合同期内，房东把房子卖了 合同到期，房客玩起躲猫猫 合约未到，二房东要涨租了
本报读者律师顾问团成员、浙江越人律师事务所律师
本报读者律师顾问团成员、浙江时代商务律师事务所律师
本报读者律师顾问团成员、浙江金土地律师事务所律师 王俏君
有句话说得好：这年头租房如同找男人，钱多钱少不要紧，找个知冷知暖的最关键。租客、房东，遇见个知冷知暖的，纵使买卖不在，情意在。可要是遇到个“坑你没商量”的，那真叫“遇人不淑”。 如今，在温流动人口数量为300多万，他们暂时还没有买房计划或者还没有购买能力，租房就成了必须。而对于手握多套房源的老温州人，把房子租出去，则是一种创收途径。租来租往，在租房和出租过程中，租客和房东该如何维护自己的权益？不妨看看以下三个案例，或许能给你一些警示。 租房冷暖，租客、房东有话说。□见习记者 童锡基 合同期内，房东把房子卖了 金先生来电：今年年初，我在市区上陡门新村租了房子，合同签了一年，大半年都住得好好的，与房东关系也融洽。前几天，突然冒出个人要来收房，说这间房子他已经买下了。这下我才知道租的房子已经被卖了。这么突然，我上哪找房子去啊？私底下，媳妇还跟我唠叨：不努力的小伙只有两种结果，一辈子的租房和抽不完的劣质烟。真心郁闷！马上就面临无房可住了。请问房子到底该不该腾给新房主？我与原房主签订的房屋租赁合同难道不算数了？如果新房东不满意合同内容，那我是不是能找老房东索赔呢？ ■律师说法 金先生可以依法 向原房东主张赔偿责任 根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”因此，金先生有权依法向原房东要求赔偿。 而据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是金先生可以依据原房屋租赁合同继续使用出租房。因此，在本案中，金先生与原房东签订的房屋租赁合同仍在合同有效期内，新房东无权要求你腾空，金先生也没有腾空的义务，他可以安心住到合同期满。 合同到期，房客玩起躲猫猫 王女士来电：我把仓后街自家一楼房屋租给别人开了一家母婴用品店。因为对面就是市人民医院，生意挺好的，后来对方在附近又开了家新店。 房屋租赁合同签了5年，从日至日。可眼看着租期过了2个月了，对方一点都没有搬的意思。没法子了，我只好断水断电，可租客却还赖着不肯搬走。平时去店里根本见不着老板，2个月里，我不知道给他打了多少个电话，他都不接。你说我该怎么办？ ■律师说法 租客行为已经构成违约 应承担相应责任 房屋租赁期限届满，租赁合同即告终止，根据《合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。如果租客需要继续使用王女士的房屋，应当在租赁期限届满前提出，并经王女士同意，重新签订新的租赁合同。根据王女士所述，租客既未提出继续租用房屋的要求，又在租赁期届满后未及时迁出承租的房屋，租客的行为显然已经构成违约，应承担相应的违约责任。 王女士在电话催告无效的情况下，可书面发函通知租客终止租赁合同并限期租客腾退房屋。如王女士经书面催告后租客仍不搬离，王女士可依租赁合同的约定申请仲裁或向法院提起诉讼，王女士可向租客主张腾空并搬离租赁房屋，支付逾期腾房占有使用费和违约金。如在仲裁裁决或法院判决生效后租客仍不履行腾空搬迁义务，王女士可向法院申请强制执行。 合同期内 二房东要涨租了 叶先生来电：去年大学毕业后，我与人合租了一套三室一厅两卫的套间，我住次卧，每个月租金1500元。我和“二房东”陈女士签订了为期一年的租赁合同。本月初，陈女士将房屋转租给了张先生。张先生成为新“二房东”，他搬进来后就说要每月涨房租100元。如果我不愿多缴房租，就得退房。我不解，难道之前我和陈女士签订的协议就无效了？ ■律师说法 叶先生可以按照 原租赁合同的约定 支付租金 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，叶先生与陈女士的房屋租赁合同，现在尚处于合同有效期内，即使陈女士将房屋转给了张先生，张先生即成了租赁合同的当事人，但并不影响原租赁合同的效力。根据合同法相关规定，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，双方应当依照约定履行义务，不得擅自变更合同的内容。现张先生提出下月就将房租上涨，是无理的，也是没有法律依据的。因此，叶先生完全有理由继续按照原租赁合同的约定支付租金。
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房东收回店铺后，承租人能否要求房东补偿转让费？
作者：新余市中级人民法院 邓俊明&&发布时间： 18:44:41
　　问：我姐姐在城南火车站旁租了一个店面用于销售服装，约定租金为5800元每月，约定租期为2年。我姐一次性支付了半年的租金，并按照约定余下的租金于每季度支付一次。当时为了转这个店面，我姐向前任老板（租店面的承租人）支付了12000元的转让费，房东也知晓该情况。现在租赁合同快到期了，我姐自己也不想干了，她想把店面转让出去。但房东以合同到期为由，解除合同并把店面直接收回。我姐想要求房东支付转让费，不然她就想还不如自己继续卖服装。这种情况，我姐姐有权要求房东支付转让费么？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 新余　敖某
　　答：你好，可以的。承租人可以要求房东适当补偿转让费。原因在于，虽然法律对转让费的收取和支付没有相应的规定，但转让费为商业活动中的惯例，应按照习惯处理，房东要承租人将店面收回，其不仅收回的是其对店面的使用权，还将该店面转让费收取权一并收回，房东将该店面继续转让其有收取下一任房客的转让费的期待权。因而，按照商业习惯处理，当初你姐姐转让店面时支付了一定的转让费，现在房东直接收回店面显然让你姐姐无法回收原来支付的转让费，因而有权要求房东对此作适当的补偿。
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未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用有懂房帝吗？前一任房客不经过房东直接把房子转让给我住有什么问题吗？
她的合同是9月份到期，因为在地铁咯口，我现在直接跟房东签合同的话，房东极可能要涨房租，而且是大几百的涨，于是我们就干脆不经过房东，我直接住进来，以后交房租也是由我来交，好像也不需要跟房东直接接触，小区下面有个窗口是专门交租子的，每个月去交钱就可以了，然后她合同到期了我再跟房东续租。但我有点儿担心，毕竟是以她的名义住在里面，会不会有什么问题？刚出社会图森破，求jrs解答
如果他跟房主签的租房合同写了允许转租那就可以，不然你俩的租房协议对房东没有约束力，想啥时候让你搬出去你就得搬走。如果谁都可以无权就把别人房子租出去，那还不得发啊。
引用1楼 @ 发表的:
如果他跟房主签的租房合同写了允许转租那就可以，不然你俩的租房协议对房东没有约束力，想啥时候让你搬出去你就得搬走。如果谁都可以无权就把别人房子租出去，那还不得发啊。
她说让我以她的弟弟名义住在这里，我来交房租，让自己亲戚住也不行吗？你这样说搞得我有点方啊，不会以后被赶出去吧…
有没有内行人啊，步行街不是360行都有吗，人都去哪儿了
最好跟房东说，重迁合同
发自手机虎扑 m.hupu.com
非法转租，而且你这瞒着房主明显无效啊，房主可以直接收回，参见《城镇房屋租赁合同解释》
引用4楼 @ 发表的:
最好跟房东说，重迁合同
房东要涨价啊，一涨好几百接受不起啊，我不让房东知道应该没问题吧？
引用5楼 @ 发表的:
非法转租，而且你这瞒着房主明显无效啊，房主可以直接收回，参见《城镇房屋租赁合同解释》
我不让房东知道应该没问题吧？
法律条款对你不利。实际运行中看运气。碰上不管事的也许几个月就混过去了。挑剔的就难说。
引用2楼 @ 发表的:
她说让我以她的弟弟名义住在这里，我来交房租，让自己亲戚住也不行吗？你这样说搞得我有点方啊，不会以后被赶出去吧…
非法转租，房东有权解除他和二房东的合同，直接收回房屋。你所说的瞒着房东，那你得想好了，就算现在可以，续租的时候你还能不能瞒得住
引用8楼 @ 发表的:
法律条款对你不利。实际运行中看运气。碰上不管事的也许几个月就混过去了。挑剔的就难说。
我先住着，如果被他发现了再跟他签合同这应该没问题吧，不会那么绝情直接赶我走吧……
引用7楼 @ 发表的:
我不让房东知道应该没问题吧？
就是不让房东知道才要命，房主知道后表示没意见或者不表示意见，那就ok，如果不同意可以直接让你搬走。你这想法就跟我盗窃不让警察抓到就行一样
和房东好好商量吧
没事的，可以这样呀！
引用9楼 @ 发表的:
非法转租，房东有权解除他和二房东的合同，直接收回房屋。你所说的瞒着房东，那你得想好了，就算现在可以，续租的时候你还能不能瞒得住
本来就只打算瞒到续租的时候，因为房东跟前一任房客商量好9月份续租时会涨价，我现在续租他会直接涨价，我想瞒着先住几个月…
引用11楼 @ 发表的:
就是不让房东知道才要命，房主知道后表示没意见或者不表示意见，那就ok，如果不同意可以直接让你搬走。你这想法就跟我盗窃不让警察抓到就行一样
给跪了…这真是有点为难啊，不知道那个房东人怎么样，给他说了不同意那不就GG了
引用14楼 @ 发表的:
本来就只打算瞒到续租的时候，因为房东跟前一任房客商量好9月份续租时会涨价，我现在续租他会直接涨价，我想瞒着先住几个月…
那你是就住到九月然后不住他那了吗？续租被房东知道你骗他的可能性会有多少，你能续租他给你的租金提升空间会不会更大
引用2楼 @ 发表的:
她说让我以她的弟弟名义住在这里，我来交房租，让自己亲戚住也不行吗？你这样说搞得我有点方啊，不会以后被赶出去吧…
准时交租就得了，没事的。。。
发自手机虎扑 m.hupu.com
建议你不要占这个便宜，这种情况房东不管也就罢了，要是真跟你计较，说要你走就要你走，我隔壁一个人就这样
楼主，我做房东好多年，一般租约内可能我不去看房子，但租约到期是一定会看的，而且该涨价就涨价，嫌贵就换人。所以你指望着到期还不涨价我觉得不现实。
引用19楼 @ 发表的:
楼主，我做房东好多年，一般租约内可能我不去看房子，但租约到期是一定会看的，而且该涨价就涨价，嫌贵就换人。所以你指望着到期还不涨价我觉得不现实。
土豪你好～不是指望到期不涨价，是想在前任房客租期内继续住，等她合同到期了该涨就涨我也接受，我现在就签合同他可能现在就涨
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85人参加团购399.00元&1299.00元合同到期不腾房给房东 房客支付5个月占有使用费――中国新闻网|江苏
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合同到期不腾房给房东 房客支付5个月占有使用费
来源：扬子晚报网
　　租赁合同到期后，迟迟不腾空房屋给房东。此后，双方还就此发生纠纷。不得已，房东将房客诉至扬中法院，要求房客支付一年的房租。近日，扬中法院审结这起房屋租赁纠纷，最终判决房客支付房东5个月的逾期腾房占有使用费。
　　法院方介绍，2013年8月，钱某将其扬中的一处门市房出租给赵某经营，并签订了一份《租房协议》，租期2年。协议中还约定，若钱某在租期届满前通知续租时赵某不置可否，则视为赵某放弃续租，钱某可另行出租。
　　此后，租期届满前，钱某多次问赵某是否续租但均未获明确答复，同时赵某还搬走了门市房的一些办公用品，本人也不在里面办公。门市房除有赵某的部分物品外，实际处于空置。由于赵某还有部分物品放在门市房，钱某便多次联系赵某，要求其答复是否续租并给付拖欠的租金，但均未获回复。
　　今年2月，赵某到门市房想搬走剩下的物品，但钱某要求其结清房租后才能搬离。期间，还强行阻拦赵某搬离。其后，直到3月，赵某才将全部物品搬离。
　　同时，赵某曾表示在双方结算租金、押金后就搬离房屋，但钱某认为赵某迟迟未答复是否续租，并仍有物品放置在门市房，构成了事实上的续租，应按期交纳租金，故拒绝结算。随着纠纷升级，钱某更将赵某起诉至法院，要求其支付一年的房租。
　　扬中法院新坝法庭法官审理认为，在租房协议届满前，钱某多次询问赵某是否续租，赵某不置可否，并以其实际行动表明不再续租，应视为双方租赁合同关系终止。租赁期满后，赵某应当积极、主动的腾房并恢复原租赁状态，其将部分物品仍放置于门市房实际是一种逾期腾房行为。赵某直到今年2月才进行腾房，3月1日才将全部物品腾空，逾期腾房7个月，应向钱某支付一定的逾期腾房占有使用费。
　　然而，钱某在赵某以其实际行为表明不再续租后，虽多次催促赵某采取措施解决，但在与赵某就租金及押金协商无果的情况下，拒绝结算，此后更是阻拦赵某腾房，没有采取合理的减损措施，扩大了损失，应承担相应的责任。
　　因此，在综合考虑两人过错的基础上，法官酌定赵某向钱某支付原租赁标准5个月的逾期腾房占有使用费。
　　针对此案，法官提醒：租赁期满后，承租人既不续签合同，也不使用出租房屋但却迟迟没有腾房，租金还要不到，遇到这种情况怎么办？正确的做法应当是保存证据并及时通过法律途径解决问题，切不可一拖再拖，更不可用不恰当的“私力”方式来解决。
编辑：盛捷
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