泰国房产；多伦多房价高不可攀，奥克维尔等地受年轻人青睐；春天时，像Oshawa和Bowmanville这；房产经纪ShawnLackie认为，卖家需要知道；换句话说，一个房子的价值取决于买家愿意花多少钱来；Lackie还指出，买家应该当心；泰国房产；BMO首席经济学家Dougla
泰国房产 /thai/ 多伦多房价高不可攀，奥克维尔等地受年轻人青睐
春天时，像Oshawa和Bowmanville这样的地区价格飙升，因为很受年轻家庭青睐。多伦多市核心区的房价对这个群体来讲是高不可攀的。目前Oshawa这样的城市房产市场依然活跃，是很多多伦多人的性价比之选。
房产经纪Shawn Lackie认为， 卖家需要知道一个房产市场的金科玉律，即：市场决定价值。
换句话说，一个房子的价值取决于买家愿意花多少钱来买。目前买家没有被市场抛弃的恐惧，因此不会像2017年初那样疯狂出价。新挂牌的房屋也不多，因为买家都在等夏天的销售淡季过去。
Lackie还指出，买家应该当心。有些买家在等价格下跌，但同时卖家却希望九月的市场能重新抬头。但是他预计四月那样的火爆场景不会重现了，除非房屋挂牌量触底，大批买家出现。
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BMO首席经济学家Douglas Porter认为，GTA房市正在向完全的买家市场转变。Porter说销售新挂牌比率在40%左右，这么低的比率已经接近于买方市场了。
他的研究结果表明，与去年同期相比，大温和大多金马蹄区受到非居民买家税影响，投机购买量已经下跌了近28%。而全国其他地方的销售没有什么变化。
Porter认为，安省政府冷却房市的一揽子政策已经显现了效果，尽管房地产行业的人并不认为外国买家的影响力有多大。
Sotheby's International Realty Canada的Alex Irish说，很多买家因为春末大量挂牌房屋进入市场而犹疑不定，但是外国买家投机税对奥克维尔的市场并没有太大影响。
这个多伦多以西的小城拥有大量中等收入社区，沿安大略湖的房产被称为“黄金湖岸”，房产价格不菲。很多外国买家看中这里的私人学校和豪宅，这些专注奢侈市场的人根本不在乎15%的税。
与产业名望相比，他们没有那么在乎钱。同时奥克维尔吸引了许多来自中国大陆、香港和其他海外买家的兴趣。
很多买家早就来到加拿大，他们不受外国买家税限制。这些买家是从于人村和万锦迁来的，早就在加拿大树大根深了。
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Irish还说，即便是没这么有钱的买家，也是宁可咬咬牙多付15%，也不愿意承担年均增长30%的后果。现在市场是软化了一点，但是买家的反应是“价格降了10%?那太好了。”
有时，外国买家也会要求与买家税相当的降价优惠，抵消这部分税。
在大多金马蹄的其他区域，很多春天成交的合同目前都面临违约风险，因为买家出价太高不划算或者贷款有困难。买家经常不得不同意减价，以便交易能够继续。
虽然经纪们有些头疼，但是冷静的氛围开始弥漫。 Irish说自己并不喜欢在春天那种情绪化的市场环境里工作。那时市场疯狂到，很多自己房子不咋地的卖家连破漏的水管都不修、墙漆也不刷就上市。
很多买家连房子都没仔细看就下了无条件offer，因为有一大波买家在后边竞争，现在这些人一定是巴不得天降神勇使自己无法完成交易。
现在市场冷静下来以后，买家们可以看两三次房子，仔细勘察之后，再考虑讨价还价下offer，这样成交的协议才更靠谱。
“有经验的经纪喜欢这样的市场”，她说，“这才健康。”
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&上海二手房价走势预判，转载自公众号匠人有矩
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拿最近两套成交的房子对比一下：前者总价比后者高20多万，面积少20多平；前者比后者房龄老10年，后者是新房；你知道的，后者必然是地段差一些。后者到前者步行&&10KM，没地铁我选择前者。是的，会有人选择后者，因为价差。（如果是预算原因也是无可奈何）如果有两个标的放在你的面前，市场中人们经常衡量的是差价。这个房子楼层低，但是便宜了200万呢。这个房子靠近高架，但是便宜了50万呢。这个房子虽然。。。。。。但是便宜了。。。。。这些想法都是错的。在A/B两个标的的评估里，差价评估和折扣评估同时存在，但是折扣评估是重点。A/B如果区段不同，那就找类似于A/B的其他A1/B1的折扣关系，取中位数对A/B进行评估。A/B如果产品不同，那就找全市场中A1/B1的折扣关系。。。。。。。精确的评估是出自成交价，但是其实使用挂牌价无妨。所以其实人人可以分析。在动态分析里，我们还需要关注趋势的存在。例如区段的折扣呈现缩小的趋势，因为低总价涨得多，会略微掩护一下同片区高总价的房子。所以买CEO盘未必是错的。CEO盘对标的是全市同总价标的而不是隔壁。隔壁总价低，怎么比？产品的折扣呈现扩大趋势。品相在开始是属于差价范畴，所以大概率相邻楼盘单价低的涨幅大。但到了一定阶段，品相会体现在心理房龄里，此时体现为折扣。所以长周期持有，选好的，尤其外立面。相同房龄的房子，例如都是10岁，前者石材，后者涂料，可能前者看起来是5岁；后者看起来15岁。此时不再适用价差，而是折扣。拉高排低（公寓+别墅）的小区，我们应该买入公寓而非别墅。纯粹的别墅区随着时间的推移，随着树木成长，环境维持，心理年龄保持年轻。假期我去看了一个顶宅，由于富人对于环境的重视，当然主要是因为物业费贵，所以这个顶宅将近10年房龄，其实不过97折。开发商的利润是通过即时销售兑现的，所以开发商会很重视样板区和装修。这个是塑造消费冲动的必须渠道。但是买家不要忘记了消费冲动就是消费情绪泡沫。我是精装修的支持者，尤其自住；只是需要提醒的是其实更重点是建筑和景观。关于精装修，人们迟早会接受清水房，审美总有厌倦的时候。如何区分是差价还是折扣？动手改的是差价，不能动手改的是折扣。在平稳动态模型中，上海的房价假如对标经济增长，大致以0.5%/月的速度上涨。平稳动态模型里，人们是挑剔的。所以例如楼层，金三银四相同价格必然三楼先卖掉，四楼可能一个月后卖出。那么并非差价，而非折扣。这个折扣是四楼必须是三楼的99.5%，我一般取99折。这里叠加了趋势。人们不想多爬楼，一层都不想。例如户型，有一种人会告诉你说这里扣分，那里扣分。这个做法有一点点道理，但是并非市场真实反应。真实的市场不同的户型就是折扣关系。完全理想市场里假如单价完全一致，人们是排队买第一名的，接着买第二名的。换言之，只有第二名的价格折扣高于第一名，在完全理想模型里才可能先卖出。在，买家虽然不像我说的那么系统，但是他们会排序并且排序坚决；在，由于是暴力上涨，例如3楼速走，4楼同价也有人抢，这个折扣关系被无限忽略了。买房子所谓找笋盘有时候往往适得其反。如果低价背后的逻辑不知，不如按心情买。由于市场中难得一见完美的房子，人们需要对各种缺点进行折扣计算。是市民在加仓过程中的资产洗涤；而2017至今，市场正在洗涤资产。套利空间的存在，买入时候是买入折扣大于合理折扣的；卖出时候是卖出折扣小于合理折扣的。逆风而行，以前的。接着，就是当下。
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?回复不了了
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90年代，为了解决每年收割之后粮食不够的问题，我们全家周末和假期的安排主要是开荒。从村镇翻过一座山，再翻过一座山，到了一个山谷。这个山谷名叫牛坑远。一个偶尔会有蟒蛇出没的地方。一天的劳作，2小时送给了往返山谷。通往牛坑远的道路是石阶道路，快到田区的时候还有一段黄泥路。没有公路。初二那年的夏天，收割日大雨磅礴，我挑了几十公斤谷，赤脚在黄泥地里半跑摔了一跤，手按在路边草丛，荆棘进了掌心，忍着疼一根一根拔出来。回家我跟妈妈抱怨说：这个破田好抛荒了，我们应该把它大面积换小面积换成坝子里。坝子里从名字来说就是好地方：离家1公里，有公路。牛坑远那些历经数年开的地，顶着炎炎烈日开的地，还需要挑着猪粪去增加肥沃程度的地，多数人不会愿意大折小换到近村镇的地方的。我们家也不例外。后来的若干年里，有远见的村民把所有荒野的田按照大比例折扣（不清楚多少，类似3比1）集中换到了类似于坝子里这样的地方。那些把面积换大的人和把面积换小的人最终谁得利了呢？进入21世纪，家里人告诉我；有经济性作物的收购单位开始向农民定制性分派种植任务：芋头、烟草、指定稻种。牛坑远大部分抛荒了，极少数留着耕种的人受不了野猪出没，也抛荒了。理由很简单：公路不可达。此时，大面积流还没意识到损失。2017年，国家开始集约化发展农村，土地平整。（我们家是丘陵地区）土地平整同步带动的是水泥路分割田地。水泥路不可达的地方，默默地远离人群。这些年农村自建房的成本是涨的；农村的地租是涨的；农村的收入是涨的。这是我说县城房子也要涨的道理。我已经找不到去牛坑远的路了。下文是国家发改委《长三角城市群发展规划》的节选关于现状：城市群发展质量不高，国际竞争力不强。制造业附加值不高，高技术和服务经济发展相对滞后，高品质的城市创业宜居和商务商业环境亟需营造。城市间分工协作不够，低水平同质化竞争严重，城市群一体化发展的体制机制有待进一步完善。人均地区生产总值、地均生产总值等反映效率和效益的指标，与其他世界级城市群相比存在明显差距。关于目标：中期目标。到 2020 年，基本形成经济充满活力、高端人才汇聚、创新能力跃升、空间利用集约高效的世界级城市群框架，人口和经济密度进一步提高，在全国 2.2%的国土空间上集聚 11.8%的人口和 21%的地区生产总值。—— 集约紧凑 、 疏密有致的空间格局基本形成 。空间开发管制和环境分区控制制度全面建立，建设用地蔓延趋势得到有效遏制，开发强度得到有效控制，划入生态保护红线的区域面积占比稳定在15%以上，基本形成与资源环境承载能力相适应的总体格局。城市开发边界、永久基本农田和生态保护红线制度得到有效实施，特大城市和大城市建设用地实现由增量扩张向存量挖潜转变，上海建设用地规模实现减量化。
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今天谈谈买新房我们需要关注的内容，其实二手房也差不多。一、交通配套& &主要关注地铁及步行距离。& &次要关注自驾市区方向便利情况（含是否拥堵）& 二、体育休闲& 主要关注公园类休闲去处。& 次要关注商业、体育去处。&三、学校&通常，新房如果学区售楼部一定会强调。我们需要关注的是成为学区房的可能性。四、小区规划指标占地面积不重要，建筑面积不重要容积率：一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率很重要容积率越低，意味着地上的房子建得越少。品质越高。我们需要辩证地看：两个小区相同容积率，一个小区有别墅有公寓；一个小区只有公寓。通常，居住品质后者高。绿化率是很虚无的概念。绿地率也不重要。重要的是小区集中绿地的分布与你要买的房子的关系。多少栋楼不重要。总户数是重要的。户数越少品质越高。除了每套的面积比较大，小区居民的收入情况更高之外，户数越少人口越少，则对应的配套面积（物业用房、老年活动室、配电房、垃圾站等）也越小。会所随着房子总价上升而需求上升，但是不是开发商自持的会所多数情况还不如没有会所。停车配比与会所同理。通常越市区配比越高越好。地上停车位：远郊盘越多越合理（通常规划局不同意），市区盘最好没有。层高越高越好。物业费主要考虑总价与物业费关系，通常不应纳入考虑范畴。设备投入凡是需要开发商一次性投入的是保值性消费。例如常见的三恒系统。一般自住建议买精装修房，尤其是报验精装修。投资装修不保值，所以如果有装修房，越简单越好。小区里面如果有动迁房或者人才公寓，选房的时候尽可能远离这几栋楼。通常开发商会把不利因素往这几栋楼集中。认真看开发商出具的不利因素公示图，对于选房子很重要。交房时间：自住越早越好。投资则看你持有的周期，理论上说交房时间越晚价格越实惠，如果对开发商有信心，不如晚点交房。需要了解的是开发商办理大产证的时间，尤其对于投资来说，影响你的投资周期控制。
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最近看空上海楼市是主流。其中一个说法是上海的房子供求关系平衡或者供不应求。真的么？我又查阅《2016年上海市国民经济和社会发展统计公报&》去了。至2016年年末，全市常住人口总数为2419.70万人；城镇居民人均住房建筑面积36.1平方米；符合基本居住条件应该是多少面积呢？假定两个人住74平小两房；3个人住89平小三房。前者人均37平，后者人均30平不到。人均住房建筑面积，其实不低了；但也谈不上过剩：大致均衡。可以预见的是人均住房建筑面积会随着社会发展而发展。第一个结论是：上海的确不缺房子。继续查阅公报全市家庭液化气用户333.6万户，家庭天然气用户675.2万户。意思是上海使用天然气的房子才675万户。2016年商品房施工面积15111.24万平方米；竣工面积2550.64万平方米。按套均100平米计算，预计上述开工竣工新增套数（）/100=176万套，按竣工面积来算，年增量约26万套。（实际2016新房成交套数是10.84万套）也就是2016年施工的房子全部竣工后，上海累计使用天然气的有效住宅大致851万套。公报中提到：居民住宅成套率达到97%。也就是上海还有3%的住宅，是需要多户人家合用公共部位的，例如合用厨房、合用卫生间等等的。假如最终市民都住上了使用天然气的住宅，人口不增长，需要套数是（333.6+675）=1008.6万套。也就是说：上海住宅尚缺=157.6万套，至少需要157.6/26=6年。假如全部分布在容积率为2的小区，套均100平，需要建设用地面积79平方公里。按照2040规划，上海建设用地规模2020年为3200平方公里，2015年上海建设用地规模是3145平方公里，差值55平方公里。55&99怎么办？拆！拆！拆！第二个结论是：上海很缺好房子，至少是缺通天然气的房子。衍生的结论是：1、2023年之前，上海的崩盘只可能是危机模式。2、上海的住宅呈现结构性稀缺，同时也就意味着结构性过剩。叠加人口控制的城市规划，我们买房时候需要注意：1、看看小区的租客的流动性。租客的流动性是说这群人成为常住人口的可能性。可能性越高越安全。由于上海其实不缺房子，这些房子的价值严重高估。当然有人在对赌人口控制规划执行不了。至少我是不敢赌。本金安全是投资的第一要义。2、老破小只有拆迁一条路可以期待，并且据说现在的拆迁已经不像以前了，货币化拆迁是趋势。&通过动迁，目前住宅市区的原住民将逐渐移居市郊或者郊区。3、在结构性稀缺解决之前，资本在外围的效率更高。同时由于结构性稀缺的存在，老破小绝对意义上可以买。文末是关于2040的市规划局官网新闻：迈向卓越的全球城市，“上海2040”总规通过住建部城市总规部际联席会审查
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当下市场之情绪，表面上越来越空头，多头快到冰点。市民住房自有率已经超过一半了：多军比例大才正常。持币买家需要警惕，因为有时候喊空的未必是空军。真正的空军是实干派。没房子的空军会慢慢等待，等待价格回落再买。所有有产者需要感谢无房空军的存在，空军越强大，系统越安全。有房子的空军会慢慢卖，卖房子的谁会喊空？真看空，只需要大致参照新房的价格卖掉，至少在交易那一刻，买家是感谢卖家的。交易，一定是卖的人和买的人都觉得自己的资产优化了。二手房僵化了，本质是多数房东认为维持现状就是资产最优。一手房很多盘开始难产。为什么难产？假如你是开发商老板，你会怎么考虑问题？1、要不要纯卖？如果二手房纯卖的房东少，开发商又能有什么区别。2、要不要买地？开发商卖楼再买地和市民置换其实一样思路。地在哪里？如果置换客说我其实愿意卖的，只是怕买不到房子，开发商一样可以说其实也是愿意卖的，只是怕买不到地。具体销售的管理人员怎么考虑问题？能不能完成KPI考核是关键。简单说如果捂着去政府那磨出一个更高的售价来，那么KPI考核就更好；如果磨不出，老板也能理解，不是么？反过来说，目前市场中的新盘是不是一定值得买呢？是不是存在一种可能：这个盘的售价情况让管理人员KPI考核还算不错。开发商如果拖到最后还是现在的预期价格，对于买家其实是好事。如果磨出更高的价格，意味着算盘打好了。我们回望2010地王潮之后，2011加息，加息，加息，到了2011秋天，一手二手放量大跌，都实现了超跌。那么当他算盘打好，我们可以不买的。我不曾改变我的判断：性价比高的新房出清后上海楼市向上。
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01之前写过一篇文章，指出上海的房子结构性稀缺，也就是结构性过剩。了解我的人知道，我有次新偏好。00后比90后优秀；90后比80后优秀；80后比70后优秀；这是社会发展的必然。或者以一代人的跨度而言：00后比80后优秀，90后比70后优秀的说法更容易让上一代接受，好比80后当然希望00后或者10后的子女比自己优秀。人口如此，房子也不例外。02上海的人口同样也是结构性稀缺（人才），也就是结构性过剩。无论在上海市2040规划还是国家发改委下发的长三角群规划中都提及了上海要引进人才。现实中上海正在提高外来人口的常住门槛。房子是过剩的，人口是过剩的。这个过剩的房子对标的接盘客正是过剩的人口。当然，由于上海资源密集，如果人口控制无法实现，房子会一直稀缺：只是规划的执行者是政府而不是市民，所以逆规划的投资行为是无谓的冒险。03在2016的疯狂之前，上海南部例如海湾、临港是伤心所在；当疯狂之后，总有人会忘记这些房子曾经的寥落而被还没降温的火热所吸引。例如临港某次新盘，2015年底售价1.5万并没有人要，2016年底2万有成交，.5万有成交。这个小区空置率不低，停车位充足到地下停车库都不需要开放；这样的小区能在日之后逆势上涨真是疯狂。6月，该盘成交价回到2万；我判断它没有止跌可能。1.5万就是合理价，跌到1.5万合理价我也没有买的欲望。为什么有人买？颜值还是不错的。会不会解套？明后年有新盘要开。也就是或者有解套的可能。但是我不敢买。04把上海的所有房子按自住选择排序。排名靠前的房子是富人居所，没有研究意义。排序靠后的20%的房子对应的接盘客是人口优化的对象。这个分割线，大概在300万左右。上海一般性自住房子的总价800万左右，而谈得上不错的房子1500万左右。匠人有矩研究的房子总价就是300-1500区间。更高价格的房子第一看心情，兼顾主力价格房子看涨的区段。结论是：上海最合适买的房子在300万到800万；短周期预期涨幅靠前的总价300-500。其中300这个数据各位可以自己修正（把前20%低总价房子剔除）；800这个数据取自6月初街头随机调研；500这个数据是我的印象。如果你的预算过低，即使刚需，也可以等等看。如果你的预算在500以下，尽可能靠近500同时也可以视看房情况而调整，也就是遇到一个性价比高的例如400万的房子也可以调整预算。500到800的预算经常性遇到的问题是要不要两套，两套涨幅大。没有必要。预算超过800，开始考虑是否两套。此时每个人的取向不同。例如1000预算，700+300还是1000其实并没有大差。前者牺牲生活品质换来财富而已。牺牲生活品质换来财富有时候是主动为之，有时候是被动的；例如选择再来一套是稳妥的：置换容易踏空。从另外一个角度上来说800-1500这个层次的房子流动性有待释放，房产税开征之后人们会为了生活本身买入这个层次总价的房子。在焦虑或者虚荣之外，我们不要忘了生活的本来面目是更好的生活，买房也一样。文末感谢一下若干朋友提醒我行情可能向下，让我谨慎发言的建议。作为独立思考者，我坚持自身的观察及结论。我的态度一直严肃，但是的确可能出错。独立的思考者不会害怕出错，认可或反对一些观点也是经过自我思辨，希望我们都能做到。（自媒体泛滥成灾的年代，独立思考很重要）
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新的一个系列：各条地铁线周边房价的分析。本文所指一手价：买家买一套房子所要支付的所有价格（不含契税）/（100%-n%)/产权面积，n为房龄。今日聊1号线富锦路至汶水路这个区间，不准确之处欢迎指正。富锦路可选楼盘：招商海德名门、海德花园、远洋香奈，丽景翠亭。一手价47000左右。该站供应少，市场中许多房子未满二。友谊西路可选楼盘：东方丽都、同盛嘉园、杨泰春城。一手价49000左右。该站供应也不算多。宝安公路可选楼盘：宝启公寓、柏丽华庭、华馨苑、天馨花园、飘鹰花园、印象苑、天馨花园、大黄馨苑、世华佳苑、杨泰公寓、宝虹水岸景苑、宝启花园、杨泰苑等等。一手价49000左右。共富新村可选楼盘：康桥水都。一手价49000左右。该站供应少。呼兰路&可选楼盘：和欣国际花园，龙源花园，新梅绿岛苑，锦辉豪居。一手价60000左右。通河新村可选楼盘：宝宸共和家园，宝宸怡景园，丽都雅苑，屹立家园，共康公寓，共和新苑，九英里，好家园，汇秀公寓，住嘉新苑，昌鑫协和园。一手价60000左右。共康路可选楼盘：馨康苑，艺康苑，三湘盛世花园。一手价66000左右。该站次新稀缺，大量老房子。彭浦新村可选楼盘：绿泉家苑，永泉公寓。一手价68000左右。该站次新稀缺，大量老房子。汶水路可选楼盘：静安府、象屿大宁悦府、万荣阳光苑，悦公馆，明园森林城市，亿润苑，虹凉馨苑。&一手价74000左右。汶水路74000彭浦新村68000共康路66000通河新村60000呼兰路60000共富新村(外环线）49000宝安公路49000友谊西路49000富&锦&路49000综述：1、片区结构性稀缺现象明显，彭浦新村及共康站成片老房子；片区次新因为稀缺而价格偏高。2、片区买家环线情结明显：外环内外价差过大，中环内外价差略大。由于310买家占比逐渐降低是趋势，中长期不合理价差有调整要求：3、外环外价格趋同。基于供应充足，宝安公路站楼价大致均衡。从绝对地理位置而言，友谊西路、富锦路相对看跌。4、彭浦新村、共康路站老房子密度大，意味着原住民多（杠杆低）。同时市北高新是片区的产业支撑。故这个片区抗跌性强。
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小小镇姑娘[qqr5hxui0a]
楼主，我刚买了一手房，买对了吗
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地铁系列到了1号线马戏城站上海马戏城站一手价10万。可选楼盘：大宁金茂府，万峰梦湖苑，慧芝湖花园，珊瑚苑，宝华现代城，新梅共和城，宁馨小区，大宁新村，宁和小区，绿色丽园，东方明珠大宁公寓，广茂苑，佳宁花园，宜川小区，宁泰馨苑，望景苑，歌林春天馨园，金荣公寓，龙盛雅苑，城城金岛苑，龙泰公寓，春满园，乾弘家园，永巍公寓，环城公寓，海叶新苑，和源祥邸，珑庭，景星苑。延长路站一手价与马戏城站无差。主要原因是大宁灵石公园更靠近马戏城站；上海大学两个地铁站均可达。不可移动物会影响房价分布，而不可移动物不止地铁。可选楼盘：盛源家豪城，悠和家园，大宁瑞仕花园，延铁家园，锦灏佳园，崇文园，峥宸苑，嘉利明珠城，新柳公寓，福泰公寓，惠龙公寓，紫薇阁，天祥华府，大上海紫金城。中山北路站一手价与延长路站无差。原因在于这个站的不可移动物是利差：高架、铁路，目测是没办法优化的。环线情结此时会成为买错的原因之一。我曾经说过所有利差皆利好，是指情况已经如此，并不会更糟。但是不会优化的利差，例如高架，还是回避为好。
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洼地，本是地形概念，也就是中间低四周高的中间部分。&我们讨论洼地的前提，是讨论高地，也就是我经常用的词：头部。&头部与洼地的辩证关系与空间关系不大，源头是资本层面对地段的估值对比。例如2015深圳大涨，则上海显得洼地，必然跟涨;如今深圳北京下跌，则上海显得不那么洼地，很难大涨。&空间形态上的头部与洼地的分析是基于城市空间线性或者环状的分布。例如现在分析的地铁线，其实是线性的。&以1号线为例子：人广到万体是一个头部平台区，大宁是头部，莘庄是头部。&大宁的方向是融入平台区；莘庄的方向是成为独立高地。&如果莘庄成为独立高地，则莘庄与万体之间有形成洼地的可能。目前外环路不算洼地。外环路占比莘庄站便宜，是因为外环路之南有莘庄立交：这个利差不可优化。&莘庄的存在，证明了环线理论已经过时。&由于莘庄是头部，莘庄的房价自成独立高地；莘庄之南则更多体现的是资金的外溢，与大宁之北一个道理：以莘庄之价格衡量5号线其他站的价格是不合理的。&5号线是Y字型的。从莘庄到东川路这个区间2018年会增加从奉贤过来的人流（5号线延长线将于明年通车）；2020年后会减少沪金高速以东的人群（15号线2020开通）。&这个区间，主要还是看头部莘庄。&闵行开发区之东川路这个区间，到2025年才有一条从东川路通往徐家汇的23号线通行。亦即2025之前，这个区间都是弱线。&5号线东川路至南桥新城这个区间最大的特点是两头的价格比较高，中间西渡的价格比较低。&但是其实价差是有原因的：江川路与西渡之价差，从西渡驾车过江并不方便；而南桥与西渡的价差，南桥有上海之鱼、南桥国际商业广场等配套溢价。&或者大涨之后，只有泡沫区而没有所谓洼地了吧。
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地铁系列之文章，其实更加指向房子估值的核心，因为融合了区段和价格。我把地铁2公里以内的街景都阅读了一遍，把所涉及楼盘的品相阅读了一遍。如果你自己买房，在实地看房之前，这些工作一样都可以提前做一遍：大致可以得出你自己心里的可选楼盘。至于价格，表格所示并非合理价，而是市场价：你去中介门店查一查成交价就好了，我采取的是笨办法：查已经成交的挂牌价，估计实际成交价后打电话给中介复核；少数楼盘是房东给的数据。表格的使用前提是正确的行情判断以及基本的产品分析，更需要实地跑盘。实地跑盘才知道可选楼盘及其产品的好坏，更能直接把脉行情。举例子：与朋友一起跑盘中遇到一个房东挂牌，财务情况正常、看空出货，甚至直接告诉了我他的底价。次日中介通知朋友说那套房子卖了，成交价正是房东底价。这套房子从挂出到卖掉不足18小时。另外一个例子：朋友想约房东谈意向房源的时候发现别的买家溢价买走了：之后同小区更便宜的房子挂出来了。第三个例子是关于一手房的。朋友问我某盘能不能买，我说能。他另外有朋友反对，反对的理由很多。我建议买的理由是什么？相同的价格最近老破有成交。行情尚属空头，正在空转多的缓慢进程：这是左侧交易时间，所以除非极特别的情况不必与人抢：你想要，你拿去。即使买入，也不见得不会有更便宜的房子出现。我建议我的客户都买入，但不催买，催资金筹集。资金筹集，是为了方便房东置换，如此房东更乐意让价：换位思考才能双赢。02站名一手单价可选楼盘上海南站91000石龙路81000聚龙新苑、绿邑翠苑、鑫龙苑龙漕路82000兆嘉园、科汇景苑、云都新苑、龙兆苑、龙缘公寓漕溪路97000宏润花园、金衡公寓、住友公寓 &、明佳苑、明安馨苑、宜仕怡家宜山路125000文定天下苑、金诚花园、宜德苑、明园小安桥、****住宅小区、凯托大厦、中瑞公寓、明辉苑、徐家汇景园、庆余公寓、徐虹华庭、汇贤雅居、泰德苑、颐峰苑、明华苑、青之杰花园、东方曼哈顿、爱建园&虹桥路116000爱建园、虹桥丽景苑、虹桥中山广场、虹桥府邸、新安公寓、中山元一新苑、紫勋风雅苑&延安西路106000新安公寓、鉴赏新华、当代新华、香榭苑、煜王苑、佳达新苑、武夷花园、朗诗虹桥绿郡、今日丽园、颐德名苑、东方金门花园、东湖名苑 &、新华嘉利公寓、凯旋都市花园中山公园110000大家源新城、虹德苑、圣约翰名邸、路易凯旋宫、虹桥馨苑、凯欣豪园、兆丰嘉园、城宁花苑、中山公寓金沙江路97000万都花园、桐柏公寓、华府樟园、大华清水湾、中山润园、恒陇丽晶公寓、沙田新苑曹杨路94000中关村公寓、逸流公寓镇坪路94000新湖明珠城、芙蓉花苑、光复新苑、泰欣嘉园、秋月枫舍、地方天园中潭路113000新红厦公寓、智荟苑、香溢花城、中远两湾城上海火车站100000宝山路115000蒙特利名都城、金芙世纪公寓、国际明佳城、和馨苑、奔腾新干线、三宝花苑、复地新都国际东宝兴路91000海伦新苑、紫光苑&虹口足球场91000& &宝虹新苑、嘉宏紫薇园、虹光公寓、绿洲紫荆花园、明杨豪苑、花园城、掬水轩、建玮公寓& && &赤峰路85000海怡花园、香杉园、建工天峰公寓、金鸿苑大柏树81000枫叶公寓、望隆苑、虹瑞公寓、曲阳名邸、中环明珠、曲阳花苑、曲阳豪庭、北宸佳苑、复城国际江湾镇64000正文花园、乾阳佳园、文治福邸、文致公寓、韶嘉公寓、万峰嘉苑、虹口玫瑰苑、望隆苑、乐久公寓、财大公寓、文化名园、文化花园园中苑、文化花园清华苑、新海城、久久公寓、荣振馨苑 &、欣逸家园、逸虹景苑 、三湘世纪花城、明和苑、文化花园明珠苑殷高西路68000馨良苑、杰圣家苑、海尚逸苑、逸仙华庭、高境欣苑&长江南路62000盛世宝邸、鹏程花苑、美岸栖庭淞发路61000万临家园、长宏新苑、逸居苑、新梅淞南苑张华浜52000淞滨路52000宝宸怡秀园、吴淞新城、宝林春天苑水产路60000新叶公寓、同泰公寓、景泰公寓、思致公寓、海淞苑宝杨路62000中艺花园、宝山六村、白玉兰花园、恒鑫公寓、建宇公寓、璟都新园、华能城市花园、住友宝莲、牡丹锦苑&&友谊路52000临江佳园、牡丹锦苑、香缇公馆、宝城三村、祥瑞公寓、恺源景江苑&铁力路50000同济公寓 、宝地绿洲城&江杨北路44000新月丽苑、富浩河滨花园、恒德苑、嘉城国际花园、新月锦绣园&03石龙、龙漕、漕溪价格低于上海南站、宜山路。&此三站在1号线发展轴（徐家汇-莘庄）之东，往东徐汇滨江概念；跨江是前滩后滩。&其价差是因为发展原因。既然发展得不够好，那反而是买入的时间。我们不需要知道政府何时着力发展，我们只需要思考这样的区段是否还有套利空间。&金沙江、曹杨、镇坪三站价格亦低于周边，有内环高架的影响，更多的依然还是城市不均衡发展的体现。普陀区以真如为抓手，而真如之发展能给武宁以支撑。&我们谈徐汇滨江概念，谈真如概念，应大而化之：给低价区以拉动，给高价区以支撑。&房价等高线的概念，是说每一个区段都可以给一个价格，生成房价等高线。这个与地形等高线是类似的。例如我们在真如堆土，则比真如更高的武宁等高线不容易变低；我们在徐汇滨江堆土，则比徐汇滨江更低的龙华等高线容易跟着变高。以地形思维考虑房价，其实是形象的。&我们理解了房价等高线，会发现同一个站长江南路站西侧东侧的价差偏高了。未来18线经杨浦进入淞南，杨浦等高线会松动，而淞南会填起一些。&我们理解了房价等高线，会理解为何淞宝并不比淞南低。这是宝山区政府堆土区。如果长滩是宝山或者市政府主力堆土地区，则3号线往东至黄浦江的等高线都向上。&提到吴淞，说说吴淞古炮台：1842年6月,英军舰队进入吴淞口,陈化成在吴淞炮台以身殉国。这是我眼中租界的源头。而今民族崛起周期，吴淞未来会是什么模样？
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01十三五规划中写道：城镇住房供应总量也将显著增加，预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。2011年，上海商品房成交1473万平米；2012年，上海商品房成交1592万平米；2013年，上海商品房成交2015万平米；2014年，上海商品房成交1780万平米；2015年，上海商品房成交2009万平米。十二五期间新房成交8869万平米，以套均100平米计，成交套数约89万套。十三五的第一年2016年，上海商品房成交2019万平米，以套均100平米计算，成交套数约20万套。接下来的、：上海计划成交套数25万套？平均一年8.3万套？可是成交非常寡淡的2011，上海成交套数也远远超过8.3万套不是么？02十三五规划写道：“十三五”期间本市城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加，其中新增住房供应总套数170万套，比“十二五”增加60%左右。而十二五规划是这样写的：“十二五”期间，预计开工建设和筹措各类保障性住房6200万平方米、约92万套（间），分别约占新建住宅总面积的50%和总套数的60%左右；包括“十一五”期间开工结转项目在内，预计新增供应各类保障性住房100万套（间）左右。根据十三五规划，上海十二五期间应该新建了170/1.6约108万套；而根据十二五规划，上海预计要建设和筹措92/0.6万约150万套。差值42万套，如果都完成了，应该是通过筹措而非新建的方式解决了供应。03十二五规划中写道：通过新建、配建、改建、收购和转化等方式，预计开工建设和筹措公共租赁住房（含单位租赁房）1000万平方米、约20万套（间）而十三五规划中公租房规划70万套，比十二五增加了50万套，与本文02部分中提到的42万套大致对应。政府是点赞的政府，但是真相是冰冷的：规划中上海住房供应总量没有大幅度增加。04本市将积极推进购租并举的住房体系建设，进一步健全房地产市场健康发展长效机制。根据《规划》，“十三五”期间，上海将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保障和改善市民基本居住条件。到2020年基本形成符合市情、购租并举的住房体系，实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房困难有效缓解、住房结构有所优化、居住条件明显改善、管理能力显著提升的总体目标。用词为购租并举。其实不止于并举，是颠覆了居住供应结构。十二五规划中，商品房：公租房是60：20；十三五规划是40：75。并且，政府还打算引导市场新增代理租赁房30万。也就是从3比1，变成了1：2.5。05没有任何一个政府希望楼市下跌，顶多是回调而已。只是负责任的政府希望涨幅低于人民收入增长。这一点对上海来说是困难的。新进人口对全国资本的虹吸坚不可摧。（外地中产以上家庭，几乎都选择给在上海置业的孩子支援首付）。简单说就是给力的政府也就只能做到商品房涨幅略高于人民收入增长。十二五规划中公租房的目的是：有效缓解本市青年职工、引进人才和来沪务工人员等的阶段性居住困难。十三五规划中说法变成了：更好缓解部分常住人口及青年群体和各类人才、创业人士的居住问题。在一个国运市运上行周期：房价很难不涨。所以政府大力发展公租房，并且涵盖了更多人群。完善租赁市场于楼市而言，是非常非常重要的系统性安全措施：养空军、养空军、养空军。你是人才也好，你是创业者也好，你需要证明你的收入增长超过上海经济增长或者你是中产以上二代（虹吸全国）。而在你证明之前：租房吧、租房吧。上海给你更多的机会更多的可能；当然你可能失败或者绝望，但至少在魔都奋斗的时间里：居住得有尊严。06整体来说，租售并举是做空楼市的：并非直接做空房价，而是做空地价。可售住宅地是短期投资，全租赁住宅地是超长期投资。政府大幅度提高了全租赁住宅地：要求开发商对上海楼市长期走势投票。而由于开发商持有资产，房地产金融化成为趋势。由于超长期投资，开发商会更理智些：从而使得市民也更理智些。这是十三五规划想要的结果。此时我们需要逆向思考：为什么需要做空？一个简单的投资道理是长多必然短多。如果对于短多催生泡沫有所担忧，那就意味着长多行情并没有结束，远远没有结束。06除了房地产证券化本身可以做空之外。政府手里又增加了做空筹码。当下政府参与做空主要是通过限制新房价格，而70万套公租房出现之后，那是做空筹码。如果哪天房价又乱涨，70万套房子租转售参与供应是怎样的场景？你看看新房低开对二手市场的冲击。70万套能提供三年供应，并且还是抢手次新。公租房转售的可能性在房价管理工具箱里，我们不希望有用到这个管理工具的时候，也就是不希望出现再次乱涨。“十三五”时期，将大幅增加租赁住房供应，在产业集聚区、交通枢纽地区、商办过剩地区重点发展租赁住房产业集聚区、交通枢纽区正是政府大力投钱的地方，这些地方也正是地产商和投资性买房的热点地区。而这些地方，现在交给了租赁住房。要求开发商与政府一起发展，而不是之前的挣快钱。这个对于未来楼市，是有深远影响的。07十三五规划所体现的楼市现状就是向上预期，所体现的城市管理思维就是稳多。稳多：不是要跌，不是疯涨。而稳多，才是市民之真正诉求。炒房是与趋势作对；继续当空军也没必要。要不要买房？且看且买不慌不忙是因为还有一条临时性做空政策：认房认贷。
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9号线松江段价格比较平均，是一个弱平台区。对应于9号线市中心段10万上方的顶部平台区。&顶部平台区对应于上海的综合经营能力。弱平台区对应于松江的综合经营能力。&9号线通到松江会带动地铁沿线的楼价；但更本质的是提高了当地经济与市区的互动。这与城际高铁通往外地带动外地经济是一个道理。例如嘉兴在高铁附近的创业园区，是嘉兴与上海的互动。&城市的原点是类同心圆辐射的，最靠近圆心的那部分形成顶部平台。&这个顶部平台是一个城市、一个城市分布的。在地铁开通之前，松江有松江的顶部平台区，市区有市区的顶部平台区。9号线松江段的弱平台区的一部分，正是地铁开通前的松江顶部平台区。9号线开通后，沿线住宅开始与市区老房子形成了竞争。这部分沿线住宅流动性上升从而使得非沿线住宅的供求力量里供方话语权上升。（假定房子供应量不变，买家增加了从市区过来的人群，这群人市区上班而在松江居住。）&然一条地铁，一条拥挤的地铁，无法改变松江大盘独立于市区的现状&松江还给松江人民：松江的价格很大程度上看松江本身的经营能力。泗泾、洞泾、佘山、大学城、松江新城的价格是趋同的。松江大学城、松江新城非地铁房的价格与地铁房的差距，因为教育、环境、医疗等其他要素的考量而不明显。对于松江本地人而言，地铁只是通往市区的一条旅游线，因为优势资源并没有向地铁站密集。&松江还给松江人民在操作上的意义是：你至少不要买一个松江人看不上的地方&独立大盘区会不会一直存在？&出于综合经济发展战略，松江当然不希望一直存在。至少松江的核心区域是可能完全融入市区大盘的，我们需要时间等等看。&9号线松江段之外，价格大致以顶部平台区对称分布。&顶部平台区价格以下的区段都不算差，但浦东胜出一些。&道理在于松江对于浦西段的制约。涨多了会外溢的。人们总是在地段和品相之间寻找均衡，这个平衡点在于价格。如果田林老破涨价，则人们会去松江看看。&而浦东呢？从顶部平台区往东13公里快到海边了，再往东就是未来的崇铁了。而崇铁对于9号线浦东段并无制约。因为崇明是第二居所的布局所在。9号线浦东段是第一居所的布局所在。富人中当然有第一居所徐家汇、第二居所佘山的；而第一居所碧云，第二居所崇明虽是少数人的能力范围，但集合两代人的力量是可能做到的（老人崇明，自己碧云）。而我第一次买房，就是买在9号线的松江段。理由？只能买得起那里的新房。如果你第一次也买在松江，是不是和我一样的理由？站名可选楼盘曹路星晓家园、星颂家园、星金家园、金钻苑、丰怡苑、龚路新城&民雷路盛世春晓苑、民春苑、丰舍东苑、丰舍西苑、万科第五园、万科蓝山顾唐路曹路家苑、极景易家、爱法花园、新芳邻、河滨城市花园、创联金海花苑&金海路申江路金桥金色米兰苑、阳光国际公寓、阳光欧洲城、金桥新城平度路金桥名都、金燕家苑、金桥新家园、绿景苑、爱法新都、金桥湾清水苑、金泽苑、金和佳园、金舟苑碧云路碧云东方公寓、碧云花园、金桥爱建园、品赏碧云、金色碧云、罗山花苑、维诗凯亚、世茂湖滨花园、晓园、百富丽山庄&芳甸路中星怡景花园、仁恒河滨城、第九城市、当代清水园、水清木华、金色维也纳、广洋新景苑、罗山怡景苑杨高中路御景园、天安花园、盛世年华、中星恬园、联洋花园、中邦晶座、联洋年华、华丽家族花园、绿地泾南公寓、联洋新苑、申立苑、申舟明林苑&世纪大道商城路仁恒滨江园、汇豪天下、财富海景花园、江临天下、久阳滨江公寓小南门长峰馨园、明日星城、浩城华苑、绿地名人坊、城黄浦湾、华润外滩九里、申江新苑、海琪园、浦江公馆、金外滩花园&陆家浜路马当路复兴佳苑、中汇公寓、永业公寓、汇龙新城、江南世纪新苑、东都公寓、桃源兴城苑、仁德坊、银杏家园打浦桥绿洲仕格维花园、海丽花园、汇峰鼎园、瑞南新苑、扬子江家园嘉善路金色港湾、凯悦公寓、徐汇嘉馨公寓、太原邸、襄阳公寓、嘉御庭、梧桐花园、梵高馆、永嘉公寓、新家坡美树馆、步高苑、德玛公寓、衡园&、瑞嘉公寓肇嘉浜路徐家汇宜山路桂林路田林体育公寓、华元公寓、国煌田林亲家、申德公寓、徐汇长春苑、徐汇玺庭、徐汇世家花园漕河泾开发区虹桥晶典苑、金虹桥东苑怡和园、虹梅别墅、虹桥首席、永兆豪庭、天鸿公寓&&合川路大上海国际花园、九歌上郡、静安新城（六区）、静安新城（八区）、静安新城（七区）、万源新城星中路茂盛城市花园、水景书香园、东方花园、阳光乾城苑、静安新城（七区）七宝万兆家园、华夏茗苑、西郊英园、枫荷兰庭中春路惠明苑、水清年华花园、豪世盛地、万科凭栏苑、万科朗润园、万科魅力之城、万科荷花苑、大千美墅、万科城花新园、万科香溪苑九亭夏州花园、云润家园、象屿名城、嘉和阳光城、青春驿站、九洲大唐花园、摩卡小城、贝尚湾、绿庭尚城、九城湖滨国际、奥林匹克花园泗泾佘山银湖别墅、金港花园、金地褐石苑、保利翡丽公馆、祥和公寓、润和欣苑、润和苑、山语原墅、西南名苑、泗泾颐景园、云顶别墅、万业梦立方、绿地香缇、金地自在城佘山佘山高尔夫郡、佘山月湖山庄、佘山东郡、新凯家园、新凯城丹桂苑、新凯城紫竹苑、新凯城香樟苑、新凯城锦昌苑、佘山银湖别墅洞泾松江大学城九龙仓兰宫、御上海、龙湖好望山、誉品谷水湾、三湘四季花城、三湘四季财富广场、三湘四季花城牡丹苑、星辰园（公寓）、绿地蔷薇九里、保利西子湾松江新城鼎信公寓&、建设花园、鼎信公寓、东明花苑、绿洲华庭苑、开元新都、开元地中海、安信湖畔天地坊、紫东新苑、东鼎名人府邸、檀香花苑、阳光翠庭、东庭人家、裕盛豪园、皇骐爱丽苑、名庭花苑、华亭绿景苑松江体育中心华中公寓、松石苑、嘉禾名邸&醉白池云间名门、汇民轩、荣汇公寓&&松江南站永丰苑&
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青砖地、窄弄堂依旧，弄堂深处多了广场。清水砖墙依旧，多了大玻璃橱窗。乌漆大门、老虎窗依旧，进门之后已不再是人家。这是新天地。地段如果称第二，不知何处是第一。我们观察上海楼市，新天地的走势是重要的关注。新天地往西，是古北。古北是第一代的国际社区，始建于1986。古北位于虹桥机场与新天地之间，是作为当初外向型经济的住区配套，沿着虹桥路（10号线也是）分布。那是主要属于老外和港澳台同胞的古北。新天地往南，是新江湾，据说是第三代的国际社区。新江湾城有上海市区最大的湿地公园。这是原来的江湾机场所在。2006年底，合生新江湾公寓所在地楼板价6676元成交，2007年6月，九龙仓玺园所在地楼板价12500元成交，2007年11月，仁恒怡庭所在地楼板价2万成交。新江湾在2006年底是符合洼地属性的：有10号线预期，均价低于上海楼市均价。2007年新江湾城1万出头涨到了1万8左右。2010之后，新江湾持续横盘滞涨，直到2016年的疯狂之前，新江湾应该都是跑输大盘的。新江湾往南是学府和五角场，并不比它贵多少；而新江湾往西往东往北的价格都比它明显低。10号线北段的价格横截面有断崖式价差。对应于实际地理中的黄浦江两岸价格差距超过2万。相同的断崖式价差出现在了10号线南段，也就是大虹桥的核心所在。这个断崖的出现很大程度上是因为大虹桥并没有房子出售。现时更多的土地出让在17号线沿线。10号线的楼市大致体现了上海的发展，从租界（新天地）到开放型经济区（古北）到知识经济区（江湾）到资源整合区（大虹桥），中国的趋势是越来越靠自己。由于10号线有历史有未来，所以10号线置业是一个选项。日，融信新江湾拿地。楼板价52840。或者融信中国的股价走势是新江湾、10号线的一个很好的注解。
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...416楼...
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我用了一下午时间跑完了整个16号线，见了若干中介和业主（也是公众号粉丝），没看几套房。&16号线从大的格局上是11号线的延伸线，终点站临港新城没有变化，起点站从罗山路往北串联了13线华夏中路、2/7线龙阳路两站。&16号线与17号线有类似的地方。17号线头部虹桥，16号线头部龙阳。17号线终点淀山湖，16号线终点滴水湖。&大虹桥比龙阳路有更大的格局和气魄。亦即头部而言大虹桥胜。而滴水湖虽然不如淀山湖天生丽质，但它是城市建设的一个体现。滴水湖有政务、产业、教育、医疗的资源分布；它是第一居所的所在，指向是在这里工作，在这里生活。淀山湖更多是第二居所或者睡城的可能，不排除如滴水湖般产城融合。但是产城融合谈何容易，滴水湖也任重道远。&17号线是一城两翼格局，而16号线也类似，只是北段龙阳路CBD辐射区，中段张江科学城，东段临港新城。&整条16号线，其实都是产城融合的指向。当你想要买在16号线的时候，你会发现，其实16号线没什么房子。&整条16号线，有地铁房供应的是龙阳路（本质上龙阳路是16线换乘需要及头部依托）、鹤沙航城（动迁房）、周浦东、惠南、滴水湖新房。16号线沿线到处是田野和工厂。所以科学城公租房为主的规划并不令人意外，也许在早期的规划里就已经埋下了伏笔。&16号线是地铁房最稀少的地铁线，这使得滴水湖新房的销售不存在什么压力，未来这些次新二手房的转手也不存在太大的压力：供应少，卖家就有话语权。&基于没什么地铁房的现状，离地铁稍远一些的房子流动性上升，这是买家对于现实的妥协，购买主体主要是张江男以及2/7换乘过来的人群。以新场为代表的买家群落充分体现了买家对于房子颜值的要求。这已经不是远郊地铁房与老破小的对比，而是远郊远地铁房与老破小的对比，买家们投票给了远郊远地铁：买了房子之后，买辆车根本不算个事。&浦西低总价供应区松江、嘉定、宝山对于浦东上班族来说，地铁房也不便宜，非地铁房太远，所以浦东低总价流动性更强不完全是产业的，还有地理的，例如奉贤BRT盘的热销，浦东年轻人功不可没。&张江科学城大致以16线为中轴，宅地供应主要用于公租房，意味着地铁房的稀少会持续。至于非地铁房，假如双城的成长符合预期，16线片区形成独立的大盘区，如同松江非地铁房一样拥有流动性。此时我们需要考虑未婚人群找对象后配偶可能不在这个片区、甚至不在浦东工作，这部分人群依然有地铁房的诉求。&如果产城融合足够深入，单身人群多数会内部消化了，和现状松江一个道理。&希望有一天，16号线不再是通勤线，而是一条轻松写意的游玩线。
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...417楼...
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很难给12号线一个规划主题，因为12号线更恰当的定义是辐射线、功能线。&12号线通过无敌换乘模式把中心城区的资源往外辐射；这是公共交通网络化、整体化的体现。&从桂林公园到天潼路，全是换乘站。这个区段虽然大致顶部平台，但是起伏比较大。如果实地考察，那些低价的区段应该存在利差，从绝对投资意义上，如果利差有优化的可能，12号线基本界定了实际的洼地存在。从相对投资意义上，那些高价区段的资源通过12号线得到了串联。简单说就是你想去哪里换乘就行了，换乘的方便性决定了共享这个城市文化、经济核心公共资源的方便性。&桂林公园通往莘庄，经过古美。&如果你了解古美的历史，你会知道古美大致是1号线（锦江乐园站至莘庄站段）开通之后规划的社区。由于1号线的存在，这个近郊农田区慢慢成长为大型居住区。彼时这个大型居住区位于1号线的西侧。&到了2007年底，9号线经过古美的西侧。此时古美东、西各有一条地铁。&2015年底，古美等来了大致穿过古美腹地的12号线。&如果别处新开一条地铁，那么对于古美来说，那就是新开了1条半地铁。因为这条线的顶部平台区是网络化的换乘中枢。&12号线换乘预期并没有完全释放，未来七莘路通嘉闵线，桂林公园通15线。12号线的换乘线的定位还在继续。&换乘中枢的另一头通往金桥。&自江浦公园至巨峰路浦西段大致沿着北外滩、东外滩走，到了浦东也是浦东滨江地带。在地铁概念和滨江概念里，滨江概念更加本质。&巨峰路至金海路，走向也是大致金桥腹地，这个片区中12线与6线、9线共同构筑金桥副中心的公共交通骨架。当地铁覆盖范围变大，其他因素的考量，例如品相、产品等因素占比会提高，但地铁距离依然是重要的。在那些已经成熟的市中心地带，人们以为地铁不那么重要是一种错觉，其实是因为地段成熟到一定程度，地铁步行可达理所当然到让人快要忽略这个因素了而已。&买房是关于区段、产品、品相的多维统一。我们关注地铁，其实很多时候是关注地铁背后的规划、地理逻辑。就地铁单一因素来说，从来都不曾缺席，只是随着没那么稀缺而变得越来越不重要。类似于12线，辐射功能、换乘功能在未来地铁中会更加常见。城市从粗放走向精致，地铁也就从纵横走向多向并联；如果你看到还有很多孤单的地铁，那么他们中的一部分最终会不那么孤单。就像古美的1号线、9号线、12号线，未来还会加入的嘉闵线，那是地铁关于城市发展的缩影，而每个上海的房东，或多或少都能在这个缩影里找到自我奋斗的痕迹。
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到我写这篇文章为止，我没有去过14线沿线；但是在写这篇文章的时候，才发现一些盘似曾相识。应该是2014年夏，嘉城2万多的房子在卖，有朋友问我说能不能买？我说能。&他说没有地铁啊要11线转，集卡也多，普陀那片丑得不行……&我说说不定过两年七匹狼（泛指作风凶悍的闽系开发商）砸块地都比这房子贵。&这次写14号线，我才发现龙湖拍的地离这个盘好近。龙湖拍地时间是2015年12月，楼板价2.7万。&01&14号线全地下站，是最后一条在市区大规模建设的地铁线。&我们把14号线与城市最初的东西骨架2号线对比分析。&2号线与14号线交汇于静安寺、陆家嘴：静安寺以西，14号线与2号线大致呈45度角，2线往南，14线往北；陆家嘴以东，14号线与2号线大致也呈45度角，2线往南，14线还是往北。&2号线从静安寺到陆家嘴的铂金地段在14号线里强化了。14号线从静安寺站到黄陂南路站，站距将近3公里：这个区段的高价值需要保护性开发而不是不需要设站。02&静安寺以西，14线穿过曹杨路、镇坪路、江苏路、静安寺围合之静安，再穿过普陀腹地走向江桥。&14线静安寺以西的房价，呈现更多的是车行交通下的房价特征：离市区越近价格越贵。随着14线的开通，价差存在缩小的趋势。&这条南北走向的14号线是2号线的补充，与新的东西大长线11号线交于真如。从城市基建角度，11线经过真如之后，真如在新的城市发展轴上，有了副中心的基础；而未来14号线经过，真如逐渐成长，进而带动真如以西以北区段。&03&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&陆家嘴以东，14号线走在6号线的更北边，也就是更滨江的位置。14号线离开黄浦江的距离，不到500米。&这个区段与顶部平台区的价差，在未来可能消失。这个区段的所谓情怀，就是黄浦江。&04&14号线到了金桥之后开始往南走，串联6线、9线之后继续往东。&金桥之基本骨架就是6、9、14，其中9线横穿金桥腹地，是主要的发展轴。&除了作为金桥三线之一，14号线通过碧云、云山两站将金桥与陆家嘴-静安寺这个顶部平台区建立了联系。&05&如果14线起于真如副中心而终于金桥副中心，或者市民对于14线的市区线定位会更清晰。&如果分成两段，从真如到金桥是一条市区线；从真如到江桥是一条真如辐射线。显然第一段是兼有抗跌和升值预期的区段。而第二段与13线一样，未来会通过嘉闵线串联，与大虹桥建立联系。江桥到真如和大虹桥的时间，都是30分钟内，是符合双头驱动的V型底部形态的。只是嘉闵线要等8年。2014年的夏天和现在的情形好像，只是当时的迟疑都付出了代价。
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...421楼...
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老狼[wy_11]
张江科学城那么大体量只租不售对附近没构成利空？最起码附近老房子动迁房低端刚需房，需求丢被替代了吧。
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...424楼...
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01&张江科学城规划公示的时候，我写过文章：看多。&此次最终获批之后因为新增租赁住房占比超过9成，很多人又开始担心楼市下跌。&张江科学城鼓励通过城区内外联动、租售并举的方式，为园区中工作的人群，提供多样化的选择。&据预测，张江科学城规划范围内，可居住的人口约70万，可提供约88万个就业岗位。科学城内部，通过增加住宅，满足50%以上的就业人口居住需求。规划新增的约920万平方米住宅中，890万采用租赁模式，满足科学家和科创人才需求。&规划相关索引自《上观新闻》&1、满足50%以上的人，不是100%，不是90%，不是80%。反言之科学城预计将近50%的就业人口居住需求无法内部解决。2、满足科学家和科创人才需求。我是农民工，不知道你是不是科创人才。3、鼓励城区内外联动、租售并举。当科学家的成果获得应该有的财富回报时，你猜他要不要继续租房子？&其实不管是买房子还是租房子，他起码住在这附近了：大量租赁住房的必然结果是市民移居。&一个区段之崛起，以基建为龙头，以市民移居为资产囤积。大量公租房符合了第二个条件。&&02&张江科学城将落实的4个一批近期重点建设项目，包括：一批重大科学设施项目（上海光源二期、硬X射线自由电子激光、超强超短激光、活细胞成像平台、李政道实验室等）；一批公共设施配套项目（张江科学会堂、人才公寓、未来公园等）；一批生态环境项目（川杨河、智慧河两岸等）；一批基础设施项目（轨道交通13号线、龙东大道快速化等），到2020年基本形成综合性国家科学中心基础框架目标。&以基建为龙头，当然不止这些，此文不再赘述。&03&张江科学城将配套多元、均等的公共服务。比如，结合轨交站点构建社区生活圈。针对居住、科研、商务与产业社区不同需求，细化九项社区设施配置要素和标准。其中，科研与商务社区重点增加日常体育健身及创业培训、婴幼儿托管设施等，落实近期建设的基础教育、国际学校、国际医院选址，并依托城市副中心设置一批高能级文化设施。&产城融合，从园区概念走向城区：在这里工作、在这里生活。其实就是：建一个头部。&04&多读几遍规划，自然会理性看多。或者我们这样说，如果不看多，又为什么出台这样的规划呢？&那么有没有看空的事件呢？&7月25日，张江南区配套生活基地A3-06地块成交价7.2392亿元，折合楼板价为5568元/平方米；嘉定区嘉定新城E17-1地块竞得人是上海嘉定新城发展有限公司，成交价4.2417亿元，折合楼板价5950元/平方米。&事实上，上海的纯租赁宅地刚一推出，就引起开发商的极大关注。据上海规土局网站土地出让信息显示，这两幅地块的申请表领取数分别达14家和20家，最终被国有平台公司独家底价获得：相关部门对两幅地块的竞买人要求设定了较高的门槛，其中关键一条是：必须出具一份由权力部门盖章的资格认定书。&本段索引自《上海证券报》&05&张江的地价比嘉定新城低是不正常的，所以一定有背后的原因；结合最近的张江科学城规划：上海在吸引人才方面也拿出了诚意：在你买不起之前，租给你便宜的房子，你可以安心为了上海和自己的明天而奋斗。&公租房在张江不是什么新鲜的事情，由于房租大幅度低于市场，所以现状公租房资格门槛比较高并且还需要排队。&现状张江的公租房已经不够用，未来张江科学城的公租房增大供应也是发展需要。在二线城市纷纷开启火力抢人大战之际，上海想要的是国内外更高层次的人才。公租房楼板价在张江更低说明了张江是吸引人才的重点地区。06&对于整个上海来说，大量公租房供应短期的确是利空楼市，长期影响是可以忽略的。&市民的居住需求是一个弹性的需求总量，与人口正相关，与价格负相关。给定一个需求总量，房价涨跌最关键的还是房子供应总量，无论它是作为公租房、共有产权房、经济适用房还是商品房，它都是供应总量的组成部分。供应总量很难增加，而需求总量却容易失控（人口总量控制未必能实现）。此时政府在短期做空，恰恰是因为对于供求关系的理性认知。&07&在吸引人才方面，北京给的是共有产权房，与上海同理，一样是做空，但是敢于做空，也是因为供求关系的理性认知。&北京共有产权房模式是政府占有30%产权，你觉得会跌么？你有一套共有产权房，而政府有无数套。如果你觉得你在高位接盘，那不是政府是第一接盘侠？&与以前的经适房直接7折市场价相比，对于市民来说，这其中的一部分涨幅空间还给了政府；而对于政府来说，有利于提高住宅品相进而维持城市景象：北京、上海早就应该停止建设低品质的动迁房、经适房。北京、上海的土地成本已经那么高，共有产权房、公租房的模式可以让房子品质与土地成本更加匹配。（公租房低土地成本其实是政府让渡的结果）&08&之所以把北京、上海放在一起说，是说这些都是长效机制的探索，不是今年才有，之前就已经有一定的积累和尝试，只是在2016乱涨之后显得更加紧迫。&一线城市不应该再有的疯狂；因为房价稳步上涨会让市民更安心；而疯狂上涨会封杀掉年轻人的希望。&完全市民视角，两个城市对比，或者共有产权房更加靠谱些，相当于市民以更低的价格提前上车。&但是上海大量的公租房对于控制房价涨幅的主动性是强的;我在十三五住宅规划分析里探讨过租转售的可能：至少是一种政策工具包。&以张江而言，如果2016年政府手里已经有了这10万套房子，在2016年7月低于市场价租转售一部分，整个上海房价的上涨幅度会小很多。&公租房的对象是科学家和科创人才，在房价过热时间低价卖给这群给城市发展提供助力的人没什么不可以。&如果只是稳步上涨？那不就实现了增大公租房比例的目标么？&好公司，便宜的房租，宜居的城市；这是比买房更实际的理想生活
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...425楼...
来自：保密
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无论何时买房，第一步就是动态鸟瞰全上海。作为浦东党，2016年我布局在闵行对岸。朋友们布局的主要区段是浦东和闵行。&浦东很难跑输大盘，但未必就是最佳。2016年跑速最快的，是闵行。&闵行除了大虹桥概念，还有15线。&15号线最贵的地方也没有站稳两倍均价。作为一条西部走廊，它位于城市铂金地段以西，经过顾村、上大、南大、桃浦、真如、长风、天山、虹桥、古北、田林、上海南站、长桥、春申、吴泾。&其实有挺多人都觉得上述板块中的几个是所谓洼地。洼地之填平，基建就是龙头。&当人们讨论奥运可能性的时候，我首先猜的就是15线。因为15线的绝对地理位置并不偏远，但并非铂金地段，只是在从北往南转向吴泾的路上经过一些次铂金地段而已。&15线布局大事件符合城市规划的可能，能够背靠铂金地段的资源，同时将大事件的基建线性分布。&如果17线除了地点之外基建的线性分布代表城市的开拓，那么15线就体现了城市的自我内生成长。&城市的顶部平台区会受到国家实力和时代的制约。而顶部平台区之外的次成熟地段并不缺少居民，它甚至不需要市民移居这个条件。它只呼唤基建。&如今2028的奥运会已经敲定美国，15线不再有猜想或者至少再看2032（好遥远）。如果没有奥运猜想，买入15号线的依据是什么？片区颜值不够高但是可以整容。片区品相不够好不是重点，可以拆才是重点。&我们把15线南段与13线对比。13线以世博概念带着老中区辐射张江。而15线南段打了一张紫竹高科牌，背靠北边的徐汇，并且它更靠近黄浦江。&产业PK，张江秒胜；资源PK，15线南胜；大事件预期，张江已经出台了科学城规划，吴泾还是个问号。&我不知道哪个更好。当不知道哪里更好的时候，不如选便宜的。&当你在两个标的之间犹豫的时候，首选总价低的，之后选单价低的。便宜的背后道理是出售时候买家数量不一样，这就是流动性优势，也就是涨幅领先的可能性更大。&而如果采用这个标准，你会发现整条15线仿佛都符合这个道理。你说它破，但是它便宜。&最佳地段是打破板块概念的地方。在15号线之前，可能15号线以西一个板块，以东一个板块。所谓楼市中的板块，一定是买家在买卖过程中形成的市民认知，板块边缘的关注较少，而今15线穿过：有些女四号变成了女二号，你得多看她两眼。&整个15线的价差都是明显的。它还是一股淳朴的车行出行为基准的定价体系。15号线将在内环以西重新定义城市中心的边界。我的心中无环线，当然包括内环线。&15号线从上海南站至紫竹区段的价格中，紫竹形成了翘尾：我们在讨论西渡的时候提过，这是洼地的特点。&同时15以上海南站为基点，分流了1号线南段、5号线的人流。&不过15号线更靠江，并且15号线全地下。&有人说这样是不是利差1号线、5号线？&我们应该扩大视野，这个基建是利好整个片区，对于5号线的相对利差是可以忽略的，至少5号线承受的压力更小了。&5号线不如15号线，但是5号线业主应该欢迎15号线的到来。&相同的道理同样适用于上海西站以北的宝山7号线。&而上海西站至上海南站这个片区，你需要评估的就是整容的可能性。&吴泾拆拆拆没什么疑问，桃浦-南大拆拆拆如火如荼。如果你关注今年上海两会新闻，政府说的产业升级重点地区就是张江以及15线沿线的上述地块。&我们再大而化之，2040里说闵行、宝山都将是主城区，有没有具体的边界呢？&15线定义了上海市区的南、北边界。北顾村，南黄浦江。西边界就是嘉闵线，依据现有上海的规划收尾在七莘路，依据松江的规划收尾在洞泾。西边没有闭合是么？莘闵、新桥、在西边包络线与5号线之间是么？&上海也需要一些乡野地带的。
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...426楼...
来自：保密
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行文之前，说说行情。房子难卖不假，但是朋友们在买的地方的确在涨。每个人在看房子的过程中会有自己的结论。如果你在看房并且发现房价在跌，换一个地方看。判断涨跌的简单参考，是你看中的房子是不是卖掉。如果你看了很多地方，看中的房子都没有卖掉。你需要更多思考，比如你需要对上海的楼市泡沫有一个大体的认知。上海楼市的泡沫是广泛分布的，而严重的地方在乡野和市中心。年，上海房价是被低估的，所以2015年价值回归，2016年初的价格大体合理。2016年初，上海楼市的二手均价大致3.3万。以2016年初为原点，6年翻倍是合理的，至2021年底，上海楼市的二手均价大致6.6万。假如6年翻倍，涨速均匀，现在的二手房均价应该在4万左右，可是现在的二手房均价在5万左右。这个1万差价，一定是出现了超涨。我们需要界定上海的最低单价。上海的最低单价，都是上海的边缘地带，在2016年初1万单价其实挺合理：楼板价3000，土建5000,总的成本也要1万多。按照合理的涨幅，到2021年大概2万多。你知道，这些房子的价格已经穿越到了2021。到2021年之前，这些房子都是卖出时间。所以有人问我上海是不是2万左右的房子更值得投资，我又一次重复了下面这句话：一个区段的崛起，以基建为龙头，以市民移居为资产囤积。这些乡野地区，你找到基建计划了么？你只是看到人们去买它，的确在阶段性时间里形成了市民移居造成了上涨，这个市民移居的推动力是2016暴涨中后期市民的恐惧和贪婪，而恐惧和贪婪散去之后，就是漫漫长夜。又有人问我说是不是内环老破小更值得投资，那是硬通货。我再一次重复：一个区段的崛起，以基建为龙头，以市民移居为资产囤积。内环的基建不过是城市升级，内环的市民移居最理想的状态不过是拆迁之后的居民替换（原住民拆迁搬走，新的居民具有更多财富。）所以以升值来说，内环不会是最好的选项。在我看来，到2021年，那些铂金地段，毛胚新房价格应该是2倍均价13.2万左右，而对应的20年房龄（2000年竣工）的房子大体8折，单价为10.56万元。其实内环的房子已经快要走完从年应该有的涨幅了。我不是反对内环老破小，我是反对内环，反对老房子，反对破房子，反对小房子。内环老破小是除了乡野地带最差的选择。自住选内环没有错，时间是最贵的，方便即王道，如果你的时间成本没那么高，并没有多大必要。举例来说，有人说翠湖现在被低估了，我的观点是它从来都是高估的，08年高估，11年高估，14年高估，17年还是高估，一直都是泡沫价。但是你不能说买翠湖的人是错的，因为如果他5年收入买一套，买家节约的时间成本足以抵消买房的投资性损失。我们再将“以基建为龙头，以市民移居为资产囤积”大而化之到整个城市：上海楼市是否要涨，一方面看基建是否继续，另一方面看人口是否流入。基建是否继续：看量的方面，例如大虹桥、张江；也看质的方面，例如滨江带建设；总体而言还处于以量为主的阶段。人口是否流入：人口流入量已经不大，目前已经进入精选人才、引进人才，主动控制人口的阶段。如果人口控制没有实现，乡野地区的漫漫长夜会短很多，因为人口流入会促进经济进而促进基建项目的实施。内环老破小也还能继续上涨，因为上海的房子还是稀缺，内环至少拥有地段。但是我们需要知道一点：高房价本身就是基建成熟的体现，同时也会导致人口流入速度的下降。上海楼市的泡沫，正是很多人正在买入的地方。
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...427楼...
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除了生活需要，上海的房子已经不可避免地带有投资属性。投资品的价格与预期相关，而房价预期与市民的集体意识正相关。土地长周期涨价，货币长周期贬值其实是全世界的常态。经历了2016，这个道理成为了市民的集体意识。（大多数市民的意识）而2016的暴涨，房价已超涨也是市民的集体意识。所以市民在操作上经常会纠结，买房子的人担心买在高位回落的前期；卖房子的人担心自己让价卖，但是买房子的时候找不到让价卖的房东。我们该如何是好？我们先从卖房子说起。如果以合理价8折为标准，卖家是否愿意8折出售？我们需要知道一个道理：如果你为了买房子而卖出一套房子，卖出就亏损10%。损失主要来自于重新买房子时候支付的税费，买卖房子过程中的时间损失、装修损失。站在房东的角度，他卖房子的同时已经亏了10%，再让10%就逼近极限了。所以成熟地段、合理价九折的房子是能够很快卖掉的。一些政府限价的新盘也很抢手。持有惩罚（例如房产税）是让房价下跌的，而交易成本是推高房价的。现在的房产税是象征性的，而交易成本是实实在在的，所以明明有泡沫，也只能无奈地面对泡沫。如果看空楼市也简单，把房子9折挂出来应该很快能卖掉。所谓老破小硬通货，其实也是大致9折之后的硬通货。而买家就算买到性价比比较高的房子，大部分人也结结实实地吃进超过10%的泡沫。我们再说说置换。比如卖300万买400万房子的市民，假如两套房子的性价比一样，他相当于花了100万，买了80万泡沫（400*0.2），承担了30万交易损失，静态分析是亏的，亏到全现金沉没。认房认贷之所以是大杀器，是因为这个政策使得置换客置换前后资产差距变得很小，大部分人会选择暂时放弃置换。这是市场交易量大幅下滑的原因。经过一段时间的资金积累，置换客重新启动置换，例如从300到400的操作变成300到500的操作，后者相当于花200万，买了100万泡沫，承担了30万交易损失，还有70万价值。这个操作静态分析是亏的，但是多花的现金没有沉没，动态分析里置换客不觉得亏，因为一般如果置换，多数人还是因为看多房价，怕以后置换不起。也许有人会问说为啥泡沫不是500万的20%而是200万的20%呢？因为持有的300万房子并不是300万买来的。无论当初吃进了多少泡沫，如今看来都可以忽略。我们再说说刚需。刚需买房需要做很多的心理建设是可以理解的，因为他们买任何一套房子，都要吃进全泡沫。举个例子分析吧：例如刚需去买一套300万的房子，房东是卖300万买500万的置换客。刚需使用105万首付，扣除60万泡沫，余下45万价值，以及对冲了房价上涨的风险；置换客使用200万，增加了70万价值。所以如果置换客在出售房子，刚需接盘其实没有多大担心的必要。因为买卖双方都是看多楼市的，而刚需是资金效率更高的一方。面对泡沫的上海，更多的不是选择，而是无奈。
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...428楼...
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发帖：1＋222
01在过去的三年里，上海大盘涨幅2.1倍。大场大致与上海大盘同步，顾村由于顾村公园的存在跑赢大盘，周浦涨幅与上海大盘差不多，主要涨在2015年。结论是：顾村赢了，周浦一般，宇宙中心南翔跑输大盘。安亭从1.4万到3万，跑赢大盘一点点；滴水湖从1.5万到3万，跑输大盘；海湾从1万到2万，跑输大盘。三年内跑赢大盘的房子就是非乡野地区的低总价房子，内环老破小当然在这其中，涨幅更大的是远郊次新。02泡沫是广泛存在的，无论海湾、临港、安亭还是顾村、周浦、南翔。泡沫的产生来自于货币冲刷。所以年，年是泡沫产生年。而，根本没有泡沫，其中的2013在认房认贷周期里依然顽强上涨。之所以取2014年到2017年进行分析，因为前者是货币冲刷之前，后者是货币收缩之后；前者全上海的房价皆合理，后者全上海的房价皆泡沫。中国债务型发展的模式内忧外患，货币冲刷的可能性并没有排除。03如果货币从此不再冲刷，是不是上海的房子就一定要全面八折呢？安亭、临港、海湾的上涨，是在泡沫的中后期快速跟涨，当货币收紧，以海湾为代表的乡野会再次迎来阴跌周期。为何阴跌而非暴跌？因为上海的经济还是在增长的，大概2、3年之后，这些地方的价格复归合理。04现在的泡沫价格，其实可以理解为预期价。例如南翔，如果我们考虑了2025年通嘉闵线以及其它基建利好，它的5万价格并没有什么泡沫。5万之后呢，随经济增长而自然上涨。同理顾村、大场、临港、周浦也有类似的基建利好。人们问我说安亭算不算乡野，我很难回答。它不如临港，却也不至于如海湾一般乡野。至少投资还是回避安亭的好。05长效机制的目标当然包括控制货币的宽松度和流向，让房价的泡沫慢慢消退。但是资本逐利是天性。普通市民的血汗钱不一定逐利，也至少找个安全的地方囤积。在没有更好的投资渠道之前，明知泡沫，市民依然有买房的冲动。但是如果你只是找个安全的地方囤积，忽略货币冲刷这个因素才是明智的。因为投资的第一要义是安全。例如大虹桥是一定会建成的，那些在建的地铁是一定会完成的，已经公示的科学园区、商业项目都是确定的。也就是买个预期价是没大问题的，买之前确定预期实实在在存在。泡沫的生长主要来自于货币冲刷，可是很多人买了之后却发现这个冲刷有变小的趋势，可是上海依然还在扩张、成长，所以离开了货币冲刷，上海房价却依然很难实质性向下。而最无奈的现实，是如果货币已经生成了泡沫，现实的市场参与者不会暂停交易，等泡沫消失再进场。市场参与者包括市民，也包括开发商。面对泡沫的上海，更多的不是选择，而是无奈。
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...430楼...
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之前《上海楼市的泡沫结构》一文，指出上海楼市之泡沫，主要存在于乡野（例如海湾、泥城）和成熟地段。这是我在2016年初就强调的。2017年北京317新政之后环京（乡野）大跌，主城区老破小大跌没有什么让人意外的。这个看空观点适用于全国。北京、深圳、长沙、成都都不例外。看空乡野没有太多反对意见，但是看空成熟地段很多人疑惑。成熟地段的自住品质房其实泡沫也是存在的，但是操作上依然是建议买入。为什么？如果你了解足够多的自住买家，你会发现随着总价的上移，杠杆率是下降而非上升的。杠杆率越低，意味着消费属性增强；同时房产作为家庭资产的压舱器，可以抵押是很重要的，成熟地段品质房抵押是很方便的。当然，最重要的原因还是因为高净值人群看多楼市,而成熟地段自住房只会越来越稀缺。如果2017年的泡沫是2成，2018年的泡沫还是2成，那么这些自住房依然还是涨。与自住品质房相对应的是：非品质房是用来出租的。例如下图的一室户，厨房小，卫生间小，几乎没有客厅，更没有餐厅。如果不告诉你这是住宅，这和经济型酒店没有多大差别。既然是酒店般的尺度，那就比较适合租。现在市场虽然寡淡，但是这些房子还是会有人买。因为人们无法看穿趋势，或者正好熟悉这些房子所在的地段。买房子买自己熟悉的地方只有在支付能力足够买品质自住房才是对的。老破小在年是低估的，到了2016年价格合理但趋势走坏，不过还是和所有房子一样大涨。当市场恢复冷静，买家去看老破小的路上就能恢复冷静，比如绿化、停车、物业、居民、设备、外立面、你从小区门口走到房子门口，槽点就能有一筐。你不小心去看了一套，如果正好这套房子装修得让你心动，千万别冲动，装修不重要，尤其在这种过渡性住房里特别不重要。住在这里的房子里，并不意味着住户不知道这个时代的房子是什么样的，这是个信息发达的时代。住户不仅知道房子是落后的，并且会受到新的房子的吸引，随着积蓄的增加会有卖出动机。想卖的人越多，房子越不容易涨。而作为家庭压舱器，老房子的抵押额度是远远低于品质自住房的，抵押年限也是低于次新房的。它不仅自住属性差，金融属性也差。它的金融属性甚至可能低于乡野房。原住民尤其老人对于成熟地段有偏好，但是市场的走向却主要掌握在刚需手里，这些刚需中的外地人，他们老家的房子是这个时代的，他们会觉得老破小与时代格格不入，这些外地人或多或少会影响本地人，最直接的影响莫过于配偶影响。（这里的外地人包括青浦、松江等郊区上海人）老破小作为硬通货还是成立的，只是折价硬通货，比如北京那些跌价的房子，跌破10%之后还是会有人去买的。即使在改善居住层次人群里，2017年出现的一个趋势是卖出成熟地段的房子买近郊品质自住房。楼市有趣之处是很多时候市民操作的出发点是为了生活，例如为了教育买学区房，为了上班方便买老破小，结果是学区房领涨，老破小领涨（2015），先行动的人是为了生活，而跟随行动的人更多是因为投资性需求。为了生活的这群人反而把握了整段行情。房子是用来住的，不是用来炒的，这句话的前半句尤其重要。
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8月23日，上海市国有建设用地使用权挂牌出让公告沪告字（2017）第103号公示了四块位于龙阳路、古北、南码头、上海南站的租赁土地出让。这个公告当中要求“竞买申请人须提交由市相关政府部门出具的项目认定文件。”不出意外的话，市相关政府部门的项目认定文件只发给指定国企。02日，上海地产馨逸置业有限公司以17.47亿元竞得徐汇区漕河泾社区278a-06地块，楼板价12265元/平。之所以提到这块地，是因为8月23日公示的漕河泾社区196a-08地块就在这块地的东边。沿着南宁路以北，已经建成馨逸公寓一期、二期，这个196a-08地块有可能就叫馨逸公寓三期。而278a-06地块是现在的徐汇公园道一号。12265的楼板价当然不是公开拍卖的结果。单独举例南站这块地，是说凡是给指定国企的，指定国企在拿地之前就已经胜过市场很多了；不管是公园道一号这块商品用地，还是馨逸公寓三期的租赁用地。所以南站这块地，拿地公司应该就是上海地产馨逸置业有限公司。其他三块应该也已经安排好了。03我们再看看规土局关于上海住房十三五规划的答记者问：完善购租并举的住房体系是规划的重点之一。“十三五”时期，将大幅增加租赁住房供应，在产业集聚区、交通枢纽地区、商办过剩地区重点发展租赁住房，预计新增供应租赁住房70万套。以区为主，发挥区属国有企业公益性功能优势，作为租赁市场发展中的一支重要力量，代表政府持有一定比例的租赁住房，在租赁市场中起到“压舱石”、“稳定器”的作用。量的方面，如果套均面积100平，已经出让的张江1300套（大约）、嘉定710套、这次出让的龙阳路1300套、古北280套、南码头440套、上海南站140套，合计4170套。规划说的是700000套，所以陆续会推出租赁用地的，市民慢慢就习惯了。位置方面，张江、嘉定属于产业聚集区，上海南站、龙阳路属于交通枢纽地区。而古北、南码头，是高端人才更想要的选择。04租赁住房布局在产业聚集区，方便人才居住和工作在一个地方；布局在交通枢纽区，方便一些人才在全市流动；布局在一些宜居地，是考虑人才出于生活本身的选择。所以上海租赁住房是为建设人才高地服务的。你去看看今年以来开发商拿的地，世茂在罗泾，碧桂园在罗店和临港，万科在临港，上海建工在金山，中南在崇明，中海一看，这形势不对啊，把小昆山三块地统统拿了，后来奉城那块，中海又跑过去拿了。6月21日公示出让8块地（后来撤了2块）采用的方式招挂复合出让。招挂复合出让中，要先采用打分制考核开发商的经济实力、技术资质、项目经验，其效果就是对中小开发商进行了限购。6月21日还特别增加了一条，5月1日后没拿过地的开发商在受让管理栏是满分30。也就是说，5月1日后拿过地的保利和中海也就打不到满分了。05你家附近推出一块租赁用地，你家房子会不会跌？历史上张江、上海南站其实已经给了答案。租赁住房利空整个大盘，但是对于租赁住房周边是相对利多。楼价两要素：基建和市民移居。你家附近有租赁住房，假如基建不变，市民移居是必然，所以利多。对于整个大盘的利空，是源于对流动性的打压。第一层打压是强购买力的年轻人被锁定在公租房片区，而这个片区正是聪明资金想要买入的地方。第二层打压是强购买力年轻人的预期收入沉淀。预期收入沉淀的意思，是说如果你买房，你将损失生活成本福利，因为公租房的租金是偏低的，你买了房子会丧失租房资格，你算算账就不想买，你会等到你觉得这个成本差不是那么在意的时候出手。以前北京的公交车、菜市场是有补贴的，现在上海提供的是生活成本最大项的补贴。论人才高地的吸引力，上海北京本来就是第一层级，如今让渡数百亿土地出让金建设人才高地，来还是不来？06人们又问，那租金呢？既然国企持有公租房，看涨还有疑问么？那是不是持有很多房子的市民就能得到租金上涨的好处呢？公租房的终极打压就是房产税跟进。人们会说政府收房产税的道理在哪里？道理在于硬基建之后是软基建：教育、医疗、人文。软基建是必须收税的，并且如果取之于民，用之于民，并没有什么不能征收的。法理上的梳理尚需时间，但是于整体市民有利是显然的。除了法理，征收的边界和尺度也需要政府研究。例如10套房子不征收房产税，本来就没有公平正义可言。当公租房广泛供应，市场化的租赁企业主体也会纳入政府管控，个人租金收入也就会慢慢纳入管控。任何改革都会牺牲一部分人的利益，只是这一次牺牲的一部分人，可能拥有比较强大的话语权。07那还买不买房子？房子是用来住的，不是用来炒的。翻译过来就是你不卖也承受得起财务颠簸，买就是了。未来的不可预知性对于开发商和市民并没有什么不同，开发商也一样不知道是否一定能够一个周期内盈利卖出。只是对于开发商来说：长多是没有疑问的。买了之后到期卖不掉就等，反正上海经济是向上的，土地升值的复利模式也就是确定的。如果遇到系统性颠簸呢？比如2008？历史上是货币解放土地。以后是不是就不会如此？现在的所有政策指向，是指向稳多。所以政策是不想使用货币解放土地这个有后遗症的方式，为了避免所以要求降低杠杆。但是如果真的发生，你就看看美利坚会怎么做。唯一的选择依然是货币毒药。08既然政府的动作已经告诉你稳多，你要买来住或者你买了不卖也没财务问题，你就买。如果你还在高杠杆炒房，国家提醒你已经不止一次，难道要国家通知你说楼市有风险，入市需谨慎？至于看空者，年初喊亏首付的人们，这都8月了，亏首付的人见到了么？
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这个家伙很懒，什么也没留下......
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