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哪些城市还能买？看准这三点买房不走眼！
[导读]最近关注2018年买房预测的问题不断，无外乎就是“XX城市房子值不值得买”之类最简单粗暴的提问，觉得既然问的这么多，干脆出一篇文章。
最近关注2018年买房预测的问题不断，无外乎就是“XX城市房子值不值得买”之类最简单粗暴的提问，觉得既然问的这么多，干脆出一篇文章。今年的市场，其中一个最大的特点就是“分化”，体现在房价上是，像北上广深等热点城市的房子依然抢手，因为这些城市有着稳定的购房需求，在具体点就是，热点城市的热门区域，比如宇宙中心五道口，毗邻着各大著名高校，均价十几万一平的房子太常见了。接下来的楼市比的不仅仅是谁钱多，还有谁的眼光好。买房不仅要有精良的战术，还要有长远的战略，翻译成大白话就是看准“人口、交通、产业”。第一类：人口流入多的城市人口是支撑房价长期平稳的第一要素，有人才会有需求，想想武汉、南京等城市出台的人才优惠政策，各种人才公寓、送户口、送住房补贴，无一不是为了最大限度的把人才吸引过来，在建设城市的同时，能让这些人真正留下来，让这些城市的楼市能进入一个良性循环。买了房子的人不会担心卖不掉，房子的变现能力得到了保障。具体来看，以北京为核心的“京津冀”、以上海为核心的“长三角”、以深圳为核心的“珠三角”，这三大城市群，接收了来自大城市的外溢需求，如“珠三角”的东莞，二手房均价已经突破1.5万/平，而在2016年以前，东莞房价基本维持稳定，房价上涨是2016年之后的事情。所以有人的地方，房子才能流动起来，这点很重要。第二类：交通发达的城市说完城市圈，不得不提的就是交通了，交通对房价的影响，主要就是各大城市圈之间的联系，交通发达，才能让区域间的资源、人口聚集，以及缩短了城市间的通行时间。以南京为例，南京城市规划显示，要在江北高新区建一座新南京北站，成为南京三大客运站之一，将进一步打通江浙沪的连接。类似的城市还有武汉、长沙、郑州、西安。数据显示，过去五年上述的南京、武汉、长沙、郑州、西安房价分别涨了70%、41%、35%、38%、38%。说到底，高铁的作用还是在于吸引人过来，增加人口流动性，就上升到了人口对房价的作用。第三类：产业创新的城市靠房地产高速发展的经济已经成为过去，接下来个城市都在寻求创新的经济形势。还是以南京为例，南京在去年的上镜率特别高，不仅要建高铁，还被互联网巨头阿里相中，买下河西的一块地建设阿里总部，南京未来的发展模式将是围绕金融服务、智慧城市建设，加强与周边城市的连接，实现人才的聚集，说来说去又回到了人。接下来买房大家要清楚这几点：一是机会只属于少数人，或者说少数城市，判断一个城市的房子是否值得买，要看它的真实力（人口、交通、产业），靠一时虚张声势炒起来的房价终究长久不了。经历了这三年，2015年北京、深圳房价先涨了起来；2016年合肥等二线城市接棒上涨；2017年除了重庆、西安等后二线城市，一大波三四线城市房价也涨了一波。房价全面上涨的情况基本不会出现了，价格将越来越集中在参与区域经济建设，也就是符合上述三点的城市。二是现在是卖掉三四线置换二线房子的重要时期，有各种吸引人人才的优惠政策，可以适当作出调整，不要只盯着一线大城市，未来将属于跟对政策的人。三是买房要有自己的主见，不能别人说是什么就是什么，也不能冲动买房，你自己的情况你最清楚，一定要基于自己的实际需求和经济能力，一套房子也没有的人与其纠结该不该买房，不如想清楚买房的核心目的，是自住还是买了不住只求个心理安慰，买房一边还贷一边抱怨影响了生活质量，岂不是得了便宜还卖乖，让没房子的怎么想？
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2018年在二线城市买房需要注意什么?
;在二线城市买房需要注意什么?
在2017年史上最严格的调整之下,楼市天变了,可以说2017年开启的楼市调整意味着我们楼市上半场结束了,那么对于即将到来2018年,即将开启的楼市新纪元2018年,那么对于工薪阶层,有家有口,打算买房定居在二线城市。
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三四线城市的房子 到底还能不能买？
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　　今天和大家聊一个严肃的话题：房子，它是人民最爱的投资品，是财富的收割机，更是丈母娘的择婿利器。房子买的好，让你向上爬的速度更快；买不好，可能在一阵泡沫过后，就得套牢半辈子。　　现在问房子的朋友，十个里面得有七八个目标都集中在三四线城市。有人说，三四线城市到处都是抢房子的人，怕以后涨太多又买不起。
　　为什么购房人的目标转向了三四线城市？
　　我觉得有两方面的原因：
　　一、一二线城市的房子房价太高，而且都限购了，在大城市工作生活的人买不了，但是手里又有点儿闲钱，再加上可能老家就是三四线城市，所以看哪儿便宜就买哪儿；
　　二、常住在三四线城市的人，看到全国楼市都在管控，怕早晚得管到自己家门口，所以赶紧再投资一套，等着以后保值升值。
　　那么三四线城市，甚至五六七八线的小县城，那里的房子到底能不能投资？
　　先来说一下我的态度吧：别去投资。
　　这种不假思索，捡便宜买的心态，就好比炒股遇上了牛市。
　　牛市的时候，好公司的股价会涨的很高，贵的一股要几百块钱，你买不起，但是又不想错过赚钱的机会，于是就满市场捡便宜的买，毕竟牛市的时候，垃圾股都可能赚钱。但是当牛市结束换成了熊市后，遍地哀鸿，当初脑子一热捡便宜买的股票，跌的你可能下一个牛市都未必能翻身。而好公司的股票，虽然熊市也会跌，但毕竟根基扎实，可能稍微有点儿行情股价就能回来。
　　当然，用股市举例，不代表着三四线城市的房价也会跟熊市中的股价似的会暴跌，毕竟以我国的国情看，别说暴跌崩盘了，连腰斩的概率也很低。当前各种限购、限贷的政策，只会让房价慢慢地趋于稳定。
　　但是现在急着在三四线，甚至五六七八线的地区买房投资的人，难保不会是楼市里的“韭菜”。
　　买房别随大流。
　　当你看着小城市的房价被炒高时，冷静的想想，价格的攀升真的是因为这座城市的经济提速、教育水平提高、医疗资源丰富、基建项目得到国家的鼎力支持了吗？
　　如果都没有，那么眼下的房价猛涨，只是借题发挥而已。人口基数摆在那，需求摆在那，怎么能够继续“作妖”呢？
　　比如前段时间炒作的“环京区域”概念，河北、天津很多地方都出现了这个情况，前两年七八千一平没人要的房子，现在卖到了2万、3万，而真实的情况是这些房子早就是烂尾楼了，借着雄安新区等政策和国家战略，敢坐地要价堪比北京近郊，还捂着盘给人一种供不应求的感觉，这样的房子很危险。所以买房前一定要好好盘算。
　　况且你人在大城市，房子买在三四线城市，出租的话，有人租吗？出手卖的话，有人买吗？
　　就像前段时间河北保定出的限购政策——有了房本以后十年以内不能买卖，套你个十年不商量。
　　回归房子该不该买的问题上。总会有朋友来问我，什么东北的、江苏的、江西的、山东的、河北的某某城市的房子，还能不能买，未来会不会有风险之类的问题。
　　中国太大了，很多城市的经济情况、房子的供求结构和真实的房价情况我并不了解，所以我也无法准确的判断出未来房子的走势，希望你还是要自己明确，买房的目的是什么？
　　如果打算定居某座城市，作为刚需房，就不需要管太多的房产周期和未来能不能升值的问题，只要需要，选择一个配套设施相对完善的就买吧。
　　但如果作为投资，建议考虑好风险和收益。包括等待收益的时间成本、房屋的出租回报率、以及流动资金的问题。
　　今天的分享就到这里了。
(责任编辑：DF316)
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全国14个未“限购”城市外地人购房比重超20%
一线城市“限购”风起云涌，二三线城市房地产市场热度不减，今年上半年房地产市场重心明显转移到二三线城市。据世联地产[简介最新动态]市场研究部数据显示，今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。而地级城市即三线城市销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，房地产市场重心发生明显转移。世联研究认为，二线城市和部分三线城市今年受制于限购政策，上半年多数成交量有所回落，但价格依然坚挺；三线未限购城市正处于房地产快速发展期，其量价走势受政策影响均较小。多数保持原有发展轨迹根据中原集团研究中心于近日对目前尚未出台“限购”政策的50个城市进行调研，发现今年上半年，二三线城市发展趋势稳定向上。在这些目前未限购的二三线城市中，明显受调控影响的城市不足2成。2011年上半年，50个样本[最新消息价格户型点评]城市中，有8个城市受到了本轮调控的显著影响，成交量出现下降，价格基本持平，这些城市分别是镇江、宜兴、太仓、普兰店、泰安、建德、临安、嘉兴；有21个城市受调控影响较小，成交量或成交价格中仅有一个指标受到影响；另外21个城市基本未受房地产调控政策的影响，量价依然稳中有升。分析人士认为，由于这些二三线城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。具体看各个指标，成交量方面，有半数城市同比上升。 50个城市中，有26个城市的住宅成交量同比出现上升，持平的为11个，下滑的仅13个。同比下滑的城市主要集中在东部的江苏省、浙江省和江西省，而其余12个省的城市成交量均出现上升或持平。成交价格方面，则无一城市出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平，持平的13个城市分别分布在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省共7省。投资比重有升温的趋势本地投资比例超过20%的城市占到四成左右——50个未“限购”城市中，有18个城市的本地人房产投资比重超过20%，投资比重为10%-20%之间的城市为14个，剩余18个城市本地人投资比重小于10%。而这类投资比重超过20%的18个城市均属于经济相对发达的沿海省份，包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓；山东省的潍坊、威海、烟台、淄博；浙江省的象山、嘉兴等城市。购房者构成上，主要以本地需求为主，半数城市外地人购房比重小于10%——50个未“限购”城市中，有14个城市的外地人购房比重超过20%，外地人购房比重占10%-20%之间的城市为12个，剩余24个城市的外地人购房比重小于10%。这14个外地人购房比重超过20%的城市可以分为两类，一类是具有旅游景观的城市，如海南省的文昌、琼海、万宁，山东省的威海、淄博、烟台；另一类是受益于大城市挤出效应的城市，受周边核心城市出台“限购”政策的影响，部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或自住需求。比如，由于福建省的厦门出台了“限购”政策，部分投资需求转而投向泉州市。总体来看，50个城市中受益于挤出效应的城市达到21个，而这21个城市的房地产市场上半年均未受到调控政策的明显影响。房企二三线继续扩张除了上述目前未出台限购令的二三线城市，在一些已经执行了限购的二三线城市，执行条款也是相对宽松，其市场活跃程度也直逼一线城市。如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时放开了户籍制度；长沙限购范围为90平方米以下的中小户型商品住宅，而对于90平方米以上的大户型则不受限购政策限制。对此，上海同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于限购政策较为宽松，部分不受限购的二三线城市近来房价走势抢眼，已经取代一线城市成为涨幅榜前列的常客，投资旺盛使得二三线城市房价也在向一线城市房价看齐。于此同时，今年上半年，各大房企业绩依然呈增长态势。根据上海同策咨询研究部数据显示，今年有7 家房企销售业绩超200 亿，较去年又增多家百亿企业，规模进一步扩大。其中，万科[简介最新动态]集团和恒大[简介最新动态]集团分别以644 亿元销售金额，620 万平方米销售面积，继续领跑销售冠军。同时，从中国房地产测评中心公布的TOP20 榜单来看，上榜的企业门槛较去年呈现大幅上升的趋势，销售面积入榜门槛增幅高达35.7%。取得不错业绩的企业均为高速周转策略的房企。如万科、恒大主推中小户型，广泛布局二三四线城市，因此受调控影响相对较小。上海同策咨询研究部总监张宏伟指出，从今年大型房企的上半年销售业绩来看，大型房企由于企业销售业绩指标、做上市财务报表等原因，转战二三线城市房地产市场、调整产品线结构，同时采取高速周转的市场策略，在不同阶段采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销等措施，使得今年上半年大型房企的销售业绩相对乐观。从这个意义上而言，今年下半年，对于大型房企而言，它们不仅不会放缓二三线城市房地产投资的步伐，而且还会逆势扩张，在楼市相对低迷期，进一步扩张和深耕区域房地产市场，抢占区域内具有购房能力同时具有购房资格的人群，提前回笼资金，应对二三线城市尚未出台的“限购令”，最终达到抢占市场份额的目的。(解放牛网)
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