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公房案例：迁入户口，但未实际居住使用，是否能作为同住人参与拆迁补偿分割？
迁入户口，但未实际居住使用，是否能作为同住人参与拆迁补偿分割？ 回答并不一定是否定的。
原审法院认为，“被拆迁房屋的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。张乙的户籍虽于日由于就学原因迁入上述房屋，但从未实际居住，故张乙并非上述房屋的同住人。张甲户籍虽然也在上述房屋内，但其曾在本市获得福利分房，且未能实际居住使用上述房屋，故也不是上述房屋核定的同住人。鉴于上述房屋的拆迁补偿安置款是按照核定的建筑面积来计算，在日的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》中也未明确将张甲、张乙作为被安置人口予以安置，故其无权主张分割上述房屋的拆迁货币补偿安置款。”
二审法院则认为，“虽然根据《拆迁补偿安置协议》以及动迁单位工作人员的陈述，涉讼房屋的拆迁补偿安置款系按照核定的房屋建筑面积计算，不考虑户籍因素，亦不予核定人口，但从上述证据中无法得出将张甲、张乙排除在安置人口之外的结论，而且双方还确认《拆迁补偿安置协议》中的大病补助款人民币30,000元其补助对象系张甲，因此，原审法院将张甲、张乙完全排除在安置人口之外依据不足。”最后判决给予补偿40万元（二审判决也没有明确认定张甲张乙属于安置人口的依据到底是什么，但从情理上看，二审判决还是合理的，处理公房纠纷的复杂和混乱，于此可见）。
张甲等与张丙等共有纠纷上诉案
上海市第一中级人民法院民事判决书& (2010)沪一中民二(民)终字第2930号
　　上诉人（原审原告）张甲。
　　上诉人（原审原告）张乙。
　　被上诉人（原审被告）张丙。
　　被上诉人（原审被告）张丁。
　　上诉人张甲、张乙因共有纠纷一案，不服上海市卢湾区人民法院（2010）卢民一(民)初字第196号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭进行了审理，上诉人张甲、张乙及其共同委托代理人郑以君，被上诉人张丙、张丁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院查明，张甲与张丁系兄弟关系，张甲系张乙的父亲，张丁系张丙的父亲。本市复兴中路某弄12号三层前楼（建筑面积22.33平方米）原系张甲和张丁的母亲陈菊英承租的公管房屋。陈菊英于2007年去世后，日该房屋变更租赁户名为张丙。上述房屋在册户籍四人，即本案中的张甲、张乙、张丙、张丁。1995年2月，为解决张乙就学事宜，经上述房屋的户主张丁同意，张甲、张乙的户籍于日从本市漕溪北路某号102室迁入上述房屋，但张甲、张乙未能实际居住使用，上述房屋由张丁户实际居住使用，房租亦由张丁支付。
　　日，张丙作为上述房屋的承租人与拆迁人上海市卢湾区教育局（房屋拆迁实施单位为上海安佳房地产动拆迁有限公司）就上述房屋的拆迁补偿安置事宜签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》，上述房屋拆迁应获得货币安置款人民币821,914.28元、搬迁奖励费人民币100,000元、面积奖励费（按核定建筑面积计算）人民币111,650元、搬家补助费人民币500元、无认定建筑面积以外的使用面积补贴人民币100,000元、就近安置购房补贴（按核定建筑面积计算）人民币150,000元，共计人民币1,284,064.28元。拆迁人给予张丙的安置房屋为本市君莲基地D地块某弄34幢70号西单元102室(价款为人民币428,933.20元)和本市君莲基地D地块某弄34幢70号西单元103室(价款为人民币428,933.20元)，安置房屋与货币补偿款总额的差价为人民币35,952.12元，由张丙负担。由于双方未能就上述房屋拆迁安置补偿款的分割事宜协商达成协议，张甲、张乙遂诉讼至原审法院。
　　原审法院又查明，本市漕溪北路某号102室房屋系张甲前妻张某的单位交通银行上海分行因其结婚无房，解决居住困难而予分配，张甲为新配房人员。根据日的房屋拆迁安置协议，张丙在本市蒙自东路某号房屋拆迁时作为被安置人员曾得到货币安置，张丙与其母亲傅文倩应获得货币安置款人民币86,600元。在原审审理过程中，法院向本市复兴中路某弄12号房屋的拆迁实施单位上海安佳房地产动拆迁有限公司进行调查，上海安佳房地产动拆迁有限公司的相关工作人员告知，上述房屋的拆迁补偿安置款是按照上述房屋核定的建筑面积来计算的，不考虑户籍因素，也不予核定人口。
　　原审中张甲、张乙诉称，1995年因张乙的就学事宜，经张甲母亲陈菊英同意，张甲、张乙的户籍迁入本市复兴中路某弄12号，张乙没有实际居住于上述房屋内，张甲亦偶尔居住，上述房屋实际由张丁户居住使用，但张甲、张乙在本市均无其他住房，应为上述房屋的同住人。张丙曾获得过拆迁安置，且取得上述房屋的承租权存在不合法因素，不应作为上述房屋的同住人获得拆迁货币补偿安置款。2009年12月，张丙在张甲、张乙不知情的情况下擅自与拆迁人签订拆迁安置协议，应获得拆迁货币补偿安置款人民币1,280,000元，张丙购买了两处安置房屋，但至今未支付张甲、张乙任何拆迁货币补偿安置款，故要求张丙、张丁共同支付房屋拆迁货币补偿安置款人民币640,000元，并要求将安置房屋中的本市君莲基地D地块某弄34幢70号西单元102室归张甲、张乙所有，该房屋价款可从应得的房屋拆迁货币补偿安置款中扣除。
　　原审中张丙、张丁辩称，1995年为解决张乙的就学问题，张甲与张丁协商将张乙户籍迁入系争房屋，并承诺对上述房屋没有要求。经张丁同意后，张甲、张乙户籍迁入上述房屋，但从未实际居住使用，上述房屋由张丁户三人实际居住使用，故张甲、张乙并非同住人。上述房屋租赁户名变更为张丙是经张甲同意的。上述房屋拆迁应获得拆迁货币补偿安置款人民币1,280,000元，根据拆迁协议的约定，张丙购买了两套安置房屋。张丙虽于2000年因他处房屋拆迁得到货币安置，但实际获得的安置款项并不多，而张甲曾获得福利分房，且将该房出售，所得款项用于个人投资。鉴于上述房屋的拆迁安置不考虑户籍因素，而是根据房屋的实际建筑面积计算，现考虑到双方之间的亲情，且张乙在本市未获得过福利分房，故同意给付张甲、张乙房屋拆迁货币补偿安置款人民币200,000元。
　　原审法院认为，被拆迁房屋的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。张乙的户籍虽于日由于就学原因迁入上述房屋，但从未实际居住，故张乙并非上述房屋的同住人。张甲户籍虽然也在上述房屋内，但其曾在本市获得福利分房，且未能实际居住使用上述房屋，故也不是上述房屋核定的同住人。鉴于上述房屋的拆迁补偿安置款是按照核定的建筑面积来计算，在日的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》中也未明确将张甲、张乙作为被安置人口予以安置，故其无权主张分割上述房屋的拆迁货币补偿安置款。张丙虽然在本市蒙自东路某号房屋拆迁时作为被安置人员得到了货币安置，但其系本市复兴中路某弄12号三层前楼房屋的承租人，且实际居住使用上述房屋，故有权获得相应的拆迁安置。现张丙、张丁考虑到双方之间的亲情，且张乙确在本市未获得福利分房，同意给付张甲、张乙房屋拆迁货币补偿安置款人民币200,000元，于法并无不合，予以准许。
　　综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条之规定，判决如下：一、张丙、张丁在判决生效之日起十五日内支付张甲、张乙房屋拆迁货币补偿安置款人民币200,000元；二、驳回张甲、张乙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,300元，由张甲、张乙负担人民币8,000元，张丙、张丁负担人民币4,300元。
　　原审判决后，张甲、张乙不服，向本院提起上诉称：
　　一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、原审判决未对张甲、张乙是否被纳入安置人口进行调查核实，现根据从拆迁基地办公室调取的资料，反映出张甲、张乙被认定为安置人口。2、拆迁人当时认定的被拆迁人为陈菊英（已故），并非张丙，故张丙在签约后补办的承租卡不符合相关规定，其与张丁无权独占拆迁补偿利益。3、关于同住人问题，根据原审判决的认定标准，只有张甲、张乙符合同住人条件，因为张丙、张丁已经在他处拆迁中获得补偿安置。4、关于实际居住问题，因涉讼房屋仅有14平方米，祖孙三代五口人无法同时居住，故张甲、张乙只能自行在外借住。5、原审中张甲、张乙曾提交录音证据，证明对方曾口头答应给三分之一的补偿款。
　　二、原审判决适用法律错误。本案处理的政策依据应当是涉讼动迁基地的安置政策，原审法院将本案定为共有纠纷，但未对张甲、张乙是否为拆迁补偿安置房及安置款的共有人作出认定，进而未对共有物作出分割判决。张丙、张丁在他处已经享受过拆迁补偿利益却能再次享有拆迁安置，而张甲、张乙未曾享受过拆迁补偿安置且他处无住房，反而不能享受本次拆迁安置利益，原审所作处理不公。
　　综上所述，要求撤销原审判决，改判将本市君莲基地D地块某弄34幢70号西单元102室或103室房屋中的一套与货币补偿款人民币213,098.94元归张甲、张乙所有，并由拆迁实施单位上海安佳房地产动拆迁有限公司直接向张甲、张乙交付。
　　被上诉人张丙、张丁辩称：不同意张甲、张乙的上诉请求，理由同原审时所作陈述。本次拆迁补偿系按照被拆迁房屋的建筑面积核定的，不考虑户籍因素，也不予核定人口，拆迁补偿款应归房屋承租人及其同住人共有。录音证据原审中张甲、张乙已经提供，但原审法院未予采纳。当时双方系处于协商过程中，对方提出要求分割二分之一动迁补偿款，张丙表示至多给三分之一，双方协商未成。张甲多次引导张丙、张丁确认其同住人身份，而张丙等从未予以确认，仅是试图以协商方式解决争议。在数次交涉中张甲还表示，如果根据法律规定其不属于同住人，则不要求任何动迁利益。现原审法院判决认定张甲、张乙并非同住人，张丙、张丁基于亲情而自愿补偿了人民币20万元，故不同意再多给任何款项。
　　本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院另查明，本市漕溪北路某号102室系张甲前妻张某单位因其结婚无房而于1991年12月分配之房屋，使用面积14.4平方米。
　　本院又查明，在陈菊英于2007年去世后，张丁曾作为申请人于2007年11月向有关公房资产经营管理部门申请变更租赁户名，在《租赁公房住户申请更户表》中作为成年同住人签章的有：傅文倩（张丁之妻，现已故）、张甲、张丙，但由于该户未结清租金故此次未完成租赁户名变更手续。日，由张丙作为申请人再次申请变更租赁户名，在《租赁公房住户申请更户表》中作为成年同住人签章的有：张甲、张丁。日，公房管理部门核发了涉讼房屋的承租人为张丙的公房租赁凭证。该处的房屋拆迁许可证于日核发。
　　关于涉讼房屋的拆迁补偿问题。在日的《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》中，抬头乙方处的被拆迁人即房屋所有或承租人为“陈菊英（已故）张丙” ，代表乙方签字的为张丙。根据当地动迁部门制定的《卢湾区115街坊（东块）基地拆迁补偿安置方案》，相关的动迁政策为：1、拆迁补偿安置对象的确认：被拆迁人、房屋承租人，以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户，由拆迁人按户进行补偿安置。与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人，以房地产权证所载明的所有人或租用公房凭证所载明的房屋承租人为准。2、被拆除房屋建筑面积的认定，承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。3、拆迁居住房屋的货币补偿为，拆迁人给予房屋承租人补偿安置，其货币补偿金额的计算公式如下：被拆除房屋房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×80％＋套型面积补贴＋价格补贴。4、被拆迁人、房屋承租人可选择与货币补偿金额同等价值的产权房调换。实行价值标准房屋调换的，按被拆除房屋的货币补偿金额与安置房屋的总价结算差价。5、被拆迁居民选购房源以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证记户，选购基地提供房源办法如下：被拆迁户的应安置对象参照本市住房保障相关管理办法明确的申请条件和审核办法进行认定，认定人数4人以下（含4人），可以购买一房二套或二房一套或三房一套；认定人数5人以上（含5人），可以购买二房二套或三房一套和一房一套等等。
　　本院再查明，在张甲、张乙二审提供的从动迁单位调取的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》中，有给予被拆迁人大病补助人民币30,000元一项，双方确认此系给予张甲的补助款，不包括在拆迁补偿安置款人民币1,284,064.28元中。
　　以上事实，有住房分配单、《租赁公房住户申请更户表》、《卢湾区115街坊（东块）基地拆迁补偿安置方案》等证据，证明属实。
　　本院认为，涉讼房屋之来源为张甲、张丁之母亲陈菊英承租的公房，张甲、张乙的户籍于1995年2月迁入该房屋内，在2009年12月动迁之时，涉讼房屋内的在册户籍为张丁、张丙、张甲、张乙四人。虽然根据《拆迁补偿安置协议》以及动迁单位工作人员的陈述，涉讼房屋的拆迁补偿安置款系按照核定的房屋建筑面积计算，不考虑户籍因素，亦不予核定人口，但从上述证据中无法得出将张甲、张乙排除在安置人口之外的结论，而且双方还确认《拆迁补偿安置协议》中的大病补助款人民币30,000元其补助对象系张甲，因此，原审法院将张甲、张乙完全排除在安置人口之外依据不足。当然，在具体分配动迁利益时仍需综合考虑户籍迁入、实际居住及有无享受福利分房等因素。另外，根据《卢湾区115街坊（东块）基地拆迁补偿安置方案》中关于选购基地提供的房源办法之规定，被拆迁户的应安置对象认定人数4人（含4人）以下的，可以购买一房二套或二房一套或三房一套。本案中张丙户可获得购买的动迁房源为一房两套，即其户并未因张甲、张乙的户籍因素而获得多购买动迁房源之利益。综合考虑上述因素，本院酌情认定张丙、张丁应给予张甲、张乙拆迁补偿款人民币400,000元（不包括张甲的大病补助款）。
　　综上所述，本院认为，上诉人张甲、张乙的拆迁补偿利益应予考虑，原审判决对此所作处理欠妥，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
　　一、维持上海市卢湾区人民法院（2010）卢民一(民)初字第196号民事判决第二项；
　　二、撤销上海市卢湾区人民法院（2010）卢民一(民)初字第196号民事判决第一项；
　　三、被上诉人张丙、张丁应在本判决生效之日起十五日内支付上诉人张甲、张乙房屋拆迁货币补偿安置款人民币400,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审案件受理费人民币12,300元，由张甲、张乙负担人民币5,000元，张丙、张丁负担人民币7,300元。二审案件受理费人民币12,300元，由张甲、张乙负担人民币5,000元，张丙、张丁负担人民币7,300元。
　　本判决为终审判决。
　　　　审　判　长　　侯卫清审　判　员　　郑卫青代理审判员　　张　凯二○一○年十一月八日书　记　员　　许　晶
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上海房产律师：甄灵宇律师团队，021-:00-19:30)，Email：
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户口在，为什么还分不到“动迁款”？
户口在，为什么还分不到“动迁款”？
我国法律规定有权对公有居住房屋动迁安置利益主张权利的，一般是指被诉公有居住房屋的承租人和该房屋的同住人。承租人无需多言，但同住人该如何理解呢?上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》明确在拆迁许可证核发之日公有房屋同住人需符合三个条件：(1)在被拆迁居住房屋处有本市常住户口;(2)已实际居住一年以上;(3)本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
据此，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，只是被认定为同住人的条件之一，同时还须符合其他两个条件才能被认定为同住人继而享有动迁利益。
&已实际居住一年以上&是指拆迁许可证核发之日起往前推一年需实际居住在被拆迁居住房屋内。
&本市无其他住房&是指福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房、房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房、公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)以及按公房出售政策购买的产权房等。例如，即使自己全部出资购买了商品房仍属于&本市无其他住房&。&他处虽有住房但居住困难&是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况，但法定最低标准是多少并没有一个明确的规定。同时，上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定了特殊情形下不符合同住人概念的人员可被视为同住人，多涉及婚姻关系，因家庭矛盾、居住困难等在外借房居住，因服兵役、读大学、服刑等原因户籍迁出等。
但社会实际情况往往不是法律规定的如此简单，法律存在一定的滞后性、不周密性，法院在处理相关案件时也会考虑其他诸多因素。本律师总结了相关案件的处理经验，认为法院在处理相关案件时也会考虑如下因素，举例如下：
(1)被拆迁居住房屋的原始取得情况。例如，户籍在册人员现虽未居住在房屋内，但当时是其单位分配给他的，其对取得房屋有重要贡献的。
(2)因特殊原因才未居住在被拆迁居住房屋内的。例如，户籍在册人员原长期居住在房屋内，但因离婚后搬出被拆迁居住房屋的。
(3)拆迁单位是否实际安置了相关户籍在册人员。例如，拆迁单位对困难户的托底政策即按照&数人头&的方式给予征收补偿，此时户籍在册人员虽非同住人，但拆迁单位实际已将其列入安置人员。
(4)已事先放弃拆迁利益或拆迁后家庭成员内部已达成一致。例如，户籍在册人员在户籍迁入房屋时已承诺放弃利益。
(5)存在需要特殊照顾的人员。例如，户籍在册人员因年老、体弱、重病等原因需要动迁款保障其生活的。
因此，户籍只是主张动迁安置利益的前提，但更需要从法理、情理角度主张自身合法权益，才能最终被法院所支持。
执业证号：11872
上海 | 上海博群律师事务所
1年执业经验上海房产律师：虽列为被安置人，但并不意味可主张均等分割动迁利益
发布时间：
上海房产律师周红山律师：公房拆迁补偿，虽列为被安置人员，因一方面未实际居住，不符同住人规定，另一方面动迁利益与户口无关，系因房屋本身及其实际居住情形取得，故无法主张均分补偿利益
【案件介绍】
原告刘a、刘b共同诉称，朱a原位于本市*路*弄*号的房屋于2007年被动迁，根据安置协议，列原、被告4人为安置人口，共得各类安置款909,908元，取得位于*镇*路*弄*号302室（以下简称302室）安置房1套，扣除房款463,106元，加其他补偿款100,000元余款合计546,802元。朱a在签订协议后，隐瞒协议细节，称此次动迁系按砖头而非按人头，且在原告不知情的情况下将安置房列入己方名下，除给4个子女每人50,000元外，余款均由朱a取得。其方虽经多方努力，但朱a仍固执己见。两原告现居住困难，且根据相关规定其作为安置人员有权分得安置房和补偿款，故要求确认两原告得302室（含装修）的份额各四分之一，其他份额归两位被告，不需要折价分割；动迁余款546,802元由刘b得四分之一，刘a依已取得的50,000元为准，其他予以放弃。
（上海房产律师解读：对于此公房，两原告认为依据安置协议，其系被安置人口，此份安置协议应该属于按人头来补偿的，所以主张均等分割补偿款及安置房利益。但是，对于公房补偿安置协议，不能仅仅看是否是否被列为被安置人员，而且还要看补偿安置的内容是如何的，补偿的内容是否有基于户口的因素，如果没有考虑户口因素，而是基于房屋本身价值，则即使是被安置人也是很难主张均等分割的。）
被告朱a辩称，原告主张的动迁内容属实，该动迁发生于2007年，刘a知晓整个动迁过程，2008年初家庭成员聚会时，也谈到过动迁内容，刘b作为刘a儿子，也应当知道动迁内容，此动迁至今已逾4年，故两原告之主张已过诉讼时效。本次动迁，是按房屋面积计算，与人口无关，且两原告从未在被动迁房屋内居住，他处另有住房，住房面积也不属困难，故两原告不属动迁补偿安置对象。综上，应驳回两原告的诉讼请求，至于两被告间的份额，其曾表示要求明确，但其最后来院表示无需法院处理。
（上海房产律师解读：因为被拆迁房系公房，被告抗辩称两原告并不实际居住在此房内，且居住不困难，不符合同住人的标准。除此之外，动迁利益的取得也是基于面积而非户口因素。）
【法院判决】
因为两原告并非实际居住在被拆迁房屋内，不属于同住人。另外，其虽然属于被安置人员，但是此房屋拆迁补偿利益系依据房屋本身和实际居住情况。综上，法院驳回两原告的诉讼请求。
（上海房产律师解读：本案的主要争议即两原告是否有权取得动迁补偿利益。对此争议，原、被告均阐述了各自的主张和抗辩。法院认为，相关规定明确，因国有土地上的房屋被动拆迁，有权分割补偿款的应是承租人和同住人。针对本案，被告朱a是被动迁房屋的承租人，故其当然有权取得相应的动迁利益。故本案所存争议在于两原告是否属同住人。根据相应规定，在该类纠纷中，同住人主要指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。对本案，在动迁时，两原告的户口确均列于被拆迁房屋处，但两原告实际居住在他处，且现居住房屋的产证面积是36.37平方米；故两原告并不完全符合上述有关同住人的规定，两原告意图依此取得动迁补偿利益因不符合相关规定而不能成立。另外，虽然安置协议确将原、被告均列为安置人员，但法院经审核安置协议等动迁资料，被告朱a合计取得的补偿利益，均系按被动迁房屋的情形及其实际居住情形取得，并无因两原告的户口列入被动迁房屋的因素而增加补偿款，故法院驳回原告请求。）
作者：上海房产律师 周红山律师 &
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汤容滨律师谈房屋拆迁时如何认定同住人资格
&&本文所述的房屋为公有住房(私房拆迁本律师将另文详述)。房屋拆迁的利益应当由房屋的承租人和房屋的共同居住人(同住人)共有。实践中发生较多的情况是各方当事人对是否具备同住人资格产生争议,房屋拆迁时如何认定同住人资格？
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