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一月利率调整 月供不降反涨到底怎么回事？
16:38:59　来源：新乡房产网 点击:6666 次
　　元旦过后，最让老房奴欣喜的就是房贷利率启用央行最新基准利率。2015年中国人民银行一连5次降息，由最初的6.15%至如今的4.9%，小编曾经算过一笔账，一套均价4000元、100平的房子，首付30%、商业贷款30年、等额本息还款，每月月供可减少219.81元。
　　然而，让部分&房奴&感到奇怪的是自己一月份的月供不但没有减少，反而还上涨了不少。这到底是怎么回事呢?
　　在此小编要先为大家解释下等额本息还款方式。等额本息，即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
　　举个例子，假如你借款本金100元，分10期还款，每期利率为1%，假设每期固定还款额为11元。第一期的还款为利息1元(100X1%)、本金10元，还款总额11元;第二期的还款为：除去第一期已经还掉10元的本金，还剩余90元的本金，第二期的偿还的利息为：90X1%=0.9元，而偿还的本金则为：11-0.9=10.1元。
　　发现问题了吧，正如上文所说，等额本息还款中随着还款期数的推移，每月还款额中的本金比重逐月递增，因此那些发现一月月供上涨的朋友不要担心，因为多还的钱只是本金，不是利息。如果大家还是糊里糊涂的就接着跟小编往下看。
　　央行降息大部分银行都会在次年1月1日调整利率。由于新利率从1月1日起执行，因此一月月供中的利息是分段计算的，主要包括以下三个部分：1、今年每月要还的本金;2、降息执行前的利息;3、降息后产生的利息。
　　也就是说如果购房者的还款日是每月的3日，那么他一月的月供就包括：日到12月31日期间按原利率计算的利息、日至2日之间按新利率计算的利息、还有比重递增的本金。换句话说，还款日靠前一月获得的降息优惠就少，下降的利息没有上涨的本金多，自然而然月供就比日常多了些，而2月份往后由于利率不存在分段计算，也就没有这个问题。
　　因此那些发现自己一月月供多了的朋友不用怀疑银行算错账，因为你多交的只是本金而已。
　　最后小编想要提醒各位，考虑到一月月供可能存在小额增加的现象，还款日靠月初的朋友最好在此时的房贷扣款银行账户上多存些钱，避免因扣款不足而带来的麻烦事发生。
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新乡房产网版权所有2015年利率下降之后 月供不降可能反而上升
2015年，各大银行将下调房贷利率，对于广大背负房贷月供的朋友来说，这是一个好消息。不过，好事通常多磨，你1月份的房贷月供很有可能比12月还要高。这是为什么呢，我们一起来看看吧。出现1月份月供上升的情况，主要是银行采用了分段计息的方式所致：1月月供中的贷款利息是分段计算的。以每月20日为贷款扣款日为例，明年1月份月供利息包括了2014年12月最后11天的利息和1月份前20天的利息，其中2014年12月的利息仍然以老利率计算，而2015年1月的利息则按照新利率计算。而利率调整后银行增加了每月需还的本金，这样就会出现1月份月供比之前高的情况。为了让大家都能更直观的认清这个问题，我们举个例子刘先生在银行房贷申请到100万元按揭贷款，期限为30年，按等额本息还款。由于当时的签订的合同是按基准利率贷款，因此实际的贷款年利率为6.55%，每月需还月供6,353.60 元，还款日为每月的20日。2015年执行新利率之后，月供应减为6092.28元。但因分段计息，需要根据等额还款算法重新计算1月月供。由于利率下降，月供中的本金金额会相应提高，相当于办理了提前还款。因此，据估算，刘先生在2015年1月的月供金额在6400元左右，较之上月还高了不到百元。但2月份开始，月供将减为6092.28元。此外，分段计息后将由原来的按月计息改按天数计息，由于平时房贷按月计息,每月天数为30天。而12月有31号，因此1月的月供实际天数将变成31天，这样大家将比平时多支出1天的利息。房贷君友情提示：房贷君强烈建议大家近期咨询贷款银行，及时查询月供金额额，避免由于因为月供还款不足而产生的不必要的逾期。扫描微信二维码、加入城市微生活，关注海南买房微信（微信号qqhousehn），海南楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！关注海南买房微信（微信号qqhousehn）
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved现在房贷利率下降,为什么我的月供变多了?_百度知道
现在房贷利率下降,为什么我的月供变多了?
我的房贷是等额本息方式还款,一直以来,月还款额都是相等的
除了以前每年1月因为新老利率交替出现的差异.
但是2009年1月开始执行了下降过的利率后
我2009年1月的月还款额发生了奇怪的变化
本来这一期的还款就比较特殊
应该半期老利率(12月16日~12月31日...
我有更好的答案
变多了就只有一种可能，就是你没有按时还款或少还了款，银行加收了罚息，不然是不会变多的。另外，央行调息后按剩余的房贷本金、贷款期限和现行利率从新计算月供，贷款时利率打折或上浮的折扣或浮比不变。具体的调息时间不以人民银行基准利率的调息时间，是以贷款银行借款合同里的具体约定为标准，根据合同约定的时间点自动更新，更新时间一般有两种约定：1、每年1月1日更新至现行利率代表银行：工商银行、农业银行、邮政银行等2、放款对应月更新至现行利率代表银行：中国银行
房产经纪人
这都是不对的。我有一朋友在去年碰到过这个问题，开始银行给他解释了很久，但也未能说服我们不管是不是本金增加，这都是不对的，最好到银行营业部去。你可以马上找银行咨询，要他们给出合理的解释，因为无论如何算，为此耗了一个多月。贷款计算的公式非常简单，这个谁都会算，又向其上级分行投诉。客户的权益是争取过来的，但银行也不调，后来我们直接找到当地的银监局，最后终于给改过来了，银行里面的人员解释实际上都是在瞎扯
本回答被提问者采纳
可能的，1月算15天；还有一个原因是计算新一年月供的时候是采用新年1月的贷款余额（先按老月供计算出1月的贷款余额），12月算16天，最主要原因是12月份多算了一天，而不是12月的贷款余额
那你就应该去贷款行去问一下了，因为有1月份的一部分，又因为08年一直在降息，所以你1月份扣的房贷一定比12月的少，出现不降反长的这种情况很是奇怪，你还是赶紧去银行求证，因为眼下就面临8.5折转7折的情况，别因为什么特殊原因转不成，一定要抓紧时间。
有人也碰到了你这情况。 09年1月房贷不降反升，你看看还的本金是不是相对前一个月增加的比例有点大，如果是，有可能会金额更高的。 有人有你差不多的情况，你可以看看百度知道里问的： 疑农行房贷作假，房奴月供明细
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利率降了 为什么房贷月供反而还增加了
来源：时代商报
365地产家居网
利率降低。资料图片
央行去年两次降息，5年以上贷款基准利率从7.05%下调至6.55%。按照惯例，绝大多数银行于今年1月1日起执行新的贷款利率。然而，不少&房奴&发现，自己1月份的房贷还款竟然比去年没降息的月供还要多。这到底是怎么回事呢？&&&&
事件降息之后房贷却多了&
今年1月1日起，5年以上贷款基准利率从7.05%下调至6.55%，而一些市民却没得到实惠。&
网友&ww2209&日前在微博爆料，她于2009年12月开始的银行房贷业务，以等额本金方式还款，在利率降低的情况下今年1月份的还款额反而增加了60元。经过该网友进一步了解，还款本金并未发生变化，多出的60元是在利息上的。明明利率降低了，1月份交的房贷反而上升了，这让这位网友非常不解。&我之前每月还1394元，2013年1月还1412元，增加18元。&市民柳女士也反映，&起初我还没注意，后来发现扣款信息还真是不对，怎么反而多了？&&
柳女士说，利率降了还款额却多了让她想不明白。她向银行询问过，银行给出的说法是，2013年1月份是新旧利率合并计算，当月计费的基数为31天，而平时的计费基数为30天。&也就是说，银行多收了我一天的利息&。&
市民许先生称，他在一家银行贷了239万按揭，期限15年，每月还款2万多元，利率下调了，原来指望今年起可少还月供，但银行的短信提醒显示，1月房贷反而要比去年多400多元，许先生很疑惑，银行是不是弄错了？&
银行跨年还款要&分段计息&&
为什么利率调低，还款金额反而上升？一家国有银行个贷人士告诉记者，目前有一部分银行对调息后的利率实行&分段计息&方式扣款，即以新房贷利率执行日为限，分元旦前和元旦后两个阶段，以新旧两种利率来计算贷款人新一年1月份的月供。&&&&
比如许先生的还款日为每月15日，那么在日到日这16天里，还款利息按照降息前的利率计算，日到日这15天，还款利息按照降息后的利率计算，这样客户就要付有31天的利息；而平常月份银行都是按30天计算的，虽然降息了，但却出现1月份的还款额反而比去年高的现象，不过，从2月份开始就降下来了。&一般来说，扣款日越早，越容易出现这样的现象。&该人士表示，每家银行不一样，各家银行的算法有差别。&
争议市民不认同&分段计息&&
虽然银行人士表示&跨年的月份没什么可比性，从2月份开始还款就恢复正常了。&不过，不少市民却不认同这个观点。&
网友&ww2209&认为银行的做法根本就是霸王条款，因为贷款合同里根本没有说明。&贷款利率递减而我2013年1月还贷反而增加的问题，银行客服29日主动联系我，告知是因为跨年，所以分段算了我31天的利息。解释无法让我接受。如果都是按照分段计息，那么为何2011年和2012年利息上涨的月份，1月银行却又是根据上涨后的月息计算我利息而不是分段计息？&&
许先生也表示，银行所谓的&计算差&他接受不了。&如果1月按31天算，那2月只有28天，为什么不按照28天算？光我一个人，银行就至少多收了400多元，那么多贷款人，银行要多收多少钱？&他说，正常的还款年份都有大小月之分，但统一是按照30天为收费基数；虽然2013年1月份的实际还款天数是31天，但该月还款也应当循例以30天为基数。许先生认为，银行的算法实质是向贷款人多收了一天的利息。&
雅博律师事务所盛少华律师对记者表示，如果银行和还款人约定执行的是月利率（以30天为计费基数），那么2013年1月份，就不应该按实际还款天数（31天），以日利率进行计算，除非银行和贷款人有特别约定，如果双方没有特别的约定，银行应该退钱。
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业主社区・TOP 10房贷利率已下调 为何月供仍未减少？
　　为什么央行9月份就开始降息,但是许多“房奴”至今还没有享受到切实的优惠？每月月供要到什么时候才下调？就一些初次贷款者较为关心的问题,本报记者昨日采访了多家银行。结果发现,部分银行表示,要等到明年1月1日起执行新的贷款利率。但也有银行表示,如果选择浮动利率还款的贷款者,央行利率变动的第二个月就可以按新利率还款。
　　张先生于2007年3月份在工商银行办理了贷款买房业务,贷款金额20万元,按揭期限为15年。按照工行的年度还款计划,张先生本年度要按照6.555%的贷款利率,每月还款1750元。今年9月份,央行贷款利率首降,随后几次贷款利率降幅逐步增大。张先生原以为,当初自己选择了等额本息的还款方式（即前期还款中利息成分较高）,因此每月还贷款金额也应随着利率变化而变化,但是没料到至今仍没有变化。
　　“无论是选择哪种还款方式,从明年1月1日起,都将执行5.202%的贷款利率。如果央行近期再度调整利率,明年将按照最后一次调整后的新利率执行。”对此问题,工商银行相关人士给出了明确的回答。对于张先生的疑惑,该人士表示,银行不可能在每一次利率变化后都给客户重新计算一次还贷利率。
　　而在招商银行,同样的问题得到了不同的解释。“在招行办理贷款业务,可选则浮动利率和固定利率两种方式,如果客户选择的是浮动利率还款,最快第二个月还款利率就会发生变化;如果选择固定利率还款,需等到第二年的1月1日执行新利率。”在接受记者采访时,招行相关人士这样表示。
（责任编辑: 李兰兰）
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