不算买地，一平方米楼房（毛坯）建筑成本多少钱？
我的图书馆
不算买地，一平方米楼房（毛坯）建筑成本多少钱？
说明：不同的项目成本会有很大的差距，因此没有办法说出成本一定是哪个水平。本文也不是举出所有住宅的成本数字，只是根据一个实例来说明房地产开发成本的组成部分以及所占大致比重，普及一下房地产开发成本的概念。另外主要说明了为什么施工成本要远超2000这个数字。受专业和能力的限制，数字不一定百分百科学、准确，如有错误，欢迎指正。======================================================================本帖中的回答大多是基于施工方面的建安成本，从房地产开发全成本的角度来看都有一定的片面性。另外，即便只讨论建安成本，很多答案也没说全，因为很多人认为建安成本就是主体成本或者总包的承包价。实际上，即便是一个项目的总包，承包的范围也不是建安的全部（比如说某些必须由城市配套部门来实施的基础设施，如供水、供电）。更何况总包承包的范围都只是开发成本的一小块。这样就不奇怪为什么很多人概念中成本只有甚至只有1200这个数量级（我还见过造房子只要600块钱一平的），但是说这些数字的人都不知道什么是真正的开发成本。为什么说很多人都是片面的，因为你们只看到了建造成本，而且仅仅是部分的建安成本。所以，在给出成本的具体数字之前，我觉得有必要先跟大家说一下，同一个住宅小区，从施工单位眼中看到的建安成本和从开发商眼中看到的开发成本到底有什么区别，了解了这些后你才能明白开发商的真正成本。这两者区别的主要原因在于，不是所有建造的东西都是可以出售，但是建造都必须花成本，因此不可售部分的成本应折算到可售部分去。比如说地下室，建造这些都要成本，但是地下室不能出售（至少大多不能出售，即使出售也不能卖出好价钱，关于地下室价格可以看我有关车位成本的帖子），这些不能出售部分的成本都需要折算到住宅面积中去，这些成本是搞施工出身的人经常忽略的。经常我跟搞施工的人说住宅建造成本要超过2500，他们都惊呆了，我还告诉他们，不节省着点，2500完全打不住。更不用说很多分项工程不在总包范围内（比如地基处理），甚至还有很多费用和建设是无关的，但是又必须支付的（比如前期各种奇怪的评审：交通组织评审等等，不审不给办证）。（啰嗦一句，一个项目，施工方会说我们接了一个20万平的建设工程，但是开发商的销售会说我们开发了一个15w平的住宅小区，这中间的5w平差异就是这些不可售的部分）。还有绿化、道路、居委会用房、物业管理用房等等一系列配套工程，这些成本都需要折算到住宅成本中去。所以只从造价师的角度来看开发，会在在成本上会犯一个大错。讲完概念，下面言归正传。虽说扣除土地成本，不过成本还是要从土地开始说起，就像你想知道面包的成本就得从买面粉开始算起。以我们公司在上海的一个项目为例，有些特殊性（主要是地价比较便宜），但是你可以看出成本的组成土地拍完后，可以折算出楼面地价，很早以前的地，1300略微不到。土地款不是全部，交完拍卖的钱后就要交契税，5%，这样土地成本大约1350左右。接下来是配套费，我们当时配套费是320，按住宅面积算，现在已经涨到430了。然后是水、供电、电视、电话、燃气、网络各项小配套费，按建筑面积来算，这几项加起来大概400块钱，但是由于是按照建筑面积来算的，所以折算到可销售的住宅面积，大概要乘于1.3，相当于每平销售面积大约520块钱。上面这些都逃不掉的费用，小计一下，共2190元。接下来是建安成本，楼上说了很多了，我不展开，只把项目大概情况说一下并估算个数值。项目有18万地上面积，6万地下面积，地上按照1500一平，地下按照2000元一平，这是保守估算成本，实际只高不低，折算到可售面积约为2150。这还不包括很多分包的项目：桩基、铝合金、外保温、外墙涂料、栏杆、室外景观、电梯、室外道路及管线。其中我能收集到的部分数据，如果按照可售面积分摊的话，铝合金大约200，外保温60、涂料50、室外景观200、电梯摊下来大约80元一平，道路、栏杆数据不祥，按50每平来估算吧，这样加起来，总的建安费大约是2840。这里还没有算上每户一个的电表、水表、燃气表，还有电视机顶盒等费用，因为有可能转嫁业主，所以没算在里面。（关于建安成本，我想在这里补充一条，很多人说建安成本在1500左右是有道理的，在总承包的眼里，建安成本确实是1500左右，但是在开发商的眼里，建安成本要比这个高的多，像我上面说的就要2840。这不是虚报成本，而是帐怎么算的问题。这就是前面强调的从造价师的角度来看开发成本是不正确的，这也是很多回答这个问题的知友一个认识上的误区。无论一个小区再怎么简陋，只要不是农民家自己给自己盖的房子，总有公共设施存在，这些公共设施不可销售，确同样需要资金投入，所以开发商算账的时候，需要把这部分投入折算到可销售的部分里。作为小业主，当你买房后，你同时也享受了小区的道路、景观、车库、活动场所等，这些理所应当需要把造价也算在了你的房价里。也许有人不能接受这种成本的计算方法，认为自己没有这部分的产权，不应承担这部分成本，其实你可以想想，当你买花生的时候，不管这个花生带不带壳，卖给你的人都已经把花生壳的钱算在里面了，不可能因为你买的花生没壳就会便宜点）这里还没有计算各种多如牛毛的费用，我把我还记得的几个列举下吧：建筑设计费，按建筑面积60元一平；景观设计费，按室外面积30元一平；垃圾清运7元一平、审图费，2元一平；监理费，12元一平；造价咨询费，大约10块钱一平。其他不按面积来的，总价在几十万到一两百万之间的小项目不知道有多少个，比如说交通组织评审费花了30万，整个小区交通标识、楼宇标识、开设路口时绿地补偿费、前期物业管理费等等，折算到住宅面积里，大约120元。到这里小计一次的话，成本已经5150元。除了这些项目上的成本，还有公司经营的成本。这也是很多人所忽略的。首先是招待费，按100元每平吧，不算多，大家都懂的东西，不多说了。营销费用，用于销售公司的提成和广告费用，我们公司的比例一般控制在售价的3%，按照最后11000的均价，大约330每平。税金，营业税5.5%，这就565了，增值税，最后估算下来1000元还要出头。财务成本，必须的，没有开发商不贷款的，而且贷款是利率上浮50%的都有，我们当时上浮了20%（公司内酒桌上的数据，不是百分之百准确，但是不会差到哪里去），这个我给不出准确的数据，但是500元一平是肯定有的，因为开发周期共四年，据说实际可能有1000，就按照500块一平来算吧。我们的工资，在这里都体现不出来，不列也无所谓了。小计下经营成本，共2500基本上到这里，大的成本都出来了。建设加经营，总成本在7500左右，这是个保守的数字，和我在公司里了解的基本情况也差不多，实际成本应该比这个还上浮一点。土地是2009年初最低谷的时候拿的，如果不是当时地价特别便宜，这个项目基本上只能保本微利。也许你觉得上面有些成本不是你买房的小业主该承担的，但事实是开发商开发一个项目，这些费用是逃不了的，如果最后没办法转嫁到小业主身上，那开发商还不如直接去做慈善。最后回答下楼主，扣掉土地款，我经历的这个项目一平方米毛胚的成本，6200元。这还是因为房价不高，走低成本路线,所以这个数字看起来不太高，现在你可以看到和施工单位的观点之间的差距了吧，这个数字远远不止1500，而且成本的数量级和高不高层、含钢量什么的技术细节完全没关系。（以上数据有些是日常闲聊的时候收集的，不一定百分百准确，半夜三更，也有可能个别地方估算错误，但总得数据7500肯定还是保守的）如果从更加广义的角度，把开发商的风险计提计入成本，那还远远不止这个数======================================================================忘了算两个比较大的配套成本了，项目在上海，按照当地规定，需要建造总建筑面积0.2%的物业管理用房，总共大约500多平方，另外配置了2000平的社区用房。这些占了整个项目建筑面积大约1%，按照可售面积来算，大约占了1.3%。即便不摊任何其他费用，地价加上建安费用，这些建造成本也接近5000了（土地成本、建造成本，各种费用），他们的成本需要用其他房屋的利润来弥补，按照土地出让时静态房价来分析，大约需要2%~4%左右的可售面积的利润来弥补这块，也就是可售部分的成本上升2%~4%。还有土地出让合同里规定，建造不小于可售面积5%的经济适用房，按照小区同类物业价格60%，由政府回购。虽然最终回购的时候是保本的（刚好保本），但是按照拍卖土地时的行情，这个价格绝对是亏损的，5%的经适房亏损部分，需要额外用10%~15%的其他部分的利润来补充。综合以上两点，有大约12%到19%左右的隐形成本在内（最终应为房价上涨，这个数字大约在7%至10%左右）。把这部分上涨的算进去，成本应该要超过8000了。
TA的最新馆藏[转]&[转]&[转]&
喜欢该文的人也喜欢公务员囤积宅基地搞房地产开发 被追讨百万赔款
来源：综合
作者：武汉晚报
原标题：房子没建起反被追讨百万赔款
文/图 本报见习记者石伟
　　昨晚，躺在自家店铺内的简易床上，李生(化名)又是一夜没睡。
　　前半夜，新洲大街上时不时有车辆路过，发动机的轰鸣总是把他从忧虑不安的浅梦中拉出，重新摔进现实的烦恼;后半夜，天渐明，街上的狗开始乱叫，更睡不着了。
　　2011年冬天，李生把自己家里的两个土地证交给新洲区政务大厅里一个名叫于勇的科长，双方签订“合作合同”：于勇负责取得相关审批手续，在李生的宅基地上进行房产开发，事后归还李生两套房屋。
　　直到昨天，于勇的“项目”一直没能启动，李生只拿回了两个土地证，而房子已经拆了。
　　于勇的领导、新洲区政务服务中心负责人在接受武汉晚报记者采访时表示，公务员从事经营性活动属于违纪违规行为，将认真调查于勇的问题，严肃处理。
　　科长借走两份土地证
　　李生在新洲大街开了一家十几平方米的店铺，卖副食、日用商品。平时，除了看店，他主要的工作是炒瓜子。
　　从1998年开始，李生一直靠租店铺、采取“前店后家”的方式经营。2008年，房东催促他另找店面，城管也开始禁止在店铺门口炒瓜子，他东挪西借在新洲大街附近买了两间平房，作为炒房和临时住宿点。
　　2011年8月份，李生的弟弟李俊(化名)介绍了一个区里的干部给他认识。“那人叫于勇，是新洲区一个科长。他有&路子&，说是找我借土地证，再去搞开发，房子建起来了还我两套房。”
　　在李生手里，有两份分别签订于2011年11月和2013年10月的合同。合同显示，李生名下的两份土地证，共计面积451.25平方米，在合同约定的开工日期之后，4个月内建好房屋，分给李生两套房屋，共计面积156平方米。
　　根据合同显示，于勇一共从李氏兄弟手中拿走了5份土地证，并且承诺如果出现逾期，将给予李氏兄弟补偿。记者发现，两份合同说法不一。在2011年签订的合同中，约定双方如果违约，需“承担另一方50万元的违约金”;在2013年签订的合同中，则表述为“如逾期甲方(于勇)承担李生、李俊每人每月5万元的费用”。李生解释，第一次签订合同之后，于勇一直没能按时兑现，于是在2013年重签了一次，将违约补偿重新明确了一下。
　　李生表示，于勇向他借土地证的时候，他本人知道属于违规行为。但新洲区当时很流行建私房，不少“有能力的人”，用借来的土地证搞开发，房子建起之后将其中几间作为分红，返还给土地证所有人。
　　房子拆了两年新房仍没建起
　　2011年年底，签订合同之后，在于勇的催促之下，李生将两个土地证上的两套房子拆了。
　　这两套房，李生一共花了18万元。拆迁之后，没有住宿和炒房，李生又通过借债、贷款的方式买了一套房。他希望新房建起之后，卖出去能还清30多万银行贷款。
　　但事情不像李生预计的那么顺利。
　　房屋拆掉之后，直到2013年，于勇都没有在原址上盖起新房，那两处地方，已经成了荒地。
　　“每次打电话，于勇都说让我再等等，后来电话也不接了。打十个电话，能接一两次。近两年，我去找他不下40次，想找他拿回土地证，但总是找不到人。按照合同，一个月5万违约金，现在算下来也上百万了。他要给我一个说法。”李生说，最近3年多，他几乎夜夜失眠，还要经常跟妻子两人商量，怎么把欠债情况瞒着儿子。
　　记者两次前往阳逻经济开发区经管委采访于勇。在一个挂着“新洲区投资项目审批督查代办中心”的办公室，记者第一次通过电话联系于勇时，他果断地表示“没有这回事”。
　　两天后，记者拿着李生的两份合同，再次来到这个办公室，见到了于勇。他承认了李生的说法。
　　“他的土地证不在我手里，我已经给了他弟弟，并且也对他说过了。”于勇坦陈，自己作为公务员，私自在外借土地证搞房地产开发，属于违规行为。
　　“前些年，这样的事在新洲很流行，我知道是违规，没有亲自参与，也在避免。以前是可以的。”于勇介绍，新洲区目前对建私房管得严，他的项目短时间内肯定建不起来。“我手里还有两亩多宅基地，并且没有纠纷关系。我跟李生的合同，违约补偿我目前无法兑现。愿意另外给他一块宅基地作为补偿。”
　　涉事单位：这是违规行为
　　前天，于勇的领导、新洲区政务服务中心主任李素先在接受记者采访时表示，于勇一直在正常上班，对于其上班时间之外的活动，单位并不知情。“他的问题，也是你来采访我才知道的。公务员是严禁在外进行经营性活动的，他的这一做法属于违纪违规，非常明确。”李素先说，该中心分管领导已经找到了于勇，要求他将情况写成书面材料，接受调查，一旦查实，将会被严肃处理。
　　在采访中，于勇曾表示：“借土地证进行私房开发在新洲曾经很流行，现在管得严了，很难审批。”
　　实际情况到底如何?是不是像于勇说的那样，个人囤积一些土地证就可以做房产开发?记者也采访了新洲区国土资源和规划局，该局负责人表示：“全国都是严禁个人以私房的名义进行房地产开发，新洲也一样，不存在不一样的特殊政策。公务员更是严禁参与房地产开发，这一点很明确。”
　　李生的房屋已经拆除，旧址上一片荒芜。
(责任编辑：UN660)
&&&&&&</div
中国人哪来这么多钱？[]
客服热线：86-10-
客服邮箱：(我的小公主)
(我超爱你的。?)
(sandarasunny)
(?巴巴多斯巨星)
第三方登录：农村宅基地咋赔付，是多少钱一平方还是咋办？_百度知道
农村宅基地咋赔付，是多少钱一平方还是咋办？
我有更好的答案
土地补偿标准分为农村集体和国有土地二类： 　　1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。 　　2.国有土地的标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。 具体说来： 　　(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积; 　　(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。
采纳率：97%
依据重庆市农村建设用地复垦项目涉及农村宅基地补偿费是12万元一亩。这是重庆近几年农村宅基地赔付标准。
参照当地盖房需要的费用赔偿，估计即便超出也不会超过多少
应该是一间多少钱吧
其他1条回答
为您推荐：
其他类似问题
农村宅基地的相关知识
&#xe675;换一换
回答问题，赢新手礼包&#xe6b9;
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。