[转载]如何测算招拍挂土地的地价
房地产开发建设用地受让的经济评估
通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。
本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。
一、受让土地评估的步骤
测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。
运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。
（一）调查土地基本情况
主要包括三个方面的内容：
1、调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。
调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。例如：在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。
2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。
3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。
例如，杭州出让2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为1.1-1.3，但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0.9左右，这对其地价的测算影响重大。
（二）选择最佳物业开发类型
选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。
政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基本确定，所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳定位。
我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及周边的环境，参照本公司现有的产品系列进行评判。这种方法便于测算开发成本，倘若参考同一城市的产品，还便于测算开发完成后的项目价值。
选择最佳物业开发类型：前面所介绍的2005【2】号地块，位于占地11平方公里的西溪湿地南面，实际容积率只能为0.9，照其限高要求，建筑层数在3-4层左右，这块土地的物业开发类型面临两种选择：一是选择类似上海鼎邦丽池的产品；二是选择类似北京青龙桥的产品。
两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价值，且最终影响对土地价值的判断。
选择最佳物业定位：2004年【52】地块位于杭州市转塘镇，规划建筑面积为20万平方米，其中公建面积为3万平方米，在该区域，公建部分的用途若定位成写字楼，将会面临较大的市场风险，因此在该地块估价中，必须考虑公建部分的定位及开发风险，这同样对预测土地价格影响较大。
对物业最佳开发类型和定位有一定认识后，便可进行相关参数的估算。
表格如下：
一、地上建筑面积（m2）　
土地面积&容积率
其中：住宅
若规划条件有规定，按规划条件确定公建面积；若规划条件无规定，按照最佳用途确定公建面积　
二、总户数（户）
地上建筑面积&户均面积　
根据最佳物业开发类型确定户均面积　
三、车位数（个）
根据最佳物业开发类型确定车位配比
其中：地上
四、地下建筑面积（m2）
地下车位数&地下车位建筑面积　
按公司以往所开发小区的经验数值，含人防、自行车等地下面积
五、可售面积（m2）
其中：住宅
地上建筑面积-物管用房面积-社区用房面积-会所面积　
物管用房面积：总建筑面积的7&；社区用房面积：每100户配置30 m2（杭州标准）
物管用房等不可售面积亦可在公建面积中扣除，视具体情况而定
地下车位数&地下车位实用面积　
按公司以往所开发小区的经验数值
六、总建筑面积（m2）
地上建筑面积+地下建筑面积
（三）估计开发经营期
参照我们常用的经济评估方式，开发经营期的起点是指交纳第一笔土地款项的日期，终点是指预计未来房地产开发完成后的日期，即交付日期。
确定开发经营期的目的是为了把握开发成本、期间费用等款项发生的时间和数额、投资利息。
常规产品的开发周期，通常按以下经验数值进行估计，与其它房产公司相比，我们的工期略长。
1、多层公寓：以10～15万平方米为一期：
实例：预计开发周期为24个月。
2、高层、小高层：以10～15万平方米为一期：
实例：开发经营期为31月。
3、别墅：情况比较复杂，无统一的开发周期。
但在现实中因某些特殊因素的影响，可能使开发期延长，如基础开挖过程中发现的重要文物、遭遇恶劣天气等。由于开发期延长，企业要承担更多的投资利息，此类特殊的非正常因素在估计开发经营期时一般不予考虑。
（四）估算开发完成后的项目价值
这是采用假设开发法评估最关键性一步。预测开发完成后的项目价值，通常采用市场法，并考虑类似的物业的成交价格到未来的变动趋势。一般分为以下几个步骤：
1、选取可比实例
为把握正常的市场价格行情，需要选择一些符合条件的交易实例作为参照比较的可比实例，可比实例的选取原则：项目的同一性、地点的类似性、时间的接近性、交易的正常性。
一般要求选取3个以上、10个以下的可比实例。
2、建立可比价格基础
选取可比实例后，要对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致，相互可比，并统一到需求的价格单位上，为进行后续的修正调整建立共同的基础。
如在写字楼的出租价格中，有些以建筑面积为出租单位，有些以实用面积为出租单位，这时就要将出租面积口径进行统一，便于比较。
3、交易日期调整
在可比实例成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生三种变化，平稳、上涨、下跌。
当房地产价格平稳发展时，无需进行交易日期的调整，但需考虑以下两种因素：
一是欲受让土地处于非常成熟的区域内，周边在未来几年内都不可能有较大的基础设施、配设施套变动，如城市中心的土地。
一是虽然欲受让的土地位于正在大规模建设的新区，但由于市场对新区预期较好，目前的价格已超过其实际价值，已无太多想象空间。如2005年【6】号地块，位于滨江区，周边项目成交价格为元/m2，在估价时，我们认为这个价格已无太多的想象空间，因此无需调整交易日期。
当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期的调整。在测算地处九堡区域的2004年【73】号地块时，所搜寻到的区域内可比实例成交价格较低，但我们认为随着城市东扩、沿江的进一步开发，以及该区域大量市政配套设施的建设，九堡区域有较大的发展前景，房地产价格将会有较大的涨幅，此时便需进行交易日期的调整。
进行交易日期调整的一般公式为：
在估价时点时的价格
可比实例在成交日期时的价格
交易日期调整系数
在现实中通常凭借经验的判断来确定交易日期的调整系数。
4、物业状况调整
这是预测开发完成后的项目价值中最关键的一步。
要进行物业状况调整，首先应列出对预估项目未来市场价格有影响的各方面因素。包括区位方面：如繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共服务设施的完善程度等；权益状况：如土地使用年限、容积率等规划条件等；实物状况：新旧程度、建筑规模、工程质量等。
然后将可比实例与预估项目在这些方面进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度，最后根据价格差异可比实例进行调整。
比较常用的方法为直接评分法，以预估项目的物业状况为基准，通常定为100分，将可比实例物业状况与它逐项进行比较、打分，如可比实例物业状况比预估项目状况差，则打的分数就低于100分，反之，就高于100分，然后将所的分数转化为调整价格的比率。
物业状况直接比较表
估价对象　
交通便捷度
土地使用年限
预估项目物业状况下的价格
可比实例在其物业状况下的价格
可比实例相对于
预估对象的得分
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
5、求取比准价格
可比实例经过了交易日期和物业状况的修正和调整，就可把其实际成交价格变成预估项目在估价时点的客观价格，计算方法如下：
对象状况价格
实例状况价格
房地产状况
估价时点价格
成交日期价格
预估对象　　比准价格
可比实例价格
&＝&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
将经过修正、调整的各比准价格进行简单算术平均，综合成一个比准价格，最后：
开发完成后的项目价值（总销售收入）＝比准价格&开发完成后的项目可售面积。
为了便于比较，还需计算三个销售单价：
销售单价一＝　总销售收入
总建筑面积　
销售单价二＝　总销售收入
可售面积　
销售单价三＝总销售收入－车库销售收入
地上可售面积
（五）测算开发成本　
由于假设开发法可视为成本法的倒算，所以在开发成本测算中，可按照公司三大产品系列：多层、高层、别墅，参照相似的项目，进行各种费用的测算，表格如下：
需要说明的是：
1、前期费用、工程费用：总金额＝单价&总建筑面积，单价参照类似项目成本跟踪表中实际发生的单价。
2、财务费用：即投资利息，需计息的款项包括欲受让土地的价格、开发成本、管理费用、税费。
计息期：计息的起点是第一笔土地款发生的时间点，终点是累计现金流出现正数的时间点。为便于计算，发生的时间点通常按半年划分。
计息方式：以单利计算，利率以当地银行贷款利率为准。
投资利息＝本金A&利率&计息周期＋本金B&利率&计息周期＋……＋本金N&利率&计息周期
3、成本：为便与比较，需计算三个单价成本：
单价成本一＝总成本
　　　　　　总建筑面积
单价成本二＝总成本
　　　　　总可售面积　
单价成本三＝总成本－车库销售收入
地上可售面积　
有些欲受让土地的需代建道路、绿化等，也需一并计入成本。
（六）土地价值
　经过前面的调查、测算，我们已知欲受让土地开发完成后的项目价值、开发成本，最后只须确定目标利润，便可得欲受让土地的价格。
欲受让土地的价格＝开发完成后的项目价值－开发成本－目标利润。
另外一种辅助测算土地价格方法是：
搜寻欲受让土地周边历年土地出让案例，采用同上文所介绍的市场法，进行交易日期和地块状况调整，来判断土地价格。
我们在测算2005【6】号地块时，搜寻了周边市场2001年-2004年所有出让用地的成交实例，共27宗成交案例，然后对地块状况和交易日期进行分析，作为判断2005【6】号地块土地价格的依据之一。
需说明的是，经过上述计算所得出的欲受让土地的价格仅指土地的净地出让金，不包括契税等相关费用。
由于每个城市的具体操作情况都不同，有些城市净地出让金中一般已经包括土地征用费用（含土地补偿费、拆迁安置补助费、青苗费、征地管理费等费用）、级差地租收益和大市政配套费，如杭州的土地出让已经包含了契税以外的所有税费；但是有些城市的净地出让金也可能不包括大市政配套费和部分地方政府加收的税费，如上海，就未包括大市政配套费。因此在计算过程中要留意。
经过以上计算所得出的结果是我们理想中的土地价格，但在实际竞买过程中，情况较为复杂多变，因此为应付竞买过程中的突发事件，也为规避市场风险，我们还需考虑项目在销售收入和土地价格同时变动的情况下，所产生的利润是否能够满足要求，以作为土地竞买时的参考。计算表格如下：
销售收入变动幅度
土地价格变动　
土地总成本（含税费）（万元）
总成本（万元）
利润（万元）
成本利润率
销售利润率
（注：销售收入和土地价格的浮动范围根据项目确定）
总成本＝开发成本+土地总成本
利润＝销售收入-总成本
成本利润率＝利润&总成本
销售利润率＝利润&总收入
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。2007年房地产估价师考试《案例与分析》试题及答案
2007年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷及答案
　　一、问答题（共3题，每题10分）
　　（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
　　请问：　　1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?　　2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?
　　（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：
物业名称　
建筑面积/m2　
成交单价/（元/m2）　
成交日期　
2007年9月　
2007年8月　
2007年10月　
　　请问：　　1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?　　2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）
　　（三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为日。
　　请问：　　1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。　　2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
　　二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）
　　（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自日起至日止，不可续期。日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
　　1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ &）。　　A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值　　B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值　　C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准　　D、作价出资价格应较评估出的价值低
　　2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（&&）年计算建筑物的折旧。　　A、38.5　　B、40.5　　C、48.0　　D、50.0
　　3.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5％，则收益价格为（&&）万元。　　A、3752.92　　B、3786.20　　C、3875.70　　D、3892.44
　　4.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（&&）　　A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值　　B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值　　C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。　　D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整
　　（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
开发面积　
开工时间　
完成时间　
开始销售时间　
第1年6月　
第3年6月　
第3年1月　
第4年6月　
第5年6月　
第5年1月　
第5年6月　
第6年6月　
第6年1月　
　　由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
　　5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（&&）。　　A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点　　B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点　　C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点　　D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
　　6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（&&）。　　A、目前住宅市场价格　　B、未来住宅市场价格，折现至估价时点　　C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点　　D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
　　7.在确定开发成本时，应采用（&&）。　　A、该开发公司测算的开发成本　　B、现时的客观开发成本　　C、各期销售时的客观开发成本　　D、各期开发时的客观开发成本
　　8.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（&&）。　　A、销售费用、销售税费和开发利润　　B、销售费用、销售税费和所得税　　C、销售费用、销售税费和购地税费　　D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
　　（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6％。　建设工程教育网提供
　　9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（&&）。　　A、[]　　B、[]　　C、[]　　D、[]
　　10.假设该宗地于日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于目的土地使用权价格是（&&）元/m2。　　A、2136　　B、2165　　C、2179　　D、2206
　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
封面和目录（略）
致委托人函
××市中级人民法院：
　　受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。
　　估价时点：日。
　　我公司根据《房地产估价规范》（GB/T）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整（RMB&1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB&11433元/m2）。
　　估价报告应用的期限　　自日起1年。
　　随函附交3份房地产估价报告。
××××房地产评估有限公司（盖章）法定代表人：×××（签字）日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
　　1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
　　2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
　　3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
　　4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
　　5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
　　6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
　　7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
　　8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
　　注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）　　注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）
估价的假设和限制条件（略）
估价结果报告
　　一、委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价对象
　　根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）、《国有土地使用证》[证号：××地×字（1999）第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：
　　（一）区位状况
　　位置：坐落××市××路3号楼5层整层
　　城市规划：行政办公区
　　环境景观：优美整洁
　　公共服务及基础设施完备程度：基本完备
　　商务氛围：处于××市行政中心范围
　　（二）实物状况
　　1.土地状况
　　用途：办公
　　地号：××区××街道163街坊1/6丘
　　四至：（略）
　　土地等级：1级
　　土地共用面积：3500m2
　　地势：土地平整
　　其中土地分摊面积：500m2
　　2.建筑物状况
　　建筑面积：957.3m2
　　建筑结构：砖混一等
　　层数：7层，无地下室，估价对象处于5层
　　层高：3.3m，檐高：24m
　　用途：办公
　　竣工日期：日
　　装修：室内普通装修、公共部分精装修
　　设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）
　　利用现状：现空置
　　（三）权益状况
　　1.建筑物权益状况　根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。
　　2.土地使用权权益状况　根据《国有土地使用证》（证号：××地×字[1999，第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让。土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自日起50年。本报告按无续期考虑。
　　3.他项权利状况　估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：
　　他项权利人：中国工商银行××支行
　　权利种类：期房抵押
　　建筑面积：9573m2；
　　权利价值：574.38万元
　　抵押部分：5层整层
　　设定日期：1999年8月
　　他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号
　　四、估价目的
　　为法院办案提供价格参考。
　　五、评估的价值类型和定义
　　采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。
　　六、估价时点
　　估价时点为日。
　　七、估价依据（略）
　　八、估价原则（略）
　　九、估价方法
　　本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
　　市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
　　收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
　　综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
　　十、估价结果
　　根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点目的市场价值为：人民币&壹仟零玖拾肆万元整（RMB&1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为：人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。
　　十一、估价报告应用的限制
　　本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即日至日。
　　十二、估价作业日期
　　日至日
　　十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）
估价技术报告
　　一、估价对象分析（略）
　　二、房地产市场分析（略）
　　三、最高最佳使用分析（略）
　　四、估价方法选用
　　本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
　　市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。　建设工程教育网提供
　　收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
　　综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
　　五、估价的测算过程
　　市场法的基本步骤为：
　　搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格其基本计算公式如下：
　　估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
　　（一）市场法
　　1.选取可比实例　搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件（表1），选择3个可比实例进行比较。
表1　　可比实例表
××路14号楼4层　
××路4号楼2层　
××路6号楼3层　
交易价格/（元/m2）　
价格类型　
成交价格　
成交价格　
成交价格　
交易日期　
2006年11月　
2006年9月　
2006年8月　
土地状况　
　　2.可比实例与估价对象比较分析　可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。
表2　　因素条件对比说明表
比较因素　
估价对象　
××路3号楼5层　
××路14号楼4层　
××路4号楼2层　
××路6号楼3层　
交易情况　
整层转让市场价格　
成交价格　
成交价格　
成交价格　
交易日期　
2006年11月　
2006年9月　
2006年8月　
房地产价格/（元/m2）　
区域因素　
商务氛围　
公共配套　
公交便捷度　
基础设施状况　
区域规划环境　
个别因素　
建筑面积　
土地使用年限　
竣工年代成新度　
日九成新　
2000年3月九成新　
2000年5月九成新　
2000年8月九成新　
建筑结构　
配套设备　
一般、齐备　
一般、齐备　
一般、齐备　
一般、齐备　
内部装饰　
高档、部分豪华　
建筑外观　
风格新颖　
风格一般　
风格新颖　
风格新颖　
户型、布局　
合理、便于使用　
合理、便于使用　
合理、便于使用　
新型办公平面布局　
　　3.修正调整过程　以估价对象的备因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值。（区域因素与个别因素中子因素权重相同）。
表3　　因素条件分值表
比较因素　
估价对象　
××路3号楼5层　
××路14号楼4层　
××路4号楼2层　
××路6号楼3层　
房地产价格/（元/m2）　
交易情况　
交易日期　
区域因素　
商务氛围　
公共配套　
公交便捷度　
基础设施状况　
区域规划环境　
个别因素　
建筑面积　
土地使用年限　
竣工年代成新度　
建筑结构　
配套设备　
内部装饰　
建筑外观　
户型、布局　
　　根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。
表4　　可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表
可比实例价格/（元/m2）　
交易情况修正　
交易日期调整　
区域因素调整　
个别因素调整　
比准价格/（元/m2）　
　　4.市场法估价结果　3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：　　（+11678）/3=11506元/m2
　　（二）收益法测算
　　收益法的基本步骤为：
　　搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益一求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。　建设工程教育网提供
　　根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
　　其计算公式如下：
　　式中：　　V一房地产的收益价格；　　A一一房地产未来每年净收益；　　Y一一房地产的报酬率；　　n一一房地产的收益期限；　　g一一净收益逐年递增的比率。
　　1.租赁收入的确定根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/（m2·天），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元／（m2·天）。
　　2.空置率及租金损失率的确定根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90％左右，确定空置率及租金损失率合计为10％。
　　3.年有效毛收入的确定
有效毛收入=日租金收入×天数/年×（1-置及租金损失率）
　　4.净收益的确定根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20％。
现时年净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）
　　5.报酬率的确定房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
　　房地产报酬率确定为6％。
　　6.剩余收益期限的确定根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。
　　7.租金年增长率的确定经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5％。
　　8.收益价格的确定。
　　表5&&&收益法计算过程　　&&（每平方米）　　
租金收入/[元/（m2·天）]　
年计算天数/天　
空置及租金损失率　
第1年有效毛收入/元　
租赁运营费用率　
减租赁运营成本费用　
第1年净收益/元　
土地剩余使用年限/年　
租金收入年增长率　
收益价格/（元/m2）　
　　运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m2。
　　（三）估价对象房地产价格的确定
　　采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均其有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。
　　估价对象房地产单价=（）/2=11433元/m2　　估价对象房地产总价=1=元　　取整为1094万元。　　单价为11433元/m2
　　六、估价结果
　　根据《房地产估价规范》（GB/T）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点目的市场价值为人民币　壹仟零玖拾肆万元整（RMB&1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币&壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB&11433元/m2）。
　　1.《委托司法鉴定函》（复印件）　　2.《房屋所有权证》（复印件）　　3.《国有土地使用证》（复印件）　　4.估价对象地理位置示意图　　5.估价对象小区实景照片　　6.估价机构资质证书（复印件）　　7.估价机构营业执照（复印件）　　8.房地产估价师注册证书（复印件）
　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）。
　　估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在目的市场价格（购买总价和单价）。
　　有关资料如下：
　　1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。　建设工程教育网整理
　　2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
　　3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。
　　估价测算如下（节选）：
　　一、估算净收益
　　净收益=×85％×（1-10％）×（1-25％）=344.25（万元）
　　二、测算报酬率Y
　　采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
　　采用试算法推算报酬率。具体如下：
求取可比实例报酬率表
租金[元/（m2·月）]　
剩余收益年限n/年　
房地产售价V/（元/m2）　
　　注：上表计算结果无误。
　　报酬率=（9.994％+7.909％+8.092％+8.005％）/4=8.500％
　　取整报酬率为8.5％。
　　三、估算装修改造后的办公楼总价值
　　四、装修改造费用总额
　　装修改造费用=/（1+8.5%）0.5=576.02万元
　　五、销售费用与销售税费
　　销售费用与销售税费=％/（1+12％）=248.84万元
　　六、购买现厂房的税费
　　设估价对象的市场价格总价为V，则
　　购买现厂房的税费总额=V×3％
　　七、计算估价对象在估价时点的市场价格。
　　估价对象的市场价格总价V=.84-576.02-0.03V　　　　　　　　V=2650.50万元　　单价=0=4417.49元/m2
参&考&答&案
　　一、问答题　　（一）答：　　1.理由包括：　　（1）二者的时点不同，价值不同。　　（2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。　　（3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。　　2.理由包括：　　（1）二者的时点不同，价值不同。　　（2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。　　（3）对估价对象的界定可能不同。　　（二）答：　　1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。建设工程教育网信息　　2.应考虑的因素包括：土地使用年限（或房地产受益年限或新旧程度或成新度）；宽深比或临街宽度或临街状况：使用面积比例或得房率或面积、使用面积等；装修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等。　　（三）答：　　1.　　（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。　　（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。　　（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。　　2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。
　　二、单项选择题　　（一）1.C；2.C；3.A；4.A；　　（二）5.C；6.D；7.A；8.C；　　（三）9.D；10.D。
　　三、指错题　　1.致委托方函中缺估价目的。　　2.注册房地产估价师声明中没有说明现场察看估价师的姓名。　　3.估价结果报告中区位状况描述中缺方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等介绍。　　4.环境景观及公共设施设备完善程度描述过于简单。　　5.建筑物权益中没有交代共有人及房屋共有权证。　　6.没有交代土地使用权人。　　7.没有交代如何处理没有注销的他项权利。　　8.他项权利设定日期错误。　　9.估价目的描述不准确。　　10.估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由。　　11.估价对象比准价格应该为比准价格。　　12.市场法中没有在交易情况中对成交价格进行说明。　　13没有对比较因素进行详细分析说明。　　14.可比实例的总楼层数没有交代。　　15.楼层间差异没有进行因素差异调整。　　16.可比实例的土地登记状况没有说明。　　17.主朝向应在个别因素中调整。　　18.以估价对象因素条件为基础，相应分值为100的说法不准确。　　19.市场法中市场状况分值取值缺乏依据。　　20.收益法中的计算公式中的A应该为第一年的净收益。　　21.租金水平确定依据不够。　　22.没有说明租金的计算基础是建筑面积还是使用面积，没有说明出租面积比例。　　23.租赁收益没有包括其他收入，应包括租赁保证金或押金的利息收入等。　　24.报酬率6％没有确定过程且取值不正确。　　25.年增长率2.5％的确定缺乏依据。　　26.租金增长率和净增长率混淆，g为净收益逐年递增的比例。　　27.附件中缺估价对象内部状况照片。　　28.附件中没有房屋所有权证书复印件。
　　四、改错题　　1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87％　　净收益=×87％×（1-10％）×（1-25％）=352.35万元　　2.测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除　　报酬率=7.909％+8.092％+.002％　　3.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年　　装修改造后的办公楼价值=
　　或：　　装修改造后的办公楼价值=
　　4.装修改造费用的计算错误，折现率应为12％。　　装修改造费用：÷（1+12％）0.5=566.95万元
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