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房产投资要点之一：较大陷阱是什么？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
很多朋友感觉到了市场的风险，却无可奈何，让百忍教一下投资房地产的知识，于是写上几篇。其实这个系列文章都是常识，但是很重要的常识，是规避风险的防火墙。 这一轮特殊性在于是全民炒房，也就是无论是有钱人还是没钱人都上阵了，大家把改开以来近四十年积累的财富都压在房子上了，也正因为此，你看到，去年以来的930调控都快一年了，基本上没啥作用，这一轮横盘期远远长于以往的周期。 还有，这一轮的风险肯定是大于前几次的，因为前几次买房的主要是刚需和改善，有后来的上涨兜底，尽管有降价，但很快就会以更大的上涨来掩盖。所以，的风险并不大。这一次是全面上涨，疯狂上涨，而且基本是以投资客为主，并不是真正住的。所以当他们撤退的时候，风险就来了。 所以风险就出来了，较大的风险是什么? 先给你讲个案例，有个朋友，数年前外地来青打拼，积攒了一点点钱，买不起青岛房子，就被忽悠到了海阳的一个镇上，有个多层小区，都快是现房了，整洁大方，一套房子&才23万，单价不到3000，多便宜，于是动心，买了一套。然后就放在那里了，去年一看房价大涨，赶紧去看看，把房子卖出去 ，赚点钱。 结果在小区里转了一圈，发现只有一家中介，就问你看我这个房子卖多少钱能行啊？中介一报价，朋友差点晕过去。 人家说你就别五折了，四折都不行，直接三折吧，七万元，估计销售会快些。你看看我这店里，挂了一二百套房源，都是这个小区，真正来买的客户很少，一个月销售也就一两套，大家互相压价，所以你只能割肉了。否则你就收回去，我也不差你这一套。反正你租也租不出去。 这是发生在身边的真实的投资失败的案例，朋友常常抱怨买房的时候太冲动，没咨询一下我本人。 十年前，青岛有大批人士尤其是青岛大妈们去了乳山银滩买了所谓海景度假房，那时李村房价也就4000，银滩房价3000，如今李村已经过了20000，银滩房价还是3000，关键是有价无市，根本没人接盘。 这是没钱人，有钱人也一样。数年前，即墨温泉一个大别墅开卖，见过一个&大款，买了一套高投资别的，后来发现没法度假，也没法住，以后想卖掉，数年里降价到七八百万，依然无人接盘。甚至到今年楼市如此火爆，依然无人问津。结果市区才三百万买的崂山的洋房都涨到七八百万了，本来这个钱可以再买三套洋房的。 这样的投资失败案例，就是都掉进了投资房产的较大陷阱：买房买到了没有二手房市场的区域。 其实这是一个最基本的原则，稍微动动脑子，就会想到这个事情。你既然是投资，肯定是为了将来升值之后卖掉，赚取差价。但是如果当地连二手房市场都没有，连&中介都养不活，你的房子靠谁卖掉？你不会天真到在网上登个记就会有人来找你买房吧?这样的地方，你连租都租不出去，只能把房子 放在那里风吹日晒，而眼睁睁的看着市区 的 房子继续 上涨。 回到李嘉诚那句话，买房是要地段，地段，地段。而事实很残酷，就有人这么天真，很多大款也这么天真，他们连个最基本的地段都搞不清楚，他们不知道房价和&二手房市场的支撑是需要人口和产业的，没有这两个东西，光听一些虚无缥缈的政府大规划是没有用的。 我一直在说，当今社会，是一个&你自己不当聪明人马上就有人把你傻子耍的时代。你自己不长点心眼，自己不学点专业知识，自己不多请教点这方面的问题，随时就有被套的可能。你自己卖郊区尤其是偏远郊区房子的时候，去周边二手房转了吗?如果连二手中介店都找不到，网上销售记录也寥寥，请问你将来自己摆摊卖房子么？ 文章看到此处，比对你投资的房子，尤其是去什么海阳村里投资房子的同志，你是否已经出汗了呢？
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看图：风险和收益的关系究竟如何
　　新浪财经讯 北京时间9月5日上午消息，高风险意味着高回报，这是投资的基本规律。然而，这也是最被误读的规律。
　　橡树资本(Oaktree Capital)的马克斯称：“高风险投资创造高回报，如果你想赚更多钱，承担更大风险。这样的话我们听得多了。如此画等式很糟糕。”
　　马克斯认为投资者对风险和收益的关系应有更好的理解。
　　他称：“有更好的方式描述这种关系：风险更大的投资必须看上去能够提供更高的收益，否则人们不会去投资。如果市场是理性的，‘看上去’风险更高的资产的价格必须定在低水平，为投资者承担的风险提供补偿。‘看上去’这个很重要，我们谈论的是投资者对外来收益的态度，而非事实。从定义上看，风险投资，并不确保会有高回报。”
　　马斯克的图表精彩的展示了风险和收益的关系。
　　他称：“越向右，风险越大，预期收益率也升高了，可能的收益率的范围更广了，不好的结果也更严重了。”(铁军)
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09:21来源：和讯基金
经过30多年的发展，现如今，PE/VC已普遍被认为是与传统资本市场并行的不可替代的市场。最新公布的数据显示，私募股权基金的规模已超证券类私募基金。在业内人士看来，私募股权将是未来十年投资的一个&风口&，其资本流向往往是投资的价值洼地，可供投资者借鉴。有机构指出，在国内高净值人群中，私募股权投资渐成其资产配置的重要组成部分。
从二级市场转战股权市场
私募基金发展成正呈现&冰火两重天&的态势:一方面，证券类规模下降;另一方面，股权创投类高速增长，且股权创投已超证券私募3.2万亿元。此外，在二级市场严重疲弱的情况下，越来越多的私募机构放弃二级市场，选择转战股权市场。
截至4月底，基金业协会已登记私募基金管理人18890家。已备案私募基金52403只，认缴规模12.28万亿元，实缴规模8.95万亿元。私募基金从业人员22.56万人。其中，股权及基金管理人数量达到10553家，突破了1万家，相比去年年末增长14.63%，增长1347家;证券私募基金管理人略有减少，4月底最新数据为7717家，比2017年1月底高峰期的7908家，减少了191家。
从管理规模上看，股权创投类私募基金增长迅速，4月底，管理规模近5.6万亿元，相比去年年末增长19.25%，增长9028亿元。但是，证券类私募基金却发行遇冷，规模严重缩水，截至4月底，证券类私募的管理规模为2.4万亿元左右，相比去年年末下滑了13.25%。
董事长、总裁赵令欢表示:&私募股权基金经过20年的发展，已经成为多层次资本市场的重要组成。&在赵令欢看来，私募股权基金对经济、技术和生产的创新有不可或缺的作用。当前，中国正在走向世界，中国经济正在转型升级，这两大趋势中，私募股权基金大有用武之地。
相较对二级市场投资渐趋谨慎，各类资管机构对私募股权市场的发展则比较看好。恒天财富股份总裁崔同跃预测，私募股权投资将是未来十年的一个风口，财富传承将是未来家族企业面临的主要问题之一，纳税规划将变得越来越重要，全球资产配置和委托管理会得到更多的重视。
记者了解到，越来越多的私募机构开始将目光聚焦于股权市场。数据显示，今年3月，在中基协备案的基金共有521家，其中，证券类私募基金为115家，股权、创投类基金达303家;4月，在中基协备案的基金共有354家，其中，证券类私募基金76家，股权、创投类基金达274家;5月至今，在中基协备案的基金共有159家，其中证券类私募基金35家，股权、创投类私募基金达120家。
&一是监管的问题，一是市场本身的问题，不排除有很多私募对市场还是有信心有想法的，但对于大部分私募而言，在二级市场上赚钱太难。&有私募从业人士表示。
创投看好新经济
行业人士指出，中国私募行业越来越受关注，2016年的两会就特别提到了&股权投资&，并相应出台一系列利好政策:鼓励股权投资基金设立，引导股权投资基金良性发展。在社会巨变、经济转型的背景下，中国已进入浩瀚辽阔的股权市场时代。随着&大众创业、万众创新&国家战略的推进，股权市场即将全面爆发，其投资方向和领域成为关注焦点。目前，瞄准国家经济转型创造的新机遇，正成为股权投资机构人士的投资重心。
&私募股权投资基金对于新产业的发掘力度加大，从实际投资情况来看，近期一些概念性产业不断崛起，尤其是结合供给侧结构性改革等内容的产业，吸引越来越多的机构投身其中。&易居研究院智库总监严跃进表示。
副总裁兼研究院执行院长管清友认为，下半年，在二级市场，无论是权益类市场还是固定收益类市场都有机会。同时，股权投资机构有望在今年加大对的布局，私募也有望走向规范发展的2.0时代，海外并购或将继续升温。
管清友介绍了三个重点投向:一是科技创新。超高净值客户需放平心态、拉长周期，真正寻找那些既有技术引领性又有切实需求的科技创新行业;二是消费升级。越来越多三四级城市的消费已经在非常强劲地支撑当地的经济;三是产业整合。产业整合需要资本和投资的力量。
公司执委刘乃生也明确表示看好新经济。就具体行业领域，他进一步指出，&看好经济转型中的新经济。比如，IPO中的大消费、医疗、新材料、节能减排环保。还有如前段时间C919的起飞，包括高端高铁制造业所带来的产业群也才刚起步。&
高净值人群标配?
私募股权投资大爆发的背后，是近年来国内高净值投资群体的形成。在股权投资人士看来，未来中产阶层的资产配置要依靠股权投资，并且必须布局高成长性行业，才可能实现资产的保值增值。如果未来中产阶层不知如何配置自己的资产，或对股权类资产视而不见，个人的资产增值将遇到很大压力，可能永远停留在原来的资产水平，甚至出现资产缩水。
&股权投资是富裕阶层资产配置的必选项，在美国，净资产2500万美元以上的家庭要想增加财富，离不开投资特别是股权投资。股权投资是中最重要的方式，美国家庭股权资产配置的比例一般在50%-70%，中国占比可能在20%不到，增长空间还很大。&昊翔资本董事长王贵亚表示。
不过，宜信财富高级副总裁赵若冰也表示，私募股权投资是&十年磨一剑&。&对于投资者来说，私募股权是一个十年的投资周期。我国从改革开放到现在，第一波财富积累的大潮刚刚启动。中国富裕阶层因为积累了一些财富，财富管理的意识觉醒。但是，拥有财富管理意识的决心到最终能用健康理念去配置自己的资产组合，需要一定的时间和经历。&
而对私募股权投资机构本身而言，同样面临挑战。鼎晖投资董事长吴尚志表示:&我们看到，很多基金已经越来越细化，如教育、医疗等行业领域，我们也开始考虑开辟更多的细分行业。私募股权基金的行业已经成长变化，比如，我们曾经并购的企业已经成长为比我们更大的并购平台。私募股权基金已站在拐点上，并购越来越重要，对基金的整合能力也提出了更多挑战。&吴尚志说。
吴尚志指出:&私募股权必须负起受托责任，要将投资人利益放在第一位，这也使得协会等自律组织的建立变得尤为重要。&
对于如何进行股权投资，王贵亚建议，选择机构配置股权投资，首先要看领军人物和管理团队。&不同的管理团队投资回报不同，要看过往业绩、从业经历，要选择实践中证明能给投资者带来高回报的机构，当然也包括与其合作的机构。&
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