agc澳洲黄金海岸房产房产中心怎么样

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价格:42.9 万澳元起去澳洲做地主“10年攒3套房”
今年的理财形势,堪称&股市楼市都憋屈,另类投资抢风头&。在2014年上海金融博览会上,除了股票、基金、银行、保险等主流投资产品,海外房产等另类投资成为关注焦点。&去澳洲做地主,可以贷款7成,10年攒3套房不是梦。&那么,海外买房靠谱吗?澳洲又有什么独到优势?   
10年如何攒到3套房   
说起到澳洲买房,其中有企业老总等高净值人士,但更多的是中产家庭,甚至包括上海出租车司机、赴澳留学学生的买房经历。在这些各具特色的经历中,最神秘也最吸引人的就是 &10年攒3套房&。
一位刘先生讲述了他的投资经历。刘先生是一位普通的大学教师,由于学术和授课需要,对澳洲经济一直有研究。 2006年一个偶然的机会,他听了一场澳洲房产投资交流会。结合现场了解到的澳洲投资资讯和过去对澳洲的了解,让他彻底被打动。他的资金并不多,2006年,墨尔本一套房产价格是33万澳元 (1澳元约合6.4元人民币),刘老师支付了30%的首付,也就是9.9万澳元。这之后,澳洲房价平均每年有10%-12%的上涨,租金每年也有5%的上涨。这样一来,租金基本可以覆盖银行还款。3年之后的2009年,刘老师将房子重新进行评估,已经升值到44万澳元。这样一来,升值的11万澳元中,澳洲的银行允许对其中七成以现金形式提取出来。刘老师用这7.7万澳元和自有资金,再凑够一个首付,又买了第二套房子。&每个月,银行账户都能收到租金,反正除了首付,不需要再投入多少钱,我就坐等房子升值咯!我想继续操作下去,10年拥有3套以上房产,做个澳洲大地主! &刘老师说。   
刘老师的买房经来源于犹太人的房产投资秘诀。这套秘诀包括三条:&第一,要用银行的钱去赚钱;第二,两到三年让银行评估一次,将房产赚到的钱拿出来做新房的首付,买入第二栋房;第三,房产买入不卖出。 & 在交流会上,还有一位上海司机老张,出人意料的是,他也买了一套澳洲房产。   
老张曾是国内某开发商行政总裁王总的司机,勤勤恳恳工作了25年,只有一套老房子。虽然他有点积蓄,面对上海的高房价只能望洋兴叹。 2009年9月,他送王总去浦东香格里拉酒店 (论坛)参加一个澳洲房地产的活动。等他独自把车停到停车场,一阵手机铃声从后排传出,原来是王总把手机掉在了车上。老张拿起手机,到酒店询问澳洲房产论坛,找到了王总,然后坐在最后一排。就是这样一个机缘巧合,他听到了澳洲房产的投资策略以及多位投资者的真实故事。一时间,老张怦然心动。此后,他又带着老伴来了两次,最终选择了一套黄金海岸的房子。当时总价38万澳元,首付30%加上其他费用,老张的积蓄也完全够用。一年之后,老张买的房子已经涨了10万澳元,相当于一年赚了60万元。
一年之后,老张被请到交流会上,在畅谈投资感受时,他说:&我希望10年稳稳当当赚3套房,用租金来养老! &这时候,王总才惊讶地发现他的司机成了投资新星,直叹自己犹豫不决错过了一笔好投资。   
从1965年至2009年,澳洲房产平均每年升值12%。以此计算,六七年后房价就翻一倍。通过循环使用银行贷款,增加杠杆,10年持有3栋房子是可以实现的。
澳洲与美国孰优孰劣
自2008年次贷危机和今年的欧债危机之后,到全球&抄底&买房已经成为一种趋势。那么,和美国等国家相比,澳洲有什么独到优势?澳洲除了永久享有土地所有权以外,还具有其他国家所没有的优势。
买卖房产要考虑交易成本,而澳洲买房税率低。澳洲没有遗产税,房屋可以百分百传给下一代人。而美国的遗产税为50%,父传子财产就缩水一半,子传孙只剩下四分之一。而且,澳洲规定,凡购买房地产满一年者,缴纳房地产增值税时,只需按增值部分的一半缴纳累进税。比如房产买进时35万澳元,多年后出售时房价达到70万澳元,扣除买卖交易成本5万澳元,还剩纯利30万澳元。但只需为其中一半即15万澳元缴税,税金在6万澳元左右。
买房要借助银行杠杆,澳洲买房可以贷款7成。银行贷款是撬动财富的最佳杠杆。澳洲银行面向本地居民以及海外购房者提供贷款,海外购房者房屋首付20%-30%,须证明还款能力即可办理。正因为有这一杠杆,投资者不必一次付清一栋房子的房款,而是可以同时买下3栋房产,每栋付30%的首付即可。不仅如此,澳洲银行普遍规定,只要不卖掉房子,理论上子子孙孙都可以只还息不还本,不用背负偿还本金的压力。
从澳洲房地产市场看,金凯平分析说,澳洲房地产没有暴利,每年升幅在10%-12%。房产投资者利润稳定,开发商利润也稳定。同时,也正因为房地产市场利润率稳定,不会吸引其他行业的人进入房地产领域,政府的开发进度也比较缓慢。澳洲现在每年缺房15万套,可以说供不应求。加上生活和消费观念差异,澳洲35%的人口长期租房。
此外,澳洲货币稳定,盈利不缩水。澳洲拥有丰富的矿产资源,因此澳元始终坚挺。这就免除了货币贬值抵消投资收益的现象。相比之下,美国背负大量债务,美元很可能长期贬值。这显然不利于海外投资者。除了这些,澳洲气候条件较好,而且是移民国家,不排外,这都是吸引人的条件。
买房也要讲&价值投资&。股神巴菲特崇尚价值投资,就是挑选那些被严重低估的股票,买入并持有,直到市场意识到它们的价值后,股价就会大幅上涨。从房地产行业看,也有&湿地理论&,即选择处于价格洼地的标的。和很多城市一样,澳洲也存在那些看上去不成熟、不受重视的低估区域。这就好比上海的浦东和浦西。十几年前,上海人说 &宁要浦西一张床,不要浦东一栋房&,然而现如今,浦东陆家嘴已经成为上海的新名片。  
选房也要有所取舍。澳洲买房有两个&禁区&,其一是学生公寓不能投,其二是酒店式公寓不能投。这是因为,房地产投资,升值最快的部分是土地,所以要尽可能多地占有土地。花园洋房显然比多层的公寓更能享受土地增值的益处。而且,酒店式公寓容易受到旅游淡旺季的影响,租金不稳定,也就难以获取银行贷款。不仅如此,澳洲银行还规定,40平方米以下的房屋不能获取贷款。因此,花园洋房是不二之选。总体看,在海边、湖边的&亲水&洋房和靠近学校的&学区房&,可以让房屋升值更快。
海外投资要看售后服务。投资海外房产,投资者最担心的是售后服务,包括买房之前的申请银行贷款,造房过程中的验收,房屋完成后的出租,以及任何时间的签证办理、接机等服务。目前,一些国内公司代理了澳洲开发商的房产项目,但在购房之后,往往不能提供后续服务。售后服务是房屋价格和质量之外,最为重要的因素。
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