深度长文：2018年 是不是买房的好时机？
来源：地产情报站
作者：张大大
　　明年房价会涨会跌？是不是买房的好时机？站长好基友张大大最近做了一篇观点总结，站长想把此文分享给粉丝，也希望听听大家的意见。
　　这个问题，最早从2001年开始出现在网络上，之后就迅速成为了一个全民性的日经话题。
　　但是，直到今天，也没能决斗出一个真正的胜者。
　　多空双方依然为未来涨跌争执不休，并且势均力敌，各自都拥有着大批的追随者。
　　那么，2018年楼市走势到底会如何？
　　是多军们继续赚的盆满钵满，还是空头们来一个绝地大反击？
　　这篇近万字的长文，汇总了多空两派近期最热观点。
　　将从以下6个方面，分别来判断2018是不是买房的好时机：
　　1.人口
　　2.调控
　　3.信贷（利率）
　　4.土地供给
　　5.收入，租金，房价（租售比，租金收入比，房价收入比）
　　6.代言人PK （，牛刀等）
　　相信看完这篇文章，一定可以改变你对于当下楼市的认知。
　　第一回合：人口
　　空头：
　　1. 中国近期人口增速快速下滑，80后尚有2.28亿，90后减少到1.74亿，00后就只剩1.46亿，人越来越少，房子建了卖给谁？未来还有没有接盘侠？
　　2. 现在，买房的主力还是80后和90后，等到00后谁还买房子，00后的家长大多都是7080后，等00后长大准备结婚的时候，哪家没个2，3套供来挑选？
　　3. 从数据上看，放开计划生育也没能改变人口增速下滑的趋势，需求减少是必然。
　　4.根据国家计生委预测，2030年中国总人口就将出现逆转。随着老人离去，遗留下来的房子越来越多，又不能大量拆除，人却越来越少，供远远大于求，房价“吃枣药丸”。
　　未来，将会出现大量的空城。现在的老城区，迟早变成卖不出去也没有人租的空城。
　　多军：
　　1.中国目前城镇化率只有57.35%，远未达到发达国家85%以上的平均水平，因此还有至少20年的路要走。
　　2.去年国家就下了任务，要求全国实现1个亿的非户籍人口转为城市人口，在城市落户，这是人为增加需求。
　　3.在这个过程中，会有大量的农村人进城，变成城市户籍，这就意味着，进城就要买房，因为户籍变了，想回也回不去了。
　　4.老城区的改造，和新城区的建设，都会制造出大量的拆迁户。目前的拆迁，更多的是进行货币化安置，而不是像过去那样安排好回迁房。这些人拿到钱，一定会想办法买成房子，这也是一波非常大的需求。
　　5.新的城市居民在解决自己的居住问题后，会想办法改善居住环境，为自己买房，为父母买房养老，为子女买房，一个家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以说是买来自住的。
　　因此，目前来看需求量依然很足。
　　一回合结束。
　　中立观点：在【2018】这一语境中，多军暂时领先一筹。至少在近几年，确实还有不少人造需求来支撑房地产。
　　从人口需求上来，2018年多军占据优势。
　　第二回合：调控
　　空头：
　　1.调控绝对可以控制房价，甚至让房价下跌，比如北京，已经连跌三个月，很多小区的平均下滑超过10%。不是房价管不住，而是看想不想管。
　　2.别看现在大部分二三四线城市涨的欢，那是因为让你们去库存，一旦去库存完毕，2018分分钟让你重新做人。
　　3.现在房价确实太高，有发生金融问题的风险，所以ZF开始有了些新玩法，不再用老的套路。如果你还用老的思路，来看房价，一定会吃大亏。
　　4.共有产权房，人才房，租赁用地，只租不卖，租售同权，这些最近出台的一系列政策，都是变相消弱房子的金融属性，让房子的内在价值减弱，目的已经非常的明显。
　　5.房产税一直有风声出来，又是一大利空。
　　6.明年买房很大概率会遇到限卖，动辄5年不能变现，把你的钱套死在里面，遇到风险跑都跑不掉。
　　多军：
　　1.房地产是支柱产业，关乎民生和社会稳定的问题，政府不会让房价出现大跌的情况。2008年房价曾经遇到过严重下跌的危机，立刻就出台了4万亿救市，房价应声而涨，再创新高。
　　2.调控是为了抑制房价过快上涨，从来没说过是让房价下跌，不大涨不大跌是最直观的表态，根本不用担心当接盘侠。
　　3.地方没有打压房价的动力。因为卖地的收入，是地方主要的收入来源之一，在土地财政没有得到很好的解决之前，地价将很难降的下去。
　　现在就算再限地价，土地的价格相比于15年之前来说依然很高。面粉都那么贵了，面包能便宜到哪去？房价根本将不下来。
　　4.调控短时间确实可以抑制房价的增长，但是一旦限购放开，调控解除，长期被压抑的需求就会立刻爆发，房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系，无异于饮鸩止渴。
　　5.楼市的不景气会影响到经济，经济的不景气会影响到民生，民生的问题会影响到社会稳定，所以楼市可以涨，可以稳，可以小跌，但不能崩。
　　6.楼市一直都是老一套，3年一轮循环，先上涨1年，再用2年消化泡沫，等房地产低迷到影响经济了，再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此，就像一种轮回，现在回过头看，每一次的限购期都是上车的好机会。
　　二回合结束
　　中立观点：空头在这一回合扳回一局。
　　经验主义并不能很好的解释2017年的新套路，如租售同权，纯租赁用地等玩法确实给未来造成了很多的变数。
　　尤其是2018买房会被限卖这一点，相当于锁死了未来5年以上的交易权，除非是自住，投资者肯定不会让自己处于这么久的不确定中。
　　从政策导向上来看，2018年空军占据优势。
　　第三回合：信贷（贷款利率）
　　空头：
　　1.周期至19年下半年，中国肯定是要跟的，一旦中国加息，利率就会上升，利率的上升会大幅增加购房者负担，减少购房需求，影响房价预期，直到最后让房价下跌。
　　2.银行9折利率已基本全面消失，基准利率现在都不好找，超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%，甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%！
　　3.很明显，目前国内在定向加息，也就是不加基准利率，只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年，离19年还有2年时间，利率都已经飙升到这个样子，等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率，谁还买房子？
　　4.目前M2增速已经连续7个月下滑，6月份更是首度跌破10%，买房抵御通货膨胀一说不攻自破。
　　2018年，把钱存在手里，比放在楼市里5年不能动风险要小的多，现如今支付宝的利率都超过4%了，要知道晚年也就是年化8.4%的收益率，这个收益率绝对是可以了。
　　知道北上深的租金回报率是多少么，全都不到2%。目前全国70个大中城市，租金回报率能超过4%的只有2个。
　　5.最最重要的一点就是，但凡房贷利率升高，楼市必定降温。
　　多军：
　　1.加息什么的都是纸老虎，现在的房贷利率，依然是20年来最低的！就算上调到30%，也不过6.37%。
　　看看2008年-2014年的利率吧，大多数时间都在6.37%以上，那个时候房价没涨么？不还是翻了好几倍。
　　2.空头总是说当年4万亿是因为天时地利任何，以后都不会再有了，然而：
　　再来看看当年4万亿的主要方向，看完你就会明白，买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。
　　三回合结束
　　中立观点：从利率角度来看，依然是空军略胜一筹。
　　单看2018年，利率折扣大幅提高，房价遇冷回调，是一个大概率事件。
　　利率上不如17年有优势，价格上不如19年有优势，18年买房多少有些尴尬。
　　第四回合 土地 （供给）
　　（本回合开始先放多军观点）
　　多军：
　　1.中国是世界上土地最稀缺的国家之一，人均可居住面积只有世界平均数的三分之一。随着人民生活水平的不断提高，改善居住环境，增大居住面积是长期存在的需求。因此，目前开发的房子和土地的数量还远远不够。
　　2.从供给侧分析，不要期待中国的房子比外国便宜。国外人少地多，中国本来就是人多地少，再加上中国大面积的地都是高山、平原、荒漠、沙漠，都是不可居住的区域；
　　3.国家要守住18亿亩耕地红线，要保证粮食的产量，不可能无限制的扩张城市范围。因此，那些人口大量流入，提供很多就业机会的城市，如北上深，土地一定是越来越稀缺的资源。
　　4.最最重要的一点，土地供给由国家控制，每年出让多少面积ZF说了算，国家不可能一次性让大量的土地入市，不然的话会造成房价崩盘的危险，这也符合我们现在的表现，供地就像挤牙膏。
　　5.政府的土地政策很多都跟香港的很相似，看看香港就知道了。香港70%的房子面积到不到70平，人均居住面积更是只有16平米，超过70平的房子就会被称作豪宅。
　　但是香港其实并不缺地！
　　全香港1100平方公里的土地上，就有高达400多平方公里是没人去的郊野公园。目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。
　　为什么不供地？要维护有房者的利益，就不可能大量供地。
　　当年香港8万5公租房计划，就是因为房子建多了，又遇到金融危机，导致房价跌的太猛，损害了大量有产阶层的利益。房价大跌让不少人几十年积累的财富瞬间化为乌有，引发了大规模的游行。
　　最后香港迫于压力，停止了之前的8万5造屋计划，转成了勾地政策，土地政策又回到了挤牙膏的阶段，于是房价又开始上涨，越涨越高，人们反而没有再出现过对立的声音。
　　空头：
　　1.中国不缺地，中国人口密度143人/平方公里，世界排名第55。
　　中国城镇人均居住面积已达到36.6O，位列世界第五。
　　（注意，人均居住面积，和上面多军的人均可居住面积，是两个不同的概念）
　　2.中国宜居面积占全部面积的60%以上，这是除去山川河流荒漠外可以适宜居住的面积。
　　3.中国只有少数几个城市土地稀缺，大部分城市都在去库存，17年三四线只有涨价才能去库存就是最好的证明。
　　4.农村正在衰落，很多小镇已经濒临崩溃（尤其是东北），人口大量外流，只剩下独居的老人。
　　5.未来人口都会流向大城市，就像吸血一样，从农村开始，到县城，到5线，最后到3，4线，将来这些地方的房子根本都不会再有人买，因为人都在往大城市涌，在小城市赚的钱，也都会被转移到大城市中，这是一个不可逆的过程。
　　6.未来，哪里有工作，哪里才有人，哪里的土地和房子才值钱，三线后面的城市别再有幻想。
　　7.至于大城市，土地也不可能永远涨，现在基本上卖地都是限价卖，更别说租赁用地了，简直就是白送，8月23号上海推出的4块租赁用地，楼面价都是只有5000多/平，这可都是在地段。
　　8.土地财政模式正在改变，“轻租重售”完全被颠覆。
　　深圳已经明确，未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。北上广未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例更是超过26%，未来将有大量的“公租房”进入市场，抑制房价。
　　四回合结束
　　中立观点：香港其实是一个很好的前车之鉴，这一回合多军优势明显。
　　谁控制土地的供给，谁有话语权，说白了，房价涨跌是可以被控制的。
　　虽然正在出台一些改变的政策，比如增加供地，增加租赁用地。
　　但是政策从发布，到土地入市，到建成交付还需要很长的一段时间，也需要市场的检验，检验效果到底如何，我们仍需保持谨慎的态度。
　　毕竟，廉租房、经济适用房和限价房，都是当年曾经使用过的手段。然而，你也看到了，现在的房价……
　　所以，从土地供给这个角度来看，2018多军占据优势。
　　第五回合 收入，房价，租金
　　（租售比，租金收入比，房价收入比）
　　多军：
　　1.目前国内租售比低是因为房价涨的快，房价上来了，但租金还没有跟上来，以后会慢慢涨上来的，像美国，英国的一线城市，房价高，租金更高。
　　2.中国租售比低是因为观点导致的，跟房价没关系。中国处于相对传统社会文化，落根文化根深蒂固，对故乡感情有一种特殊理解；美国处于一种迁移社会文化，人们并没有故乡情结，人口处于高度流动。 所以，美国人喜欢租房，中国人喜欢买房，需求点不同，自然造成中国房价高，租金低，美国房价不高，但租金相对较高。
　　3.中国租金低，还有一个很重要的原因，就是租赁市场不规范，没有保障，比如房东会不会突然涨价，会不会突然卖房，会不会突然不让你住赶你走等等情况。
　　而在国外，相关的法律非常健全，比如租住后多少年不能赶人走，比如每年租金涨幅不能超过多少，等等，所以很大一部分人愿意租房。只要我国逐渐完善租赁相关的法律法规，相信愿意租房的人会越来越多。
　　（下图是世界各大城市买房租房情况情况）
　　租房市场还有很大的空军，租金一定会上来的。
　　4.虽然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到2%，明显租房划算。
　　但是，由于中国房价一直上涨，导致了大多数人买房是为了财富增值，变相的扩大了购房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房价高的现象，租售比低，并不意味着房价就会崩盘。
　　5.过去，只有买房才有户口，才能上学，而租房没有，因此买房本身含有的价值就比租房要高的多，虽然现在搞租收同权，但是好学校都是要排队的，租房都要排到3级4级了，根本不可能上好学校。
　　比如深圳，上海，天津，长沙，石家庄等地，早就可以通过租房上学了，但是，都需要积分排队。
　　所以，想上好学校还得靠买房，租售根本不可能真正完全同权。
　　6.中国人收入增长的很快，2016年开大会时就明确表示，2020年要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，所以大家不要担心房价会不会下跌。虽然房价在涨，但是收入也在涨，而且房价涨的时快时慢，有时候甚至好几年不涨，但是收入是每年都在涨的。走走停停，总能赶得上，不会让房价成为空中楼阁，绝对有足够的支撑力。
　　空头：
　　1.房价收入比过高，不吃不喝要36年才能买房。
　　国外顶级城市，如曼哈顿，东京，慕尼黑，按照城市均价和城市人口平均收入水平，基本10年就能买套房，也就是说房价收入比基本都在10左右。
　　而深圳，按照平均收入来算，至少需要36年才能买得起，这样的房价绝对过高了，至少按照当下的收入水平来说，支撑不起这么高的房价。
　　全国30个重点城市，20个房价收入比都超过10，说明现在的房价是绝对过高的。
　　（下图中人均收入是半年的，不是全年的）
　　2.租金收入比过高，大多数人一半的钱都要交房租。
　　根据报告统计，2017年6月全国50个城市中，超过70%的城市房租过高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。
　　也就是说，北上深的大部分人，一半的工资都要交房租，算上房租+日常开销，还能剩下什么？这还叫人怎么生活？
　　房价远高于租金，租金增速远高于收入增速，当下的收入，如何支撑虚高的房价？
　　3.租售比过低，买房的钱用来租房可以租100年。
　　越是房价低的城市，租金的收益率就越高，越是房价高的城市，租售比就越低。
　　像厦门，买房子的钱完全可以租房子100年！
　　但是，美国等发达国家，人家房价也很高，甚至有些高过北上深，但是租金回报率都能超过3.5%，如下图。
　　这完全说明了，人们的收入水平没有提上来，租金水平也没有提上来，但是房价反而提前透支了，未来有很大的可能，房价是不涨甚至下跌的，因为人们的收入确实太低了，没办法给高房价持续做支撑。
　　短时间的房价上涨，是金融属性的影响，是信贷的推波助澜，但是房价的长期稳定，还是要靠人们的收入来决定。毕竟，贷款贷的再多，买房买的再多，也是要通过收入，去还银行钱的。
　　4.之前，租房不能落户，不能上学，确实让租房市场受冷，但是2017年完全变了，最近出台的种种政策显示，未来租住是会享受同样待遇的，就像现在欧美国家一样，租房和买房，完全享受相同的待遇，都可以上同样的公立学校。
　　5.多军总喜欢说租赁市场空军很大，一旦政府合理规划开发，需求一定会提升，租金一定会上涨。
　　那么问题来了，当大家都愿意多花钱去租房的时候，是不是买房的人就少了，是不是购房的需求就少了，房价是不是就更不稳了？
　　总之，国内这几十个大中城市，尤其是北上广，除了房价，租金和收入没有一个符合世界上顶级城市的水平，必然是有风险的。
　　五回合结束
　　中立观点：这一回合，空军明显占优，有理有据，更让人信服。
　　每每谈到租售比，收入比，房价比等话题，多军基本都是在防守，很难找出反击的论据。而且不论多军怎么反驳，收入三流，租金二流，房价一流是不争的事实。
　　再者，2017年这一波租赁市场，租售同权的推进，确实跟往常的小打小闹不一样。
　　所以，从收入，房价，租金的角度来看，2018空军占有优势。
　　以上，就是多空各方近期最常用的观点，你更偏向于哪一方？欢迎留言，来说说你对于2018买房的看法。
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两位先生还在时代南湾参观，谢师傅在得到他们的同意后，插空去接了另一组老客户来楼盘。原因是客户们虽是自己来看房，正发愁怎么去下一个楼盘，突然想起了自己曾坐过购房直通车，于是便联系了当时的师傅。
原来谢师傅之前带过这组客户来南沙看房，还看中了滨海珺城，但并没有下定。后来经过再三斟酌，决定这次在滨海珺城下筹。尽管多了一组客户，但是丝毫不觉得拥挤，也许是因为大家都是志同道合的购房者吧，一路上大家都聊得很投缘，车上，原来还是一个购房者交流的好平台。
老客户在挑选房子所在的楼层，朝向及户型
客户大赞直通车服务周到，打趣舍不得下车
看房之旅陪伴客户亲历了一段小插曲，但客户的心情并没有受到影响，反而让小编惊喜地发现，大家对网易购房直通车有着如此高的信赖感与认同度。
而小编陪伴了一天的的龙先生和吉先生，虽然最后未成交，但是此行让他们对南沙以及购房直通车的服务留下了深刻的印象，他们表示，“等我们和家人商量和考虑好了，我们一定会再联系直通车过来成交。直通车的服务太周到了，我们还有点舍不得下车呢。”
网易购房直通车为客户提供了便利，并且是免费服务，如果看房的客户在当日没有买房，还可以接下来继续预约看房，依然是免费的。
陪看房一路后，小编在反思，网易购房直通车究竟是一个看房工具，还是一种免费服务，抑或是一件超级买房武器？相信乘坐过直通车的客户会有自己的一番感受吧！
本文来源：网易房产
作者：编辑：廖莉 实习记者：梁廷君
购房直通车
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