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[来源]：理财周刊
　　众所周知，中国房地产市场上，总有一些坚定的“死空头”和“死多头”。最近，“空军司令”谢国忠更是放出狠话：“千万别买房子，现在把房子卖了一辈子开心。”那么，现在卖房，果真能开心一辈子吗？
　　在房地产市场上，一个专家唱空一次不难，难的是十年如一日，不管面对什么样的市场环境，始终不遗余力地唱空楼市。而经济学家谢国忠就是这么一位奇人，因此他也被业界冠以“空军一号”的头衔。
　　终极唱空论调：卖房开心一辈子？
　　最近，谢国忠在厦门大学EMBA鼓浪屿名家论坛上发表“当前国内经济前景与展望”主题演讲时，再次语“不惊人死不休”，抛出了“千万别买房子，有空房子赶快卖掉”的观点。
　　谢国忠指出，中国人普遍存在侥幸心理，以前炒股市，现在炒房地产，相信房地产会报复性地涨价，增值空间大。但是目前市场形势有点转变，可以赶快出手卖掉。因为如果以房价与收入比算的话，内地的房价在全世界是最高的，中国香港地区的房价也高，但是房价收入比是15倍，而发达国家只有6倍，但是中国的北京、上海最高已经达到二三十倍。
　　谢国忠进一步解释说，买房投资的道理非常简单，一是租得出去的房子才考虑；二是考虑房租回报率，当房屋的租金回报率超过5%的时候才可以买入投资。中国的人口出生率一直很低，2015年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将会下降，最终房子将会像电冰箱一样，价格越来越低。2020年已经不远了，所以现在没有必要去买房子冒险，不要做发财梦，现在把房子卖了一辈子开心。
　　对于泡沫破裂的具体时间，谢国忠称“房价并不会一下子崩盘，而是会像股市一样，每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%”。
[选稿]： 管诗卉
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卖了房真能开心一辈子吗 买房还是卖房因人而异
经济学家≠楼市专家知名地产评论员蔡为民在被问到此问题时同样不无遗憾地表示，有些经济学家总是觉得自己理所当然地也是楼市专家，可事实上影响房地产市场走势的因素非常多，包括政治、政策、金融、经济、社会、市场、心理等各个层面，这些复杂的多方因素糅合在一起，都会对房地产市场的走势产生这样那样的作用。然而专注于经济领域研究的学者，却总是单单用经济学理论去机械地套用在房地产市场上，动辄抛出“崩盘论”，让人哭笑不得。
蔡为民还指出，在我国台湾地区也有像谢国忠这样长期唱空的“专家”——一位知名大学的地政学博士级教授，20年来看空楼市，总要大家静观其变、暂时不要买房，当时信以为真的人，结果一等就是20年，眼看着房价越来越高，离自己的收入水平越来越远，逐渐“不愿买房”的一族沦落为“买不起房”的一族。现在谢国忠所扮演的角色也是如此。他永远都鼓吹房价太高，不要买房，却从来不告诉相信他的人们什么时候可以买房，使那些原本能够付得起首付的刚需族一次次在楼市回调的相对低点错过了最佳的买房时间。当然，世界上没有只涨不跌的市场，当楼市泡沫不断膨胀而不受制约时，泡沫终将崩溃。因此谢国忠也有预测对的时候，比如当年他对亚洲金融危机和香港楼市泡沫破灭就做了比较准确的预测，因此也获得了不少粉丝的追捧。但蔡为民认为，就像预测人会死一样，总有正确的一天，关键是房价5000元/平方米时，谢国忠就开始鼓吹房价腰斩，假如房价上涨到30000元/平方米时泡沫破灭，房价腰斩，也还有15000元/平方米，对于当时想要买房的人来说，则平白错过了元/平方米这一段值得买房的空间，岂不悲哀？更何况政府不可能坐视楼市泡沫不断吹大，必然会进行必要的干预，避免房价泡沫破灭可能给国民经济和社会带来的负面冲击。从这一点来说，国家此前针对楼市的宏观调控也是深得民心，受到了普通老百姓的欢迎。所以虽然经济学理论上存在崩盘可能，但想要在现实中发生谈何容易？买房还是卖房因人而异说到底，未来房价到底是涨、是跌，不是谢国忠或任志强能说了算的。我们到底是该买房还是卖房，也应该根据我们每个人自身的需求和条件来决定。让我们欣慰的是，此前推出的一系列调控政策已经对楼市产生了不小的影响，对抑制房价过快上涨产生了积极的作用。在这种情况下，对手中已有多套住房，且有几套出租或空置的家庭来说，既然短期内调控不会放松，房租收益又较低，同时未来还存在出台房产税或空置税的可能，那么房子太多可能非但不能创造更多财富，反而成为负担，这种家庭不妨适当卖出几套房产。对于手里只有一套房子的中老年人来说，要是把唯一的房子卖了恐怕下半辈子很难再开心起来了。而那些准备结婚的年轻人，或准备在异地扎根的新城市人，如果早晚都要买房，只要能够承担得起现在的房价，则不如早买早安心。而对现在的房价已望洋兴叹的人们来说，除了寄希望于房价下跌，等待更多保障性住房的推出或者通过租房解决居住需求也许是更靠谱的选择。
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卖了房真能开心一辈子吗 买房还是卖房因人而异
人物简介：谢国忠1960年出生于上海，1983年毕业于上海同济大学路桥系，1987年获麻省理工学院土木工程学硕士，1990年获麻省理工学院经济学博士。1997年加入摩根士丹利，任摩根士丹利董事总经理及亚太区经济首席分析家，现为玫瑰石顾问公司董事，独立经济学家。谢国忠从2004年开始唱空中国楼市，成为内地宣扬“楼市泡沫论”的第一人。
谢国忠历年著名预测2003年3月 石油 尽管由于伊拉克战争爆发，当时油价迅速上涨，但谢国忠认为从中期来看，伊战很可能会降低而不是提高油价。而且油价与经济增长率和出口需求呈现负相关，因此谢国忠预测国际油价将处于长期熊市中 2003年初国际油价维持在35美元/桶附近，但2004年就突破了50美元，2005年“卡特里娜”飓风袭击墨西哥湾的原油产地，使国际油价一举突破70美元，2007年进一步突破90美元大关，2008年年中达到147美元的顶点。可见，2003年正处于国际油价进入长期上涨通道的起步阶段2004年10月 房地产 谢国忠认为，世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，并预言中国房地产泡沫将在数月内破裂，最多不超过一年。上海是这次经济泡沫的地震中心，有如1997年的香港和1990年的东京。当由于资金短缺使得上海房地产需求最终下降时，泡沫就会破裂 2005年，中国房价继前两年连续快速上涨后，继续上涨。以上海为例，官方数据显示，2005年一季度，上海房价同比上涨19.9%2005年3月 汽车、房地产 2005年初，中国家用汽车产量增速下滑，谢国忠认为中国家用汽车售价远高于中国国民人均收入水平，因此预言中国轿车市场难以再现高速增长，今后中国将成为全世界轿车最低生产成本基地。同时预言中国地产将重蹈汽车产业的覆辙，由于高收入人群的市场开发已近尾声，开发商必须降价才能让中低收入人群也买得起房 随着中国国民收入的大幅提高，过去7年，中国家用汽车市场持续快速增长，2011年，中国已超越美国成为世界第一大汽车生产基地。同期房价也在持续攀升中2006年1月 外汇 2005年7月人民币汇改后，人民币对美元开始升值，热钱快速流入中国，但谢国忠认为由于美国的真实利率将会逐渐超过中国，使大量热钱逃离中国，因此巨大的人民币升值预期泡沫将很可能在半年内破灭，未来人民币存在贬值之忧 2006年人民币汇率经过了缓步上行到快跑，再到加速跑的过程，人民币兑美元中间价在这一年里累计升值了2615个基点。至今，人民币对美元已累计升值超过30%2007年7月 股市 2007年6月，上证指数从4300点跌至3600点，谢国忠认为，中国股市崩溃已经发生，并断言如果政府不干涉市场，市场有可能跌破3000点。 事实上，当时政府非但没有救市，由“5·30”事件所引发的这轮暴跌正是政府有意遏制股市过快上涨所导致的。而且此后几个月，上证指数非但没有跌破3000点，反而冲破了6000点2011年12月 房地产 谢国忠在2011年年底预测，2012年整个中国房地产市场泡沫一定会破裂，中国房价平均会下降50% 国家统计局最新数据显示，今年6月70个大中城市中，价格下降的有57个，持平的有2个，上涨的有11个。北京、上海、广州、深圳新建商品住宅售价分别同比下降1.3%、1.9%、1.6%和2.5%，房价下降远未达到泡沫破裂的地步
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卖了房真能开心一辈子吗
来源：《理财周刊》
　　众所周知，中国房地产市场上，总有一些坚定的“死空头”和“死多头”。最近，“空军司令”谢国忠更是放出狠话：“千万别买房子，现在把房子卖了一辈子开心。”那么，现在卖房，果真能开心一辈子吗？
　　在房地产市场上，一个专家唱空一次不难，难的是十年如一日，不管面对什么样的市场环境，始终不遗余力地唱空楼市。而经济学家谢国忠就是这么一位奇人，因此他也被业界冠以“空军一号”的头衔。
　　终极唱空论调：卖房开心一辈子？
　　最近，谢国忠在厦门大学EMBA鼓浪屿名家论坛上发表“当前国内经济前景与展望”主题演讲时，再次语“不惊人死不休”，抛出了“千万别买房子，有空房子赶快卖掉”的观点。
　　谢国忠指出，中国人普遍存在侥幸心理，以前炒股市，现在炒房地产，相信房地产会报复性地涨价，增值空间大。但是目前市场形势有点转变，可以赶快出手卖掉。因为如果以房价与收入比算的话，内地的房价在全世界是最高的，中国香港地区的房价也高，但是房价收入比是15倍，而发达国家只有6倍，但是中国的北京、上海最高已经达到二三十倍。
　　谢国忠进一步解释说，买房投资的道理非常简单，一是租得出去的房子才考虑；二是考虑房租回报率，当房屋的租金回报率超过5%的时候才可以买入投资。中国的人口出生率一直很低，2015年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将会下降，最终房子将会像电冰箱一样，价格越来越低。2020年已经不远了，所以现在没有必要去买房子冒险，不要做发财梦，现在把房子卖了一辈子开心。
　　对于泡沫破裂的具体时间，谢国忠称“房价并不会一下子崩盘，而是会像股市一样，每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%”。
　　反击：供需没解决，房价降不了
　　对于谢国忠的观点，过去几年内，曾在多个公开场合上多次与谢国忠正面PK的“地产大炮”任志强立刻给予反击称：“(谢国忠)这个乌鸦嘴每次都说房价要跌，最后也没有实现。原因在于，他不是从供求关系上分析，老是围绕着房地产泡沫。在经济处于上升的情况下，没有看到哪个国家的房地产市场是下跌的。我国经济保持着9%以上的高增长，这种背景下，让房价掉下来，是不现实的。”
　　事实上，谢国忠抛出“卖房论”的理由实属老调重弹，并不新鲜：一是以房价收入比计算出的买房成本太高，然而作为兼具投资和双重属性的房屋，住房收入比并非衡量其价格高低的唯一指标，而且在国家经济和国民收入快速增长的环境下，并不一定房价大跌，而只要房价不涨，这一比例也会逐渐趋于合理。二是中国社会未来的老龄化和人口下降会降低购房需求，可是中国房地产需求似乎不单纯以人口红利来断定，中国目前的城市化率只有50%左右，而从发达国家的经验看，城市化率达到75%以上才能基本实现现代化。以中国城市化率每年提高1%的预测来计算，未来15年还将有大量农村人口进入城市，城市住宅尤其是大城市的住宅需求仍将保持总体旺盛的状态。
　　经济学家≠楼市专家
　　知名地产评论员蔡为民在被问到此问题时同样不无遗憾地表示，有些经济学家总是觉得自己理所当然地也是楼市专家，可事实上影响房地产市场走势的因素非常多，包括政治、政策、金融、经济、社会、市场、心理等各个层面，这些复杂的多方因素糅合在一起，都会对房地产市场的走势产生这样那样的作用。然而专注于经济领域研究的学者，却总是单单用经济学理论去机械地套用在房地产市场上，动辄抛出“崩盘论”，让人哭笑不得。
　　蔡为民还指出，在我国台湾地区也有像谢国忠这样长期唱空的“专家”――一位知名大学的地政学博士级教授，20年来看空楼市，总要大家静观其变、暂时不要买房，当时信以为真的人，结果一等就是20年，眼看着房价越来越高，离自己的收入水平越来越远，逐渐“不愿买房”的一族沦落为“买不起房”的一族。现在谢国忠所扮演的角色也是如此。他永远都鼓吹房价太高，不要买房，却从来不告诉相信他的人们什么时候可以买房，使那些原本能够付得起首付的刚需族一次次在楼市回调的相对低点错过了最佳的买房时间。
　　当然，世界上没有只涨不跌的市场，当楼市泡沫不断膨胀而不受制约时，泡沫终将崩溃。因此谢国忠也有预测对的时候，比如当年他对亚洲金融危机和香港楼市泡沫破灭就做了比较准确的预测，因此也获得了不少粉丝的追捧。但蔡为民认为，就像预测人会死一样，总有正确的一天，关键是房价5000元/平方米时，谢国忠就开始鼓吹房价腰斩，假如房价上涨到30000元/平方米时泡沫破灭，房价腰斩，也还有15000元/平方米，对于当时想要买房的人来说，则平白错过了元/平方米这一段值得买房的空间，岂不悲哀？更何况政府不可能坐视楼市泡沫不断吹大，必然会进行必要的干预，避免房价泡沫破灭可能给国民经济和社会带来的负面冲击。从这一点来说，国家此前针对楼市的宏观调控也是深得民心，受到了普通老百姓的欢迎。所以虽然经济学理论上存在崩盘可能，但想要在现实中发生谈何容易？
　　买房还是卖房因人而异
　　说到底，未来房价到底是涨、是跌，不是谢国忠或任志强能说了算的。我们到底是该买房还是卖房，也应该根据我们每个人自身的需求和条件来决定。让我们欣慰的是，此前推出的一系列调控政策已经对楼市产生了不小的影响，对抑制房价过快上涨产生了积极的作用。在这种情况下，对手中已有多套住房，且有几套出租或空置的家庭来说，既然短期内调控不会放松，房租收益又较低，同时未来还存在出台税或空置税的可能，那么房子太多可能非但不能创造更多财富，反而成为负担，这种家庭不妨适当卖出几套房产。对于手里只有一套房子的中老年人来说，要是把唯一的房子卖了恐怕下半辈子很难再开心起来了。而那些准备结婚的年轻人，或准备在异地扎根的新城市人，如果早晚都要买房，只要能够承担得起现在的房价，则不如早买早安心。而对现在的房价已望洋兴叹的人们来说，除了寄希望于房价下跌，等待更多保障性住房的推出或者通过租房解决居住需求也许是更靠谱的选择。
　　简介：谢国忠
　　1960年出生于上海，1983年毕业于上海同济大学路桥系，1987年获麻省理工学院土木工程学硕士，1990年获麻省理工学院经济学博士。1997年加入摩根士丹利，任摩根士丹利董事总经理及亚太区经济首席分析家，现为玫瑰石顾问公司董事，独立经济学家。谢国忠从2004年开始唱空中国楼市，成为内地宣扬“楼市泡沫论”的第一人。
　　谢国忠历年著名预测预测时间预测领域预测内容实际情况2003年3月石油尽管由于伊拉克战争爆发，当时油价迅速上涨，但谢国忠认为从中期来看，伊战很可能会降低而不是提高油价。而且油价与经济增长率和出口需求呈现负相关，因此谢国忠预测国际油价将处于长期熊市中2003年初国际油价维持在35/桶附近，但2004年就突破了50美元，2005年“卡特里娜”飓风袭击墨西哥湾的原油产地，使国际油价一举突破70美元，2007年进一步突破90美元大关，2008年年中达到147美元的顶点。可见，2003年正处于国际油价进入长期上涨通道的起步阶段
　　2004年10月房地产谢国忠认为，世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，并预言中国房地产泡沫将在数月内破裂，最多不超过一年。上海是这次经济泡沫的地震中心，有如1997年的香港和1990年的东京。当由于资金短缺使得上海房地产需求最终下降时，泡沫就会破裂
　　2005年，中国房价继前两年连续快速上涨后，继续上涨。以上海为例，官方显示，2005年一季度，上海房价同比上涨19.9%2005年3月、房地产2005年初，中国家用汽车产量增速下滑，谢国忠认为中国家用汽车售价远高于中国国民人均收入水平，因此预言中国轿车市场难以再现高速增长，今后中国将成为全世界轿车最低生产成本基地。同时预言中国地产将重蹈汽车产业的覆辙，由于高收入人群的市场开发已近尾声，开发商必须降价才能让中低收入人群也买得起房随着中国国民收入的大幅提高，过去7年，中国家用汽车市场持续快速增长，2011年，中国已超越美国成为世界第一大汽车生产基地。同期房价也在持续攀升中2006年1月2005年7月汇改后，人民币对美元开始升值，热钱快速流入中国，但谢国忠认为由于美国的真实利率将会逐渐超过中国，使大量热钱逃离中国，因此巨大的人民币升值预期泡沫将很可能在半年内破灭，未来人民币存在贬值之忧2006年人民币经过了缓步上行到快跑，再到加速跑的过程，人民币兑美元中间价在这一年里累计升值了2615个基点。至今，人民币对美元已累计升值超过30%2007年7月股市2007年6月，上证指数从4300点跌至3600点，谢国忠认为，中国股市崩溃已经发生，并断言如果政府不干涉市场，市场有可能跌破3000点。
　　事实上，当时政府非但没有救市，由“5?30”事件所引发的这轮暴跌正是政府有意遏制股市过快上涨所导致的。而且此后几个月，上证指数非但没有跌破3000点，反而冲破了6000点
　　2011年12月房地产谢国忠在2011年年底预测，2012年整个中国房地产市场泡沫一定会破裂，中国房价平均会下降50%国家统计局最新数据显示，今年6月70个大中城市中，价格下降的有57个，持平的有2个，上涨的有11个。北京、上海、广州、深圳新建商品住宅售价分别同比下降1.3%、1.9%、1.6%和2.5%，房价下降远未达到泡沫破裂的地步
　　理性看待专家预言
　　文 霍海琦
　　客观地说，作为经济学家，谢国忠看空房价的理由并非空穴来风，无稽之谈，但由此导出的楼市泡沫即将崩溃的结论却很难让人信服。一是因为谢国忠研究所涉范围太广，但对房地产领域研究的数据来源有时不够可靠，分析也不够严谨，结论自然容易产生偏差；二是因为现实生活和经济学理论毕竟有着很大的区别，经济学理论可以忽视其他所有非经济因素而进行线性逻辑推演，但现实世界从来没有那么简单。
　　从善意的角度出发，我们只能说“空军司令”谢国忠是一个能够坚持自己观点的独立经济学家。但换个角度看，谢国忠长期看空中国楼市和股市，并常有惊人之语，似乎很难摆脱其沽名钓誉的嫌疑。毕竟，在这个眼球经济时代，那些夸张的观点和言论总是更容易获得公众注意。只不过将来如果预言准了，正好成就了“预言帝”的美名，从此粉丝无数，名利双收；若预言错了，大不了埋藏往事，从头再来。可是却苦了当年听信这些专家而做出错误投资决策的投资者们。
　　所以对于这些专家的预言，我们不妨一笑了之。毕竟中国的楼市不会因为谢国忠的一句话就崩盘，也不会因为任志强的一句话就上涨。我们要相信中央调控的决心，理性看待中国房地产市场未来的发展。
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