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特色小镇开发运营必知10个要点
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巅峰智业拥有丰富的特色小镇规划经验,拥有多项主题小镇、特色小镇案例,并拥有多年的特色小镇景区运管经验。/topic/town/
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　　一、特色小镇的本质解读
　　特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素(如地域特色、生态特色、文化特色等)，打造的具有明确产业定位、内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。
　　(一)特色小镇的发展架构
　　1、以特色产业为引擎的泛产业聚集结构
　　特色小镇主要聚焦自身优势的特色产业;延伸产业链，形成&产业本身+产业应用+产业服务&的相关产业集群机构。
　　2、以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构
　　以特色产业为基础，发展旅游产业;以旅游的十二要素为内容，打造泛旅游产业集群结构。
　　3、旅游目的地架构
　　特色小镇不完全是旅游，但又必须是旅游;每一个特色小镇都是一个以4A景区为主导的旅游目的地。
　　4、新型城镇化架构
　　人口聚集，带来城市居住及配套服务的发展，进而形成城镇化架构。
　　5、智慧化与互联网引擎
　　以通信和信息技术为支撑，以游客互动体验为根本，以便捷优化管理为保障的智慧化旅游，可促进产业结构升级。
　　因此特色小镇是以&双产业&即特色产业与旅游产业为主，&三引擎&即产业引擎、旅游引擎、智慧化及互联网引擎相协调，&三架构&及产业链整合架构、旅游目的地架构(景区)、城镇化架构共同支撑的发展架构。
　　(二)特色小镇的总体特征
　　1、以特色的产业及环境资源为基础
　　产业资源是特色小镇打造的前提;环境资源是特色小镇打造的重要依托;资源如何转化为面向市场的核心吸引力是其核心指向。
　　2、以坚定的政府政策及投融资支持为依托
　　以产业为引领，实现&产业++旅游+社区&的四重功能;各功能之间并不是简单的大糅合，而是相互之间有机的整合与融合。
　　3、以产城一体化综合开发为手段
　　主要表现为产业的综合发展;功能的综合配置;土地的综合开发;配套的综合建设;目标的综合打造等方面。
　　4、以泛旅游为引擎与目标归宿
　　拥有完善的城镇及旅游配套设施;拥有超越一般景区的较高品质的服务(包括旅游服务于公共服务)。
　　5、以产业链开发及房产开发为盈利核心
　　土地一级开发：直接获利，享受升值效益;房产开发：房产销售、房产回收经营;项目开发：经营收益等。
　　(三)特色小镇的关键在于产业培育
　　特色小镇的产业为双产业为主，即&特色产业+旅游产业&。
　　其中自身特色产业主要指新兴产业或传统经典产业，诸如信息经济、环保、健康、时尚、金融、高端装备等新兴产业;茶叶、丝绸、石刻、文房、青瓷等传统产业。
　　泛旅游产业主要是&旅游+农业&、&旅游+乡村&、&旅游+工业&、&旅游+健康&、&旅游+体育运动&、&旅游+科技&、&旅游+教育&等方面内容。
特色产业的架构
泛旅游产业的架构
　　(四)特色小镇发展的基础是人口聚集
　　人口聚集的变迁是城市化的重要表现，人口聚集是城市化的基础。人口的两种聚集模式，包括长期居留型聚集与中短期流动性聚集，这两种人口聚集模式的结合，姜维城镇化发展带来大量的就业人口和消费人口，形成城镇化发展的基础，决定着城镇发展格局。
　　1、特色产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑
　　特色产业的发展，形成产业聚集，产业聚集带来就业人口的增加，形成常住居民，常住居民的各种需求，促进地产、、公共服务等配套产业及设施的发展，进而推动城镇化架构的形成。
　　2、泛旅游产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑
　　以&旅游吸引核&为基础，通过旅游的&搬运&功能，形成大规模的外来游客的聚集，游客聚集形成食住行游购娱等多样化的消费结构，由此形成消费产业的聚集，构成城镇发展的产业结构，带来大量的就业人口于服务人口。这些人口与当地居民结合，产生对城镇居住、交通、金融、等的需求，由此带动城镇化结构的形成。
　　二、特色小镇的综合开发架构
　　(一)特色小镇的打造要点
　　1、落实城镇化的功能要求，构建&产城人文&一体化的城镇
　　特色小镇以特色产业与泛旅游产业的整合为支持;大量就业人口及休闲化消费的聚集为动力机制;配套设施及服务的配置为基础依托;就业人口的居住建设与旅游人口的度假居住建设为居住配套;管理、金融、运营的创新为相关保障。
　　2、发挥区域引擎综合效应，带动周边乡村城镇化
　　特色小镇注重产业培育、注重经营持续、注重区域带动等三个方面。
　　3、结合具体环境特征，打造生态宜居环境
　　特色小镇遵循&不占耕地&的用地原则，&大力优化区域生态环境&的生态原则，&挖掘，打造美丽特色小镇&的原则。
　　(二)特色小镇的开发架构
　　特色小镇以特色产业引擎与旅游吸引核为中心，依托核心产业园区与休闲聚集区，形成产业延伸环、居住发展与社区配套网的综合架构。
　　(三)特色产业项目开发架构
　　特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面。
　　事业导入主要分为科(产业科研基地)、教(教育培训园区)、文(产业博物馆)、其他(比如康复疗养医院)等。
　　产业开发包括产业本身(科技、产业孵化园、双创中心、创想园等);产业应用(应用示范园等);产业服务(产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等)。
　　(四)旅游产业项目开发架构
　　旅游产业项目以&旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住&的开发架构模式。
　　旅游吸引核&&特色项目吸引核(包括主题乐园、景区等)、风貌吸引核(包括古镇、艺术、创意等)、广场吸引核(包括激光水秀、篝火晚会等)、餐饮吸引等。
　　休闲聚集&&餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。
　　商街&&创意工坊街区(诸如百工坊、百艺坊等)、娱乐游乐街区(演艺、洗浴、养疗等)、休闲街区与商业地产。
　　居住&&就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。
　　三、特色小镇的运营
　　(一)特色小镇的商业模式
　　1、土地一级开发
　　仅做土地的一级开发，直接获利;进行一级土地开发，同事通过其他模式(如补贴方案等)，享受升值收益结构。
　　2、二级房产开发
　　包括六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产(周末)、三居所地产(度假)、地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。
　　3、产业项目开发
　　一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入及、孵化园等产业本身开发;二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目(如主题公园)、休闲消费聚集项目(如休闲商街)、夜间休闲聚集项目(如水秀表演等);通过项目的运营获得收益。
　　4、产业链整合开发
　　两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链;两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。
　　5、城镇建设开发
　　城市服务：公共交通服务、社会服务等;城市管理：城市智能化管理、政府政策等;城市配套：银行、学校、等。
　　(二)特色小镇的运营模式
　　以企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。
　　(三)特色小镇的投融资模式
　　主要以构建以项目为核心;以城市投资及投资为支撑，多种投资平台相互协调;特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。
特色小镇的投融资模式流程图
特色小镇的PPP模式
　　四、特色小镇开发中的资源导入模式
　　以产业链整合为模式，有效利用各种资源，突破原有的项目推进和开发时序，将后期导入前期，在进行策划规划设计的同时，引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。
　　结合项目落地、运营、投融资、营销概念的前期策划规划设计方案，将成为后期工作的有力指导。后端在策划规划阶段，将相关成熟的IP、运营机构、管理团队、建造机构、投资机构等，以专家身份、投资商、服务商身份，导入进来，形成落地性极强的方案。
来源：中投投资咨询网
关键词：特色小镇 新型城镇化
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如何进行特色小镇的综合开发运营
特色小镇的开发不单是政绩工程，还是在市场机制下，基于城镇发展中一些问题而提出来的解决方法。特色小镇孵化器首要问题是顶层设计的问题，我们需要从宏观本质上，理清特色小镇的开发逻辑、形成基础、发展架构、开发内容、行政机制以及投融机制等关键问题。从宏观角度，特色小镇是推进供给侧结构性改革的重要平台。其目的是通过特色小镇的发展，促进产业升级、推动城镇化发展、带动新农村建设，摆脱传统城镇发展中依靠土地开发及基础设施建设拉动的增长模式，搭建一个创新创业空间，实现自我造血功能，从根本上改善民生。从企业角度，企业是特色小镇开发的一大主体，更是市场化运作机制下弥补政府短板、激化市场活力的角色。企业在特色小镇中处于：土地整理、土地一级开发、特色产业园区建设与产业运营服务、休闲旅游度假区开发运营、住宅房产开发以及城市公共服务设施开发与运营。企业可以从中获取土地增值收益、产业出租收入、旅游项目运营收益以及房地产收益。从居民角度，特色小镇就是要提升居民的幸福感，让居民在这里方便就业、幸福生活、尽情娱乐、安全居住、享受教育、怡想天年，该特色小镇应该是宜业、宜居、宜游、宜享的小镇。特色小镇发展应该形成三大开发基础：特色产业真实有效地落地发展是最重要的前提基础，产业是城镇发展的背景和推动力；人流聚集引导消费聚集，以旅游为基础通过其吸引大量的旅游者，带动当地的产业发展；人口聚集是新型城镇化落地的基础。特色小镇需要构建“双产业、三引擎、五架构”的发展架构。双产业：特色（自主）产业、旅游产业；三引擎：产业引擎、旅游引擎、智能化与互联网引擎；五架构：以特色产业为引擎的泛产业聚集结构，构建特色产业本身+产业应用+产业服务+延伸产业；以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构，构建以特色产业为基础，打造泛旅游产业集群结构；构建旅游目的地架构，确保每一个特色小镇应该有一个4A景区为主导的旅游目的地；构建人口聚集，带来城市居住及配套服务的发展，从而形成城镇化架构；以通信和信息技术为支撑，以游客互动体验为根本，以便捷优化管理为保障的互联网引擎与智能化架构。孵化器对于特色小镇的开发运营应包括五个层次。一、土地一级开发，可以仅做土地的一级代开发，直接获利；进行一级土地开发同时其他模式享受升值收益结构。二、二级房产开发，包括六大房产结构，包括一居所地产、商铺型地产、客栈型地产、二局地产、三居地产、养老地产；通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。三、产业项目开发，包括特色产业项目开发和旅游项目的开发。四、产业链整合开发，泛旅游产业链与特色产业链结合，这两大产业相互支持，构建区域产业生态圈。五、城镇建设与公共服务开发，城市服务、城市管理、城市配套的结合。财经栏目《咸蛋说》是由咸蛋兄妹詹佳瑞与郑泳梁打造的国内首档电台财经秀。栏目核心：专注不一定严肃，权威是一种态度。
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特色小镇开发运营之路
华城小镇汇资深合伙人何浩老师浅析特色小镇的开发运营关于特色小镇开发运营，城镇开发运营市场化的重要一步，个人认为是政府主导企业主题，所以千企千镇提出这样一个口号，落地到要用企业来带动一个镇的发展，这在中国来说明确提出由企业来主导，由市场来主导这是一个巨大的突破，这是中国新兴城镇化的巨大突破。因为一个镇实际上就是一级政府的运营机构，当然它不是一个完整的县域政府的行政权，但是它具有特色小镇县政府授权的很多权利，和开发园区类似，可以成为具有代行行政府很多权利的一个结构，一个镇为什么要由企业主导它的发展，来运作它的发展，就是刚才我讲的，如果没有企业发展战略作为中国发展大背景来看待很难理解。（2017年在人民大会堂举行的千企千镇工程发布仪式）第二为什么这么多人扎进这个领域，就是因为我们每一个人心中都有这样一个小镇的梦，特别是房地产开发商开发一个小楼盘你觉得没什么意思，开发一个大盘你觉得很牛，做了一个100万方了一个大盘，形成了一个大量的社区，但还是一个社区，我们希望这个社区配套更好，我们引进医院学校做了游乐设施、主题设施和游乐园我们做了很多东西，但是我们发现它还不是一个社会，它只不过是一个商业化产品，我们希望搭建起来的是一个小社会，是有社会服务结构的，有公共服务水平的，是一个乌托邦能够支持我们理想，我们绿色文化的追求，民宿文化的追求，我们所追求的社会平等，所追求的文明水准，我们所追求的风尚风貌都可以通过这个小镇实现。当你成为一个资本家的时候，你想你要驾驭的是社会价值，当你要想实现社会价值的时候，每一个小镇都是一个乌托邦都是一个理想，仍然有人更简单的想做一个商业型的小镇，想的就是复制100个，这100个复制出去商业梦想也有，这相对来说是第一个阶段最初级的想法，逐渐大家会发现每一个特色小镇都寄托着大家的梦想，不仅仅做商业，而且是在做社会，不仅仅是在做建造房子卖掉，不仅仅做产业，你在做社区，不仅仅做社区，在做城市居民，在做这些居民归于你的，你像市长一样，你这个镇长面对的是更广泛结构的需要。这里面进一步互联网战略已经是走的非常快的一个结构，从互联网+到物联网到智能机器人和人工智能都在带动我们理念的变化，任何一个特色小镇都应该是智能化小镇，任何一个特色小镇都应该是点上小镇，任何一个特色小镇都勇于拥有最好的一种互联网和智慧换的发展模式，以及共享经济、体验经济等互联网思维方式下它的发展模式。众创和资本从创客到大众创业万众创新到各种各样的创意、创投、创新、创业发展到资本市场对创业的支持，中国走创新国家这条线非常大的一个问题。到现在为止资本市场仍然没有达到良性面向创新的结构，当然新的这一任主席又被大家再批判，在短短半年时间内发那么多发票，抽了那么多血，现在又成为众矢之的，说明中国资本市场到现在仍然没有找到那条路径，有效良性的发展结构，但是它一定会在持续结构中间寻找这样的发展，也可能是一个正当式发展。
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