律师释疑精装房 为什么要跟装修公司签合同_新浪家居
律师释疑精装房 为什么要跟装修公司签合同
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　　资深律师释疑：只要开发商按《补充协议》或《委托装修合同》约定承担违约责任和保修责任，购房人不必担忧所签是何种合同模式。
　　“买的是精装房，却要跟装修公司签订委托装修合同？”近期，位于城南的某精装房项目遭遇了一次小小的“碰壁”：购房者交纳房款签订购房合同后，因项目开发商要求购房者与装修公司另外签订《委托装修协议》，引起部分购房者质疑。房地产资深律师认为，精装房市场亟待完善的系列标准已成为制约精装房市场发展的瓶颈。不过，只要开发商承诺按照《补充协议》或者《委托装修合同》约定的装修材料和质量标准等承担违约责任和保修责任，就能妥善解决精装房装修质量带来的风险。
　　业主质疑：买的是精装房，我要承担装修风险？
　　今年4月，胡小姐以60万余元的总价在城南某精装房项目认购了一套建筑面积约65平方米，实得面积约90平方米的精装房。根据开发商的前期广告宣传及楼书所载内容，该套房为“90平方米全装套二”。胡小姐对此理解为：开发商自行与装修公司签订《委托装修合同》，业主只接受开发商交付的以样板间为参照物的精装房，装修质量若存在问题应由开发商向业主承担责任，开发商与装修公司间的责任划分与业主无关。
　　“我晕哦，根本不是这回事！”日前胡小姐告诉记者，在签订相关合同时该项目开发商却要求业主与相关装修公司签订《委托装修协议》。开发商将售房与装修分开，可是又未将购房款与装修款拆分开来，胡小姐与开发商签订的60万余元的总房款中，既包含了房屋总价，又包含了全部装修费用，此外业主还得为装修部分所产生的契税买单。胡小姐对此深感不解，自己购买的明明是精装房，为什么还要负装修责任呢？
　　与胡小姐一样，该项目部分业主接受记者采访时均提出了同样的质疑。此事曾一度在业主与开发商之间引发不小的风波。
　　开发商答复：买房送装修，我会承担相应责任
　　为了督促项目开发商尽快解决问题，部分业主还以全体业主名义将业主们普遍关心的问题，以问责的方式挂上网，要求开发商尽快回复。记者看到，在业主提出的12个问题中，装修合同签署方式与房屋装修质量成为最焦点的问题。业主直接提出：装修公司实际为开发商指定，但开发商却不是装修合同的主体，如果出现欺诈、装修质量问题如何处理？橱柜、柜子及隐蔽装修工程，如果有质量问题，如何处理？并提出要求，签三方装修合同，或在主合同中注明开发商在装修问题上的责任。
　　面对业主最关心的装修质量问题，一份以开发商名义出现的回复迅速公示出来，表示在委托装修协议中已经约定了相应的保修责任及时间，且在主合同中也约定有装修费用由开发商出具，这一做法并不存在违规违法问题。“买房送装修，实际上是开发商对装修实行了附义务的赠与，对于附义务赠与行为，赠与方也会承担相应的违约责任”，因此客户不用担心开发商不承担责任。同时开发商承诺，在后期的实际施工过程中，公司还会实施监管责任。对于部分业主提出的对保留同等品质材料更换的权利存在异议，公司表示理解客户的感受，因此将从现在开始将取消这条；对已签订协议的客户，也可以享受相同待遇，具体处理事项客户可与相应销售人员联系。
　　律师说法：合同模式优劣，关键要看“协议”
　　看了开发商相关承诺，这一风波暂时在业主中得到平息。从法律专业的角度讲，购买精装房与委托业主与装修公司签合同是否违规、并带来相应的风险？又当如何更好地解决这类问题？本报记者就此采访了资深房地产律师高玉林。
　　泰和泰律师事务所资深律师高玉林认为，精装房市场亟待完善的系列标准已成为制约精装房市场发展的瓶颈。从装修质量保证的法律角度看，首先购房者买精装房前一定要辩清精装方式。开发商选择建筑公司修建房屋后，会选定一家或者几家装修公司负责装修。根据装修公司报送的装修方案(一般都会要求每家装修公司报送十个左右的装修方案作为装修菜单以备购房人选择)，开发商自己选购主材确保成本控制，然后由装修公司负责选购辅材并派人进场装修。
　　其次，最关键的是要搞清购买精装房的签约模式。第一种模式：只签订一个合同。开发商与购房人只签订一个合同即《商品房买卖合同》，然后在《补充协议》中约定具体的装修材料和质量标准。此时，购房人支付的购房款包括房屋本身的价款和房屋本身的装修款两部分，但开发商只出具一份不动产销售发票。这种模式对开发商而言，由于其向购房人收取的款项全部属于房地产开发项目的收入，因此最终缴纳的税收将会比下一种模式多一些。第二种模式：签订两个合同，其与上述案例类似。开发商与购房人签订一个合同即《商品房买卖合同》，同时购房人根据开发商的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》。此时，购房人支付的款项被分成两部分即房屋本身的购房款和房屋本身的装修款，开发商出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票。这种模式对开发商而言，由于其向购房人收取的款项数额较低，因此最终缴纳的税收将会比上一种模式少一些。同时，开发商在将房屋装修业务外包给装修公司的过程中可以获得不少额外的收益。因此，开发商的实际收益将大于第一种模式。
　　再次，对购房人的影响。只要开发商承诺按照《补充协议》或者《委托装修合同》约定的装修材料和质量标准等承担违约责任和保修责任，上述两种合同模式对购房人而言其实并无优劣之分。两种模式的存在，纯粹属于开发商基于收益考虑的选择。
　　购买精装房 把握3大诀窍
　　近年来，在部分品牌开发商的推动下，成都精装房市场风生水起，相关问题同时引起了购房者的集中关注。采访中，各大品牌开发商表示，精装房是房地产市场发展的必然趋势，不同企业形成了自成一体的流派，但在运作过程中，第一位要考虑的依然是客户投诉。为了避免收房后的各种纠纷，资深人士特为客户挑选精装房支招。
　　看清样板间
　　找好“标准”避免纠纷
　　“精装房的样板间，是开发商在开盘时必须精心准备的一个重要环节。”专业人士称，购买精装房前，必须好好去体验样板间。清水房的样板间可以让购房者了解户型设计是否合理，房间的环境如何，而精装房样板间不仅有这种功能，还可以告诉购房者拿碗方不方便，贮藏空间好不好用。龙湖相关负责人称，精装房里的橱柜柜门铰链加装气撑，方便客户拿放杂物；生活阳台除布置了热水器、洗衣机的插头和下水接口外，还特意预留了一个出水口，可以加装拖把池或者洗衣槽……类似于这种繁琐的小细节，客户不了解建筑的结构、细节，可能在自己装修时不会照顾到，但精装房必须全面考虑，避免使用中出现问题。只有抓住样板间内的每一个细节，要求开发商在收房时参照样板间的标准，防止纠纷发生。
　　看清开发商
　　品牌保证装修质量
　　施工投诉是精装房努力解决的问题。管道漏水、堵塞、地面铺装不标准等等细节问题有可能客户在收房时无法察觉，入住使用之后却又给人带来不少烦恼，而购房者大多不是专业人士，如何保证这些看不到的部分质量也是过关的。专业人士称，信赖品牌开发商是明智的，因为品牌开发商不会只做一个项目就跑，为了树立品牌美誉度，开发商必须力保每个项目的质量有保障。
　　问清个性化
　　软装饰让家个性鲜明
　　统一装修后，如何体现个性？“家=房子+人”这个理念在业界颇受认可。开发商们为了证明同样的装修风格可能通过后期装饰变幻多样，多会给出几套不同的装饰风格，通过灯、个性墙纸、体量较大的造型如电视墙、各种家具等，把几乎完全相同的精装房做出不同的味道。业界资深人士称，开发商主要考虑的是厨房、卫浴、地面、墙身、天花板、开关插座等最让装修头痛的事情，做好防水、穿线、管线等部位，把后期风格设置交给购房者，让他们用软装饰布置喜欢的家，如此一来，精装房也能个性十足。
　　资料链接
　　精装房验收技巧
　　{1}房顶高度：用尺在房顶取4~5个点测量，若数值一致，则说明房顶没有倾斜。
　　{2}墙壁地面：用长尺等贴近墙壁地面，检查是否平整，检查墙面是否有划痕裂纹、爆点。在周围光线暗时，用大功率灯泡(200瓦)照射，天花板是否平整可通过光线阴影看出。把专用钢针小锤垫上几层纸敲击墙壁，检查墙面空鼓。
　　{3}门窗：镜子放到门顶部和底部,检查这些地方是否刷过油漆。看门边是否变形，门窗开关是否灵活。窗户外窗框上应有防堵帽。可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多几次可以看出密封条的压力是否均匀。
　　{4}检查管道：用手使劲晃动暖气管和上水管，检查牢固度。打开水阀看排水是否流畅，放水时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。
　　{5}厨房烟道：纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否到烟道口立即拐弯吸走。
　　{6}管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看装置是否灵敏；报警声光提示的同时会关闭进气电磁阀，如果不能要及时修复。
　　{7}卫生间：在楼道内有窗户的应装防盗网，若没有窗户应在吊顶下有通风孔。离通风孔最近的插座须是防水插座。
　　{8}厨房和卫生间：瓷砖要到顶，检查房顶四角和地面四角无磕碰。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音应重新铺设。(万金龙)
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请问是先收房再验房还是先验房再收房？
提问者：倪曼妮| 地点：
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回答数：72129
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新版本的示范合同，在今年的7月1日起适用，其中规定：“查验房屋状况。买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不以缴纳相关税费或签署物业服务契约作为买受人查验和办理交接手续的前提条件。买受人自行或委托第三方查验该商品房时，出卖人予以配合，并与买受人或其委托的第三方对房屋查验情况予以书面记录。”
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先验房再收房。 先买房付定金,开发商通知交房日期,然后业主去验房,若没有问题便可收房!有问题要及时反馈,修整后再收房! 如果不先验房看看房子的质量，就先把钱交了， 这样会很被动吧， 开发商也不会那么积极的去处理房子的问题了， 所以是验房通过了再交钱收房哈。 不合格需要整改的地方开发商整改好后再接房。
回答数：13765
| 被采纳数：2
一般都是先验房再收房。在买卖合同中，“先验后收”是通常的交易习惯，而“先收后验”的交易习惯可能存在，但一定是一种非正常现象，具有典型的霸王条款性质，与市场经济的基本原则相悖，也违背相关法律法规。不通过验房，买房人的知情权无从保障，“先收房、后验房”的霸王条款，完全剥夺了购房者的知情权。
律师认为，在已支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋。在房屋交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任新房收房手续及流程 过程中要注意什么问题?
来源：我爱我家网
责任编辑：ZhaoPanPan
    不少人将奋斗了大半辈子的积蓄都放在了购房上面，只是为了拥有一个属于自己的温暖的小窝，因此买房不易，收房需谨慎。提前掌握收房流程以及一些注意要点，可以让自己在收房的过程中做到心中有数，避免权益受到损害。下面就和小编一起来看看新房收房手续及流程等相关知识吧。
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     一、交房要满足哪些条件？
     按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：
     1、经建设工程质量监督机构核验合格
     商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。
     2、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证
     住宅房屋所属的楼需取得住宅交付使用许可证，住宅交付使用许可证是由市或区房屋土地管理局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。可以通过登录房管局网站查询。
     3、取得了新建商品房房地产权证（大产证）
     实际上只要取得"大产证"，就必须具备一、二条所列条件。没有“大产证"的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。
     不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就提前进房，等交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋；或配套不到位；或质量存在问题或产权有纠纷；或有些费用未缴付，导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。
     这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购 房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。因此，在收房时一定要审核开发商是否符合上面的条件。
     二、新房交付的一般流程
     1、通知
     开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。
     2、验收
     购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
     验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。
     3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
     根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定，《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签 房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位；而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和 各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用。
     4、签署房屋交接书
     购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。
     三、业主收房时需注意的要点
     1、在验房之前，如果开发商要求交费或者是签署文件，那业主一定不要答应，否则在验房时业主发现的质量问题，就只能自己付钱解决了。
     2、如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为产权证业主完全可以自己办，如果交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。
     3、必须先验房后收住宅钥匙。
     购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。
     4、中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。
     5、收房时必须仔细查看的文件。律师说，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
     第一：房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。
     第二：常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
     第三：开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
     四、逾期交房可否先收房后追究责任？
     担心开发商逾期交房，担心一旦接收房屋后，就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。原因如下：
     第一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任；
     第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利；
     第三、除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。
     五、哪些情况可以退房？
     由于买卖过程中的一些不规范操作以及开发商在资金、工程进度等方面的问题，导致退房事件时有发生，那么在什么情况下，购房者可以退掉已购房屋呢？
     1、延迟交付房屋
     这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。
     2、开发商缺“证”，导致合同无效
     目前，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。
     3、开发商没经购房人同意变更设计
     在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
     4、无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料， 交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。
     5、拿不到产权证
     由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规 范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。
     6、房屋面积误差超过3%
     目前，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内（含3%），购房人要求退房的，法院将不予支持。而如果面积误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。
     7、房屋质量不合格
     房屋质量不合格是房屋的“硬伤”。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。
     8、房屋质量导致严重影响使用
     根据最高人民法院刚刚发布的商品房买卖合同纠纷司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也 会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。
     9、开发商把房子抵押
     如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。
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