张振律师个人网
竭尽所能为客户服务，最大限度争取应得权益！
当前位置：
没有房产证签订的房屋买卖合同是否有效
&&&&& 案情：2006年3月，王某与胡某签订《房屋转让合同》，约定王某将其购买的集资房一套出卖给胡某，房价12.6万元，同时约定，王某协助办理过户手续。合同签订当日，胡某付清了房款，王某将房屋交付给胡某。
2008年3月，王某向法院起诉，以房屋转让时尚未取得房产证为由要求法院确认房屋买卖合同无效，相互退房退款。
经认真研究，认为房屋转让合同有效。
分析： （1）没有任何关于没有取得权属证书的房屋买卖合同无效的规定；
（2）《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的规定，是指没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，并不是指不能订立转让房产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。
《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”众所周知，房屋买卖分为两道程序。一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑。
结合本案，王某与胡某签订《房屋转让合同》时，王某已实际取得对房屋的支配权，对房屋有完全的处分权。至于过户手续，当然可以待取得房屋权属证书后履行。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”
我们知道，我国房地产市场上销售的房屋绝大多数是期房，即房屋销售时尚未盖好，更遑论取得房产证了。如果象原告所说的那样，没有房产证就导致买卖合同无效，那么我国房地产市场会是一种何等混乱的景象？！那样的话，所有的房地产开发商都可以随时以“签订合同时没有取得房产证，房屋买卖合同无效“为由，随意撕毁合同，肆意侵犯买受人的利益，而买房人付了款得不到房子的不合理、不公平现象就会变得合法、合理，《房地产管理法》的这条规定岂不成了开发商恶意毁约的“保护神”、老百姓买房的“拦路虎”了吗？谁还会去、谁还敢去买房呢？？房地产业也只能是死路一条了！因此，根据房屋买卖的交易行为顺序、内在逻辑及以上法律规定，对《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的立法本意应理解为：此条旨在贯彻不动产物权的登记生效主义，是指没有权属证书的房地产在法律上所有权不能转移。而不是指不能订立转让房产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。原告以此规定主张《房屋转让合同》无效是对法律的理解错误，不应得到支持。
（3）“未取得权属证书的房地产不得转让”只是行政管理性规定，并非效力性规定，不能作为认定合同无效的依据。
我国法律法规中有大量的强制性规定。这些条款一般是用“不得”、“禁止”、“应”等词语表述。但不是违反任何强制性规定都导致合同无效。民法理论认为，强制性规范又可分为效力规范和取缔规范。法律法规明确规定违反将导致合同无效的，是效力规范；没有明确规定违反将导致合同不成立或者无效，只是规定违反应受到有关机关行政处罚的，属于取缔规范（见王利明著《合同法研究》2002年11月第一版中国政法大学出版社第658—659页）。可见，只有违反效力性强制规定的合同才无效。《房地产管理法》的上述规定并未明确规定违反此规定的合同无效，因此不属于效力性规定，不能作为认定合同无效的依据。
（4）从维护“诚实信用”这一民法的“帝王原则”和鼓励交易，建立诚信社会的要求出发，应认定合同合法有效。
我国已建立并正在健全社会主义市场经济体制。社会主义市场经济是鼓励交易和保护交易的。所以，无论是《民法通则》还是《合同法》，对于合同无效的认定都持十分谨慎的态度，不轻易判定合同无效。早在1988年发布的《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第85条就规定：“财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”，努力维护合同效力，贯彻诚实信用原则；在市场经济日益健全和完善，全国人民致力于构建“和谐社会”“诚信社会”的今天，诚实守信更是发展社会主义市场经济的基本原则，是建设和谐社会的基础。《合同法》、《物权法》无不以鼓励交易、维护合同效力为原则。
服务态度：
谢谢您的指导，我就是现在的从投诉开始到开...
服务态度：
在线咨询张振律师：
请输入不少于10字的内容 10 / 200
请填写正确电话号码，律师回复后将通过短信通知。您现在的位置：
未取得产权证房屋买卖效力如何认定？
作者：陈其象律师 来源： 本站原创 发布时间：日 点击数：
未依法登记领取权属证书的房地产不得转让
《城市房地产管理法》第38条第(六)项规定，&未依法登记领取权属证书的&房地产不得转让：
一、&权属证书&应理解为产权证书以及其他能够证明当事人拥有房屋所有权的证明材料;
二、&不得转让&应理解为不发生物权转移，但是不影响转让合同的效力;
三、旨在规范房屋交易中的行政行为而非禁止交易关系：
1.属于取缔型的禁止规范;
2.不属于效力性强制性规定：违反该规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效。
未取得产权证的房屋签订的合同是有效合同
1.没有产权证明材料的房屋买卖合同，房屋物权无法转移：根据《物权法》第6条、第9条规定，房屋经依法登记并取得权属证书，产权才能转让(转移)。
2.虽然没有产权证但是有其他权属证明材料的，房屋物权可以转移。
以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同
1.不因出卖人未取得所有权而导致合同无效;
2.但出卖人在合同履行期间届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应承担违约责任。
陈其象律师提示
①就未取得产权证的房屋签订的合同是有效合同;未取得产权证书的二手房买卖合同有效。
②房屋物权转移：
A.没有产权证明材料的房屋买卖合同，房屋物权无法转移;
B.虽然没有产权证但是有其他权属证明材料的，房屋物权可以转移。
③房屋权利人依据《物权法》第28条至第30条取得房屋所有权当尚未办理宣示登记即转让房屋的：
A.不影响房屋买卖合同的效力;
B.买受人要求办理房屋所有权登记的，经审查诉讼请求应予支持的：应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下，再为买受人办理房屋所有权转移登记。
没有产权证的&二手&房屋买卖虽然合同有效，但是将来无法办理房产权证。因此还是多加小心!
中华人民共和国城市房地产管理法
第三十八条　下列房地产，不得转让：
(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《物权法》
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《合同法》
第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
第三条【无权处分 买卖合同效力】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
【问题提示】如何认定未登记领取产权证的房屋买卖合同的效力？
【要点提示】《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项关于&未依法登记领取权属证书的房地产不得转让&的规定属于管理性的禁止性规范，而非效力性的禁止性规范，违反该条规定签订的房屋买卖合同，并不当然无效。
【裁判摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》属国家管理性法律规范，其中第三十八条第（六）款&未依法登记领取权属证书的房屋不得转让&的规定中确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。
【裁判摘要】被上诉人邓森林以四川省金堂县水电建筑工程总公司第八分公司的名义承包工程，依据承包协议获得金堂县九龙镇畜牧兽医站部分房产的处分权，该事实已被生效的金堂县人民法院（2002）金堂民初字第1472号民事调解书予以确认，且四川省金堂县水电建筑工程总公司于2003年12月底注销，四川省金堂县水电建筑工程总公司第八分公司的债权债权由邓森林自行承担。因此，邓森林是本案的适格主体。邓森林在未依法登记取得门面房产权属证书的情形下，将房屋转让给雷万德，其行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第（六）项之规定，当属无效。双方应当返还财产，即邓森林返还房款，雷万德退回4个门面。现门面被拆迁，雷万德领取了拆迁补偿款，门面已无返还可能。雷万德应参照双方约定的房价，以拆迁面积为准，对邓森林的门面进行折价赔偿。&
【裁判摘要】《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第（六）项规定的不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同。我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。本案讼争房虽未登记领取权属证书，但魏绍恩安置房的权属及位置是明确的，在将来是可以取得产权的。《中华人民共和国城市房地产管理法》并未明令禁止预售商品房在取得权属证书之前签订转让合同，拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权的时候，从权属确定层面来看和&预售商品房&一样，也是虽&未依法登记领取权属证书&，但产权处于&可以期待&的状态，故拆迁安置房在未依法登记领取权属证书的时候，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。&
【裁判摘要】本案中双方当事人对房屋买卖关系由于违反法律、法规的规定而无效，从而致使双方的定金合同亦无效。由于本案讼争的房屋系是农村建设用地上的住房，且未取得相应的房产、土地权属证书，同时上诉人又系城镇居民，依法不得购买农村集体土地所有土地上的住房，故双方之间的房屋买卖关系无效，从而双方因房屋买卖而签订的定金合同也无效。合同无效后，因该无效合同而取得的财产应当返还。&
【裁判摘要】本案双方争议&波尔多小区&房屋所占用土地为郑州市惠济区弓庄村集体土地，欧亚置业作为房地产开发企业，没有在政府房地产主管部门办理相关建设审批手续，即面向社会公众进行销售违反了我国相关法律和行政法规的禁止性规定，因此郭永力与欧亚置业公司之间签订的城改房买卖合同为无效合同。因合同无效，适用返还原则，欧亚置业公司由此取得的购房款及地下室押金应予以返还。关于郭永力上诉要求欧亚置业公司按照当时和现时的房价差额赔偿其他各项损失元的上诉请求，本院认为房屋是大宗的不动产，郭永力作为完全民事行为能力人，在购买之前应当经过详细考察和考虑，从同地段周围房价对比和与欧亚置业公司的协商过程中，以及和欧亚置业公司签订的为城改房买卖合同而非标准的商品房买卖合同等方面应当知道该物业与普通商品房存在差异，因此其对合同无效也存在一定的过错，但欧亚置业公司作为专业房产开发企业，明知证照手续不全仍然对外销售，在此具有更大的过错，应当赔偿郭永力的相关损失，一审法院比照人民银行规定的利率标准计算郭永力的利息损失适当，本院予以同意；故郭永力上诉要求欧亚置业公司赔偿其他各项损失的请求，缺乏相关法律依据，本院不予支持；长城保险公司组织签约客户团购房产，郭永力和长城保险公司签订保险合同，可以享受保险利益，也因此获得了购买房产的优惠权；长城保险公司也未和郭永力签订过买卖房产协议，一审法院认定其和本案不属同一法律关系，定性正确，本院予以确认，因此郭永力上诉要求长城保险公司承担共同赔偿责任的请求缺乏事实和法律依据，本院不予采信。&
【裁判摘要】张凤和居间介绍李居仁购买未取得房屋产权证的小产权房屋，其居间行为违反法律强制性规定，双方当事人之间的居间合同无效。双方当事人均明知涉案房屋未取得房屋产权证，仍订立居间合同，对合同无效的结果都有过错，应当各自承担相应的责任。
福建惠尔律师网
地址：宁德市蕉城区城南镇伯爵郦城22幢101别墅
福建惠尔律师事务所 电话/传真：8 邮箱：
技术支持：宁德睿迅网络 电话：热门城市：
A - B - C - D - E
F - G - H - I - J
K - L - M - N - P
Q - R - S - T - W
未取得房产证无权处分房屋
　　马先生问：我有套住房，贷款今年刚还清，尚未办理房产证，如果这时将房屋转让，能在办房产证的时候直接写上新房主名字吗？ 　　北京市京华律师事务所王佳红律师解答：若是您尚未办理房产证，无法证明您对这个房子享有物权，也就无法处分房屋，这种交易是有风险的。所以，为降低风险，您必须先将房产证办理到自己名下，办理后再过户到新房主名下。
免责声明：凡来源非搜狐焦点网的新闻稿件和图片作品，系本网站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本网站。
12500元/㎡平均价格
待定平均价格
23000元/㎡平均价格
待定平均价格
18000元/㎡
720万元/套
760万元/套
平均价格 : 待定
位置 : 高铁东站西北约600米
热线 : 400-099-0099 转 11459
最低总价 : 760万元/套
位置 : 京都旅游大道1号
热线 : 400-099-0099 转 10279
760万元/套
平均价格 : 80000元/㎡
位置 : 红坊路6号
热线 : 400-099-0099 转 24338
80000元/㎡
平均价格 : 18000元/㎡
位置 : 107国道大石桥北500米
热线 : 400-099-0099 转 10486
18000元/㎡
平均价格 : 26000元/㎡
位置 : 京台高速与廊霸路交汇处东800米
热线 : 400-099-0099 转 10554
26000元/㎡
平均价格 : 待定
位置 : S273省道(廊霸路)与益昌北路交口向北1公里路东
热线 : 400-099-0099 转 28492
总价均价 : 720万元/套
位置 : 牛栏山昌金路与右堤路交汇处向南200米路西
热线 : 400-099-0099 转 64812
720万元/套
平均价格 : 待定
位置 : 益田道与榕花路交口东北侧
热线 : 400-099-0099 转 39277
最低总价 : 760万元/套
位置 : 京都旅游大道1号
热线 : 400-099-0099 转 10399
760万元/套
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号(预备打雷)
(子处1999)
第三方登录：未经他人同意，擅自出租他人房屋，是不是无权处分？谢谢_百度知道
未经他人同意，擅自出租他人房屋，是不是无权处分？谢谢
我有更好的答案
是的，他人是指房产证上的房主的话。
采纳率：32%
而出租并没有导致房屋的物权（所有权、抵押权）发生移转，房屋所有人还是原本的所有人，当然就不是处分行为。不是处分行为，就更谈不上无权处分，是负担行为。出租只是发生租赁合同的债权债务关系而已不是无权处分。民法上将法律行为分为处分行为和负担行为这两种。处分行为是直接导致物权或者准物权发生移转、变更、消灭的行为。负担行为是发生债权债务关系的行为
合同是设定义务的负担行为，负担行为，行为人不具有处分权不影响负担行为的效力。
是的，构成无权处分，这种情况下签的合同是效力待定合同，可以通过有处分权人的追认而有效，无处分权人取得了所有权，合同也有效。对方可以撤销这份合同，也可以要求有所分权人追认。
是的，除非出租人经过了房产所有人的授权，否则房屋的所有人也就是房产证上登记的房屋所有人有权主张该租赁行为无效。
可是，我最近听了一个司考老师的解释，他说这不是无权处分，因为租赁房屋是一种合同，是一种债权合同，也就是负担行为，租赁合同不需要有处分权，也就不存在无权处分，我非常不解……
很明显这种解释是不合理的，我不知道这种说法又没有一定前提条件，如果没有的话，那这种说法是不成立的，因为房屋的租赁权是基于物权而存在的。
我已经完全糊涂了，那出租他人房屋是一种处分行为吗？比如说，甲有一套房子，乙冒充房东出租房子给丙，那么乙与丙之间的这个合同有效吗？
我也听课了，以下是我自己的理解：你可以这样想，如果是房主自己出租自己的房屋，是不是就算有权处分？不是，所有权还是房主的，出租这个行为没有所有权的转移，所以不是处分，只是一个合同；所以，别人出租他人房屋自然也不是处分
其他4条回答
为您推荐：
其他类似问题
您可能关注的内容
无权处分的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。