您好， []|
高房价拐点只等一件大事，会很快发生
房价上涨，中间用力，银行助推，最终谁会买单？楼市疯长与你无关？崩盘时绝对与你有关！大家最想知道的恐怕就是，高房价的拐点什么时候到来？
以下为文章全文：
房价上涨实现了金融风险大转移
这轮持续时间或许最长涨幅最大的房价上涨，正在或已经完成了金融风险的转移。从地方政府的债务危机、地方融资平台的金融危机、到银行不良贷款压力，成功的转移到炒房客，再到普通的购房者。最终为本轮房价买单的还是所谓刚性需求的普通老百姓和相信房价永远会上涨的房产投资者。
有人说这是一轮财富的大转移，表面上看没错，向有房人转移，深层次看根本不是这回事，高回报伴随的当然是高风险，再说，出台政策绝不仅仅会为有几套房子的人去制定。
三大危机渐行渐近
首先，地方政府的债务危机隐现。长期以来，地方政府卖地收入是最主要的财政收入来源之一，也就是所谓的土地财政。最近几年，经济增速放缓，实体经济遭遇寒冬，中小企业特别是民企投资热情骤降，今年以来，企业更是不仅不投资，反而归还银行贷款，把资产变现存入银行，这是形成今年以来狭义货币M1反常规暴增的最主要原因。
根据《中国经营报》报道，2015年中央和地方债务余额总量大概是26.2万元，除以2014年的GDP 67.67万亿元，可以知道，包括政府总负债率是38.7%，与欧盟的60%红线总比，不算高。不过单看地方政府负债率，则并不乐观。2015年年底地方政府债务余额16万亿元，除以全国GDP总额，则达到23.6%，远超美国地方政府13%~16%的负债率上限，也接近加拿大的25%上限，无疑是相当高了。
全国绝大部分省份债务率处于安全水平，但贵州省和辽宁省的债务率分别达到120.2%、197.47%，超过了全国人大常委会划定的100%债务率红线，此外，云南省和内蒙古自治区的债务率分别为111.23%、104.7%，也略过红线。
部分地区和省份已经出现地方债危机。而这些地区大多是老工业基地，边穷地区，在整体经济处于下滑周期，极其容易出现地方债危机。在这些地区出现辖内企业的债务违约不足为奇，比如辽宁省内的某些钢企。
其次，地方融资平台风险累聚。所谓地方融资平台，就是指地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费、国债等资产，迅速包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，必要时再辅之以财政补贴作为还款承诺，以实现承接各路资金的目的，进而将资金运用于市政建设、公用事业等肥瘠不一的项目。地方政府融资平台主要表现形式为地方城市建设投资公司（简称“城投公司”）。
地方融资平台早已有之，只是在四万亿经济刺激计划后，核裂变式膨胀。在2015年之前，法律禁止地方政府发债，地方政府举债主要靠这类城投公司举债。2011年爆发的云南城投违约事件首次引发公众对地方融资平台风险的关注。
地方融资平台的资金来源主要是商业银行，后来基金，资产管理公司，影子银行等纷纷成为其资金重要来源。经过后四万亿疯狂扩张，现在城投公司正在规范，但是，聚集的风险不可小觑，特别是实体经济低迷的状态之下。
其三，拖累银行。无论是地方债，还是地方融资平台，商业银行都是最大的直接或间接的资金提供方。
前中国银监会主席刘明康，在银监会召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会议上介绍说，至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，同比增长70.4%。占一般贷款余额的20.4%，全年新增贷款3.05万亿元，占全部新增一般贷款的34.5%。这离世界公认的警戒线60%已经很接近了。
最近几年，银行和资管公司，以及影子银行等，在资产荒的大背景下，纷纷转投地方融资平台，在金融机构看来，与其他载体相比，地方政府融资平台相对安全。
金融机构的争相涌入，也让其融资成本逐步降低。
拉高房价的内在逻辑
短期内解决上述三大风险是不大现实的，只有一招可以完全化解，就是地方政府能够高价卖出、且只有政府才能卖出的土地。
这就需要房价能上涨出去，因为，越是上涨才会有人买或者炒房子。接下来才会高价卖地，才会在各地出现所谓的地王。
于是，在去年底，高层提出了房地产去库存的口号，住建部紧急全面部署，再接下来就是降低首付比例，也就是加杠杆，再接下来就是韭菜们要干的事儿了，拿出在银行的存款或者借钱买房子。
目前，基本形成了房价普涨之势。三大风险也就迎刃而解了。大小地王在各地出现，地方政府财政压力得以缓解，在反腐高压之下，敢打这块肥肉主意的会减少很多，起码不敢直接拿走或分了。
整体而言，政府卖地收入大幅度增加会减少地方债压力，但是，这依然不能解决各地不均衡的现状。比如东北三省，内蒙古，山西等地，这些地方已经出现鬼城，空城或半空城的情况，这些地方的土地依然不好卖，这些本来就存在债务危机的地区依然存在危机。
北京、上海、深圳等一二线城市本来债务负担就不是很重，现在卖地收入又高了，这些钱对这些城市而言属于锦上添花而已。
二线城市也是喜大普奔，房价上涨出现了很多新名称，比如：南京、苏州、厦门和合肥，被称为“四小龙”，这之后是广州、杭州和武汉，被称为“三叉戟”。
房价飞快上涨吃相也太难看了点，地方政府的土地也不是能无限提供的，韭菜也得一茬一茬的割是吧，于是，各地出台了所谓的宏观调控政策，无非是饥饿营销而已，比如限制土地供应，地价如果是商品且属于垄断供应的商业――限制供应只会抬高地价而已；上海最聪明，让限制夫妻共同购买房子，那好，假离婚多好办，这样本来只能卖出去一套房子的现在开发商可以卖出去两套了，卖完了库存再高价从政府手里买地。
地方融资平台获取银行贷款，或者其他途径融资主要的抵押物就是地方政府手里的土地或者财政担保，但是，财政的主要来源也是卖地收入。融资平台的违约风险也就解除了。
再看银行的信贷风险。银行的贷款最大的去向是国企央企，地方政府的债务和地方融资平台，今年最大的投向是个人住房按揭贷款。
国企央企有中央财政兜底，很多企业还是地王，地方政府和融资平台在高地价下已经悄然化解风险了。
住房按揭贷款的风险还是比较小的。我当记者那会儿第一个报道过，银行的压力测试显示，可以承受房价下跌30%，后来刘明康说还不止。大不了，银行把你的房子都收了，四大资产管理公司是为了剥离四大国有商业银行而成立的。当时，按照四大行分工建行主要承担住房贷款和开发贷，它的资产管理公司信达资产管理公司被剥离了很多在当时的不良资产，比如烂尾了和写字楼住宅等，后来信达靠这些“不良贷款”躺着赚钱了很久。
网上流传很久的一个段子：过去一年里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：凯恩斯主义的政府刺激需求；马歇尔计划的一带一路；克林顿的互联网加万众创新；弗里德曼的货币供给理论；里根的供给侧改革，哦还有熔断制；最后又回到我们熟悉的房地产拉动经济上……
当房子还在玩击鼓传花游戏之际，棋已下完。我看到韭菜们还徜徉在成长的喜悦中。
房地产已由蓄水池变成最大的堰塞湖
如果把货币比作水，那么无论存量与增量中国的货币都是世界第一，为什么没有感受到剧烈的通货膨胀？以及强烈的对外贬值？既然放了世界第一的水，那么为什么没有发大洪水？
因为，有两个地方可以蓄水而让你不会察觉到，一个是股市，一个是楼市。这两个地方无论股票涨还是房价涨都不会被统计局计入CPI，房租可以计入但是，没有录入渠道，基本可以被忽略。
股市不是好的蓄水池，房地产绝对是中国最好的货币洪水的蓄水池，甚至是分洪区。现在，这个蓄水池已经核裂变成了中国最大的“堰塞湖”，处置不当后果不堪设想，或比日本失去的十年严重的多。
为什么货币发的多而没恶性通胀，房地产起到了伊拉克蜜枣功能
自改革开放以来，中国人感觉最严重的是上世纪八十年代的价格双轨制，价格冲关那两年，之后，部分商品涨幅过快，但是很快会被平息，手机、家电、汽车等降价是常态。
十几年来，国家统计局公布的CPI涨幅大体都在3%左右，很多人表示怀疑与不解，首先，从广义货币M2的增速与存量看，都会让人难以置信，国民生产总值GDP每年增速7%在左右，M2在13%左右甚至更高。
大约十年前，时任中国银监会副主席、现任中国光大集团董事长的唐双宁先生写过一篇《金融如水》的文章，是金融界第一个把金融比作水的，该文写的也是行云流水，这里不分析这篇文章了。
文章中提到过筑大坝、引水等。改革开放之初的1980年底M2是1661亿元，十年前的2006年底M2是345578亿元，今年8月末，M2余额151.10万亿元。
现在的货币存量是36年前的909倍，是十年前的4.37倍。据报道，中国M2总量相当于美国加欧元区的总和，无论增量还是存量，中国的货币量都是世界第一是事实，那为什么没有出现类似于埃塞俄比亚、委内瑞拉等国家那样的恶性通货膨胀呢？
中国老一代领导人是陈云主管经济，在《陈云文选》中有记载。陈云同志说，“一九六二年货币流通量达到一百三十亿元，而社会流通量只要七十亿元，另外六十亿元怎么办？就是搞了几种高价商品，一下子收回六十亿元，市场物价就稳定了”。
北京大学教授周其仁（曾任央行货币政策委员会委员），在其任委员期间写过一篇文章，讲述过，那是上世纪60年代的故事，那时的伊拉克蜜枣，进口的，每市斤要卖5块人民币――那可是1960年代的5块钱！
我又查了一下当时的5元钱可以买40斤大米；或6斤大闸蟹；或猪肉7斤。严格来说，伊拉克蜜枣确实很贵的。
这个伊拉克蜜枣其实就是陈云同志所言的搞的几个高价商品之一。现在，货币供应量太大，这么玩是不行的，于是，出现了股市、楼市，起到了伊拉克蜜枣的作用。
这个池子靠不住，容量不够波动起伏大
改革开放之后，货币增长的速度很快，如果再靠伊拉克蜜枣之类的显然已经无法阻止物价飞速上涨了，很多国家因为通货膨胀发生政权更迭的事件。那么，这么多货币流向哪里好呢？
货币本身也具逐利性，当年炒过大蒜，出现过蒜你狠之类的名词；中国大妈们在黄金教主宋鸿兵领导下决战华尔街把黄金价拉起来过，不过后来暴跌下去，不知道大妈们解套没有；总之，货币之水到哪里哪里涨，那么股市可以吗？
前面说了股价和房价不计入CPI，不仅仅是中国，据说是国际惯例，这个不能骂统计局。
因此，货币之水进入股市或者楼市，推高股价和房价不会影响到普通物价上涨。
股市不是个好池子。第一，因为，中国资本市场目前依然不够强大，十年前更小，基本可以忽略掉。容量有限。
其次，这个池子不稳定，一有风吹草动，散户甚至庄稼，连大股东都会跑掉，结果经常有国家队出面就是，而韭菜们见了救市就跑了。
查了下凤凰卫视的报道，去年6月12日，上证指数创下5178点的近年新高。随后急转直下，跌至最低的2850点，跌幅达到45％。
凤凰援引Wind资讯统计显示，日，沪深两市的总市值为71.16万亿元，而到了日，两市总市值已经缩水至46.88万亿元，在不到三个月的时间里，两市总市值迅速蒸发了24.28万亿元。
这个水池目前也是不到50万亿。池子小波动还大，搞不好很多股民还会跟复旦大学谢百三教授那样跳起来骂娘，还要把证监会主席告到高层，好害怕。
央行行长周小川是当过证监会主席的，他当然也知道这个池子不行。
有人不信，去年非要搞个国家牛市，搞个慢牛，结果如你所愿。
面对150多万亿的货币，资本市场还是显得有点小，且不稳定，这个池子后来被放弃了。
楼市成了泄洪区，现在成了堰塞湖
选了一圈，曾经准备被放弃的房地产又重新捡起老了。
大量资金进入房地产市场，必然会带动地价和房价的大幅上涨。不过，也有好处。第一，中国土地国有，卖地收入归地方政府，可以缓解地方财政债务危机，地方融资平台风险（昨天写过《房价上涨转移了三大金融风险》）。第二，房价上涨可以降低银行信贷风险，同上文。第三，这个池子稳定，股票不稳定是因为买卖太容易、便捷，韭菜们还没长好就跑了，房地产市场买卖都很漫长，并且，长期来看，中国房价只涨没跌过，老百姓也是买涨不买跌。
最重要的是，房地产这个池子够大，不仅仅可以做蓄水池，简直可以成为货币过剩的分洪区。
根据今年年初，《新快报》记者谢蔓的报道，日前，国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》，对登记主体、程序、类型等逐一细化。第一太平戴维斯预计中国房地产市值约为270万亿元人民币,为国内生产总值（67万亿人民币,2015年）的四倍以上,或股市市值（约40.3万亿人民币，其中沪、深市值分别为22.9万亿和17.4万亿人民币）的六倍以上（作者住：现在的股市总市值略高于此数据）。
关于中国房地产的总市值，估算的差别很大，但是，至少也在200万亿以上。相比股市，楼市真是个好池子，必要时可以充当泄洪区，反正，卖楼可不像卖股票敲几下键盘就可以了的。
问题是，现在疯狂的楼市已经到了让人窒息的地步了。无处无人不谈楼市，有上市公司眼看要退市，卖了两套学区房包住了壳；罗永浩创业造锤子手机，投进去两亿元，现在亏完了，网友们问：你咋不买几套房子呢？
更多的父母对要创业的孩子说：创什么业，炒房子去。你有罗永浩聪明吗？面对这样的难题我竟无言以对。以前只是说房地产绑架了银行；现在更多的经济学家疾呼房地产绑架了中国经济。
没有不破的泡沫，也没有不满的蓄水池。现在，楼市不再是蓄水池和分洪区了，而是中国最大的堰塞湖了！！！
《第一财经日报》引述经济学家任泽平9月20日发布的房地产分析报告认为，从房地产占GDP比重的指标来看，中国房地产存在明显泡沫。报告中的数据显示，中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。
海通证券一份最新的报告显示，无论从哪个指标看，中国的房市都到了崩溃的边沿，新增房贷占GDP比重大，经济存在泡沫化风险。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落。而15年中国新增购房商贷+公积金贷款占GDP比重为4.9%，今年上半年已达已达7.7%，不仅大幅提升，也与美国历史高点相当接近，表明地产泡沫化风险已近在咫尺。
或许楼市疯长与你无关，崩盘时绝对与你有关，这么多水流到哪里哪里就会涨。水来之前，吃点便宜瓜去！
高房价拐点只等一件大事，会很快发生
房价如此疯长，估计除了长期一直看好鼓吹房价会永远上涨的前开发商任志强和北京师范大学董藩教授外，一切经济学家、各路专家、金融学家都是一脸懵的。大家最想知道的恐怕就是，高房价的拐点什么时候到来？
回答这个问题之前，得科普点金融常识与规律。简言之，人民币实现国际化、可自由兑换之际，就是房价暴跌甚至崩盘之时。反过来，由于高房价绑架了中国金融和经济，这样也会成为人民币国际化进程中最大的障碍。
人民币国际化正在加速进行中，一旦实现人民币可自由兑换，游戏就结束了，快则一年内，最多不会超过3年。人民币国庆节即将纳入国际货币基金一揽子货币，中国人民银行和外汇局随时都可能宣布资本项下开放，即人民币可自由兑换。
内因已经失效，人民币国际化会让水均衡
任志强说，拉动中国经济增长的只能靠房地产，目前看来的确是这样，央行公布的数据显示，七月份银行新增贷款的全部，八月份的大部分都是房地产按揭贷款，企业停止投资，还贷款或者把钱存入银行，造成M1（主要是企业活期存款）增幅报表。
房价真的会像永动机一样一直涨下去吗？答案是：不会。中国的房地产与世界绝大多数国家是不一样的，中国的地价是政府供应，出卖土地使用权获取土地出让金，各地政府当然希望房价越高越好，这样土地出让金就会获得的更多，地王频出地方政府干预过一次吗？各地假惺惺的所谓房价调控哪个不是饥饿营销？
已有住房者和开发商也希望房价上涨，这个无需赘言了。上文中已经提到，中国货币存量世界第一，房地产吸纳了绝大部分货币之水，新增的贷款也都流向了这里。
由于中国的人民币还基本是封闭运行的，人民银行发行的货币都是在被圈起来的池子流通，中国目前的广义货币M2是美国和日本加起来的总量。
无论从购买力平价还是其他指标看，人民币明显被高估出国购物成了日常。一旦人民币国际化后，人民币可以自由流通，那么，中国人民币的封地池子就会被打开，与国际货币的水合流，被高估的人民币将会不以人的意志为转移的贬值，故，自2013年至今我一直呼吁人民币主动贬值以便与国际货币接轨而不至于决堤。
作为人民币最大的载体，房地产贬值是一定的，目前很多报道中高收入者卖出一线城市的房子到国外买房养老，这属于政策红利，人民币尚未国际化，大坝还在。一旦打开，流出会更多，直到与国际均衡。
无论什么指标看，中国房价非常虚高，人民币国际化后，必将让包括房价在内的资产泡沫破灭。这是经济金融规律，不会以任何人的意志为转移。
可以贪婪与疯狂，不可违背规律否则会受惩罚
追涨杀跌，投机炒作是人类的天性，国人更是登峰造极。这轮房价上涨，已经表现的非常突出与充分，逐利无可厚非，只是，得在你疯狂之前，我告诉你你将来是怎么死的。
“资本自由流动、货币政策独立、币值（汇率）稳定”三项目标中，一国政府最多只能同时实现两项。这是著名的“蒙代尔-克鲁格曼不可能三角”。其中，蒙代尔于1999年、克鲁格曼于2008年分别获得诺贝尔经济学奖。
比如，中国香港就选择了港币可自由流通和固定汇率紧盯美元两项，那么，香港势必要放弃货币政策的独立性。所以，长年来，美国美联储不论加息降息，香港必定立马跟进加息或降息，无论经济状况如何都必须要跟进。原因很简单：当美国加息后，美元本币会升值，港币为了能与美元同等升值必然要加同样的利率。这样才能保证港币可自由兑换和与美国汇率挂钩。
世界上大多数国家选择的是货币政策独立性和本币的可自由流通，放弃固定汇率。
中国目前状态是货币政策独立性，盯着包括美元在内的一揽子货币，资本项下未开放。人民币国际化的改革就是实现人民币国际化。在中国这样大，情况复杂的国家是不可能选择放弃货币政策独立性的。
又要实现人民币可自由兑换，那么，人民币国际化可自由兑换只能放弃的是：固定汇率，让人民币对美元和其他国际货币汇率自由浮动。
如果明白了这个道理，这样，人民币资产与国际货币资产就有了可比性了，房子也是可比的。上世纪八十年代，日元兑美元大幅贬值、房价腰斩、股市暴跌引发了特有的日本病，发作了十年，之前，日本说东京的房价只涨不跌。
人民币国家化就差一脚，各种倒计时倒逼提速
据报道，人民币将在10.1日正式纳入国际货币基金组织(IMF)特别提款权(SDR)篮子，成为同美元、欧元、英镑以及日元并排的第五种SDR篮子货币，这对中国的金融改革和人民币汇率走势都是影响重大的事情。
IMF总裁拉加德表示人民币“入篮”后将成为SDR篮内的第三大货币，有利于推动SDR的代表性、改进完善现行国际货币体系，对于中国以及世界是双赢的结果。
第一个倒逼是国际上的：人民币都成了国际储备货币SDR篮子货币了，可是人民币竟然不能自由兑换，这个从哪个角度上都说不过去吧，可以拖一时不可长久吧？如果央行胆够肥，在十一长假前后宣布资本项下完全开放实现人民币可自由兑换，我一点都不吃惊。
那么，央行为何迟迟不敢宣布实施呢？的确担心资本向下开放，会导致房价暴跌――并且有暴跌的基础，不过，这样一直拖下去，房价还会暴跌，央妈会考虑过早结束这种疯狂失控的房价而宣布提前进行，不是没有可能。
2009年03月国务院常务会议决定，到2020年将上海建成国际金融中心。上海市长杨雄前不久表示，到2020年把上海基本建成国际金融中心。杨雄说，正在制定上海国际金融中心建设“十三五”规划。总的目标是，到2020年基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心，迈入全球金融中心前列。
上海要建成国际金融中心，硬件方面我毫不担心，软件也好说，最大的问题是人民币国际化，最迟，到2020年未来三点多的时间人民币必须国际化。
拐点在人民币国际化之前还是之后还是同时发生，已经不再重要了。
作者：贺江兵 优选金融副总裁
文章来源：贺江兵（ID：hejiangbingjinrong）
更多精彩内容欢迎搜索关注微信公众号：原子智库（AtomThinkTank）
版权声明：本文系腾讯财经独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
优选金融副总裁
微信扫码 订阅专属投资管家
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
2017年的房价还会涨吗
来源：吉屋综合整理 &&发布时间：
&&&&& 经过近20多年的快速发展，行业造就了一大批因投资房产而致富的人。这些人在很早以前就发现了通过买房卖房获得巨大利益的方法，这么多年以来，他们挣得越多就越舍不得离开这块大蛋糕。这也是为什么很多城市的贫富差距越来越大。有些人坐在家里打打电话就能买到十几套房，大部分人却要耗尽家财才能抢到一套几十平的房子。&&&&& 人们越来越关注房地产市场，纷纷加入炒房大军，想着也能从房子上挣上一笔。所以他们不惜一切代价的买房，就算负高额的贷款也没关系，只要买了就等于挣了钱。&&&&& 近年来，我国大部分城市家庭负债持续上升，银行存款持续下降，其中有将近65%的资产是用在房地产市场的。越高，买房的人越多，根本不管买不买得起，适不适合现在的自己，只知道买了就是赚了，不买房子就没了。&&&&& 据不完全统计数据显示，在2010年的时候，有58%的人群是头次购房，28%的购房者是二次购房，第三次购房的人群占8%，三次以上的仅占6%。从不同年龄层购房数据来看，20岁-35岁的购房者是头次购房，基本用于自住，35岁-60岁的购房者是多次购房人群，多用于改善现有住房条件；仅有13.35%的占比是投资购房。&&&&& 而到了2016年，房价进入泡沫较高期，投资购房的人群越来越多，已经超过了购房人群总数的6层。在需求量大涨的背后，房屋价格越来越疯狂，远远超过原有价值的百倍、千倍。当时就有房产专家预测，如果房价还在无止境的涨下去，不出五年内，房地产行业必然崩溃；尤其是2017年和2018年，将是房地产行业最危险的时候。
1室户型(3)&&
2室户型(1)&&
3室户型(3)&&
世纪大道与盘香路交汇处
13500元/平米
7×24小时热文榜
你可以按区域查找南通新房、二手房，也可以按区域查询南通房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
区域二手房
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved
最近联系人
查看消息记录
按Ctrl+Enter发送& &2018年房价会涨吗？2018年房价会涨吗？日来源：楼盘网责任编辑：taizhou相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域开发区椒江区黄岩区路桥区温岭市临海市仙居县玉环县三门县天台县价格<input name="group[price]" type="radio" value="以上<input name="group[price]" type="radio" value="-10000<input name="group[price]" type="radio" value="-7000<input name="group[price]" type="radio" value="-5000<input name="group[price]" type="radio" value="以下我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：购房者多次逾期不还贷款后放弃房屋所有权_新浪吉林新闻_新浪吉林
购房者多次逾期不还贷款后放弃房屋所有权
法制网-法制日报评论
　　“弃房断供”，是指贷款购房者停止房屋按揭，放弃该房屋的行为。最近，“弃房断供”一词频频见诸报端，浙江杭州、福建宁德、广东广州等地都出现了弃房断供现象，而同样的现象在苏州城区也不少见。
　　来自苏州工业园区法院的数据显示，今年1月至8月，该院受理银行向法院起诉的借款合同纠纷案件大量增加，其中个人房屋贷款逾期不还案件120件，同比增加68.7%，增幅之大是近几年少见。而这些案件都有着一个共同点：几乎所有的业主都声称“无力还款”而断供。
　　苏州绝大部分金融机构总部聚集在苏州工业园区，该区法院承担了全市很大比例的金融纠纷案件。业主为何会将首付、月供以及整套房子弃之不理拒不还贷？弃房断供会给购房者、银行及房地产市场带来哪些影响？
　　弃房断供　银行业主都有话说
　　家住江苏省苏州市城东的王先生是月间购买的第二套房。当时，苏州的房价和全国其他地方一样，被抬到了新的高位。王先生出于“买涨不买跌”的从众心理，以不多的首付款与开发商签下了买卖合同，又与苏州某银行签订了《个人购房借款/担保合同》。借款80万元，期限20年。买了房的王先生看着房价上涨趋势，想想过几年卖出去又能小赚一笔。
　　但好景不长，王先生所在行业不景气，其公司薪酬、福利大幅降低。更为糟糕的是，由于国家宏观政策的调控，房价涨势止住了，自己所买的楼盘开始降价。“房子总价跌了快两成，自己每个月还要支付几千元贷款，压力不小，干脆断供。”于是，王先生停止了向银行还贷。银行方面催要无果，只得拿着合同将王先生告到苏州工业园区法院。
　　原告认为，王先生连续数月未按时偿还贷款本息，银行只得将王先生告上法庭，要求解除与王先生之间的借款合同，确认银行对抵押物享有优先受偿权，并支付贷款本金、利息及逾期利息、诉讼费用。
　　原告还认为，对银行而言，如果借款人不按合同约定还款，在当前楼市现状下，就有可能造成无法全额执行到借款人所欠贷款的结果，增加银行坏账风险。
　　被告王先生则当庭直言：对借款事实无异议，表示自己所在单位经济情况不景气，经济困难，无力偿还贷款。希望向开发商退还所购房屋，以降低自己的损失。
　　法院经审理后认为，原、被告间个人购房借款、担保合同合法有效。合同签订后，王先生未按约还款已构成违约。原告要求解除合同并立即要求被告支付全部贷款本息的条件已经成就。王先生应当立即归还原告借款本金及相关利息、罚息等。且根据担保合同的内容，原告就上述房产享有优先受偿权。
　　连线法官　近半数弃房者下落不明
　　据工业园区法院经常审理房贷纠纷案件的金法官介绍，断供案件普遍供房时间很短，按揭贷款几乎都是2010年以后办理的，而且大多数购房者是购买第二套，甚至是第三第四套房子时出现的情况。
　　业内人士认为，除了房价下跌，持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格，导致房屋变成“负资产”出现主动弃房外，更有可能是购房者自身财务出现问题，或者炒房团资金链断裂而“断供”。
　　“第一套房子发生纠纷的较少，因为作为刚性需求，购房者往往比较慎重。在为数不多的‘首套房’断供案件中，外地籍年轻人占比较大，且涉案房屋多为被告唯一住房。”金法官说，值得注意的是，业主断供后被银行告到法院，缺席审理较高。被告下落不明或经送达后拒绝出庭的，差不多要占50%，弃房抵债意图明显。
　　据金法官介绍，审理断供案件发现，购房者往往有一种典型的从众心理，就是“买涨不买跌”，房价越是被抬往高位，越有可能出现售楼处前排队抢房的现象。其中一部分购房者随意性较大，缺乏长远规划和风险意识，对自身还款能力没有正确评估，一旦遭遇变故，脆弱的履约能力极易丧失，无法承受巨额贷款，最终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。
　　“弃房断供表面看来，有人愿意亏损首付和已经支付过的利息，并搭上维护了多年的‘信用’,就一了百了。但断供不仅是信用问题，还涉及违约责任。弃房也不代表法律责任可以中止履行。”金法官说。
　　在房贷纠纷中，最不应该也最常发生的就是借款人疏忽大意导致逾期还款的情况。金法官就审理过不少这样的案子。李先生和江女士是一对80后小两口，前几年向银行贷款购置了房子。两人心情好时，会及时向银行还贷，但两人一吵架，就谁也不去银行还贷了。
　　今年3月，小两口的银行逾期还款记录达到了十几次之多。银行只得向法院起诉，要求解除贷款合同，并要求小两口一次性支付剩余房款、逾期还款的利息及相关费用。这下，小两口才紧张起来，赶紧支付了拖欠的款项以及罚息，借款合同才得以继续履行。
　　“如果借款人逾期还款累计超过一定次数，银行可以要求解除借款合同，要借款人立刻偿还贷款本金和利息，而且还要支付逾期还款的罚息，这就意味着借款人的房子可能要被拍卖用以清偿。”金法官说，即使银行没有选择解除合同，逾期还贷对个人信用造成的影响也是不可忽视的，个人的逾期还款记录将被记入征信系统，从而影响个人信用。
　　金法官认为，断供现象频发，也反映出不少购房者法律意识淡薄。很多人觉得，断供以后，“大不了房子我不要了，银行爱怎么着怎么着”。其实不然。从“断供弃房”案例看，不管是“供不起”还是“甩包袱”，结果都是损失惨重。不仅房子没了，首付、月供也付之东流。如果房子抵掉还不足以支付银行贷款的话，还会在个人信用记录中留下污点，对个人未来生活及商业活动将产生诸多障碍，以后再办理贷款甚至信用卡，都将不被批准。
　　连线律师　断供不能免除还款责任
　　苏州一位有着多年房地产业诉讼经历的刘律师透露，一直以来都存在房贷断供的情况，自己此前就代理过多个此类案件，大多是因为业主无力支付才会出现断供。
　　刘律师称，业主以断供来应对房价下跌存在严重的认识误区。个人买房时和银行签订的合同，首先是借款合同，同时还会与银行签订房产抵押合同，千万不能看自己房子已经资不抵债就选择断供。
　　“从法律角度分析，断供对借款人是非常不利的，因为它并不能免除债务人的还款责任。如果债务人不按期还款，无论是出于哪一种原因的断供，银行都有可能宣布借款合同到期，要求债务人偿还全部贷款。”刘律师说。
　　此外，不论房价如何变化，个人对银行的借款合同总是存在的。如果业主断供，银行起诉业主，基本上百分之百胜诉。银行首先是拍卖抵押的房产，一般拍卖价会比市场价格低10%以上。相关的违约金、罚息、诉讼费、律师费、拍卖费等，全都由业主支付。
　　“拍卖完后，房子可能一半的钱没有了。银行还会拿着法院的判决，四处寻找业主的其他财产，业主的工资、存款等都可能会被银行划走。此外，法院判决进入执行程序后会终身有效，也就是说业主得一辈子担心银行会来追债。因此，正常人千万别断供。”刘律师说。
　　法官支招　购房者放贷者都应谨慎
　　金法官认为，面对断供频发现象，无论是购房者还是放贷人，都应理性而为之。为此，金法官提出一些建议，希望能够减少断供现象的发生。
　　从实际情况看，很多银行给购房者的评估过程中，往往面临打分不严、评估值注水的情况。最典型的就是购房者的收入状况，其实是可以造假的。这往往使得按揭贷款的能力被虚假抬高，进而使得后期的还贷面临压力。
　　因此，作为银行应加强信息核查。在银行的各类信贷中，个人按揭房贷是违约率较低的相对安全品种，但近期出现的断供现象，提醒银行业对风险控制更需审慎。加大房贷审核力度，包括借款人及配偶工作及收入的真实性。避免还贷能力不稳的购房者盲目入市后缺乏还款能力，导致银行面临坏账“被迫当房东”的风险。
　　一些城市出现低首付的促销手段，虽然可从一定程度上推动楼盘的热销，但也隐藏了极大的资金隐患。一是部分炒房人趁机入市，多套囤积，稍遇变故，就会丧失还贷能力。二是部分欠缺买房能力人低估还贷压力，盲目入市，一旦感受到还贷压力，只得选择不还贷。因此，作为开发商，应当理性促销。　　银行向借款人提供贷款，会对借款人的收入情况进行审查，通常要求借款人提供所在单位的收入情况证明。可见，此类证明是银行发放贷款的重要依据，企业单位在出具证明的时候必须客观公正，避免夸大，给银行审核工作带来困难。因此，作为借款人所在单位，在出具相关收入证明时，为了避免借款人后期出现弃房断供违约现象，应当尽量客观。
　　作为借款人应注重风险衡量。不要有“买涨不买跌”的从众心理，看到房价水涨船高，看到售楼处门前排长队，就冲动购房。应当有长远规划和风险意识，对自身还款能力要有正确评估，一旦遭遇变故，脆弱的履约能力极易丧失，无法承受巨额贷款，最终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。
　　一旦买房并向银行借款后，要记准自己的房贷还款日，不在还款日后还款；关注自己实时的还款数额，避免出现还款金额不足的情况；最好是一次多存入几次的还款金额，定期查询个人的还款记录。
　　如果经济确实出现困难无法还款，可以通过与银行协商的方式解决，比如，可以到银行要求做贷款展期，要求银行适当合理地延长自己的还款期限，或者和银行协商改变还款计划，要求先只还利息、暂缓本金等方式。切忌撒手不管、一甩了之。
精良食材川菜馆
探店:喜欢:评论:
量足味美的焖锅
探店:喜欢:评论:
休闲小憩好去处
探店:喜欢:评论: