官办中介能否规范行业乱象
&支招：如何与黑中介较量
招数一 ：看房至少要白天晚上各看一次?
中介工作人员白天带你去看房子，或许朦胧中各方面都挺好，但是白天再看就难说采光好不好。所以在你决定买下某套房子之前，至少要看两次，白天看一次，晚上看一次。白天光线充足，能够看清楚房子的真正面目，而且可以了解到房子各个方位的采光如何。而晚上看房则主要考察周边有没有噪音，小区的入住率如何等等。多看两次，顺便也可以考察一下不同时段的交通、周边环境等情况。
招数一：这房源真的很抢手吗？
的确，现在的楼市升温了不少，不过在中介人员和卖方的嘴里，不管是过去、现在，还是将来，你看的每套房都是很抢手的，再不下定金、签约，绝对会没有了。所以你就要保持清醒的头脑，问自己凭什么那套房子这么抢手？如果说因为你一念之差、犹豫半刻房子就让人抢走了，那只能证明那套房子与你无缘。既然如此，又何必强求？有这样的平常心自然就不急了，这样才不会被中介人员忽悠。
招数二 ：中介佣金要巧讲价
在二手房买卖中，中介佣金并没有明确的收费标准，不过近年来在一些中介行业中，一般都要求收取交易总额的3%作为中介佣金，不管是买家出，还是买卖双方共同承担都一样。不过买过二手房的人都知道，其实中介佣金并不是不能讲价的。中介公司促成一笔交易的直接成本并不高，为了促成交易，不少中介公司都宁愿在中介佣金上稍作让步，所以在购买二手房时一定要和中介公司进行砍价。
招数二：下定金最好选资金托管
房子看好了，要下定金的时候要考虑清楚，尤其是要弄清定金和订金、诚意金的区别。另外，要考虑钱是直接给业主还是如何处理？如果可以的话最好选择第三方机构进行资金托管。此外，在支付房款上最好选择分批支付，一般签约当日要给30%的首付，贷款审批通过或者取得新的房产证时支付剩余大部分，保留五千到一万元待到交房时，确认没问题，并在物业过户时扣费后再支付。
招数三 ：按揭自己跑可省数千元
大部分的二手房购房者因为工作忙碌或者为了省心，按揭的手续都是委托中介公司去办理的。但是如果你想节省几千元的话，自己去银行办理按揭手续也是可以考虑的，按照银行贷款部门的要求和指引一步步来，其实也并不需要耗费很多时间。
招数三：合同条款要仔细研究
在合同里面经常会有一些括号备注，又或者是一些字体小一点的文字，这些你可能注意不到的细节往往是关键。所以，在签约的时候，一定要仔细研究合同的每一条条款，多一些质疑。如果有朋友做律师或者熟悉法律知识的，签合同的时候尽量带上他，可以帮你省很多心。
&案例：沃居房产被指乱打隔断 房主解除合同遭拒
将房间隔断出租，其本质是对房屋进行重新装修并改变其用途及房屋结构，中介公司并无此项权利。近日，沃居房产因为“乱打隔断房主
要求解约遭拒”而受到关注。8月初，市民陶女士委托沃居房产中介公司帮忙为自己的房屋寻找租户，并明确要求不得对房屋进行隔断。近日，陶女士发现中介公司瞒着自己将房屋隔断后出租。对此，陶女士要求解除租赁合同。
近日，陶女士发现自己位于海淀区学院路附近三室一厅的房屋内，其客厅已被安装上玻璃幕墙，隔断成了一间卧室。同时，房屋的洗衣房也被当做单间出租。据陶女士介绍，今年7月底，她通过沃居中介公司帮忙寻找租户。其间，自己曾要求不许改变房屋结构，对方表示同意。随后，中介公司介绍来一名男子，要求整租陶女士的房屋。
陶女士出具的房屋租赁合同显示，该房屋出租人（甲方）为陶女士，承租人为郑伟（乙方），沃居房地产经纪有限公司则为居间人（丙方）。该合同规定承租人不得擅自改变房屋结构、不得将房屋转租给他人等。
起止时间： 至
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网易公司版权所有揭秘我爱我家托管房：承租托管房要签两份合同|我爱我家|托管房|房屋租赁_新浪财经_新浪网
　　我爱我家托管房的“秘密”
　　“从房屋中介处租赁其托管的房屋，并不一定要签订两份合同。我爱我家却巧妙利用其和爱家营母公司与子公司的特殊关系，促使承租人与其子公司签订房屋租赁合同，收取租金，自己则通过居间合同收取居间费用，扩大利润。此行为并不违法，但是此举变相增加了承租人的费用对承租人来说极不公平”
　　法治周末记者 肖莎
　　吴昕（化名）没想到，通过北京我爱我家房地产经纪公司（以下简称我爱我家）门店租的房子，在一年租期到了之后若想要续租，还要再缴纳一次中介费。
　　“租房签合同的时候，我爱我家并没有跟我明确过。”吴昕告诉法治周末记者。
　　吴昕通过拨打我爱我家的客服电话咨询后了解到，她租的房子属于托管房，房租收取方式就是如此。
　　法治周末记者也向我爱我家客服人员咨询托管房中介费的收取情况，得到的回复亦如是。
　　吴昕告诉法治周末记者，在租房时她还有一个疑问，就是当时签合同的时候实际上签了两份合同，一份是经纪机构代理成交版，一份是经纪机构居间成交版，且合同上还出现了一个她从未听过的机构——北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营）。
　　“当时也没想那么多就签了。”吴昕说。
　　吴昕向记者提供经纪机构代理成交版合同显示，该合同签署人只有两方，甲方为房主，房主的代理机构并非我爱我家，而是爱家营，合同上盖的章也是爱家营的公司章，乙方为吴昕；在那份经纪机构居间成交版合同上，甲乙双方未变，增加的丙方为我爱我家，我爱我家的身份是居间人。
　　“签合同时，我爱我家的经纪人并未解释为何要签两份合同，也未解释为何第一份合同的代理人为爱家营。”吴昕说。
　　法治周末在采访中了解到，有租房者称甚至都没注意到，合同上有爱家营的身影。
　　我爱我家客服人员告诉法治周末记者，爱家营为我爱我家的子公司，主要负责公司旗下的托管房业务，而且我爱我家的托管房业务都是要签两份合同。
　　为何托管房的佣金需要一收再收？为何通过我爱我家门店租的托管房需要签两份合同？
　　“我爱我家未尽如实告知义务”
　　资料显示，中介的托管房业务即房屋租赁代理业务，是指房地产中介接受房屋产权人委托，代理出租房屋并在产权人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同的经营活动，房屋租金由中介代收、代付。
　　“在租房过程中我的确是全程跟中介沟通，并未见过房主。”吴昕说，租托管房的话，如果房子出问题，她就直接找中介，不找房东，如果维修需要出钱，中介会联系房东出钱。但很多项目如果不在中介规定的维修范围之内，比如门锁，那就要租户自己出钱。
　　记者发现，在吴昕提供的经纪机构代理成交版合同上并没有关于佣金的约定，相关约定出现在经纪机构居间成交版合同上。
　　记者看到，经纪机构居间成交版合同第六条第三款规定：“如租赁期限届满，乙方（即承租人）仍继续租赁的需向丙方（即我爱我家）再次支付本合同约定的佣金。”
　　但吴昕直到房子租期快到时，才发现这个内容。
　　“签合同的时候没细看，中介也没说。”吴昕表示。
　　记者向我爱我家客服咨询，为何托管房的佣金需要一交再交，客服说这是公司的规定，具体原因也不清楚。
　　一位曾通过我爱我家租房的消费者表示，第二年续租的时候，中介费其实是可以打折的，且店长和一般员工手里的打折力度不同。
　　记者试图联系我爱我家负责公关的工作人员，对上述情况进行核实，并询问为何出台此种佣金收取规定，但截至发稿前，对方电话始终无人接听，记者发去的短信也未予以回复。
　　那么，我爱我家的这种佣金收取方式是否合理合法？
　　北京东元律师事务所房地产建设工程法律事务部首席律师李松对法治周末记者分析称，我爱我家通过设立子公司爱家营，将爱家营托管的房屋放在自己的门店中进行出租，且规定想要续租则必须再支付一次居间费用，对于该条款，双方如果已签字（盖章）确认，承租人再次续租时应缴纳相应费用。
　　“但是如果我爱我家公司在订立合同时，未将此条款告知承租人，承租人则是在不知情的情况下签订了居间合同，我爱我家公司则未尽到如实告知义务，双方极易产生纠纷。”李松说。
　　北京房地产律师王玉臣也认为，根据《房地产经纪管理办法》第二十一条，房地产经纪机构在签署服务合同时应当说明合同内容及收费标准等，若是经纪机构未予以说明，是违反法律规定的。
　　“但是承租人需要举证证明经纪机构未予以说明，这种举证实际上是比较困难的。所以，建议承租人尽量仔细查看合同条款，主动询问收费标准、服务内容等。”王玉臣说。
　　一房签两合同被指“和利益相关”
　　在接受法治周末记者采访时，吴昕也表示，搞不懂为何这样一个简单的租房业务，我爱我家要和承租人签两份合同。
　　法治周末记者通过全国企业信用信息公示系统查询发现，爱家营成立于2008年，法人股东为我爱我家，且我爱我家和爱家营的法定代表人均为刘田。
　　“从房屋中介处租赁其托管的房屋，并不一定要签订两份合同。我爱我家此举是巧妙利用母公司与子公司的特殊关系，促使承租人与其子公司签订房屋租赁合同，收取租金，自己则通过居间合同收取居间费用，扩大利润。此行为并不违法，但是此举变相增加了承租人的费用对承租人来说极不公平。”李松说。
　　北京房地产律师王玉臣也表示，从法律上而言，我爱我家和爱家营是两个法律主体，虽然是母公司和子公司的关系，但是法律上并没有明确的限制其此种市场交易行为。而我爱我家之所以大费周章与客户签署两份合同，这肯定和利益相关。
　　此外，在接受法治周末记者采访时，多位受访者表示和吴昕的遭遇一样，签订合同时，我爱我家的工作人员并未提示爱家营的存在，他们都是在记者提出要看一下租房合同时，才发现一份合同并非与我爱我家签署。
　　在网络上，也有很多租房人对在签合同时出现的“爱家营”这一主体表示质疑。
　　北京来硕律师事务所主任律师李文谦对法治周末记者表示，在我爱我家门店租托管房，签合同时如果出现了一个我爱我家之外的机构，我爱我家却并未向消费者明示，那么我爱我家侵犯了消费者的知情权和公平交易权。
　　王玉臣律师还认为，根据《房地产经纪管理办法》的规定，房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示公司的营业执照和备案证明文件，以及服务项目、内容、标准、业务流程、收费项目、依据、标准等。如果我爱我家或爱家营在从事经纪服务过程中，没有按照规定公示相关内容，是违反法律规定的。
　　押金不计息是否合理
　　吴昕在跟别的租房者聊天的时候还发现，她租房的租金缴纳方式为押二付二，即要有两个月的房租钱放在中介那里，而其他的很多朋友的租房押金都是一个月房租。
　　对此法治周末记者亦咨询我爱我家客服，客服人员表示，托管房的押金的确是两个月房租，那种租户和房东直接签合同，中介居间的业务类型的押金为一个月房租。问及这么安排的原因，客服人员表示不清楚。
　　记者亦试图就此问题采访我爱我家公关人员，但截至发稿前对方电话始终无人接听。
　　此外，记者在吴昕和爱家营签订的经纪机构代理成交版合同的补充协议上还看到了如下约定：“押金不计息。”
　　对此有租户在接受法治周末记者采访时表示，整个我爱我家的托管房业务量并不小，如果每个租户的押金都是两个月房租，那么相应的押金总量就很可观，这部分押金的收益也不是小数目。
　　我爱我家这种做法是否合法？
　　王玉臣表示，无论是托管房、还是非托管房，押金的方式、数额等双方都可以进行协商，对此法律没有强制性的规定，双方当事人自由约定即可。
　　“押金的利息，在法律上属于法定孳息，按照物权法的规定，当事人有约定的从约定，没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。所以，在经纪服务合同中明确约定押金的利息归属于房地产经纪机构的情况下，经纪机构有权自由处分押金的利息，并不违反法律的规定。”为此，王玉臣建议承租人在签合同时，清楚了解经纪服务合同的内容，可以修改合同条款，也可以约定押金利息归自己所有。
　　来源：法治周末
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房屋托管乱象多 业主：双手赞成叫停中介托管
&&同小区同户型平均租金3000元，她给3300元；房子里没有的家电、家具还给添齐，连窗帘都管买。房子刚一挂出来，就遇上这样的&好中介&，郭女士曾兴奋地认为是自己人品大爆发。但当邻居给她打电话抱怨她家&太闹腾&时，她才意识到天下没有免费的午餐。&千万不能把房子交给中介托管，真应该禁止&。在看到市住建委上周发出《北京市经纪管理办法》征求意见稿，拟叫停&中介托管&后，郭女士表示举&双手双脚&赞成。&&高租金诱你上钩&&郭女士多年前住通州西上园，后因工作关系搬到城里，西上园的房子就让老家的父母住着。前不久，父母回老家给弟弟带孩子去了，西上园的房子就空了出来。120多平方米的三居，空着太可惜。郭女士打算把房子出租出去，报价3000元。&&&我是4月份的一个周五早上挂的，想着周六日看房方便，没想到当天电话就被打爆了，很多中介都想当天晚上看房，我下班就过来了。&郭女士回忆说。当天晚上，大概有七八拨中介看房，大多数都想做&房屋托管&。&就是我的房子交给中介，中介帮我打理，给我租金，他是不是租的出去、租多少钱，我不管。因为我住城里，来通州一次不容易，我是倾向于这种方式的，图一个省事。&&&在看房的过程中，有个50岁左右的&大姐&深得郭女士信任。这位&大姐&说，她也住这个小区，专做这片，做三四年了，好多业主都把房交给她出租。因为她手里客户多，别的中介托管最多1个月给3000元，她能给3300元。转租的时候，缺什么，都不用房主管，她都给添上，甚至窗帘都管买。并拿出一份8页的合同给郭女士看。&&看着这个慈眉善目的&邻居大姐&说话靠谱，想的又周到。郭女士当晚就收了&大姐&500元定金，签了&委托代理合同&。&&请神容易送神难&&为避免招麻烦，郭女士特意在合同里补充了一条，不能打隔断，承租人不能超过5人。&&根据合同约定，中介每月代收租金，并按月通过银行打给郭女士。为表示诚意，签约第二天，郭女士就收到了&大姐&给的租金。&&租房租得这么顺利，让郭女士没想到。更让她没想到的是，一周后，郭女士频频接到邻居的电话。&小郭，你们家装修呢吧？动静能不能小点儿呀。&&咱都是老邻居，你出租房我没意见，但不能夜里12点了，一群男男女女才回来，说话声还特大。&&&这是怎么回事儿？一天下班后，郭女士急忙赶到西上园。一进门，就惊了：&客厅给打了隔断，每个房间都是上下铺，其中一间放了两张上下铺。&&&郭女士马上给&大姐&打电话：不是合同里写明，不能打隔断，不能超过5人嘛？现在隔断打了，至少住了10个人，这么多男男女女的，吵闹不说，出点儿事算谁的。我不租了，你赶快让他们搬走。&大姐&特淡定：&不租这么多人，我们怎么挣钱呀。再说了，我们已经收了他们钱了，也不好退呀。&耍起泼皮来了。&&为了把他们&请走&，郭女士可以说使出浑身解数：找民警、找律师，找建委，费了半个月的时间，以退租金，一周搬家期的代价换回来&空房子&。&&一听&代理&就来气&&即使这样，很多朋友还说郭女士幸运，因为有的人把房子让中介&托管&后，半年都没收回来。&&&你不知道把我的房子糟蹋成什么样，还要重新收拾，再也不敢把房子让中介托管了。&郭女士心疼地说。&&据通州一家中介门店的经理介绍，现在，中介交了一定保证金，是可以做&房屋托管&业务的。因为&房屋托管&有机会吃差价，利润高，中介很愿意做这种业务，特别是一些中小中介，专门做&房屋托管&。这些中小中介为了&抢房源&，报价往往高于价，获得房源后，再群租出去，一套房子住十几个人很正常。另外，还有一些更恶劣的，有些中介还会找各种理由不退租客的押金。他认为，现在房租持续走高、群租房多、纠纷风险多都与&房屋托管&业务有关。&&&房屋托管后，中介的目的是利润最大化，多数都群租。我之前还以为不让群租了呢，没想到现在还有。这次《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿中说，要禁止&中介托管&，我太赞成了。要早一点儿出台，我就不会这么折腾了。上周末，还有中介到西上园看房，想&托管&，我一听，气就不打一处来，就把那帮人轰走了，根本不让他们进门。&郭女士现在宁愿价格便宜点儿、辛苦点儿，也不愿把房子交给中介&托管&。5月25日/26日 看房享优惠，新区、吴中、园区特惠楼盘专项看房！&&报名请点击 &苏州置业QQ群：
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