以拍卖的方式取得位于港门上村一路三巷10号的土地，但是土地的编号却空着。《土地使用权出让合同号》等为空白。合同上还标明，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房“绿岛公寓A栋”。但是建设工程规划许可证等为空白，预售商品房批准机关、商品房预售许可证号都为空白。出卖人的签名为徐某，签章是“海南万巷房地产经济咨询公司三亚分公司”。记者注意到，在该合同的第一页贴着一张没有纳税的收据，收据上写着“兹收到**号房总房款**万元，办证费按总款4%纳税，共计**万元”，签章与合同是同一公司的。
　　记者来到海南万巷房地产经济咨询公司三亚分公司，公司负责人徐经理不在。记者电话与其联系，对方表示能在短期内解决绿岛公寓的房产证问题。当记者把关于合同和职能部门公函的问题提出后，徐经理表示在20分钟内返回公司详谈。超过约定时间后，记者再次联系了徐经理，对方却表示不知道记者的存在，并要求记者再等20分钟。当记者按照约定又等了半小时，对方依然没有出现。
　　职能部门：绿岛公寓违章不能办房产证
　　记者随后来到了三亚市规划建设局，该局报建科的两名工作人员在看过该局的公函之后表示，绿岛公寓的地皮是在港门村内，按照规划，地皮是划拨给村民自建房的宅基地，是国家免费划拨的土地，不能用来建设商品房。商品房的用地是需要收费的，并要符合相关部门的规划才可以。同时，该公寓在最初的报建手续上是居民的自建住宅楼，8层高，大户型，没有电梯。现在，已经被人擅自加高一层，而且还进行了户型大改小，加装了电梯。这些都是违章修建，整个房子的改造都是没有经过职能部门允许的，违反了房子原有的《建设工程规划许可证》审批内容。所以，规划局不能给房子办理报建手续。而且，房子没有规划报建，自然没有进行改建的质量鉴定，房子的建筑安全是否可靠，是一个未知数，不能够保障房产的安全性。
　　三亚市房产局办公室主任了解绿岛公寓的事情之后表示，房子的权利人陈某拥有建筑的部分房产，并有房产证。现在他将大户型改成了小户型，加盖一层并安装电梯，这些都没有报建给规划局。按照规划局的调查，这个房产是违章建筑，就不能办理房产证。而且，将自用住宅变成了商品房也并没有向房产管理部门报备，更没有通过上级房产管理部门的审核，没有预售许可证。而且绿岛公寓的房产销售方只是房产中介机构，没有房产开发的资质。
　　随后，记者将房产销售后只开具收据，并不出具税务发票的事情反映给三亚市地方税务局。地税局的有关领导在了解情况后说，由于房子本身就没有在房产部门备案，没有通过上级房产部门审查，没有办理房产预售许可证，就没有受到监督的账户，也自然不能通过报税。所以，现在房产的情况还不能判定为偷漏税，但税务部门将对这件事情展开调查，以确定对方是否偷漏税，一旦偷漏税将严厉查处。
　　律师提醒：消费者买房要注意清查开发商证件
　　记者就88户居民买房拿不到房产证的事情咨询了海南大弘律师事务所的刘长征律师。刘律师认为，由于房子销售没有出具预售许可证，也没有报建手续、没有合理合法的商品房土地使用证明，房产证难以拿到，是明显的民事欺诈行为。购房的居民有权向人民法院提起诉讼，要求房子的出售方退还房款，并要求房产销售方补偿购房者的损失。
　　刘律师提醒购房者，在买房之前，一定要察看开发商是否具有《土地证》、《房屋报建手续》、《预售许可证书》，并到相关部门检验真伪。只有在具有这些证明的房产才能够依法办理房产证明。消费者不要盲目购买低价位的房子，要仔细辨别房产开发商是否具有房产开发的资质，谨防上当。
　　作者：周山博
编辑:王晓东
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农村的房子都没有房产证，那不都是违章建筑吗
我有更好的答案
违法乱建，是指没有经过审批就私自建房，或者是经过了审批，经乡级人民政府审核。　　具体办理：　　农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的： 　　（一）需要使用耕地的，经村民委员会或村民代表大会讨论通过后，由乡（镇）人民政府审核，再报县级人民政府批准、集镇规划和土地利用规划审核报市建设局批准。　　城镇非农业户口居民在村庄1、没有房产证，不是违法乱建。　　2。　　回原籍村庄、村内空闲地和其他土地的、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的， 依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理、集镇落户的职工，由乡级人民政府根据村庄，方可依照《土地管理法》向市国土资源管理局申请用地，经市人民政府批准后，由市国土资源管理局划拨土地；　　（二）使用原有宅基地、退休干部以及回乡定居的华侨、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当先向村民委员会提出建房申请、市建设局审查同意并出具选址意见书后，农民建房的审批程序是：由农民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，在村庄、面积和审批的不一致，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理、港澳台同胞，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理。　　根据《土地管理法》有关规定、退伍军人和离休；其中，涉及占用农用地的应依法办理农用地转用审批手续，但是建设的位置
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没有房产证不能认定违章建筑
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律师解答：房屋没有房产证并不能认定房屋就是违章建筑，可能存在历史原因。一般情况下你的房屋应该按照营业性用房补偿。
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作者：佚名
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