学区房，为什么最好买二手房？
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现在买二手房是不是好时机？这些问题，可能是你想知道的
日 09:37:03　住在杭州网
【摘要】一场秋雨一场寒。杭州房地产调控政策的出台如秋雨落地，搅得杭州楼市画风突变。
　　一场秋雨一场寒。杭州房地产调控政策的出台如秋雨落地，搅得杭州楼市画风突变。
　　&我现在还是否有购房资格，首付比例是多少？&&要不要去退酬呢？或许接下来的价格就会下调了吧？&&手头有一套老小区的房子，该不该在现在卖，卖的话挂什么价格合适？&&&密集出台的各项调控政策，犹如一盆凉水浇向了狂热的楼市，市场快速降温的同时，也令购房者多少有些迷茫。
　　这次特地汇了总近期购房者提及频率比较高的问题，或许这些也是你现在最想知道的。
　　问：政策轮番出台，目前究竟怎样才算有购房资格？
　　答：1、非杭州户籍家庭，只要一人满足个人所得税和社保缴纳条件，即购房之日起前2年内连续缴纳一年以上，就能在杭买房。
　　2、很多人毕业工作后，户口挂在单位集体户口。如果是市区(主城、余杭、萧山)集体户口，就有购房资格。
　　3、杭州调控政策，限购、限贷不包括富阳区、大江东区，当然，临安、桐庐、建德、淳安也不在限购范围内。
　　4、临安、桐庐、建德、淳安，都属于杭州本市户籍，可以在市区限购范围内购房。
　　5、11月10日前的网签，不论是新房还是二手房合同，均按旧政策执行。
　　6、杭州无房，在外地有1套房子且未结清贷款的。这样也不能算首套，首付6成。
　　7、9月28日杭州暂停购房落户，在此政策之前网签的房子，不影响。只要还清房贷就能落户。
　　问：预缴契税需要提供哪些材料？
　　答：需要提供购房发票(如果是收据带上收据)、单身证明(结婚的话结婚证)、身份证、杭州房屋查档证明、户口本、购房合同，所有资料的原件加复印件都带上。
　　问：现在买二手房是不是一个好时机？
　　答：就在一个月以前，二手房市场也在被疯狂抢购。不论好房烂房，涨得凶是一回事，在一夜之间就被别人买走也是常有的事，只要房东挂一个不算很过分的价格出去，基本2-3天就可以卖掉。但如今，二手房成交速度明显放慢了，中介人员表示，不论房东还是购房者，都回归了理性。
　　这意味着想要购买二手房的购房者们的时机已经到来了，市场的天秤逐渐开始向买方市场倾斜，跟房东的议价空间也开始扩大。
　　问：刚需买房时现在下手还是再等等，都说明年二季度会降价，此说法可否有依据？
　　答：从目前这个时候来看，投资客都已经被拦在门外了，尽管他们依旧在虎视眈眈，却正好给刚需人群&强行&创造了买房机会。
　　例如城东某盘原本想在新房源开盘的时候涨到30000元/平方米以上，但政府明令限价以后，依旧只能以25000元/平方米的价格销售。所以不要执着于什么时候才能&抄底&，这个谁也无法做出准确论断。只要是真正等房住的刚需，自己认为可以出手的时候就是好时机。买房，别老是想着买最低点，越这样想，反而越踩不上好节点。
　　问：现在杭州住宅陆续重启限购了，那么写字楼、商铺等来投资机会了吗?另外，请问之江70000元/平方米的地铁口商铺值得投资吗？
　　答：商业物业投资比较专业，门槛也高，请谨慎。70000元/平方米的单价并不算低，如果只是住宅底商更要慎重考虑。地铁商铺现在有不少实例可以实地考察，并没有如预期般&火爆&经营。商铺不仅讲究宏观地段，更讲微观地段，还有朝向、开间、层高和结构等，同一条路上的两间商铺也能相差很大，所以还是要看实际情况。
　　问：如果是杭州本地人，买了学区房要不要迁户口才能保证孩子入学？还是说有房产证就可以报名入学了？
　　答：杭州小学新生录取，通常会提到一表生、二表生的概念，学龄户籍儿童按&住、户一致&优先原则录取。按以下4种情况先后依次录取：1、孩子户口和父母户口、家庭住房三者一致，所谓&一表生&；2、孩子户口跟爷爷奶奶或外公外婆在一起，且在后者所在学区念书，所谓&二表生&；3、孩子户口在杭州主城区，但不属于上述两类，叫&三表生&；4、孩子没有杭州主城区户口，那就是&四表生&。
　　请注意：每个区会根据报名情况有更加细致的划分，所以买了学区房以后，一定要把户口迁过去的。
　　问：如果名下还有一套外地房产在按揭，想要在杭州主城区再买一套房的话，公积金和商业贷款贷款首付比例是多少？新政策出来后什么时候出手买房投资比较合适？哪个板块投资安全系数高？
　　答：如果已经有一套房在按揭，无论在哪个城市都算是二套房了，首付为6成。新政以后如果纯投资的话，最好选择还没开盘过的楼盘，目前市场上可选择的楼盘也不算很多，不如再等等，钱江世纪城、奥体、城东、未来科技城都可以考虑。
　　问：我在淘宝城这带有一套89平方米公寓，现出租；目前住市区有一套45平方米老破小公寓。目前孩子刚刚出生，手上还有资金130万，想置换带有学区的改善型房源，是该两套都卖掉还是留一套？
　　答：现在行情有点转冷，虽然房价没跌，但交易活跃度下降了，所以可能出手也没前段时间那么容易了。加上淘宝城附近的项目肯定未满两年，就存在双税问题，相对不怎么好出手。如果需求较急建议卖掉市中心老破小。
　　问：目前住在闲林，现在手上有40万元左右现金，是该进行房产投资还是买辆好车。如果是买房，这个价位只适合于40平方米左右的酒店式公寓了，能否在很火的未来科技城入手一套酒店式公寓，以后的出租或是出手行情如何？
　　答：买房买车见仁见智，前者是投资，后者是消费。不过以大众视角来看，选择买车的则是车一落地就贬值，房价则是一路涨涨涨。
　　投资酒店式公寓要分析租售比，郊区的酒店式公寓都得谨慎。未来科技城的酒店式公寓也不要是个项目就买，应该挑那些品质好项目。
　　尤其未来科技城的人口结构以年轻人为主，随着产业继续增加，这里的租房市场一定是活跃的。
　　问：我在九堡有一套87平方米的两房在出租，有买家出155万元，可以出手吗？九堡这个板块接下来是否会涨价？如果卖掉用来当首付款，可以买到130-140平方米的学区吗？
　　答：九堡的二手房价格在这两个月涨幅还是非常明显的，这是市场价值的理性回归。但是受限于板块自身的发展，这几年九堡房价的成长性明显落后于热门板块。现在的价格能出手也不失为一次还不错的机会。
　　但是，鉴于新调控政策的力度，如果不是亟须购置新物业的话不妨观望一段时间再出手，切勿着急盲目。
　　问：钱江新城江河汇流区48000元/平方米的新房可以入手吗？
　　答：如果从现在杭州楼市的整体水平线出发去考量，48000元/平方米的钱江新城江河汇流区属于合理价格区间。毕竟江对面的奥体核心区一众新盘都已经卖到了三万七八，将开新盘更是喊出了4万＋的预期价格。所以，钱江新城卖这个价格还是合适的。但如果是纯投资，则需要多维度考虑清楚。
　　问：曾在高点买了西溪某热销盘，当时没买车位，现在车位也在小幅上涨，是跟进买还是索性租？
　　答：如果要买车位的话，可以先算一笔账。假设车位的售价是25万元/个，年租金6000元，那将25万元放进某理财宝，年收益最低1万7。这样一算，还是租比较划算。关于车位，见仁见智。买有买的便利，不买有不买的考虑。
　　是否买车位还可以从几个方面考虑，1、这个楼盘品质好，又适合家人常住，可以买；2、你的车是百万级的，买车位的保险系数大于租车位；3、未来房子搭售车位，以组合形式卖的，更易转手；4、车位供应量等于或小于需求量的，可以买。
　　问：请问现在老余杭闲林板块那种五年以上的二手房，元/平方米的价格适合卖掉吗？还是等明年？
　　答：闲林板块现在又很多像闲林山水、岸上蓝山这样的楼盘，如果能出手的话还是建议及时出手，毕竟在市场不好的时候，这样的楼盘很难升值。从这次政策的严厉程度及杭州市场以往的发酵周期来看，市场剧烈变化才刚刚开始。
　　问：请问桥西板块的房子是趁这波行情卖掉好还是长期持有？
　　答：是否急着用钱？如果急着用钱建议赶紧脱手，可能过了今年杭州房价会有短期调整。不过现在仍处于博弈期，虽然调控持续加码，但在房价上还没有表现出来，市场仍处于高位。
　　如果不急着用钱，桥西板块的房子还是属于优质物业。毕竟桥西新房供应量有限，未来房价还有上涨空间，保值完全没问题，抗跌性挺强，所以受市场、政策的影响不会很大。
　　问：想买中大文锦苑或崇文公寓学军本部的改善型学区房，目前房东报价很多都在60000元/平方米以上。是应该现在买还是以后再说？
　　答：接下来，政府还会加大师资力量。也就是说，今后学区将会渐成标配，大家都有可能成为学区房，如果真是这样，那传统意义的学区房曾经不可取代的地位将被撼动。
　　其实，今年以来杭州学区房的走势还是相对平稳的，就拿学军小学本部的学区房来看，基本维持在元/平方米之间，和去年大致持平。虽然也有卖到80000元/平方米以上的，那是因为这是一套房源面积仅有20余方的超小房源，并不具备参考意义。
　　学区房价格近几年来日渐趋稳，这由很多因素组成，政府加大学区投入是其一，这直接造成了教育分布逐渐趋于平均，致使主城区这些80-90年代的老小区竞争力下降。
　　所以，学区房是很特别的住房品，很难说清它是不是就是泡沫。
来源： 　作者：田小园 　编辑：杨佳奇
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我花钱买来的二手房购买小规则，你一定要看看
前一篇文章《我的一次买二手房经历》，在简书上被编辑推荐至首页了，这让我有点儿小兴奋，毕竟注册简书没几天，也很久没写过字，手生。我想可能是这篇文章有实用性，所以被推荐吧。这次失败的购买二手房实际上进行了几个月，从有想法—关注二手房信息—联系看房—签约—购买失败，虽然仅用了千余字就简构了整个过程，但其中的辛苦、闹心等等，恐怕只有买过二手房的人才能懂。《我的一次买二手房经历》这篇文章发过后，有朋友提醒我二手房交易中的一些小门道违反规章制度甚至可能违法，让我谨慎细写。因为我没有实践，所以应该算不上违法吧，希望法律专业人士能给予建议。接下来，我按照有想法—关注二手房信息—联系看房—签约—购买失败的顺序一点点的详细记录购买二手房的小门道。我会知无不言言无不尽，将我知道的所有房产中介的小伎俩分享给大家。1.有买二手房的想法其实，我一直认为如果仅仅为了投资，买房已经不是最好最安全的投资方式了，尤其学区房，如果哪天取消学区这种形式，那高价购买学区房的人就真的成了接盘侠。我想买学区房，有几个原因，其一是没有房贷压力；其二是我们夫妇都有住房公积金，这个如果不买房想取出来不太容易；其三是我的父母与我们同住，久了还是有问题，希望能分开住；其四是我们一家三口都有坚持运动的习惯，我希望能住到公园边上，以方便运动；其五才是投资。2.关注二手房信息这个简单啦，几个大的平台都可以关注，也就是经常看看上面的二手房信息。我看的是赶集生活，多看看后，就能大概知道那个学区的平均价，但是具体价格有很大差异，因为不同小区、不同户型、不同房龄等多种因素。显然，单价高的是好小区中的好户型，同时房龄也比较轻。请注意，这些平台上的信息仅供参考，报价离谱的，不论是高的离谱还是低的离谱的都不可信，只有电话联系才能知道实际情况。更实际的方式是，多与几家中介联系，告诉他你的需求，请他们帮你留意房源，这在二手房交易的淡季是可行的。中介会将他们知道的大概合乎我的要求的房源电话通知我，接下来的事情就是约时间看房。3.联系看房一定要多看。一定要多看。一定要多看。重要的事情说三遍。千万不要相信中介说的“这房子这么好，不买，就再也遇不到了”，等等的说辞。房子永远很多很多，没有最好只有更好，遇到你喜欢的户型，价格也在合理范围内，并且在了解了详细情况后才去签约。你可能会遇到几波人同时去看同一套房，这种时候请一定冷静，不要冲动，这种情况都是中介促成的。中介故意将几波人约到同一时间看房，造成现在房子很紧俏的错觉。4.签约中介所有的小伎俩将从签约开始。我签约前，已经知道房主的价格底线，在其他中介那其实差不多已谈成。但是签约时，此家中介还是搞点小动作，具体就是：将买卖双方放在不同房间，分别与买卖方说对方迟到了，这时中介会与买房抬价，与卖方降价。不要理他，坚决自己的价格底线，不卖拉倒。与中介谈中介费一样，坚持原则，一般给他总价的1%的中介费用就可，同样，不做拉倒。一定要找家较大的中介，中介的信用都不可靠，这里，我们不去评论中介从职人员的素质，只谈服务和服务费用。要签的协议包括与中介的协议(房地产经纪合同)和与卖方的协议（存量房买卖合同）。协议文本都是房地产管理局和工商行政管理局监制，区别在于补充协议。我建议找个懂法律的朋友一起去签协议。改房龄：房龄是可以改的，合肥这边的一般价格是100元/年，这个由中介操作。公积金贷款：具体信息请详细咨询公积金管理中心。我错在没有亲自去咨询，只是让老公去问了下，但是他是个甩手掌柜，考虑的不会有我多。商业贷款：有评估费用，这个不同中介收费差不多，较透明，但是可以谈价格。我没有经验不细谈。首付款时间与交付时间在协议上要体现，如果对方没有如期进行，要记得与中介说明，电话或对面说明，请用手机录音。其他各种房产，请自行百度，在签协议前多了解，尽量多的了解。另外，有朋友的经验是：别找中介公司，直接通过朋友介绍中介客服全程跟单；银行贷款找人可以利率打折，评估费用也可打折；等等。这种经验，我觉得只有商业贷款，和已经有过买卖二手房经历的人更适宜。尽量多留个心眼，能录音的都录音。5.购买失败我的这次买房最后以我赔1万元定金失败。由于中介没有信用，导致我没有如期去税务局交税，由于中介乱收费漫天要价，导致我想换家中介，最终由于我可能会离开这个城市，而放弃买这个房子。虽然表面上，是由于我个人原因放弃了买房。但是卖家在我与中介没有谈好的情况下，私自撤销卖家与中介的协议，算不算违约？可能有人会问这个卖家如何能违约，拿回他的房产证？因为我的这个卖家是公安人员，他们有足够的办法从中介那拿回自己的房产证。我一度想拿回定金，但是最终从协议上是拿不回来的。和我签协议的卖家开始同意返还定金，但是这些老公安，呵呵，只能怪我太天真太无邪。而且他还是我亲戚的老同学，只是涉及到钱，就什么都不是了。他的妙龄嫩妻更可爱，与我仅仅二次见面，就告诉我他们家有多少房产，分别在哪哪哪，是什么江景房、单位房或者别墅，她老公前一次离婚给他前妻什么房，她老公给他与前妻的大儿子买的什么房。生气时我想过将这些信息提供给他单位纪委，因为仅凭一个50来岁普通公安公务员的工资，是无论如何买不到至少5处房产，另外他妻子年轻，据其朋友圈能知道生活较奢。但是，我的性格使然，不想再去浪费时间与这种人纠葛，及时止损吧。?d??}?Fr
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业内人士给出的忠告：为什么不要买学区房
中国新闻网
　　又到升学季，择校的焦虑，困扰着所有家长。
　　&我们没办法拼爹，买学区房就是孩子进名校的唯一办法!&很多家长这样说。甚至一些学者也公开表示，买学区房，几乎是普通平民子弟进名校的唯一公开正当的途径。
　　但是，学区房真的还有必要买吗?今年举行的全国&两会&上，全国政协常委、北京四中校长刘长铭答记者问时这样回答：&如果是我，我不这么做。我会把更多的精力，包括我家庭的财力放在改善家庭教育的品质和质量上。&
　　别忙着批&校长站着说话不腰疼&，事实上，随着全国力推教育均衡、公办教育校际差距逐渐缩小、诸多限令不断出台，购买学区房的风险正在加大。一方面，购买学区房入名校甘苦自知;另一方面，多项政策叠加客观上也印证了校长的观点。
　　全国力推教育均衡校际差异在缩小
　　为什么不要买学区房?上海静安区教育学院附属学校校长张人利给出的第一个理由就是：对上海而言，学校之间的差异并不大，尤其是小学。
　　如今，从国家到地方都在大力推进义务教育优质均衡发展，而上海在义务教育均衡、公平上一直有良好的基础。2014年上海各区县一次性通过国家义务教育均衡督导认定，17个区县义务教育均衡发展都达到或超过国家标准，成为全国第一个整体通过义务教育均衡发展督导认定的省份。
　　张人利说，上海正在大力推进学区化和集团化建设以及新优质学校集群发展，根据路线图，2017年底，学区化集团化办学覆盖全市义务教育阶段学校总数的约
55%、学生总数的约50%，新优质学校集群发展的学校数量扩大至250所左右，覆盖全市义务教育阶段学校总数的约25%。
　　说得直白点，就是以学区为单位，校际之间的资源共享和师资流动会加大。以集团为单位，名校会带着薄弱学校一起发展。
　　如果均衡发展还不够有说服力的话，多位教育界人士提醒，不买学区房的第二个理由就是&&&根据政策走向来看，购买学区房的风险正在加大。
　　近年来，学区房的热炒，导致部分热门小学所对口的适龄儿童数量呈倍数增长。为此，上海不少区县都出台了&五年内一个地址只限一次同校对口入学&的限制措施，遏制不理性择校。今年，&五年一户&的覆盖范围从静安、宝山等增至黄浦、浦东等7个区。
　　此举是否能遏制学区房?据媒体报道，在闵行区，对口七宝明强小学的房源价格，就要比周边的房源高出五成多。浦东的一所热门小学福山外国语小学附近，学区房价格已飙升到10多万元一平方米。有分析认为，从根本上来说，&五年一户&的政策旨在打击学区房的短期炒作，这在市场平稳时期确实有利于市场的健康发展，但在去年以来楼市升温，尤其是学区房过热的情况下，&五年一户&限令反而使得符合条件的房源日渐稀少&&&买了学区房至少还要&捂&五年以上，加剧了供需矛盾，在一定程度上助推了学区房价格的上涨。
　　&五年内可能出现的政策变化很多，万一学区划片有所调整，户口迁入年限延长，到头来可能&竹篮打水一场空&。&业内人士提醒。
　　尤其随着学区化和集团化办学的推行，学区内学校之间骨干教师的柔性流动越来越频繁，早些年购买了学区房，等孩子入学后，那些名师是否已流动到别的学校?这些都是未知数。
　　与其花天价买房不如省钱&自培&
　　买学区房为何要三思?在张人利看来，不少家长的择校行为也是盲目的、跟风的。
　　&很多家长选择学校就是冲着名气去的，很少关心这所学校的学生睡眠时间能否得到保证，孩子的负担重不重，学校是否关注学生的个性发展等。&张人利说，再加上各种网传的学校排行榜混淆视听，导致家长跟风择校。
　　他观察发现，家长们最喜欢三类学校，即校名中包含&实验&、&外国语&和&附属&字眼的。&这样的择校标准你说是对还是不对?&
　　此外，公办名牌小学的学区房虽然&一房难求&，但是对于很多家长来说，买了学区房入学后，也真是甘苦自知。&因为孩子进的学校是名校，所以年级中的班级数就比别的学校多，而且一个班有40多名学生，每堂课35分钟，孩子每天能够轮上回答几次问题已经很好了。&某名牌公办小学的一位家长告诉记者。
　　而且因为是名校，主管部门的减负通知一道接一道，每天作业都很少。所以从一年级开始，她就只能带着孩子在外面报名参加各种辅导班，和那些普通小学的&牛娃们&PK奥数、英语，一点都没有所谓的名校优势。
　　很多人总认为名校会比较注重培养学生的素质。&话虽如此，但这仍然得&拼爹拼妈&。&一位名牌小学的家长告诉记者，因为学校倡导素质教育，每周各种活动不断，甚至还有烘焙活动等等，但那些在小升初阶段起关键作用的竞赛，学校都明确不会组织学生参加，还得靠家长自己到处转战。
　　因此，有一种观点认为，在房价不断走高的今天，与其冒着风险花天价买一套学区房，不如省下钱来请&名师&进行个性化辅导，以提升竞争力。
　　大力兴办民办教育满足家长个性化需求
　　不买学区房省下来的钱，刘长铭建议花在改善家庭教育品质和质量上，延伸理解，就是用来&投资&孩子个性化学习和发展需求。
　　在刘长铭看来，择校是社会进步的一种表现，表明如今的家长不光追求有学上，还要上好学，有了个性化的教育需求。为了满足社会对于教育的多元化需求，他建议在推动教育均衡发展的同时，大力兴办民办教育，既要把蛋糕做大，也要做出不同口味的蛋糕。
　　他认为，构建一个现代的国民教育体系，公办学校和民办学校都担负着重要功能，公办教育应该不断地推进公共教育资源的标准化配置，而民办教育应更多地向社会提供个性化教育服务。&我相信把蛋糕不断做大，并且做出各种口味的蛋糕，择校问题会逐步得到缓解，我们的教育会逐步满足人们对教育的需求。&刘长铭说。
　　说得再直白点，家长择校通常会下一盘棋，以上海而言，不管怎么下，最终都是要通过中考奔&四大名校&。而初高中名校最青睐的，大多是那些学习能力超强、有发展潜质的&牛娃&，其中竞赛成绩往往成为重要参考因素之一。因此，有业内人士建议，家长的眼光应该放得长远些，没必要在学区房问题上纠结。
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