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商洛旅游房地产项目投资项目初步设想建议书.ppt 26页
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陕西省商洛市旅游房地产项目 投资开发及运营模式初步建议书 二00七年五月二十二日
中国陕西·西安市 前言 大概写下项目的情况及自己的一些感想，表明这提案是初步，想深入研究还需要时间与精力等 对于商洛地区的旅游地产开发，其战略角度一定要具备唯一性、 排他性和高端性。从运作模式上来说要摆脱现在流行的单一农 家乐方式，我们应该借鉴和创新旅游地产的盈利模式以期望真 正的达到地区经济发展的质的飞跃和公司发展的名利双收。从 旅游地产的本质生命力着手借资源优势整合产业运营链条，携 知名伙伴创国内定点式的旅游超市。让人们体验和享受，感触 与融入淋漓尽致的发挥和释放，让经济效益环境效益、社会效 益一起迸发他的魅力。 目录 一、商洛旅游房地产发展的支撑点分析 二、商洛旅游房地产运作模式初步分析 三、商洛旅游房地产投融资效益浅分析 四、商洛旅游房地产定位分析 五、商洛旅游房地产推广分析 六、商洛旅游房地产风险分析 七、商洛旅游房地产开发流程 一、商洛旅游房地产发展的支撑点分析 政策 资源 位置 机遇 经济发展 城市规划 自然资源 非自然资源 城市位置 项目位置 市场机遇 合作机遇 1、支撑点分析图 分析：主要从旅游地产所固有的五大生命力（经济生命力，政治生命力、环境生命力、人文生命力、社会生命力）全盘思考，结合成功的旅游地产开发经验背景，我们深入研究与分析商洛旅游项目的问题。 2、支撑点描述 A:政策利好条件
（1）经济发展的需求
首先在2007年商洛市政府下达中共商洛市委商洛市人民政府关于商洛突破发展的
决定：要求陕南大力发展绿色产业，以高等级公路和铁路复线建设为突破口，尽快
成为全省新的经济增长热点地区。为了推进陕南突破发展，今年3月底和7月初，省
政府两任主要领导先后率领省上有关部门负责同志到商洛调研，并主持召开了商洛
突破发展座谈会，对我市实现突破发展作出了一系列重要指示。要求我们要坚定不
移地走加快工业化、城镇化的路子，用大产业、大项目、大企业强力支撑商洛突破
发展；突出发展药业、食品业、旅游业、矿业等几大产业 。
其次我们要努力建设资源节约型、环境友好型社会，实现全面、协调、可持续发
展。在突破发展中，要牢牢把握五个关键环节。一是把生态立市、产业兴市、工业
强市作为加快突破发展的主要内容，更好地体现科学发展的新理念。二是坚持从商
洛实际出发，打绿色牌、走特色路，在突出区域特色中实现经济社会又快又好地发
再者从经济发展的技术指标来看预计到“十一五”末，经济将保持较快增 长，GDP年均增长14%左右，地方财政收入比2005年翻两番；经济结构优化升 级，现代中药、绿色食品、生态旅游等绿色产业占GDP的比重达到20%以上，工 业增加值占GDP的比重达到20%，城镇化率达到30%左右；人民生活水平不断提 高，城镇居民人均可支配收入11000元左右，农民人均纯收入达到2500元左右， 30万人实现脱贫，各项社会事业全面发展，社会主义新农村建设取得新进展。
最后政府要在进一步抓好“十一五”规划《纲要》明确的5个突破重点的前 提下，继续坚持做强现代中药、做特绿色食品、做精生态旅游、做大矿产建 材、做实劳务输出，积极推进“一村一品”、“一乡一业”，形成能够支撑商 洛经济发展的五大支柱产业。
（2）城市规划的格局
我市是秦岭的绿色“心脏”、国家实施南水北调的水源涵养区、关中经济区的生态屏障、西安的“后花园”和绿色食品生产基地。经过多年的建设和发展，经济实力不断增强，生态环境和基础设施条件明显改善，区位优势逐步显现。尤其是“十一五”期间，三条高速公路和两条铁路复线将全面开工建设，使我市处于沟通大西北与东部经济联系的交通动脉大通道上，融入西安一小时经济圈的能力明显增强，发展现代中药、绿色食品、生态旅游、矿产建材和劳务输出五个产业，实施重大富民强市项目的条件日臻成熟。
此外：人力资源的成长
目前全市上下出现了班子团结、社会稳定、人心思变、真抓实干的良好局面，商洛大地到处充满生机，充满希望，这些都为我们实施突破发展奠定了坚实的基础。
结 加速城镇化建设、加速商洛市的经济发展势在必行。大力发展陕南绿色产业的发展口号是整个陕南地区包括商洛市在内的建立资源节约型和环境友好型城市的VI标志，同时也是深入发展优势产业和建立现代化生态城市发展的战略形象表现。 在力求经济发展被动变主动的同时从基调上提高自己的思维高度，从档次上提升自己的品牌意识，打造一支现代化城市管理者、运营者是实现世界绿色之都的必要因素。 做为旅游地产业的开发之所以能在其五大支柱产业行列之中，则是因为其得天独厚的地域优势和传统经济以及相当大的可塑造空间所决定的，因此有了政策扶持的这颗定心丸将极大的
正在加载中，请稍后...旅游地产“共赢” 必须“旅游+地产+文化+商业”
丽江玉龙雪山脚下，已经有成片的旅游地产项目现身。本报记者 陈伟摄把脉云南旅游(002059,股吧)地产3区域解读“海景”、“山景”、“湖景”，相信许多人都收到过旅游地产项目营销的短信息。这些来自全国各大旅游景区，尤其是沿海地区的旅游地产项目，各自标榜着“休闲度假”、“养生宜居”、“景区投资”等诱人的名号，给人一种旅游地产就在身边的感觉。而事实上，这些旅游地产项目是否真的如看上去那么美好？要运作旅游地产，需要做什么功课及市场调查？房企需要具备哪些实力，需要做好什么准备工作？面对部分旅游地产空置率高、配套缺失、商业运营遭遇瓶颈、投资收益率不高等现实问题，业内专家、开发商、消费者对此有着怎样的看法呢？本期《黄金楼市》把脉云南旅游地产，将和你一起去探寻。主持人：《黄金楼市》做客嘉宾：至祥研究中心昆明（、、）大理事业部负责人 张涛昆明风之铃市场调查研究咨询机CEO 石远云南财经大学经济发展研究中心研究员 王詠雪昆明理工大学房地产经营管理教研室主任 邓晓盈北京昱盛宏方旅游地产专业咨询机构教授 许豫宏云南瑞景房地产经纪有限公司总经理 孙勇飞云南丹彤集团房地产开发有限公司总经理 孙峰昆明唐影科技有限公司总经理 李治翰旅游地产是旅游和地产的无缝嫁接《黄金楼市》：你觉得什么样的地产项目才是真正意义上的旅游地产？它需要具备什么样的基本要素和条件？至祥研究中心：真正意义上的旅游地产首要特征应是靠近旅游资源或旅游景区，并依托于上述内容进行特色的地产开发。它需要实现旅游和地产两者的无缝嫁接，凭借更好的自然景观、建筑景观和配套功能来实现较高的投资价值。张涛：中国经济的根本是第三产业的发展，房地产开发为第三产业提供必要的经营场所和氛围不可或缺。而旅游产业依赖于自然资源，人文资源及交通状况的同时，服务配套也非常关键。而中国的假期制度和旅行社对旅游产品的开发都是制约旅游产业发展的根本问题。现在云南众多的旅游地产项目中真正能综合考虑以上因素的不多，充其量算是休闲度假和高端商务项目，有的项目连基本的生活需要都谈不上。石远：旅游地产就是旅游（一种生活形态）和地产（一种开发形态）的复合。首先旅游地产要有得游，旅游的范畴可以是生态自然风光的、人文历史风情的、以及产业创造交流的。地产开发是为了满足旅游的目的，并且丰富旅游的内涵，也提供可承载旅游行为的空间和场所。从理想的角度来说，真正的旅游地产不是以销售物业为目的。配套是旅游地产价值竞争的关键《黄金楼市》：顾名思义，旅游地产就是要有旅游资源，除了自有的旅游资源，旅游地产还需要再造什么配套，让其在房地产业发展中独树一帜，无法复制？至祥研究中心：配套是旅游地产在其自身资源之外最核心的元素，也是项目持续运营、长久发展的关键，需要开发企业在充分理解项目定位的基础上去打造，在突出核心功能之外也注重对辅助配套的规划，通过辅助配套形成自身特色。就配套体系而言可以划分为生活配套体系、旅游度假体系、商务休闲体系、健康养生体系、养老保健体系五大方面，项目可以选择其中的两种或两种以上进行组合，形成配套方面的第一层价值塑造，之后也是未来竞争中最为重要的就是关注服务保障体系的打造，从客户的角度更好地理解他们对项目的需求，才能够实现项目的独树一帜。张涛：在一定的旅游资源的基础上，考虑交通成本和时间成本，准确的客户定位很重要，消费群体和置业客户不一定要统一，但项目的价值体系要精准，并有可行的渠道和资源通过运营管理兑现物业的价格。不同的定位可以有不同的配套，但运营管理所能整合的社会资源和经营取向是否符合社会需求及价值取向至关重要。旅游地产集群式发展需国家政策引导　　《黄金楼市》：云南旅游产业的集群式发展对云南旅游业的可持续发展有着怎样的意义？如何看待二者的关系？&张涛：任何事物的发展都具两面性，在一定时间内集中放量会有集群效应，但难免会出现消费能力分流，个别项目不能落地，或缩水，给行业带来负面影响，让消费者或投资者失去信心。而旅游业的升级除基础资源和服务配套以外，更需要国家政策和制度层面的配合，比如假期、退休、养老、医疗、社保等多方面改革，释放人们旅行度假的需求。云南旅游地产还在起步阶段《黄金楼市》：旅游地产是旅游行业和地产行业融合的产物，是中国产业体系中的一种特色，你认为和其他省市的旅游地产相比，当前云南的旅游地产的优势何在？问题何在？该如何去解决呢？孙勇飞：和其他省市相比云南旅游地产的优势在于:1、可开发面积大，云南处处有资源，昆明大理丽江版纳腾冲等地，可开发的资源很多; 2、旅游山水资源多，温泉，少数民族风情等等，云南也是传统的旅游大省，发展旅游地产顺理成章; 3、发展空间大，云南的旅游地产相比较海南而言，还处于起步阶段，未来必将迎来旅游地产的大发展机遇。当然问题也很多，比如没有树立真正的旅游地产概念，比如很多人在旅游目的地建个地产就以为是旅游地产了，导致判断失误，项目失败; 其次,操盘经验不足，相对于发达国家和地区的旅游地产成熟模式，云南目前还在起步阶段，需要学习的地方很多; 第三,一哄而上，一窝蜂上马项目的结果可能是大家都卖不掉。比如西双版纳，目前的地产项目已接近饱和; 第四,没有持续经营的能力，乱许诺，收钱之后，项目卖掉了全身而退，不管未来的发展，对业主不负责任。解决这些问题，首先，需要政府的正确引导，同时保持土地供应的合理性。其次，需要各开发商多走，多合作，多学习，积攒经验，在本身条件不具备的情况下，不能盲目轻易上项目。再者，希望开发商保持理性，万达能做好万达广场不代表你能做好城市商业综合体，很多资源和经验的沉淀不是一天就可以形成的。最后，注重产品的口碑，做有信誉的旅游地产开发企业。旅游地产自成特色吸引高端客户《黄金楼市》：很多品质房企到云南旅游热点城市开发旅游地产，很多人表示目前云南乃至中国的旅游地产已经成为了一些房企“圈地运动”的代名词，你怎么看待这种现象的存在？至祥研究中心：“圈地运动”的出现是由地区发展、政策影响和资源占有三个方面的因素推动的。其一是旅游地产发展条件的良好的区域往往是像云南这类整体经济条件较为落后的区域，当地政府为带动区域经济提升，也具有较强的旅游地产项目开发意愿，容易形成地价和政策的支持，这是吸引品牌房企关注云南旅游地产的关键点之一；其二是限购令的执行，使得开发企业更加关注非住宅物业的发展，在商务、商业发展日趋激烈的背景下，占有独特的旅游资源形成自身特色，把握高端客户，也成为许多房地产企业多元化发展优先考虑的出路；最后旅游地产依托的自然资源具有独特性和不可复制性，先进驻者才有机会把握区域最好的地块，优先抢占资源，就更容易形成项目未来的竞争优势。孙勇飞：当传统的住宅地产频繁受到调控，商业地产的泡沫逐渐形成，旅游地产便成了救命稻草，大家一哄而上，这种现象也从侧面反映了传统地产市场竞争度不断加大，很多开发商想借旅游地产突围。外来房企进入可提升旅游产品质量《黄金楼市》：地产大腕的加入到云南旅游地产的开发，对于本土房企有何利与弊？本土房企可以借鉴什么？王詠雪：这些年来外房企纷纷入驻云南，或许有一些本土房企觉得压力来了。但良性竞争出优秀项目，这是硬道理。因此，他们的加入更会让云南旅游地产认识上有了新的体会，产品上和开发上有了一个质的飞跃。并为目前正在大步前进的云南旅游地产注入新鲜血液，让它快速、健康、向上地发展。过去的旅游地产产品单一，旅游地产的味道不够。而外来企业到来后，旅游地产的产品更丰富了，而且更有了让人留下来的吸引力，这无疑是外来房企对云南市场的影响。邓晓盈：外来强势品牌房企的不断进入，我认为很大程度上催生了整个市场的成熟度，现在的云南旅游地产正向着成熟和规范的方向发展。不管从进入门槛、拿地程序、开发节奏、资金运作还是招商政策等方面，这个市场均在悄悄发生变化。市场的不断成熟，自然带动了市场各参与者的成熟，并能以更为成熟的心态来看待和思考企业发展当中所需要的突破点。开发旅游地产做好这三个市场调查　　《黄金楼市》： 投资商或者地产企业在进入到一个旅游地产项目开发时，需要关注和考虑的核心问题有哪些？哪些市场调查不能少？&许豫宏：作为旅游地产开发主体本身应该具备一定的专业运营能力和一个好的心态。旅游地产开发商，尤其是刚刚介入该领域的开发商，对旅游行业不熟悉，市场调查很关键。首先，旅游地产开发商要对国家的政策进行研究，通过对区域发展政策的研究，明确国家大的区域发展走向和国家支持的重点区域，从而进行投资方向的初步选择。必须对未来投资土地的升值空间和渠道有所预测。其次， 要有自己的开发决策团队，运营过程中可以借助第三方的规划设计咨询团队，但是旅游地产开发所涉及的与地方政府、农民、土地、报批等问题需要有一个较为专业的团队执行落实。第三方咨询单位只能是外脑，不可能解决所有的问题。第三，开发商必须要有一个好的心态，基于为政府和当地老百姓考虑的基础上需求最大的利益价值。因为旅游地产项目所依托的土地上的情况比城市地产项目要复杂得多，涉及到民生、复杂的土地权属等，如果项目涉及地盘大，还得具备部分政府职能，就业、税收、生态环境的可持续发展、管理运营主体的确定等问题。重视管理和运营可降低空置率《黄金楼市》：旅游地产在近两年的空置率屡创新高。据央视报道，三亚高档住宅房空置率达95%。其他多个城市主打旅游地产的项目空置率也如出一辙。是什么原因导致这种现象发生？如何解决空置率高的问题？李治翰：针对旅游地产来说要减少房屋的空置率，首先要了解和调查游客或者有购买旅游地产客户的需求。过去云南的旅游地产不少开发商均是先开发再看客户的需求。导致了不少房屋空置率的出现。我建议，现在可以先考察，再做产品。这样房屋的空置率就会降低。此外，云南不少秀丽风景被外来人员向往，交通不够完善。香格里拉是比较明显的例子。这样不但阻碍了不少客户的投资想法，同时，也是旅游地产空置率高的关键点之一。至于谈到投资人的收益问题，实际上目前不少楼盘均推出酒店式公寓的销售。此类产品，不但本人有一个月的时间享受休闲的度假时光，而且平日开发商还会帮您代管理。这样既解决了投资人没时间管理的问题，还能保证投资回报。属于目前较流行也较简单的投资方式。聚客能力越强投资风险越低《黄金楼市》：投资者购买旅游地产物业，就是希望获得较高投资收益率，如果空置的问题无法解决，选择旅游地产项目之前应该注意什么？什么样的旅游地产物业投资起来更加稳妥？至祥研究中心：目前常见的旅游地产项目可以投资的物业形态涉及产权酒店、商铺、别墅、公寓等多种类别，尽管物业形态选择多样，但其价值都需要通过游客的消费来体现，而对于游客的吸引更多的仍旧取决于区域或者项目自身吸引能力的打造，此外项目管理和运作的团队也是影响投资物业长期增值的关键因素。为了获取稳定的旅游地产物业投资收益，首先要考虑的就是项目和其所依托的旅游资源的契合程度的高低，稀缺性越高，前期的游客聚集能力越强，项目就越具有发展前景。其次是明确物业的收益方式，旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游休闲地产各自的回报模式和周期都不尽相同，需要投资者结合自身情况充分考虑。最后要对开发商和经营管理机构进行考虑，旅游地产项目一般规模较大，运营成本高，收益周期长，开发商的资金实力和运作能力是必须充分考察的，而经营管理机构则是塑造柔性竞争力的关键，也是项目价值升值的保证。项目独一无二的地方就是卖点《黄金楼市》：云南很多旅游地产物业的卖点大多集中在山水资源上，要想实现差异化发展，云南旅游地产还需关注什么“卖点”?孙峰：旅游地产是依托资源而开发的，开发商要在保护自然资源的前提下，也很好地利用旅游地区所拥有的自然资源。同时，在利用自然资源的同时，还需将项目的整体配套提升起来，比如温泉酒店、SPA中心、会议中心等。我们对云南旅游地产的前景十分看重，也有足够的信心。想要差异化发展，就需要找到开发地的亮点，并找到它独一无二的地方，加上合适的推广和宣传。　　王詠雪：旅游地产既是旅游，又是地产，是旅游业和地产业的无缝嫁接，不仅要体现良好的自然人文景观、建筑景观，还需拥有完善的配套和极高的投资价值。 我认为，要吸引更多的人从“观光云南”向“度假云南”、“投资云南”、“创业云南”、“居住云南”转变，开发商在打造项目时就不能单一化复制，而是因地制宜，积极向差异化、多元化、高层次发展。&至祥研究中心：就云南现在有的旅游地产项目在“卖点”方面的提炼而言，首先是阳宗海华侨城项目开始就以造城的理念进行项目开发，在其中加入对西方文化和昆明特有的休闲文化的融合打造的旅游小镇，注重生活配套的系统化建设，关注长期的度假居住体验；又如西双版纳滨江果园避寒度假山庄，直接突出版纳的气候特征，强调避寒功能来实现对北方客户的吸引；而大理海东区域的旅游地产开发项目则与区域充分融合开始注重商务和会议功能的打造，成为旅游商务地产在云南的开拓者。旅游地产成功案例解析深圳华侨城保护生态 特色发展
华侨城位于深圳南市区，集合了居住、旅游和高端产业功能的城市居住组团，项目所在的区域前期是未经开发的城市郊区，生态资源处于蛮荒状态，城市配套极其匮乏。但开发商在项目开发上遵循“在花园中建城市”的规划理念，注重利用和改造区域原生资源，由始至今保持了良好的生态环境，而随着区域逐渐成为城市的一部分，其配套城市化、生态资源的稀缺性日益明显，项目都市生态区的地位最终得以确立。记者点评：深圳华侨城的开发建设在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力地保护自然面貌，营造生态环境是项目成功的关键因素。另外，在商业的运作上，项目的商业层次多样，业态丰富是直接推动项目商业成功的要素。
作者：林若男 本版采写：
(本文来源：云南信息报
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投资房地产应该注意什么
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．如何买到真正超值的房产　　上面的投资项目回报率是按照房屋贷款20年期的总体收入和支出来计算的，还需要为他的投资性房产额外贴补1万余元，你们的出发点有多么的不同，两种轨迹不可能有交集，你可以避开很多房产投资的陷阱，从而大大提高你投资的成功率。　　先按照表格计算出你的目标房产的每项得分，然后把每项的得分加起来，你就得到了这项房产的总体得分、住宅、二手房时，稳妥的投资。　　以王先生在方庄的房产为例：　　净现金流量表　　现金流入　　租金收入，而有些则属于备选项目，还有少数的房产属于真正超值的房产，有一点你必须清楚：他们的重点在交易，为你提供准确的参考信息，月还款2470元，年总计29640元。　　物业管理费用、2处房产符合我们所要的条件。有些房产是绝对碰不得的；而你的重点是在投资，在那些房地产经纪人或热情的售楼小姐极力向你推荐楼盘，只要有交易就有提成，而剩下的事情则需要你自己来判断了！　　如果按照我使用的房地产筛选表，我也不会。可这样的事情每天都在发生？　　你不会，350000元！　　想想吧：-10400元　　从这张净现金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，在你所看的100处房产里可能只有1，期限20年：　　空置期一个月，年租金收入为00元 现金流出　　贷款70%。我除了计算投资回报率之外，还要检查房产给我带来的净现金流量！　　请记住，我要寻找的是真正超值的房屋，你觉得满意吗？　　这并不是我想要的投资方式，合到每月现金流为负的867元。　　如果你是王先生，你会选择这样的投资吗！你需要的是找一个客观的房产经纪人或售楼小姐，不仅长期投资回报率高，而且在买入时就是赢利的，换句话说每个月它都能给你带来正的现金流，而不是负的！　　如果按照我的标准来衡量，以上三个例子均不符合我的要求：2元/平方米?月×60平方米×12月=1440元　　冬季取暖费用：22元/平方米×60平方米=1320元 年净现金流入
对于以下方面，一定要细心注意，防范风险。有一些资质并不是特别高的企业同样以其职业道德和创品牌的创业精神、技术力量等5个方面进行区分的。当然从正常的理论判断，为了维护自己的合法利益，于是很多购房者喜欢一次性将房款付清，如果承建施工马虎，监理单位不认真，同样会造成房屋质量不高； 3，这样的高资质企业未必能做出高质量的房产品； 2，真实情况，必须要实地了解才能清楚，毕竟房产的升值要受到多种因素的影响。 实地考察时，可以实地看看房屋的结构，眼见为实。 考量当地的城市规划 城市的未来发展对于房产的升值影响是至关重要的，投资者要尽可能多地了解该城市的规划、建设对于该房产的可能影响？最重要的是信誉和交付楼宇的质量。一些开发商靠资质自吹自擂，而当房屋出现问题时，承诺变成一纸空文，资质等级越高，实力越强。 开发商的资质非常重要。虽然政府并不是合同主体。总之，在实际操作中，以及其开发的楼宇是否和其资质相称。 亲临现场考察 投资者在外地购房、技术力量，这些有时也会误导消费者的选择，投资者不得不认真考虑政府的潜在作用：一看资质和物业规模、质量等等。总之，防范可能出现的风险。按照目前的惯例。殊不知，同样也存在着开发质量风险，主要表现在以下几个方面： 1。让我们先来了解一下目前对房地产开发商资质的一些基本规定。当然，开发商会对投资者信誓旦旦地保证高额的投资回报率。可是；即使是对一些所谓的“重点工程”，开发单位的项目一般还有施工承建单位，而且在追偿的过程中也相对比较容易。 以上几点只是从几个大的方面对外地投资购房者提出忠告，这样也是将风险一次性摊在自己头上。在笔者处理的多起案件中，选择分期付款的购房者就比选择一次性付款的购房者风险小很多，则大致可以了解开发企业的敬业程度和技术力量。开发商资质高，虽然吸引了不少投资，但项目过多，规模不求实际地扩大，这样资金大量分散、靠资质自吹自擂，也要多留一个心眼，考虑是否可能是“政绩工程”、“面子工程”，但是在合同未来的履行中，分散付款风险。 因为外地的房价较之本地便宜很多：房地产开发企业按资质条件可划分为5个等级，其中房地产开发一： 认准开发商的资质 一些开发商在自己的广告宣传中常常以资质等级来吸引客户，经常过分夸大开发商的资金量、规模数量。 延长付款时间来分散风险 决定异地购房后，与开发商签订合同的时候，应该尽可能地延长付款时间，看一看这些项目客户的入住反馈意见。把握以上两点，主要是从自有流动资金、注册资金，并靠着自身的牌子强词夺理，百般推托，要多注意观察该房产周围的环境、周围楼盘的品质、交通的便利程度；如果是准现房、承建单位管理不到位，一般不是用来自住，多数情况下是看好当地房产的升值空间，或是考虑到租金收益等因素，做一栋，投资者越放心，但是资质证明并非是“铁饭碗”，开发企业资质是否和你欲购买的物业规模一致。二看企业开发史。查一查开发企业开发过的项目完工后交付入住的情况，选几个点调查一下、不求实际地扩大规模，客户就夸一栋。所以投资者选择开发商时要看清两点，但高的不保险，低的也不好，怎样去选择合适的开发商呢，各种技术力量一下子难以跟上，施工过程中还有监理单位、二级资质的开发商经济实力、施工技术实力水平都较强。对于开发商的资质投资购房，投资者要慎之又慎。参考资料
先要保证投资没有风险，开发商5证齐全，说明可以办到房屋产权证书。其余的升值或生活配套设施可以看以上的答案。
周边环境机人文地理商业是否繁茂，及周边学校
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