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中国科学院研究生院权威支持(北京)　电 话：010-　传 真：010-　　大连沿海国际中心业主拒缴物业费被物业公司起诉一案，最终业主获胜。经过广大业主的坚决斗争和信访举报，大连中院近日将北京世邦魏理仕物业公司起诉业主缴纳物业费的一批案件进行了退案处理，标志着业主获胜，同时也证明广大业主要充分保护自己的合法权益，不畏胁迫，顽强抗争。　　退案处理是大连法院的荒唐创举，证明了大连两级法院与星海大观开发商和物业利益纠缠之深。一审法院判物业胜诉明明是错误判决，二审法院却不予纠正，也不敢维持一审判决，大连中院做出退案处理全当案件没有受理过也没判过，是反腐高压下的自保之举，是广大业主坚持维权的胜利！在此再次提醒广大业主物业合同已经到期，物业无权收费。　　--------------------------------------------------　　附案件相关材料帮助广大业主回顾案情，了解自身权益：　　物业费纠纷二审代理词　　审判长、审判员：　　关于本案的事实和相关法律依据在上诉状中已经说明，在此我要强调以下几点，请合议庭参考。　　我方证据“物业回函”中被上诉人世邦魏理仕物业公司已经公开声明其与开发商辽宁宝城房地产公司签署的“前期物业管理合同”内容不能被上诉人和其他业主知晓，因此其合同内容对上诉人无效。一审法院故意回避该重要证据，肆意枉法裁判的意图昭然若揭。　　根据《物业管理条例》第25条之规定，证据《商品房买卖合同》证明上诉人知晓并认可的前期物业服务期限为2年即日（开发商初始交房日期） 至日（前期物业合同日期），上诉人在此期间已经履行了义务。日之后的物业服务，上诉人已经通过业主大会表决同意太平洋物业为上诉人提供，对被上诉人提供的服务不予认可。贵院撤销业主大会选聘物业决议的裁判【（2014）大民二终字第01163号】，以及撤销业主委员会备案的裁判【（2015）大行终字第55号】，违背了物权法业主自治的原则，对业主自治范畴的事宜粗暴干涉，侵害了上诉人的权益。上诉人已联合广大业主通过信访投诉等多渠道制止侵权行为。希望二审法院在本案中不要以这两份枉法裁判为理由继续侵害广大业主的合法权益。　　上诉人依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条》拒绝向被上诉人缴纳物业费是对自身合法权益的保护，依法有据。　　附： *《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条》：“物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”　　*《物业管理条例》第25条明确规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。　　*合同法总则明确规定当事人只能给第三人设定权利而不能设定义务，除非义务的内容明确被第三人同意，否则，该部分内容无效。　　13号9点30 16法庭　　民事上诉状　　上诉人：XX，男，19XX年XX月XX日生，汉族，大连XXXXXXXX职员，住大连市XXX区XXXX路XX号X-X-X，公民身份证号码：2102XXXXXXXXXXXX电话：138XXXXXXXX　　被上诉人：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司　　营业场所大连市中山区武汉街73号17层8号。　　负责人：潘可维，总经理。　　上诉人因物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院 日作出的（2015）沙民初字第 xxx号民事判决，现提出上诉。　　上诉请求　　恳请二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判。　　上诉理由　　一、一审法院回避重要证据“物业回函”。　　在该回函中被上诉人亲自承认与开发商签订的《物业服务合同》是开发商授权物业公司开展物业服务活动的依据其合同内容不能让上诉人知晓。在一审庭审中被上诉人对该证据的质证意见坚持合同内容涉及被上诉人与开发商的商业机密不能向上诉人公开。因此该合同内容是不能及于上诉人的。该证据作为本案关键性证据充分证明了上诉人与被上诉人之间已不存在权利和义务关系，一审判决对该份证据之子未提，严重违背了最高法公布修订的“四五改革纲要” 之规定“一切证据必须经过庭审质证后才能作为裁判的依据,当事人双方争议较大的重要证据都必须在裁判文书中阐明采纳与否的理由”。　　二、一审法院事实认定错误，适用法律错误.　　关于上诉人提出的物业服务合同到期的问题，一审法院认为，“本案系物业服务合同纠纷，原、被告之间存在物业服务合同关系的基础是房屋建设单位辽宁宝城房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同即《物业管理委托服务合同》，该合同明确约定合同期限可延长，当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为合同自动以年度为周期延续，除非原告认为合同必须终止。由该约定可以看出，案涉小区业权已经分散，如未能签订新的委托合同，该合同则以年度为周期自动延续。在本案中，虽然小区曾成立业主委员会并作出选聘新物业公司的决议，但该决议已经法院生效判决予以撤销，对该业主委员会的备案登记也经生效的行政判决予以撤销，因此安设小区并未签署新的合法有效的物业委托合同，原物业管理委托合同应当自动延续。并且，原告自2011年8月起为案涉小区提供物业服务至今，建设单位与原告签订的物业管理委托服务合同一直实际履行。故被告的该抗辩意见无法律及事实依据，本院不予采纳。”　　上诉人认为，合同法总则明确规定当事人只能给第三人设定权利而不能设定义务，除非义务的内容明确被第三人同意，否则，该部分内容无效。为此《物业管理条例》第25条明确规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。作为上诉人提供的证据大连沿海国际中心商品房买卖合同附件四合同补充协议十一款11.5条（有部分合同误印为12.5）“出卖人签订的前期物业管理服务期限为2年，买受人知晓，并予以认可。”该商品房买卖合同中对前期物业服务的约定完全符合《物业管理条例》第25条之规定，因此该商品房买卖合同完全可以证明上诉人与被上诉人的权利义务两年期限已到并无自动延期的约定，双方权利义务已经终止。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条“物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”一审法院对最高院的司法解释不予理睬，对上诉人提供的证据“物业回函“刻意回避，违背合同法准则错误的逼迫作为《物业管理委托合同》第三人的上诉人履行并不知情也不认可的义务，二审法院理应纠正！ 　　案涉小区已经于2013年7月召开业主大会选举了业主委员会并且通过了大连沿海国际中心业主大会《议事规则》和《管理规约》， 其后业主大会又组织选聘了新的物业公司。虽然大连两级法院基于某种原因撤销了大连沿海国际中心业主大会选聘新物业的决议并且撤销了业主委员会的备案，但是两审法院对以上业主大会决议均取得了全体业主面积过半且人数过半同意的事实没有异议，（据悉以上案件均已经向高院及高检提出再审和抗诉）大连沿海国际中心业主大会已经成立，《议事规则》、《管理规约》已经生效具有法律效力不随业主委员会备案的撤销而失去效力。物权法第76条、物业管理条例第11条均明确规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。同时住建部《业主大会和业主委员会指导规则》[号第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。　　基于以上事实和法律规定，在包括上诉人在内的广大业主知晓并认可的前期物业服务合同已经到期的情况下，开发商无权代替业主签署物业服务合同也无权代替业主续签物业服务合同。被上诉人如果想取得合法的物业服务合同需经全体业主共同决定或者由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下代行业主委员会的职责组织业主大会公开选聘物业服务企业。一审法院认定被上诉人与开发商签订的物业合同综上，恳请二审法院，查清案件事实，依法维护上诉人的合法权益。 　　此 致　　大连市中级人民法院　　附：本上诉状副本1份　　上诉人: 　　年 月 日　　大连两级法院串通设局帮开发商霸占物业管理项目　　枉法判决【（2014）大民二终字第01163号】是大连两级法院部分法官串通做局帮开发商霸占物业管理项目，强行收取天价物业费的典型案例。　　大连沿海国际中心物业费5.4元每平每月，小区每年的物业费高达1300余万，净利润1000余万。前期物业服务合同2年期满后，因房屋质量问题多，物业服务差，业主们抱团成立了业主委员会并召开业主大会选聘了新的物业公司。开发商不甘心丢掉物业费这块肥肉，串通两级法院做局，制造枉法判决强取豪夺。　　第一招，颠倒相关案件审判顺序。将业主委员会要求老物业公司合同到期撤场的诉讼压制久拖不判。
　　第二招，串改合同。让开发商和世邦魏理仕物业在到期的前期物业服务合同中添加自动续期条款。　　第三招，炮制恶意诉讼。开发商怂恿两名业主发起恶意撤销权诉讼，要求撤销业主大会选聘新物业公司的决议。法院配合开发商判令撤销业主大会选聘物业公司的决议。【（2014）沙民初字第720号 （2014）大民二终字第01163号】　　第四招，以枉法判决为依据衍生枉法判决。大连两级法院分别以【（2014）沙民初字第720号、（2014）大民二终字第01163号】枉法判决作为依据认定大连沿海国际中心小区尚未选聘出新的物业公司老物业合同自动续期有效，进而判业主委员会要求老物业公司合同到期撤场的案件败诉。【（2014）沙民初字第565号、（2014）大民三终字第862号】　　第五招，支持恶意行政诉讼。开发商借一名业主之名发起恶意行政诉讼，起诉国土局要求撤销该局对业主委员的备案。【（2014）沙行初字第42号、（2015）大行终字第55号】　　第六招，以枉法判决为依据，纵容物业公司继续霸占小区，对不交费业主实施停水、停电、停电梯卡，逼迫缴费，判不惧恐吓敢到法院起诉抗争的业主败诉。【（2015）沙民初字第2147号等若干】　　第七招，法官出面打着发表个人意见的幌子告知业主一定必败，恐吓打击业主维权信心，妄图迫使业主撤诉。　　此局始于2013年，2015年8月进入高潮。该月大批业主被大连沙河口法院判令全额缴纳物业费，业主不服上诉，日二审开庭后，大连中院主审法官居然私下告诉业主这案子肯定维持，你们撤诉吧。我们认为该法官的行为是在恐吓打击上诉人，未下判决就告知结果严重违法，也曝露出大连两级法院大量法官深陷枉法窝案进退两难已经无法自拔。
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　　我国的物业管理公司很不专业，加之至今没有物业法，没立法的物业管理，仅凭条例运作，混乱是正常的。其实，这也不全怪物业管理部门，因为业主群体素质低下者不在少数，小区乱砍乱伐，乱种乱围乱盖，破坏公共设施，杂物垃圾乱扔，恨不得一分不交物业费也想享受良好服务。　　总之，胜也好，败也好，双方都没好结果。物业收不到钱而无力服务，业主也只能在垃圾环境中过生活。　　
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