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房价泡沫是如何形成的 为什么会有房价泡沫
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
当房产成为大多数家庭最重要的财富时，房价涨跌已不只仅是茶余饭后的谈资，而且还是关乎家庭财富、投资保值增值的大事。诸如“房价是怎么形成的”和“将来房价是涨是跌”等问题自然成为业界争先研讨的焦点。笔者将影响房价的一些影响要素停止梳理和研讨，试图从中归结出房价构成的根本逻辑，并对如何停止提出一些合理化倡议。一、房价与各项影响要素的关系影响房价的要素很多，大致能够归结为三类：根本面、资金面、政策面。根本面是房价中长期走势的决议要素，影响趋向和方向；资金面对房价涨跌产生直接作用，影响振幅和动摇；而政策面则是经过财政、货币等措施，改动经济运转的环境，从质变到质变来改动房价的趋向。1．根本面笔者将中国以及美、日等国度的市场与宏观经济指标停止历史数据的相关剖析，能够发现，房价与GDP、CPI、PPI、股市、城市化率等指标均存在一定的相关性。房价与GDP之间存在显著的正相关，且为双向因果关系。一方面，房价的上涨及上涨预期将带来更多的房地产开发投资，拉动、金属制造、机械设备、、家电、装修等行业的开展，有效处理社会就业，对经济增长产生乘数效应，GDP随之增加；另一方面，GDP的上涨反映国民经济的生长，通货收缩将带来资产价钱的进步，反过来促进房价的上涨。房价拉动CPI涨跌，CPI传导到PPI；而CPI、PPI所代表的物价和通胀程度又反过来影响房地产开发的人工、建材、设备的本钱，但从房价占CPI比重(中国此前CPI构成中寓居类权重仅为13％，而美国是42％)和建安本钱对房价的敏理性(历史上建安本钱涨幅远小于房价涨幅，且建安本钱变动对利润的敏理性不大)两个角度看，房价与CPI、PPI并没有显著的因果关系。从先后次第看，房价变化抢先于PPI，PPI抢先于 CPI。房价动摇滞后于具有经济晴雨表的股市。从相对趋向上看，两者大致有1年左右的时间差，如万科A股的股价分别在1998年、2002年、 2005年展开一波上行，而房价指数则在1999年、2003年、2006年呈现加速上涨。房价的上涨有赖于中国城市化进程中的新增城镇人口所产生的住房需求增加，从1979— 2009年30年间均匀每年新增1450万城镇人口，这是支撑刚性需求不时增加的基本要素。固然两者的增长趋向相同，但由于房改起步较晚，较长时间序列的回归剖析反而发现两者相关性不强，但从2004年起呈现一定正相关。2．资金面房地产是投资额较大的资产之一，已成为大局部资金的蓄水池，其价钱程度的变化与资金面的松紧关系亲密。影响市场上资金量多寡的要素有货币供给量、利率程度、货币汇率等。房价与货币供给量(M2)息息相关，但没有严厉的线性函数关系。中国坚持了30年均匀22％的M2增长率，M2所表现的是整个市场的资金量和购置力大小，这为房产等资产价钱的走强提供了有力支撑。笔者发现，普通M2呈现较大动摇后，房价也会有相应变化，时间差大致是6个月到1年。房价与利率之间有显著的负相关。从供求角度看，利率进步招致购房者贷款还供压力加大，有效需求遭到抑止，供大于求招致；从资产估值的角度看，在中国占有很高比重的销售，本质上是将来房价按社会均匀收益程度的折现，但银行的进步会招致房产折现值的降落，即房价下跌。房价上涨并非由于汇率变化，但汇率在房价趋向构成后有一定的助推作用。中国坚持了10年相对稳定的汇率之后，于2005年开端汇改，尔后美圆兑钱中间价不断降落，期间房价则稳步上涨。钱升值预期诱发了外资的涌入，推高了国内房价。3．政策面市场开展是典型的政策市，受政府影响非常显著。除了金融危机之后，政府为了救市出台一系列扶持政策以外，大局部时间里以抑止房价过快上涨为基调，特别以2011年为最盛，呈现了“限购令”、“限贷令”、“限价令”三大政策的叠加。积极的财政政策、宽松的货币政策能够促进投资、增加货币供给量，降低市场资金本钱，也促进了推进房价上涨各项要素的构成和加强；房地产行业的优惠和扶持措施能够经过增加有效需求来活泼市场(如降低、买卖税费减免等措施可将本来并非有效需求的潜在购房群体激活，成为新增需求)。反之，亦然。二、房价由供求关系决议经过对根本面、资金面、政策面影响要素的梳理，能够发现，一切要素的变化最终作用于市场的供求双方，招致房地产市场的供求关系发作变化，从而最终惹起房价的涨跌。因而，笔者以为供求关系就是房价构成机制的核心，是决议房价的内在动力。以下仅对房地产市场中的住宅市场作一扼要论述。1．住宅需求住房需求包括三个方面：刚性需求、改善性需求、投资性需求。刚性需求，取决于新增城市人口与人均可支配收入所构成的购置力。城市化进程中持续增加的城镇人口和居民收入程度的进步，将是刚性需求的有效支撑。但在经济萧条时，城市化进程的放缓与收入程度的减少则会抑止需求的增加。改善性需求，取决于当地的人均面积、户均套数、富有水平。随着居民生死水平的进步，人们有改善住房条件的需求。一旦房价过高，将抑止改善性住房需求。投资性需求，契合“买涨不买跌”的资本逐利本性。房价存在上涨预期时，资本涌入：房价存在下跌预期时，资本撤离。资本具有加速房价趋向构成的作用。2．住宅供应住房供应受两个环节影响，一是土地供应，二是房地产开发投资。中长期看，土地的经济供应弹性很小，特别是国度对18亿亩耕地的严厉维护，使城镇建立用地相对少有。短期看，核心政府的年度供地方案布置将影响将来1～2年内住宅用地的供给量。土地的供应只要经过房地产开发，才构成住房供应。房地产开发投资减少，或有意囤地，均可能形成住宅供应的减少。3．供求关系决议上述的需求量和供给量的变化和互相关系，将最终决议房价的涨跌和方向，详细而言，包括以下四个根本观念：第1，房价涨跌由商品房市场的供求关系决议。“供不应求时价钱上涨，供过于求时价钱下跌”的经济原理也适用于房价，但由于房地产触及面广，商品房供求同时受多种要素互相影响和限制。财政、货币等调控政策经过影响供求关系来调理市场价钱。第2，房价上涨或下跌趋向构成后，资本的涌入或退出将起到助推作用。房地产自身具有消费品和投资品的双重属性，作为消费品，买跌不买涨；作为投资品，买涨不买跌。由于投资品的属性，资本在投资、消费两个环节起作用。在房价处于上涨趋向中，资本的进入加速房价的上涨；在房价处于下跌趋向中，资本的撤离加速房价的下跌。“地皇”、“炒房团”都是资本逐利的表现，都是“推波助澜”和“乘人之危”，起着加速、助推作用。第三，房价拐点的判别有赖于底部和顶部确实认。抵达底部时常常表现为销售油腻，而从底部崛起时则随同着销售量的大幅增加；抵达顶部时常常有价无市，而从顶部下跌时也随同着买卖的活泼。第四，房价动摇有周期性，阶段性的高点和低点能够经过供求关系停止简单判别。假定供应量短期内较为肯定，那么在房价下跌过程中，刚性需求决议房价下跌的底部；在房价上涨过程中，投资性需求决议房价上涨的顶部。三、如何停止房价研判由于影响房价走势的供求关系遭到宏观经济、城市化进程、收入与税费政策等多种要素的综协作用，特别是在中国，政府干预的影响更为突出。单纯地停止某些指标的回归剖析，难以构建出一个有效、适用的房价预测模型。经过供求决议房价的四个简单规律，能够更好地把握市场的二般规律，但若要对房地产市场的趋向停止研判、特别是对房价拐点的把握，还需在房价预测的详细业务工作中，留意三个要点：一是留意市场范畴的不同，如全国市场的整体走势与核心区域市场的不同，住宅、商铺、等不同产品的供求关系不同，普通住宅与高端等细分市场的不同。不同的市场范畴，影响房价构成的要素也有很大的区别，需分门别类地停止研讨。二是对各项指标的数据来源停止选择，统计局、参谋机构、、金融机构、开发商、政府相关部门等数据口径均不同，以至同样年份的相同指标数值也不尽相同，若不严加辨别和选择，很容易得出错误的结论。三是房价涨跌的构成常常是一个质变到质变的过程，不能由于某些指标在某一年份发作变化就得出房价呈现方向性改动的结论。比方年度货币供给量从25％降落到20％，或年均新增城镇人口从2000万降落到1500万，并不意味着房价拐点就呈现；但当货币供给量持续减少且增幅从两位数变成个位数以至是负值，或新增城镇人口持续多年根本不增长时，那么就有可能是拐点降临的根据。
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异地购房可以提取住房公积金吗？怎样取住房公积金？
来源：房天下 &&发布时间：
异地购房在问题上,大家都不是很清楚异地购房怎样提取住房公积金?下面小编就对此类问题进行初步的讲解一下。
一、异地购房提取的流程 (一)异地购房提取住房公积金填写内部联系函发公司人事,并由负责人签字后可办理; (二)异地购房提取住房公积金时所购房屋的必须是(住宅); (三)异地购房提取住房公积金所提供得资料: 1.异地购购房屋的买卖契约(正本); 2.异地购购房屋首付的收据; 3.异地购购房屋购房发票; 4.异地购购房屋的贷款银行打出明细并盖章 ,由公司办理后来领取; 5.提取住房公积金职工本人的身份证; 6.提取住房公积金职工填写提取申请单 & & & 7.住房公积金现金支票 (四)异地购房在一年期内是可以申请异地购房还贷手续,办理时间是每月1-10日; (五)异地购房一年以上的是不能申请还贷手续,但可以办理提现是不受时间限制。 二、异地购房提取住房公积金申请材料
1.异地购房提取住房公积金的职工《住房公积金住房消费提取申请表》一份;
2.提取住房公积金的职工身份证原件;
3.提取住房公积金职工的住房公积金联名卡原件;
4.提取住房公积金职工按照配偶份额提取的,须提供配偶身份证和结婚证原件及复印件一份;
5.异地购房提取所购房屋原件或复印件加盖公章一份;
6.异地购房提取所购房屋的购房发票或税票或政策性住房专用收据原件及复印件一份; 7.异地购房者委托配偶办理的必须提供配偶的身份证、结婚证原件及复印件一份;委托其他人办理的必须提交受托人的身份证原件及复印件一份,并同时提交授权委托书经公证机关公证的原件。 在异地购房时需要提取住房公积金的在职职工,应先向当地的住房核心进行咨询,确定好对异地购房者所要手续资料。
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