2011房价是降或涨走势不明 买房需理性分析九大因素
来源：腾讯房产论坛
五、经济能力。我们每个人在决定自己的消费或投资行为时都要衡量自己(或家庭)的经济能力，比如说，我们大多数人不会考虑开奔驰车、穿阿玛尼、戴江诗丹顿，而是会根据自己的经济条件进行合理的消费规划。同样，我们在选择房屋消费时也要根据自己的经济条件进行合理规划，切忌盲目攀比。前期，有很多人本不具备买房能力，可在盲目的心态驱使下投入购房行列，这种行为与普通人买奢侈产品无异，此行为于己、于家、于社会都是不利的。
六、经济形势。我们每个人都是生活在社会大家庭中，国际、国内经济形势对于我们的消费特别是大宗消费的影响是很大的。比如在目前国际经济危机的大环境下，我们的收入预期都不得不调低，这样，我们在进行大宗消费时就必须要冷静、谨慎。
七、国家政策。由于商品房不能满足民众普遍的住房需求，政府在不同时期都对商品房市场进行调控和理性引导，中国目前的房地产市场并非完全处于市场经济时期，因此，我们不可忽视国家政策对房地产市场的影响。比如在目前政府大力兴建保障房、鼓励开发商兴建中低价商品房并降价销售的政策环境下，市场供大于求的局面必将长期存在，房价下跌就是必然。这样，我们在决定买房之前，就应从容许多。
八、市场状况。任何一种商品，在卖方市场环境下都比较受到热捧，而在买方市场环境下则相反。在房产火爆时期，商品房的价格就是在热捧之下被盲目推高的。目前，尽管业界人士将2、3月份的市场冠以小阳春，可进入4月以来的成交下滑却令业界人士不得不接受一个事实，那就是目前的房产市场是不折不扣的买方市场。故消费者在目前的市场态势下，应以观望心态去选择房源。
九、买房时机。我们在决定买房前，必须分析一下市场状况，看买房时机是否合适。对于自住需求者在房价处上升通道或平稳发展时都可以考虑买房，而在房价处下跌态势下切忌买房。现在有一些人鼓吹只要是自住需求，买房就不必犹豫，此说法显然是在为既得利益集团摇旗呐喊。因为，我们每个人赚钱都不是很容易的，在房价处下降通道时买房无异拱手送钱于人。至于说投资，那就更要谨慎了。其实，本人始终认为在目前的市场态势下，投资房产是极不明智的。对于部分人的房产是最佳投资工具论点，笔者一直持反对态度，我的观点是目前中国房产根本不具备投资价值。
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为什么中国房价会涨得如此厉害？原因很简单
为什么中国房价会涨得如此厉害？原因很简单
理性而冷静地看待目前中国的房地产热，需要经济学的视角。
& & & 本文系专栏作者&老炮&原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场。　　
　　近日，全国各地的房价又出现新一轮的上涨，合肥、苏州、南京、厦门、武汉、郑州等二线城市纷纷重启限购政策，其中，南京、合肥、无锡等城市的房价环比涨幅都超过了4%。全国二三线城市房价的普遍性上涨引发民众恐慌，很多人不禁感慨，面对不断上涨的房价，什么时候才能买得起房。理性而冷静地看待目前中国的房地产热，需要经济学的视角。为什么中国房价会涨得如此厉害？未来中国房价将会怎么走？接下来，就让财鱼管家分析师老炮为您一一刨析吧。
　　在经济学家眼中，和其他商品一样，房子也是市场上的一种商品，其市场行情同样受制于需求定律，其价格由供需双方共同决定。是的，老炮将从供给与需求两方面展开解释为什么京沪等一二线城市的房价会出现长达十几年的上涨。
　　先看供给。由于中国特有的土地财政政策，全国各地的房地产用地都受政府控制。各地主管房地产用地的官员几乎决定了当地房地产的供应。主管房地产用地的官员放开用地供应，当年的房地产供应量就显著增加，其收紧房地产用地供应，房产供应量就显著减少，这是过去几十年里中国很多城市上演的事实，也是最基本的经济学常识。
　　除了主管房地产用地供应官员的自由裁量权的影响，京沪等一二线城市的房地产供应还有一个魔咒，那就是18亿亩耕地保护红线政策。在2006年，18亿亩耕地保护红线政策出台后，京沪等一二线城市的房地产土地供应开始收紧，这些地区的房价也随之出现显著增长。而在耕地保护不那么严格的省市地区，由于政府提供了大量的房地产土地供应，同时对土地用途的限制也放松了，于是这些地区保持了很大的房地产供应。所以房价一直没有出现大幅的上涨，始终是不温不火，价格可人，比如重庆、长沙等地。
　　而在远没有重庆、长沙繁荣的南昌，由于政府对房地产用地供应的限制，近年来房价高企，均价已经超过了重庆、长沙等地。可以说，政府对房地产用地的限制是导致一、二线城市高房价、涨房价的重要因素之一。
　　再看需求。人口基数大、城市化率低，这是中国的基本国情之一。过去的三十年是中国城市化的三十年，未来的三十年还将是中国城市化的三十年。2015年末，中国的城市化率达到了58%，城市化的这几十年，成百上千万的人口涌入城市，尤其是涌入北京、上海、深圳、广州等一、二线城市，这些涌入的人口催生了海量的住房需求，从而推高了一、二线城市的房价。
　　由于中国的城市化率相较发达国家而言，还很低，未来还将有大量人口涌入一二线城市，如此大规模的人口迁徙还将持续数十年。也就是说未来一二线城市的住房需求还将有强劲的补充，如果房地产用地限制不放开，房地产供应量跟不上来，面对如此大规模、如此持续的人口迁徙，一二线城市的房价还将继续上涨。这在一定程度上验证了&京沪永远涨&的正确性，也是其逻辑基础的一部分，另一部分下文将继续论述。
　　近十年来，中国一直存在货币超发的问题，尤其是在08年实行&4万亿政策&之后，货币的潘多拉盒子就被打开了，货币如洪水般席卷全国，蔓延至各行各业，引发长达数年的严重通货膨胀。据央行M2统计数据显示，2007年，货币供应量为40.34万亿，而到2015年4月货币供应量达到了128万亿，近十年货币供应量增长了300%！这些超发的货币最终都要流入经济体内，而投资的角度来看，房地产是最好的选择，因此大量的货币首先流入的就是房地产行业。面对如此天量的货币量，房价能不高吗？
　　从商业周期理论角度看，也是如此，货币超过，引发通货膨胀，首先推高的是资本品市场的价格，而房地产正是资本品市场。
　　经济学家张五常说，房地产就像是一个蓄水池，它吸收着中国人的存款，是中国人的财富储蓄池。由于缺乏合适的金融产品，中国人普遍将房子作为投资的首选。因此有没有泡沫他不知道。老炮认可他的描述，但老炮不同意其结论。老炮认为中国的一线城市泡沫量很小或者说没有，因为它有坚实的购房需求在。而在一些三四线城市，甚至是五六线城市，老炮认为反倒需要担心。这些城市在当地政府宽松的土地供应的情况下，修建了大量的房产，存在大量的房产库存。
　　财鱼管家研究团队还持有以下观点，即，即便是发生经济（金融）危机，如08年金融危机，京沪等一二线城市房价只会有一定程度的回调，而不会有大幅下跌。理由如前所述。但是在这种情况下，三四线乃至五六线城市将是重灾区。
　　目前舆论界还有一种这样的观点，比如马光远，认为京沪等一二线城市房地产市场充满泡沫，会严重危害中国经济，认为房地产不是实体经济，需要政府进行宏观调控。何其谬哉！
　　第一，马光远只看到了北京、上海、深圳的高房价，而没有看到中国旷日持久、数量庞大的人口迁徙，只看到了不断上涨的房价，而没有看到京沪等一线城市在未来城市化过程中人口扩张的潜力。
　　第二，房地产是实实在在的实体经济，而且它还涉及钢铁、水泥、建材、建筑、装修等多个行业。房地产怎么不是实体经济？千万不要妖魔化房地产。
　　第三，中国畸形的房地产市场本身就是政府一系列干预的结果，可是现在却呼吁政府增加其他的干预政策，而不是废除原有的一系列管制政策，这是南辕北辙，越搞结果会更糟。
　　中国房地产市场未来的走势将如何，取决于上文所述促成房价上涨因素是否改变，如果这些因素不改变，那京沪等一二线城市的房价未来十年、二十年还将继续上涨。
& & & &作者：老炮 &微信：caiyu_GJ
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影响房价的因素多种多样 理性看待房地产价格
　　最近无论是平面还是网络媒体，一度喧嚣的房价争论平静了很多。　　打赌房价不崩盘就去裸奔的人，不仅穿上了衣装还捂紧了嘴巴；不断谆谆教诲人们买房，房价还将上涨的大佬，也谨小慎微，对房价涨跌含糊起来。成熟起来的购房者不再为哪一方站队呐喊，而更多的是去掂量自己手中的资金、限购的年限、房价的走向、购房租房的利弊等，去寻找房地产投资的答案。　　今年房地产调控政策没有再加强，百姓对房价的纠结也弱化了。市场的归市场，保障的归保障，政府不希望过多干预房地产市场的政策起到了较好效果。百姓逐渐认可房价更多的是市场问题，而非政策问题。调控走向正途，百姓趋于理性。　　近日，诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒又因中国房价太高的言论火了一把。房价本身是个很地方、很市场的东西。中国市场更存在资源分配、个人收入等特殊性，难以与纯市场经济简单配比。　　席勒对中国房价的观点目前未必正确，但世界上确实没有只涨不跌的商品价格。房价是买卖双方决定的，买卖双方组成了市场。倘若房价是市场决定的，那么纯粹市场中的任何商品，其价格都会有涨跌。甚至因心理、大势等因素，还会暴涨暴跌。事实上，在2002年、2008年、2012年北京部分地区的房价就曾下跌。投资者参与房价涨跌的争论没有意义，分析影响房价的因素去判断未来房价走势却很必要。　　影响房价的因素多种多样。因为土地、户籍、福利分配等问题，房价在中国尤其有别于大多数市场经济国家。　　影响市场价格的因素是供需。在房地产市场，最重要的因素是房屋及土地供需和人口的流动。　　中国新建房的土地供需是国家调配的；二手房的市场化程度最高；宅基地、小产权房在小范围中靠市场分配。　　影响人口流动的因素更繁杂。大专院校的配置很大程度上影响着中国人口的流动。读大学曾经是很多寒门子弟跃龙门的唯一途径，大学毕业的学子，很大一部分人不会回到农村，而会选择所在城市创业。此外，中小学教育、医疗卫生服务，公交、地铁、园林绿化、供暖供气等市政配套，政府政策，如限购、税收以及银行利率等因素也都影响着人口的流动和房价走势。　　以前有房价是“总理说了算还是总经理说了算”的争论。其实政府在房地产上能有作为也应有作为。政府应该去调节理顺阻碍市场发展的羁绊，比如减少对土地、户籍、教育、医疗等因素合理流动的限制。应当设法增加人口聚集城市的土地供应，或让大城市中优质的教育、医疗资源，通过连锁、合作经营等模式合理流向周边城市或中小城市。在房地产税费方面，应研究从产业链前段向后端购房者转移等问题。　　专业机构会列出更详尽的影响房地产价格因素。各方因素的综合作用，决定了房价的涨跌。投资者不妨对各种因素的权重给出自己的排列组合，判断投资或退出房地产市场的时机。
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(马尾28000元/平方米)
(台江26000元/平方米)
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房价上涨原因分析 房价上涨原因有哪些
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
当今，上涨的原因问题，已经成了人们关注的时事热点。在我们身边的，鹤山附近的十里方圆的楼价已上涨到1.万多/平方米，这是一个很恐怖的数据。促使高涨的原因有很多方面，关系到当前的经济发展，政治决策，人口因素，房屋供求等。而这一些对于中学生来说是有必要进行一个简单的认识，关注这一民生热点。了解当前社会的房价问题，有助于我们能进一步认识当前的社会发展和趋势。下面由吉屋小编来和你说说这个房价上涨原因吧。国家统计局昨日发布的数据显示，2013年5月份全国70个大中城市中，有69个城市新房价格同比上涨。房价同比涨幅居前四位的城市均为一线城市。房价的问题已争论多年了，2001年就有了泡沫与春东之争，而今年与2001年相比房价已上升了许多，这种泡沫与冬天的争论还在继续，房价也在叫骂声中依旧保持着上涨的趋势。导致房价上升的原因有许多，导致的原因也有许多，问题在于中国现有的发展阶段中，导致房价不断上升的因素在积极发挥着作用，而导致房价下跌的因素尚未成为主流，因此专家们得出了未来20年仍处于上涨压力的结论。一、首先，我们以城市为背景，研究一下房价上涨的原因几个重要因素。1、国家GDP的增长。例如，2010的GDP是14900.93亿元，比上一年增长了8.2%，而它2010年11月的房价是23401元/平方米，比7月上涨了13.42%。全国各地的房价跟GDP大致都是同期增长。正因为GDP的增长，房价也就有了一个上涨的助力，所以房价上涨是一个必然规律。但很明显，现在的房价上涨幅度远大于GDP的增长，所以引起房价疯长并不是只有这一因素。2、地方经济发展与地方房价涨跌的密切联系和相互影响。经济发展与城市建设往往是同步的。一方面，地方经济发展必然会推动城市建设，加速城市改造和开发。城市一系列发展就会令土地拥有巨大的商机，从而加速的发展。发展城市的资金就会大量流入房地产，加速房价上涨。另一方面，发展经济也亟需房地产业的发展来拉动，房价上涨，增加房地产收入，就有助于经济发展。3、人口增长与房屋的供求关系当今，我国人口的年龄高峰段就在于80年代、90初出生的人群，而这些人群正是当今社会的年轻一代，也正是庞大的购房需求人群。根据产品的供求关系，拥有了大量的需求者，就造成房屋供不应求的局面，房价就会因此而继续攀升。而且现在我国的人口增长数量依然庞大，未来的房价很可能持续直升不下。4、的增长。之前，国家利用宏观把利率提高，目的是使减少贷款建设的情况,从而达到降低房价的目的。但是,这时候开发商却把贷款的高额变成高额的房价,这样就变相的把风险转移到了消费者的身上。所以，银行的利率提高，却反而令房价更加上涨.5、官商联手，价格垄断。其实，房地产行业本身就是个暴利的行业。高利益同时带来了高税收，这除了能带动地方经济发展，还可能引起了官场的腐败。商勾结的事情也比比皆是,房价上涨，腐败的官员也许就成了受益的一员。所以，面对上涨的房价，地方官员也大多数是睁只眼闭只眼了。居民收入增加是房价上涨的原因吗人民日报报道：居民收入增加是房价上涨的原因。改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。这是房价保持上涨态势最显而易见的原因。同时，在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产是较居民的理性选择，住房投资需求逐渐启动，房价被进一步拉高。当房价超出与居住需求相符的水平时，投机就会出现，进而导致偏高、倒挂、超过国际警戒线等现象。这样，房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升，早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。我国房地产开发企业自有资本比例低，对银行信贷高度依赖;而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持。同时，我国住房消费信贷政策非常宽松，银行大都按照央行规定的较大和远低于其他类型贷款的利率水平发放。可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。而且，房价不倒、地价不垮的预期使手持抵押物的银行不仅没有动力落实央行的调控政策，而且会采取各种对策来消化“不利”的调控政策。“土地财政”是房价上涨的重要原因。在很多城市，是地方财政的重要来源。在土地财政的激励下，地方政府积极在城市开展“三旧”改造，并较大限度地挖掘农村土地资源。如果说早期阶段是房价拉高地价，那么，现阶段已是地价推高房价了。房价上涨源自丈母娘需求华龙网-重庆晨报报道：在国内地产界，顾云昌向来因观点独到而受到众多媒体追逐，这次也不例外。“刚性需求，一直被认为是本轮房价上涨的原因，但最根本的还是‘特刚需求’持续高烧不退助涨房价。”顾云昌当天第1个登台演说，一席话讲下来，不禁让听者面露惊讶，他举了一个有趣的例子称，“特刚需求”也就是丈母娘的需求，小两口快结婚了，却一直不买房，于是丈母娘把女婿找来“探讨”，这下小女婿坐不住了，只好清仓、典当，筹钱买房，这就是“特刚需求”。“这种‘特刚需求’不是个别现象。”顾云昌说，目前在京沪杭和等地，不仅“特刚需求”在持续，改善性需求、投资性需求都在持续，长远来看，中国房价还会缓慢上涨。以上就是小编为大家介绍的房价上涨原因分析及房价上涨原因有哪些。相信大家通过这些内容应该对房价上涨原因有所了解吧，希望可以给您带来帮助。推荐阅读：
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