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房价究竟谁说了算？不要再抱怨开发商、政府了，答案在这！
&&我们假设出现这样一种情况：既然国人皆曰房价畸高，中国政府干脆以行政命令要求全国的将房价下调50%，同时政府出面保持股市在平稳中不断上涨，并保持GDP高速增长。若能够实现这样的中国式梦想，则广大买房人高兴，广大股民高兴，中国政府也高兴，而开发商也会高兴，因为房价下跌的损失会在公司股票的上涨中得到补偿，如此，我们的社会就真正是一片莺歌燕舞的和谐景象了。&&&&但现实为什么却恰恰相反？是中国政府无能，还是中国政府行政不作为呢？从人民政府不断出台的调控政策来看，人民政府一直在不断努力地为人民着想。那么，房价，究竟谁说了能算呢？&&政府，总理，主席，住建部，开发商，炒房者，老百姓，丈母娘，美国人，外星人，中国的房价谁说了算？显然，老百姓说了不算，所以老百姓祈盼政府来管，但政府说了就能算吗？至少到目前为止，政府说了也没算，多年以来，中国政府关于房地产的政策出了不下一箩筐，从朱总理到温总理，再到李总理，但房价不是一路在“离谱”中上涨到更加“离谱”吗？&&所以，从中国房地产发展的历史事实来看，我们可以得出非常明确的结论：&&房价！&&老百姓说了不算！&&住建部说了不算！&&政府说了不算！&&总理说了不算！&&主席说了不算！&&丈母娘说了更不算！&&而另一个事实也是非常清楚的，除了开发商和炒房人，恐怕没有人希望房价上涨。&&因此，我们只能将房价的上涨归咎于开发商和炒房囤地的投机分子，若果真如此，中国特色的经济就产生了一个崭新而惊人的事实，中国的开发商和炒房投机者是人类有史以来最伟大的开发商和投机者，因为他们在政府如此严厉的房地产调控政策打击下，依然能够让中国的房价一路上涨，他们创造了世界房地产发展史上的奇迹！&&&&然而，他们真的是奇迹的创造者吗？&&我们整个民族都应该冷静地从客观事实出发认真思考一下，房价如此强势的上涨，究竟是什么魔力所致？&&让我们从一句在谈到房价几乎人人都会脱口而出的话说起：高的离谱！&&那么，我们首先要弄清楚离了什么谱？离了谁的谱？离了您的谱？离了我的谱？离了百姓的谱？还是离了市场的谱？&&显然，房价完全脱离了一般老百姓的谱。这就给中华民族提出一个严肃而极其关键的问题，我们不是宣称要坚定地走市场经济的道路吗？所以，我们应该以市场为谱呢？还是以百姓希望的合理价格为谱呢？进一步，百姓心中的谱与市场的谱能够一致起来吗？本着良好地愿望，我们当然希望房价应该符合百姓的谱，我们当然也希望市场的谱与百姓的谱是一致的，若真能如此，则中国经济发展中的矛盾和由此导致的社会矛盾将迎刃而解烟消云散。&&【实例分析：谁的谱？】&&让我们从现实生活说起，以北京为例，一套3环位置的2居室100平米的房子，大致的价格在300万到500万不等。既然大家觉得高的离谱，那么我们就重新定价，150万好吗？对开发商而言，这可以说是个跳楼价了，咱先不管开发商的死活了，谁让他们赚了这么多年房价上涨的钱呢？出点血难道不应该吗？&&2012年北京的平均工资为5223元，还有月薪7千,8千，1万，1.5万的，更高的还有年薪30万，40万，50万，100万的。我们设想三个普通的北京家庭，他们都在三环附近工作，为了上班方便，一定都想在3环附近买房子，其中一人为公司高管，年薪100万，买套150万的房子易如反掌，一人为普通职员，年薪15万，咬牙贷款也能买的起，第三个人为北京建筑工地的农民工，年薪6万，对于他来说，150万的房子依然是天价。&&因此，由于各自能力的不同，百姓们的谱也是各不相同有着巨大差距的，那么，我们究竟应该以那个阶层的百姓诉求为谱呢？一个让购房者皆大欢喜的谱是我们以农民工的谱为定价标准，则所有人都能买得起房子。&&那么，房价最高只能定在每平米3000元甚至更低，试问，若您是北京的开发商，您还有兴趣盖楼吗？一定有人会说，这非常容易解决，政府不卖地就成，政府应该将划拨给开发商直接使用，很好，这的确是个解决问题的办法，但毫无疑问，这就转化为计划经济的发展模式了。其结果会是什么呢？您从改革开放前的中国经济状况完全可以做出清楚的判断。因此，以百姓的标准为谱，结果是没谱可循，当然也就不存在什么高的离谱。当我们在说出高的离谱这句话的时候，不过是以自己心中的谱做出的脱离客观现实的主观判断。事实上，千百万民众各不相同的谱汇聚在一起的总谱就是市场。&&什么是市场？成千上万民众的需求汇合起来就构成了市场，以北京房地产市场为例，人人需要房子。&&所以，是千百万老百姓的住房需求构成了房地产市场，当供不应求的时候，房价就会上涨，这就是最基本的经济规律！因此我们的结论是，我们不得不遵循市场的谱，而只有市场才是最公平合理的谱，只有市场才能真正说了算！&&而中国的房地产市场已经用房价的上涨给出了明确答案，供不应求，房价只能继续上涨，有利可图，开发商继续投资盖楼，炒房者继续投资投机买房，直至产生房地产泡沫。&&基本的经济规律能够被中国特色的中国政府之手改变吗？&&经济学泰斗萨缪尔森说：人类世界最伟大的王，也不可能改变海洋中的洋流。&&经济规律是不可改变的。任何人，任何政府都无法改变其运行轨迹。就今天中国的经济形势而言，即经济规律决定了房价的上涨，任何力量都无法阻止，如果一定要用行政手段迫使房价下跌，那么，我们必将受到经济规律的惩罚，中国经济将步入衰退，中国股市的跌跌不休已经非常准确地反映了中国经济的艰难处境。&&事实上，自有人类历史以来，让房价下跌，而股市上涨，同时保持8%左右的GDP增速的情形从来没有出现过。中国人可以创造这样的奇迹吗？答案是否定的，无人可以超越经济规律！&&中华民族应该清醒起来了，房价的涨与跌只能是市场说了算，市场的谱才是真正的谱。政府的行政干预只能打乱房地产市场自身的运行节奏，而最终会阻碍中国经济的正常发展。中国房地产市场多年来的发展已经给出了清楚的答案，供不应求，房价只能上涨！（来源网络：江智辰）
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文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。年底广州房价涨不涨 这些地块说了算
【 搜狐焦点广州讯】在10月底，伴随着楼市金九银十的尾声还有增城的一场土地拍卖，增城两块不被看好的宅地溢价率竟达100%以上，仿佛在宣告土地市场的“金九银十”才刚刚拉开帷幕。一度冷却的土地市场热闹起来了。
10月24日，位于增城两块宅地出让，成为“金九银十”期间广州唯一的宅地出让，尽管此次出让的两宗地块带有“地段不好”、“容积率低”、“周围无热盘”、“无地铁规划利好”、“起拍楼面价1字头”、“曾流拍”等特点。
不过出人意料的是，即使是调控当前，不少开发商依然对宅地抱有无可动摇的信心。两块宅地溢价率纷纷超100%。冷门地块拍出“地王”价让人大跌眼镜，也让年底广州拍地潮及广州房价走势更扑朔迷离。
多块宅地入市 三道防线制约“地王”
10月20日，广州11块宅地扎堆挂牌。本次出让的土地对于饥渴已久的广州土地市场而言像是一场甘霖。
有评论人士认为，上半年以来，广州推出的地块多数位于花都、增城等偏远地区，而本次推出的如海珠万宝地块、荔湾广钢地块及番禺汉溪地块，吸引力远远大于此前推出的地块。
为此，广州政府精心设置三项措施制约地价：
一天拍十块宅地：11月22日分早中晚三批次开拍，业内分析认为，这种集中一天之内拍卖土地的情况，尤其还是这么多宅地的情况并不多见。业内预期此举有助于分散开发商目标，避免多家房企抢地的情况出现。
11月20日出让土地一览（点击查看大图）
全部宅地都设最高限价：挂出的11宗地中，除了天河区是两块纯商业用地，其他9块地都是住宅性质的（含纯住宅和商住混合）。宅地无论郊区还是市区，无论起拍价高与低，均设置最高限价，尤其南沙两宅地，此前出让未设最高限价，后紧急叫停后再出让已增加限价一项，防地王决心可见一斑。
新增竞价门槛：1、拍地保证金从20%变50%，没实力的开发商可以洗洗睡了，高昂的保证金门槛也让土豪房企难以多路出击。
2、违反土地出让合同、闲置土地等不良记录企业不得竞拍，就是要求企业“身家清白，无不良记录”，将那些不符合规范和要求的企业拒之门外。
政府提升竞价门槛、提高土地出让金缴纳条件，设置最高限价，明显是防止新地王出炉。
多年没新货 这些宅地或抢破头
海珠中心区、白云新城这两个多年无新货供应的板块，此次均有宅地供应，这两块宅地的出让结果，将直接影响两个板块未来房价走势。
海珠区江燕路AH050406、AH050408地块，原为广州万宝冰箱厂地块，回顾海珠近年土地市场，除去年广纸拍出四块宅地外，无其他宅地入市。海珠中心板块近3年仅在2014年1月宝岗大道成交一宗小规模宅地（总建约2.43万㎡，其中配建1.04万㎡，剔除配建后楼面地价为20887元/㎡），目前海珠中心板块商品住宅更是持续10个月零新增供应，区域供不应求态势凸显。
白云新城AB2804012地块紧邻白云新城中轴，距地铁2号线萧岗站出口250米。
近年白云新城土地供应均为商业/商务用地，上一次居住用地出让需追溯至2012年萧岗地铁口南侧地块（现为珠江岭南公馆项目）。目前区域内各主力在售楼盘多已处于尾货状态，可售货量不多。
11月20日出让地块位置一览（点击【阅读原文】查看全部地块分析）
年底8宗宅地更有看头
今年广州计划供应商业用地57宗，居住用地27宗。截至今天，宅地仅成交10宗，距离全年27块宅地的供应目标差之甚远。
今年已出让地块一览（点击查看大图）
11月20日土地拍卖潮过后，若9宗宅地顺利出让，那今年27宗宅地的出让计划还剩下8宗未出让。天河奥体板块、海珠、荔湾旧改地块等热点板块均有宅地供应。
今年未确定出让时间宅地一览（点击查看大图）
看来，楼市的金九银十结束后，土地市场的“金九银十”才刚刚拉开帷幕。按照土地出让计划，广州的供地量远远没有达到年初的目标，一度冷却的土地市场应该热闹起来了。
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今日搜狐热点& &王健林:一线房价20年内不断涨 房价涨或不涨谁说了算王健林:一线房价20年内不断涨 房价涨或不涨谁说了算日来源：楼盘网责任编辑：zhangyulong 进入新年第一个月的下旬，广州二手楼市上本地户籍和非本地户籍买家的比例发生了明显变化，随着非本地户籍买家返乡度岁潮的到来，本地户籍买家的成交个案比例出现明显上升，几乎到达与非本地户籍买家平分秋色的水平。
当前，房价结构分化、库存居高不下，继续考验市场，而有话语权的业界大佬和专家纷纷预测未来走势，新一轮嘴仗让“听众”左顾右盼，莫衷一是。
其中，央视一档节目中，王健林表示一线城市房价20年内一定不断上涨;而另外一种声音强调，要警惕“房价永远涨”的风险。谁是谁非，如何判断?难矣!
财经评论员马光远、张春蔚走进《央视财经评论》演播室，和场外嘉宾北京市房地产协会秘书长陈志、万达集团董事长王健林一起来预测2016房价那些事儿。
北京市房地产协会秘书长陈志认为，2016年分化是房价主旋律。他认为一线城市的不断趋高的地价和不断趋高的房价，2016年不会改变。2015年楼市利好政策左右着2015年度房价走势，一线城市首当其冲成为变动主角，相对于一线城市的高歌猛进，二线城市相对低调，房价涨幅平稳波动，三线城市低迷成常态，房价持续在负区间徘徊，分化加剧。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域金平龙湖濠江澄海潮阳潮南南澳价格<input name="group[price]" type="radio" value="-4000<input name="group[price]" type="radio" value="-6000<input name="group[price]" type="radio" value="-8000<input name="group[price]" type="radio" value="-100000我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：城市房价涨不涨 这些身边的小信号说了算
来源：搜狐理财
作者：九个头条网
第2页 :房产中介招人广告多少
　　办理居住证的多少
　　每年新增外来人口多的城市，房价倾向于上涨。人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市。
　　其中，上海以953万人口净流入数位列人口吸引力城市之首，北京、深圳次之。人口流入数这个数据可能有点大，可以从房租价格涨幅、办理城市居住证的多少、人才市场相关指标辅助判断。
　　新房晚上开灯率
　　此前许多鬼城就是因为平时少有人气，而一个楼盘晚上开灯率低，说明楼盘空置率高。如果这些房屋能出租，自然人气高，间接说明楼市活跃度。
　　酒店客房入住率
　　如果一个城市酒店经常订房率很高，说明该城市商业非常活跃，这些流动的客商能带动城市就业，促进房价走升。
　　房产交易场所繁忙程度
　　到当地房管局办理各种交易事项的人多，说明房产交易市场红火。
　　房产中介招人广告多少
　　如果中介店面转让现象增多，自然不是什么好事。如果中介招聘广告多了，说明中介市场回暖。
　　民政局办理结婚证数量多少
　　结婚的数量多了，婚庆公司生意红火了，买房子的刚需人群就出现了。
　　查处环境污染案件力度
　　如果所在城市环保局比较强势，查处环境污染案件力度较大，则可能会吸引买房者增加。另外，PM2.5数值的改善也会起到同样作用。
　　当然，最直接还是看房产交易网站的网签率及成交率高低。
(责任编辑：陈彦娇)
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客服邮箱：2017年房价是涨是跌？买得起房的人说了算
如图，中国大陆城镇居民的住房自有率达到了87%，农村更高达96%，未来还有空间继续提升吗？相对于一些发达国家，美国现在也不过只有65%，英国66%，德国因为政府提供了大量的公共房屋支撑，只有53%。不得不思考，为什么在这么高的住房自有率的情况下，我们已经说到地产的黄金年代过已经去的情况下，地产市场还会大幅提升？过去到底发生了什么？说到房产市场变化，我们不得不说从2014年开始，政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持，因为经济下滑了，很多地方房子库存太高，卖不出去了。所以政府的态度从打压变成了支持，最近看到他的态度现在又开始慢慢转向一定程度的抑制。以深圳为例，在过去一段时间里面，房价的变化是怎么样的？南山同比增幅是74%，福田是87%，盐田是78%，宝安是55%，罗湖是40%，龙岗是78%。整个深圳的涨幅大概在50%左右，坦白说，这是我从业以来看到的最快的单个城市的涨幅。上一轮涨得最快的地方是上海，是2009年的上海，当时正好是2008年金融危机之后，中国政府出台了经济刺激计划，所以上海出现了一个快速的房价上涨。但是这一轮深圳的涨幅是超过上一轮涨得最快的上海。上海从土地市场来看，我们看到也有一些变化，如图，2010年，上海的市场很热，土地市场也很热，所以成交的土地单价达到了9000块，当时的涨幅是50%，2011年市场下来了，土地成交单价是7000块左右，涨幅只有17%，2012年市场照样很热，土地还是只有7500左右，涨幅是15%。2013年市场已经开始走热了，所以成交单价到了11000左右，溢价率到了35%。2014年市场走弱，所以土地的平均成交均价几乎没有变化。到2015年，成交额比2014年涨了50%，溢价率达到38%。大家看到一个比较有意思的现象，上海政府很聪明，在市场热的时候多卖一些土地，2010年很热，我多卖一点，市场不好我就少卖一点，市场再不好我再少卖一点，市场热了我再多卖一点。唯一的例外是2015年，市场很好，但是我卖出的土地依然只有前一年比较弱的时候的六成左右。为什么？原因在于2013年底出台了《新城镇规划》，其中要求特大型城市控制土地规模，所以大家都听到了，在北京也好，在上海也好，我们开始赶人了，另外一个方面就是控地了。在土地市场、在住房市场快速上涨的情况下，我控制了土地供应，情况会怎么样？所以我们就看到情况就是“地王”频出，这是上海过去一段时间土地成交的状况，我们可以看到哪怕在远郊区都出现了快速的上涨，而在市中心，我们可以看到，融信拿的这块静安区中心社区这一块地块，名义楼盘价是10万块，但是抛去不能卖的，包括保障性住房，实际估算下来成交价在14万，而周边的楼盘当时的成交价也不过就在八九万左右，这确实是一个非常惊人的变化。同时，在可售住宅和去化周期方面，市场也发生了剧烈的变化，在市场最冷的时候，2014年的年底，我们看到上海可售的住宅的存量达到92000套，现在不足当初的一半。2014年底、2015年初的时候，我记得当时我们跟上海政府开了一个“怎么样解决房地产低迷，怎么样把房子卖出去”的会。当时我记得有一位房企的老总作了这么一个表述，他说不管大家怎么看，反正我觉得这个房市是到头了，所以他做的一个举动，他说我把我自己住的房子卖掉了，我去炒股。我不知道他炒股的收益怎么样，但是他卖掉的那套房子大概在后面应该涨了不止50%，另外一个很大房企的营销总监当时也说，我从业20年，这是我见过的最冷的冬天。但是没想到，大家都万万没想到的情况是在最冷的冬天之后，市场就迎来了一个快速的上涨。这个是2007年到2015年上海楼市的平均走势，黄线是它的月成交价格，黄色虚线是12个月的平均移动价格。这个图表我们可以清晰地看到，每一轮调控都是有效的，每一轮调控都深深地打击了未来3-6个月的成交，可能也进而引起了当时的一个短期价格。不过从长期来看，调控几乎对成交价格是无效的，它并不能改变房价上涨的趋势。知道了现状、知道了过去，我们其实最关心的其实是未来。跟大家聊一聊未来会是怎么样，因为我们每一次看到的短期波动，每一次我们看到短期的成交变化，每一次我们看到短期的政策的调控似乎当我们去追的时候都已经太晚了，所以今天我想跟大家分享一下影响房价走势的五个因素。1 经济经济增长大家收入增加了，财富增加了，所以房价上涨了，名义经济增长和实际增长之后的一个差异。大家可以看到在1995年，中国全国GDP大概在6万亿左右，2015年中国的GDP是67万亿，整整增长了11倍。在这里边我们会发现有一样差异，就是我们被媒体灌输，过去20年平均增长率10%，是什么？是GDP的实际增长率，但是如果考虑到通胀，它的名义增长率大概在15%左右，大家不要小看这10和15的差异，经过20年的复合就是巨大的增长差异。我们可以看到在1995年人均的可支配收入是4000块左右，而在2014年，这个数字达到了29000左右，也是20年，20年增长了大概也是7倍左右。我们可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢过GDP。在过去很多年里面，很多城市，它的房价未必可以跑赢GDP的增长，但是它可以跑赢收入的增长，这也就是为什么房价涨得更快的一个原因。类比美国，随着GDP的增长，房价一样是上涨，到2008年我们可以看到它的房价增速背离了GDP的增长，所以它的房市崩溃了。现在两者又趋于相同。中国其实也是差不多。2 利率这里说起1998年到现在，中国的人民银行给的基础利率走势，跟我们很多的直觉相反，我们可以看到在高增长的经济因素背景下，基础利率高于7%的年份只有三个月，大部分年份中国的利率在6%上下波动，什么意思呢？在过去20年，中国GDP平均大概是15%、14%的增长，但是基础利率是7%。这意味着只要你借到钱，基本上就能赚到钱。更何况房价可以在基础利率的基础上是可以打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基础利率上下利息借到钱？国企，一部分上市公司，知名的外企，普通的民企能够借到这么便宜的钱吗？借不到。我们来看一下，蓝线是温州的民间综合借贷利率，黄线是央行的基准利率，我们可以看得非常非常清楚，蓝线远远高于黄线，基本上整个蓝线的利率是大概在20%左右徘徊。什么意思？大家可以想一想，如果我们去借我们的信用卡，它的年化利率月息大概1.5%，年化是18%左右，跟民间的借贷利率相仿。而房贷是在下面这条黄线，甚至更低，也就是说你能借到房贷差不多是一个普通人分享利息红利的唯一办法。在高速增长的经济体里面，能以这么低的利息借到钱基本上是大概率能够赚到钱的。3 土地前面两个我们谈到经济、利率，这基本是全国普适性的，他们解释了房价的上涨，但是不能解释房价上涨的差异，所以在后面三个因素，我们会来聊一聊各地房价涨幅不一的原因。先来看土地。关于土地我们最耳熟能详的，包括在很多的媒体，包括很多网上我们都谈到一个叫饥饿供地。为什么北京的房价这么高？饥饿供地。为什么上海的房价这么高？饥饿供地。为什么中国的房价这么高？饥饿供地。哪里学的？学香港，这句话有没有道理呢？有点道理，但是如果我们看一下事实，我们会发现，说中国整个国家在饥饿供地，这句话肯定是不对的，因为从土地出让开始，我们看到整个土地供应是这么上去的，每一年几乎都出现了大幅上升，但是何来饥饿之说呢？事实上中国有660个城市，某些城市可以饥饿供地，但绝大部分城市做不到。我们以一个城市作为例子，我们称之为A城市，A城市来了一个市长，他上来之后，一个中国地级市市长平均任职两到三年。上来之后，秘书告诉他，某市长，我们看到现在我们历史上供应的土地足够我们发展十年之用。他怎么办？他有两个选择，第一个选择，土地供应这么多，我们要不就减少土地供应，或干脆我们两年里面一块土地都不出。两年里面一块土地也不出，市场不就恢复到8点，还是严重供过于求，不供地有什么问题？不供地就少了一大块财政收入。大家知道，中国的中央和地方的两级财政收入是中央的事权少财权多，地方是事权多财权少，少了土地来供应的财权，就意味着这个市长在上任的两年里面可能很多事情做不成了。那边有一个企业，我们要扶植他上市，那边有一个桥要修，那边有一个新区要开发，这里有两条高速公路要建。哪来钱？没有钱就没有政绩，没有钱，城市面貌就没法改善。还有另外一个选择就是照常供地，而且对一般城市来说这个预算是每年增长，今年供的地不是两年，可能三年才够用。所以等他卸任以后，新任市长上台会看到怎么样？原来我们的土地已经够十三年用了，我该怎么选择？所以几乎所有的市长只要能够在卖得出地的情况下都会做类似的选择，饥饿供地绝不容易，所以我们可以看到每一次中央调控都是在勒令各个地方政府严控土地供应。在中央集权和大一统的情况下，不但土地供应过剩的城市土地供应要求紧缩，那些土地供应不足的城市，包括北、上、广、深，包括中心二线城市，它的土地供应也受到紧缩，大家查一下过去几年的调控就知道了。所以现在我们看到，中央改变了他的调控方式，各地因地制宜来调控，这是一个进步。所以我们总结一下，饥饿供地有哪些条件？第一，执政长官要有长远眼光，这个不是太难，很多网友都会，我们饥饿供地，这样卖的地少，但是收入更多。第二，叫历史负担少，这个就不容易了，因为我无法决定我的前任卖的土地到底多还是不多。对于90%以上的地方土地供应可能都是过剩的，财政要有一些盈余，这个其实也不容易做到。最后一个就是人口要流入。因为土地供应减少之后，如果我的人口流出速度超过土地减少的速度，其实我饥饿供地还是没有用，对于中国来说，其实百分之六七十的地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能够保持大致平衡，10%、15%的地方人口是大量流入。所以这种情况下，大部分地方想做到饥饿供地其实并不容易。但是有些地方可以做到，比如说北京、上海。给大家看一下上海的情况，这是从上海公开招拍挂以来，2003年以来，上海全部的商业土地供应状况，大家可以看得非常非常清楚。13年下来，每一年相应的住宅的销售是超过土地供应的。平均一下我们可以看到，每年的住宅销售的面积大概在1500万平方米左右，我说的都是楼板面积。每年的住宅类土地供应大概在700多万平方米左右，大概是销售出去住宅的一半，正好是一半。这意味着什么？这意味着相应的住宅土地供应严重供不应求，难怪上海的价格会涨得这么快。我们再看下一张图，大家还有什么疑问？一定会有，如果每年卖掉的住宅都是超过他的土地供应，请问这些住宅哪里来？秘密在这里，秘密在2003年之前，在2003年之前的10年里上海也有土地供应。跟很多地方一样，之前的土地供应相对来说比较混乱，比较无序。但是正是这种混乱和无序积累了大量存量的土地，这些土地在规范市场之后，仍然可以慢慢进入这个市场。但是大家也可以看到一个推论，这些土地在每年都在消耗，这样消耗13年以后，它对市场的影响是越来越弱了。所以大家可以看到，在过去我们缩减土地供应，还有这些存量可以帮忙，现在我们缩减土地供应，价格就快速上升了。4 人口我们把整个中国的城市大概分为几个部分。一线城市，一线城市就是北、上、广、深，为什么叫一线城市呢？因为它可以吸引跨区的人口流入，比如北京吸引三北地区的人口流入，哪三北，东北，华北和西北。上海吸引华东，广州和深圳吸引华南，因为它们都有能力吸引人口的跨区域流动，所以称为一线城市。二线城市是指省会城市以及一些计划单列市，它对本省的人口有很大的吸引力，比如厦门，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更对福建人有吸引力。在山东，青岛对本省人的吸引力，可能跟济南差不多，大连的吸引力跟沈阳差不多。其他的城市称之为三、四线城市，它的人口能够保持不减少，或者是停滞是常态了。我们还是以上海作为一个样本。从1999年到2015年，这16年间上海整个人口增加了900万，900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市，差不多每年流入将近60万人口，非常巨量的人口流入。这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。5 城市格局城市格局这是一个城市规划的概念，通常是指山河湖海或者地理位置的影响。在这里我们讲两点。第一个讲城市的行政级别。中国叫某某市其实暗含几个含义，第一个含义是上海、北京叫直辖市，是省级的，杭州、南京是省会城市，是地级的，但是比一般的地级城市位置要好一点，第三层就是普通的地级市，最后是县级市。我们会容易地发现在同样的位置或者同样的条件情况下，房价跟城市的行政级别是密切相关的。为什么呢？我们从城市发展历史来看，人口往沿海流动，人口往大城市流动，这是一个百年来非常正常的地理现象，但是在中国，我们会看到由于这个行政安排，大量资源向直辖市集中，大量资源向省会城市集中，这种改变其实是改变城市的竞争面貌。一个省的省会城市既是本省的教育中心，又是省的经济中心，交通中心、医疗中心、文化中心。越来越多的省会城市把所有省的精华资源集中在本地，所以房价相对较高，也就不难理解了。我举一个河南省的例子来看，整个河南所有的地方都在流出，只有郑州人口是流入的，就是因为省会的力量。第二个我们会谈到城市的产业结构。所谓城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重，第一产业通常是指农业，中国大陆的农业比重也很低了，所以讲一个城市的产业结构主要是讲第二产业和第三产业的比重。我们可以观察到，在GDP相仿的城市，第二产业比重较高的房价较低，第三产业比重较高的房价较高。我以上海周边的一个城市苏州为例，大家知道苏州是很漂亮的城市，人口过千万，但是实际是制造业为主的城市，所以我们看到，虽然它的人均GDP早就超过了上海，但是房价只有上海的1/3，为什么？因为流水线上的工人收入很难提高，但如果你自己是从事第三产业，例如你是房地产业或者金融业，人和人的收入就可以拉开。一个成功的银行家是普通员工的10倍甚至100倍，而整个房子的成交，以上海为例，一年就十万套新房，大概只有100个人中间会有一个人可以买，所以收入拉开会推高房价。因为只有最买得起的人才决定房价，而不是平均收入，这一点请大家再注意一下。所以，未来房价该如何走，大家心里就只有判断了。
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