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北京瑞晶创投张兴霖：想做个安安静静的产业园
来源：新浪商业地产 &&发布时间：
图为瑞晶创投企业孵化器有限公司总经理张兴霖
“想做一个安安静静的产业园”，这是北京瑞晶创投企业孵化器有限公司总经理张兴霖在接受专访谈及瑞晶创投产业园的运营时反复强调的，也是瑞晶创投产业园与众不同的核心竞争力。
张兴霖解释说：“我们想打造一个非常有意思的的产业园，首要考虑的不是利润。整个园区的规划想有一个特别好的景观产业园，不想有特别密的房子，就是想安安静静的，整个园区里边有我们自己的员工餐厅、咖啡厅、足球场，整个园区里边还有一块马厩，可以养很多小马。”
从他的描述中似乎让人觉得很理想化，但当理想真的照进现实却也格外的诱人。
瑞晶创投产业园位于在798东侧，整个园区的27万平方米，园区绿化面积达到80%，几乎是的4倍，每户都都有自己的绿色景观，俨然是“草原上种房子”，大片的草坪让园区生机盎然且宁静舒适，有一种与众不同的“艺术范”，这种布局在北京同类产业园区中非常少见。
“我们想让有个性、有特殊需求、对办公环境有着更高要求的客户充分享受我们的园区，充分体验这种新型生态环保的办公理念。”张兴霖介绍说，园区租赁价格仅为798周边产业园租赁价格的50%到60%，有竞争力的价格加上怡人的绿色景观使得园区在2014年4月开始正式招商到12月末，招商入驻率即达到了50%左右，还有一些租户在洽谈中。
园区入驻的企业以文化、体育、创意和IT类为主，以孵化器和主体办公作为主要运作模式。 除了成熟的知名企业入驻外，作为孵化器，瑞晶创投也有自己的追求。张兴霖表示，产业园的集聚效应对创业孵化作用明显。中小企业在创业孵化期间可以充分利用产业园的集聚效应，尽快拓展客户发现渠道，建立丰富的客户网络。产业园可以为创业孵化提供、资金、人才、技术、信息等支撑。
请您介绍一下瑞晶创投产业园，项目的定位、主要服务的企业类别和运作模式是怎样的？
张兴霖：瑞晶创投产业园位于酒仙桥北路，798东侧一公里，毗邻中国电影博物馆。园区是以文化、体育、创意和IT类为主打的综合性的产业园区，是以孵化器和主体办公作为园区主要运作模式。&&&
咱们瑞晶创投产业园与其他产业园有哪些区别？核心竞争力是什么？
张兴霖：首先我们这个产业园位于区，整个园区的占地面积是27万平方米，园区内全部为花园式独栋办公，房屋的面积主体结构约6万多平米，其余均为绿化面积。我们产业园有两片人工种植的草坪，两片大的景观、绿地，因此整体的园区大概达到了80%多，而且每个客户的办公结构都是三层独立式的办公环境，所以每一个客户的房间都是相对独立的。即使是我们园区相对小一些的户型比如400平方米和800平方米的，也都拥有自己的门头和绿地景观。
咱们有这么多绿地景观，比其他产业园在成本上是高的，那么咱们的租金是不是相对也会高一些呢？
张兴霖：不会，我们园区位于798东侧约一公里左右，现在的出租价格在3.5元/平米/天左右，而我们园区附近的租赁价格基本都在6元/平米/天上下，所以我们的租赁价格仅为798周边产业园租赁价格的50%到60%，所以我们价格都是非常有竞争力的。而且我们的园区拥有这么好的景观环境，这在整个朝阳区来讲也是非常稀有的。
咱们价格又不高，又有这么好的环境，那利润空间是不是比较小？
张兴霖：首先我们想做成的是一个安安静静的产业园，而且有别于798或者周边的产业园那种高密度的园区，我们是想让有个性、有特殊需求、对办公环境有着更高要求的客户充分享受我们的园区，充分体验这种新型生态环保的办公理念。
公司的想法是把园区规划成一个低密度的产业园，区别于林立、密集拥挤的市内写字楼，我们不想有特别多的房子，我们想有的是一个美好的自然景观的环境。而且整个园区里配备员工餐厅、咖啡厅，我们咖啡厅的面积约六百平米。而且园区配套有足球场，有室内体育场馆，马厩，闲暇时间还可以组织员工在园区里骑马，在草坪上练习马术，组织足球比赛等。总之，我们想打造一个非常有意思的产业园，我们首先考虑的一定是能给客户带来什么，而不是客户能给我们带来多大利润。
打造这么多免费的服务设施，成本一定很高，租金和其他产业园持平，会不会不赚钱呢？
张兴霖：首先对于我们整个园区的招商预期和我们整体的园区成本，都经过严格的计算，所以能达到我们自己的预期值，而且我们想把瑞晶创投产业园区打造成一个关于体育、文化IT方面的综合性产业园项目，所以前期利润不是我们最主要考虑的一个问题。
整个园区大概有6万多平米的出租办公环境，整个这些面积顺利的招商，是能达到我们自己整体的运营的成本和利润，这是没问题的。但是我们原来最早设计的时候，这个园区有一个特别好的景观，有一个特别舒服的环境给客户提供。对于园区来说，我们保证公司盈利的前提下，会给入驻瑞晶创投产业园的客户带来更优质的环境及服务。
请您介绍一下瑞晶创投产业园目前的建设发展情况和招商情况？
张兴霖：园区在今年4月份才开始预热招商，5月1日园区举办北京马术文化艺术节，利用这次节日的契机开始正式对外招商，正式把这个项目推向北京市场。到现在为止园区已经达到50%的出租率，入驻的企业有一些影视公司、IT类公司，还有一些电商和外资公司，还有两家上市公司，主要入驻企业是以研发、IT和影视为主的公司。而且园区和出名足球运动员李金羽合作成立了一家足球学校，为祖国的足球事业做出一点贡献，园区现在基本情况就是这些。
哪些知名企业已入驻该产业园？
张兴霖：影视公司方面如东阳盟将威影视公司在瑞晶创投产业园有一个2000多平米的室内影视拍摄棚，韩国热播电视剧来自星星的你的电影版以及最近要上映的电影太平轮都是由这家公司在拍摄制作，包括还有两家业内非常有分量的影视后期制作公司以及一家国内一等的移动航拍设备公司都已经入住到园区，研发类公司如飞鹤乳业，以及德国的一家和奔驰宝马长期合作的发动机公司也已落户到我们瑞京创投产业园内。
刚才您谈到了入驻的几种企业类型，基本占比如何？
张兴霖：出租面积占比大的是影视投资以及制作公司，其次是电商类公司。再其次是研发类和外资公司。
现在招商入驻情况已经大概达到了多少？
张兴霖：50%左右。&
瑞晶创投产业园由北京琼华文化发展公司与将台乡农工商总公司合作开发，毗邻798艺术园区、环铁艺术城、中国电影博物馆，文化氛围和资源丰富。园区能为入驻的文化企业提供什么服务呢？
张兴霖：首先我们在整个区域来说，在北京来说是非常有利的位置，现在北京许多影视类公司、艺术类公司都位于798周边，包括影视的前期、后期，影视拍摄棚，都是在我们这个区域之内。园区可以为这些文创类公司提供一站式的平台作用，夏天的时候园区草坪都会利用起来，比如马术节，每年都在这里举办，平常还有一些国外的足球选秀，包括现在我们在洽谈的，是反曲弓的全国性锦标赛。我们的草坪都是免费提供的，相当于每年都会有一些活动，还有新闻发布会，还有一些采景，我们都会免费提供给我们的客户。这两片草坪在北京园区里都是少有的。夏天的时候，我们会拿出现有的面积，给客户提供非常好的拍摄、新闻发布会的场地。而且园区室内有一个占地约五千平米，层高约十多米的室内场馆，也可以通过提前预约，提供给客户进行产品的发布。包括影视公司会有一些新片上映或者活动，也可以在我们这里边举办。
项目的全称是北京瑞晶创投企业孵化器有限公司，是否也会帮助的中小企入驻和发展？如何定义孵化服务的对象？
张兴霖：我公司成立孵化器公司就是本着为创业的企业，创业者提供物理空间和综合性的专业服务。服务内容如下：
（1）一般性服务，包括场地、商务设施等；
（2）管理咨询服务，包括一般性商务代理服务和制定战略、管理制度、人力资源管理制度、市场分析、专业知识培训（财务、知识产权、）等；
（3）投融资服务，包括协助获得政府资金、申请担保贷款、直接向企业进行投资、与风险投资结合等；
对于孵化对象的引进条件：
（1）根据我公司的区域位置、地理位置和物理空间的结构，主要引进影视制作、文化传媒等行业的中小企业。
（2）根据孵化器管理办法，引进符合孵化器条件的中小企业和创业团队。
咱们除了本身园区能提供的草坪以外，在政策上或者从咱们园区的其他扶持上，有没有一些优势？
张兴霖：我们内部的几家客户现在已经开始联动起来了，因为我们内部本身有影视拍摄公司，有影视投资公司，还有影视设备前期后期的公司，现在定期他们会通过我们园区有一些平台上的交流，大概三四家公司已经开始有战略性的合作了，现在相当于是形成这么一个圈子，因为我们现在对于影视后期的公司，在房租上会有一些优惠。因为首先我想让这些已经入驻的公司能形成自己的圈子。
其次我们会根据他们的这些公司的业态，我们会根据国家对于孵化器等这种公司业态的优惠政策，因为本身朝阳就是主打文化类的孵化产业，我们会根据客户的本身的需求，去帮他们申请一些资料，包括国家的资金的扶持，税收的减免，公司资金的帮助，还有一些我们能提供的相当于后期的资金的扶持，我们都会有一些公司的政策来帮助，我们要通过不同公司组建一个团队来为他们量身定做一个良性的发展。
咱们除了本身园区能提供的草坪以外，在政策上或者从咱们园区的其他扶持上，有没有一些优势？&&
张兴霖：我们做孵化器其实最主要就是扶持一些中小型的企业，包括一些科技类公司、文化类公司，我们要根据他们的实际情况，对他们有一些好的配比，包括租金上的减免、税收上的减免，国家的资金的扶持。
园区从创投方面能给予入驻的企业哪些投融资和政策扶持？相对于其他创投孵化器园区有哪些优势？
张兴霖：我们会根据他们的这些公司的业态，我们会根据国家对于孵化器等这种公司业态的优惠政策，因为本身朝阳就是主打文化类的孵化产业，我们会根据客户的本身的需求，去帮他们申请一些资料，包括国家的资金的扶持，税收的减免，公司资金的帮助，还有一些我们能提供的相当于后期的资金的扶持，我们都会有一些公司的政策来帮助，我们要通过不同公司组建一个团队来为他们量身定做一个良性的发展。
（1）设立创业投资引导基金，通过参股直接向企业进行投资。
（2）提供融资担保等方式扶持创业投资企业的设立与发展。
（3）与风险投资结合方式，进行创投方面的扶持。
（4）跟进投资，按照其实际投资额的一定比例进行股权投资。
（5）对于符合产业园区的企业，有相应的房租优惠，减少企业成本。
我们的优势：
（1）产业园可以为创业孵化提供人才、技术、信息等支撑。中小企业要成功地进行创业孵化，人才、技术、信息等方面保障措施必不可少。同时，产业园作为一个规模化运作的创业孵化园区，可以将创业孵化所需的各类信息进行汇总整理，及时反馈给企业，帮助企业拓展业务。&
（2）产业园可帮助企业充分挖掘创业政策。中小企业创业孵化的关键基础之一就是资金保障，而充分利用国家及省市政策，企业可以获得很多税费减免，还可以获得政府及部门提供的资金扶持。但企业对这方面政策了解不足，并且获取此类信息的途径及能力有限，导致很多政策不能享受。因此，企业必须借助高职产业园这一政府、行业、知名企业共同打造的创业孵化平台，及时获取各类有效信息，充分利用现有政策对创业孵化的扶持，降低创业孵化成本。&
（3）初创团队在初期，得到好的导师的指导，并且得到导师的人脉资源的支持，对产品、市场，后续融资都会有显著的帮助。根据我公司现有的资源和客户群，把有经验的企业家、投资人组成导师团队。
（4）结合优势产业朝阳区和我公司的地理位置、（层高）的优势产业结合，是其它孵化器无法提供的影视文化传媒行业的硬件环境。
（5）产业园的集聚效应对创业孵化作用明显。产业园在政府主导下，汇聚了政府、行业、知名企业和高职院校各方的优势资源，园区政策措施到位，行业信息丰富，知名企业汇聚，交通、银行、邮政、餐饮等配套设施完备，所有这些都会吸引大批企业入驻产业园区，并由此产生巨大的集聚效应。中小企业在创业孵化期间可以充分利用产业园的集聚效应，尽快拓展客户发现渠道，建立丰富的客户资源网络。&
（6）产业园还可以组织园内创业群体到其他地区的产业园进行观摩交流，以扩大创业群体的视野和客户网络。&
国家对产业地产政策扶持力度逐渐加大，的产业园即将出现，同时，国内的创业氛围渐浓。您如何看待国内中小企业创业潮以及创业和产业园的关系？
张兴霖：目前，中小企业在人才、技术、资金、信息、经验以及客户资源等方面明显处于竞争劣势，创业孵化过程中的各类经营风险都可能导致创业失败。中小企业应借助产业园平台，充分利用产业园区的人才、信息、政策等方面的优势资源，以开展多层次的交流与合作。中小企业在创业孵化过程中，学习、借鉴成功企业的创业经历和经营管理知识尤为重要。
您如何评价咱们园区今年的发展？有哪些亮点和需要进一步完善的地方？
张兴霖：首先瑞晶创投产业园5月份开始招商，举办了几次比较成功的活动，如西班牙巴萨在国内的足球选秀，然后是五一的北京马术文化节，十一的内蒙白马之乡白马节，包括德国大众和奥迪赞助，在园区内举办的足球友谊赛活动等，园区开展了许多丰富的活动，这都大大提升了瑞晶创投产业园在北京的知名度。
然后公司对整体园区的配套设施进行完善，如咖啡厅、员工食堂、短租，可以给客户提供一条龙的服务，明年第1季度园区开通两到三辆班车，会免费提供入驻企业从园区到地铁站的班车服务。
我们园区现在整体的配套设施，因为我们现在已经具有了自己的咖啡厅、有自己的食堂、有自己的公寓，可以给客户提供一条龙的服务，现在离我们最近的就是将台路的地铁站，大概明年2到3月份会开通两到三辆班车，会免费提供我们客户从园区到地铁站的班车服务。
明年对园区有哪些新的规划和战略调整？
张兴霖：首先公司会加大园区的招商宣传力度，让的企业和个人了解瑞晶创投产业园，明年还会有的活动在园区举办。2015年园区主要是通过IT类的公司、文创类公司和艺术类公司几个业态来丰富我们整个园区的业态。
近年来，IT类公司逐渐从中关村转出，这一趋势无意给我们提供了很好的招商机会，而且我们园区比邻360和58同城的公司总部，无形中也给我们的园区带来了增值效应。因此，IT类公司将是我们在2015年的主要招商对象。 我们也希望的IT类公司，能入驻我们园区，同时我们也会协助他们获得孵化器类的资金扶持，让他们在充分享受办公环境的同时也享受到国家的优惠政策。
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