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一线城市房价这么高了，还会涨吗？
【摘要】深圳等一线城市房价未来三五年甚至更长的时间，大趋势上涨的概率极大。
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作者: 笑看红绿&&&
随着一线城市房价越来越高，每平十万以上的房子已经很常见了，越来越多的人开始担心房产风险大了，上涨潜力很小，甚至可能会跌。所以，不断有人把本来准备投资房产的资金投资到股市，或者创业，或者投到其他地方去。甚至有个别的人卖房去炒股。一线城市房价确实看起来很高，但是，是不是真的不会涨了，或者会下跌？我是这样考虑问题的，推动房价上涨的因素改变了么？先让我们看看房价上涨的原因。我在2011年出版的书中就提到：比如最近几年房价涨幅较大，明显处在上升趋势中，这是什么原因造成的？我认为主要有以下原因：第一，中国目前处在城市化进程中，每年有大量的非城市人口进城定居，城市住房需求增加。随着经济的发展，大量人口从农村进入城市，从农业进入工业和服务业。如果在某些时期城市化进程过快，大量人口涌入城市，势必提高这些城区的住房需求，从而推动房价上升。在1990年全国城镇人口为2.96亿，到了2009年城镇人口增加到6.22亿。平均每年净增城市人口1716万。在城市化加速时期，房价上升速度一般比较快。第二，中国经济处在高速发展期，经济快速增长，居民可支配收入增加，加大了包括改善性需求在内的对房产的需求。第三，随着经济发展，居民储蓄不断增加，意识渐渐觉醒，非常低的利率使人们不愿将钱存在而是选择投资，但是投资渠道比较狭窄，对房产的投资性需求增加。现阶段，对普通投资者来说，中国最主要的投资市场是股市和房市，股市暴涨暴跌非常多，并且近十年来总体涨幅不大。俗语讲“一赚二平七亏”，散户在股市大部分都是亏钱的。因此相当一部分投资者知道股市风险大，而选择投资房产。第四，政府垄断土地供应，依赖土地财政，导致每年的土地供应量较少价格较高，每年投放向市场的商品房远远不能满足市场的需要。所以导致供不应求，过多的资金追逐相对较少的商品，所以自然价格水涨船高。这是根本问题，是非常重要的一点。但这也是地方政府不得已而为之，分税制改革以后，中央政府拿走了税收大头，地方政府每年需要搞城市建设，修路建公共建筑等基础设施，不卖地，钱从哪里来。有人会说，房价涨不是供给的问题，是炒房的太多，这是不对的，因为商品房是一种商品，在市场经济下，谁都有买这种商品的自由啊，为什么有人会炒？就是有人看到的房产供不应求，有上涨潜力。这个是原因，有人炒房、炒房的人多是结果。从总体上来看，以上推动房价上涨的几个因素相当强劲，因此可以比较有把握地判断，在近期内房价处于上升通道，即便政府用压制需求的方法屡次调控，这些因素在近几年内也难以扭转。我上面提到的影响房价上涨的因素，其实可以浓缩为几句话：需求方面，由于城市化高速推进，大量人口涌入城市，加上居民投资渠道窄，所以对房产的需求量很大；供应方面，政府控制土地，挤牙膏式地卖地，土地供应量较小。这就导致房产严重的供小于求，所以房价上涨。目前，三四线以下城市，政府的土地供应量上来了。而随着城市化的发展，这些小城市对人口的吸引力降低了。对于中国这样的人口大国，在城市化的初期中期，各个城市之间是正和游戏，各个城市人口均在增加。在城市化的中期以后到后期，各个城市之间，尤其是没有产业分工、不在同一城市圈的城市之间，是零和游戏，很多大城市将碾压小城市，吸引小城市人口、资源到大城市，碾压小城市。小城市人口流出，经济凋敝。&但现在直到未来，零和游戏的趋势会越来越明显。也就是，小城市人口流出，大城市人口流入；一线城市碾压所有小城市，大城市碾压小城市。可能一些竞争力弱的小城市，未来会凋落衰败得很厉害。&所以，三四线以下城市，有些情况确实已经改变了。所以房价上涨的潜力变小，甚至有些人口净流出的小城市，房价很难上涨了。但是，一线城市，土地供应仍然极为有限，对房产的需求量仍没降低，甚至还增加了。并且，未来三五年内，仍无明显改变的可能。所以，一线城市房价，虽然房价看着已经挺高了，但是，因为供需矛盾仍然非常突出，仍然是严重的供小于求，未来总体上可能还会延续上涨趋势。那么，可能会涨到什么时候？理论上可以推测包括不限于以下几种情况：第一种可能，若干年后，政府基本没地可卖了，所以改变游戏规则，改为放开土地供应，征收存量房房产税。有土地可卖时，就靠卖地赚钱；无地可卖时，就征收存量房的房产税。玩一鱼两吃的游戏。当年自行车都交税呢。税收，从来都是政府利益最大化的规则最容易通过和执行。在舆论上做好工作，最好是利用一部分人，来压制另一部分人。所谓拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫。这种情况实现的概率很大。但房价会降低吗？我认为很难降低多少，只不过恢复正常市场的波动中平稳上涨状态而已。第二种可能，房价继续涨，高到让很多企业搬离，人口不再涌入。需求减少，供需平衡。这种情况比较难实现。因为其一，政府用土地供应、限购限贷等调控政策，让房价缓涨，人为拉长了房市的周期。这种自动的市场调节机制很难实现；其二，人口集聚、资源聚集到大城市的趋势，是自然规律和社会规律，会延续很长的时间。第三种可能，政府现在就彻底放开土地供应和对房地产的调控政策。那么房价一定会暴涨，然后土地供应量和房产供应量急剧增加，房价暴跌。这种情况完全没可能实现，因为政府做不到放开土地供应和对房地产的调控政策这个前提。第四种可能，中国未来数年出现大的经济危机等黑天鹅事件，导致购买力突然急遽降低，房价下跌。这种可能的概率很小，并且别的情况不变的话，顶多像2008年深圳房价下跌一样，下跌持续时间很短，很快就会回到上升通道。反而是很好的买入机会。综上几种可能，深圳等一线城市房价未来三五年甚至更长的时间，大趋势上涨的概率极大。
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为什么说这三个城市的房价还会暴涨？
来源：智谷趋势公众号
暴涨之风将会继续扩散到这三个城市：杭州、无锡、东莞。
9月伊始，厦门武汉等二线楼市开始执行限购措施，市场甚至风传上海也将出台更严厉的调控，引发上海楼市成交量创新高，乃至出现排队离婚买房等楼市奇观。
今天，微信公号界就因为报道上海楼市而发生了一次“地震”，有18个违规公众号被上海市网信办查处，其中不乏国际金融报等专业大号，究其原因，还在于“传播所谓‘上海9月1日将出台房产新政’等不实信息”。
也就是说，上海官方又一次辟谣，来稳定人们对房价的预期。
但历史证明，楼市调控的效用都是短暂的，2015年启动的这一轮楼市暴涨，从北上深等一线城市起步，在今年4月之后传递到南京、合肥、苏州、厦门等核心二线城市。而下一步，旺财（ID：haoyoucainet）认为这股暴涨之风将会继续扩散到这三个城市：杭州、无锡、东莞。
一、这三个城市要暴涨
根据研究院的百城房价数据，杭州8月新建住宅的平均价格为18340万/平方米，环比上涨3.71%，同比上涨14.29%。
可观的房价上涨幅度丝毫不影响楼市的成交，今年刚刚过去了8个月，杭州楼市一二手房的成交量却已刷新历年来的全年纪录。据杭州当地媒体报道，目前大约7万套的库存，照此速度不到5个月就可消化完毕。
根据百城房价数据，8月，无锡成为环比上涨最猛的城市。这和无锡近年缩减土地出让、加快去库存不无关系，结果是，目前的楼市库存去化周期，已经下降到7个月左右。
更重要的是，市房屋交易管理中心的数据显示，无锡市场历来是本地购房者为主，但今年3月、4月由苏州和上海人卷起的购房潮开始搅动无锡楼市，到了8月，无锡近七成房子是外地人买走，比例为67.41%，比7月增加22.05个百分点。
珠海、佛山、东莞这三个珠三角城市，都进入百城房价指数的前十榜。
然而，在深莞融城的势头之下，东莞房价受深圳的溢出效应更为明显，深圳人成了当地楼市的最大买家，几乎买下了0.6个东莞！从33个区域来看，房价过万区域已达22个，其中过2万元区域达6个。
二、货币洪水：从一线到二线梯次流动
房产是一个地域性非常强的资产类别，各个城市的房产投资价值与安全性差别很大。简单来说，城市的房价走势与其经济繁荣程度、人均收入水平、人口净流入数量、土地供需关系的关系最大。
在中国，一二线城市的这几个指标都占很大优势，从基本面上来看更能支撑房价上涨，所以聪明的资金，自然会首先流向这些资源稀缺的一线城市，这一轮楼市暴涨就是从深圳开始，北京、上海跟上。
一线城市水位过高，限贷限购渐次出台，资本受阻后，便会流向次优目标——核心二线城市。国家统计局70个大中城市住宅销售价格数据显示，从今年4月份开始，厦门、合肥、南京这三个二线城市，就一直稳坐房价领涨前三名，只是每次排位有所变化而已。“四小龙”中的苏州没有被纳入这个70城数据，但基本与南京齐头并进。
现在，“四小龙”的水位也已变高，地方政府在9月前后推出各种限购限贷措施。筑起限购“堤坝”之后，汹涌澎湃的货币洪水，自然会继续向周边热门城市扩散，所以，我们就看到了杭州、无锡、东莞等其他二线城市的补涨。
三、当货币洪水遭遇资产荒，房子是最后的安全港
2016年中国一二线楼市的火爆，很大程度上是因为货币洪水不断泛滥，却苦于实体经济整体下行而遭遇资产荒，出现有钱无处投的困境，最终只能大规模流向房产这个最后的安全港。
彭博最近披露了一个数据，称中国的上市公司账户上已经囤积1.2万亿美元的现金，却无处可投——实体经济实在太差，投什么亏什么，那还不如不投。而上市公司2015年年报数据也反映了这种无奈，旺财发现，它们把一部分钱用来炒股和购买理财产品，金额高达1万亿。相对而言，目前一二线城市房产的风险，要比炒股的风险更小。
7月的金融数据出来之后，让中国金融行业的内行们都惊出一身冷汗：7月人民币贷款增加4636亿元，其中，住户部门贷款增加4575亿元。这意味着房贷居然占到了新增贷款的几乎百分之百，也就是说，全国人民和中国企业们，现在去银行贷款只为一件事——买房！这在上市银行公布的2016年半年报中，也得到了印证。
所以，只要国家对房地产尚未明确收紧银根，就会有更多城市去承接这些“溢出”的资本，拉出一条房价轮番上涨的波浪线。
第一波是一线城市，第二波是核心二线，杭州、无锡、东莞这三个城市，或许即将成为货币洪水的下一个目标。楼盘快查：丨丨丨丨丨户型：丨丨丨丨丨丨丨热点区域：丨丨丨丨丨
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-23232018年一线城市房价还会涨吗？
​国家统计局本月18日披露了7月份中国70个大中城市楼市数据。其中，北京、深圳新建商品住宅的价格分别较6月份回落0.1和0.2个百分点。上海房价与上月持平，广州成为一线城市中房价唯一上涨的城市，房价环比上涨0.4个百分点。
种种迹象表明，一线城市房价，至少在2017年，是不会继续疯涨了。
而在笔者看来，不止是今年，2018年北上广等一线大城市房价想要维持上涨趋势，也是不太可能的事情。​
​要探讨为什么一线城市房价在今明两年无法继续上涨的原因，我们必须先了解，为什么过去一线城市房价可以持续上涨。
​在中国，房价上涨的原因不外乎两个：一个是土地供应量不足，另一个就是大城市优势资源对流动人口形成的吸虹效应。
从土地供应来看，过去几年，一线大城市土地供应量持续下跌，造成了库存房量始终无法满足市场购房需要。这种供需关系倒挂的情况下，房价出现疯长自然也在情理之中。
同时不可否认的是，在中国北上广等一线大城市，是经济最具活力、最发达的区域，这对于那些追求梦想和机会的年轻人来说，具有无限的吸引力。同时，全国最优质的医疗、教育资源，又成为漂一族想要在一线城市买房安家的最重要原因。这些因素作用下，无形中让一线大城市人口流入量持续上涨，也引爆了房地产市场的购房刚需。​
​由此可见，过去几年，由于土地供应量的不足，以及人口大量流入，都成为支撑一线大城市房价持续上涨的内在动力。再加上过去几年政府对房地产的调控，常常是头痛医头脚痛医脚，无法从根本上长期抑制房价的上涨。但是，令人欣喜的是，这种情况，在2017年已经悄然发生了改变。
​今年以来，政府对一线大城市房地产的调控，可以说已经到了空前严厉的地步。而且所有的调控措施，都指向房地产市场根源性问题。
首先，针对房地产市场供需倒挂的问题，今年，一线城市纷纷加大对土地的供应力度。据统计，今年1到7月，北京市宅地供应共计47宗，规划建筑面积594.67万平方米，比2016年全年的水平还上涨了170%。而深圳市规土委今年7月印发的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》则显示，深圳今年建设用地计划供应量为1350公顷。其中居住用地占比从2016年的9.3%大幅提高至16.1%。可见，2017年，一线城市土地供应量大幅增加，已经成为不争的事实。不仅如此，我们还可以大胆预计，这种土地供应上涨的趋势，至少将在今后两到三年内得到保持。这是因为，目前一线大城市土地供应量的增加，不再只是地方的意图，更多的体现的是中央的调控决心——今年4月份，住建部及国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明确要求对土地供应进行分类调控。其中，对于那些商品住房库存消化周期在12个月以内的，必须加大土地供应力度，而对于那些消化周期在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。明眼人一看就知道，这条明显针对的就是北上广深等一线大城市。而有分析认为，这种从中央层面明确向地方施压土地供应的情况，这么多年来还是第一次，这反映出中央对一线城市房价上涨根源性原因的准确把握，也必将长远影响一线城市土地供应的趋势走向。​
​其次，本轮的房地产调控的组合拳，不仅仅落在土地供应环节，也打向大城市目前的人口结构。今年5月17日，北京市委讨论通过《北京城市总体规划（2016年至2030年）》，明确要求通过改变北京过去“单中心”聚集的城市发展思路，将优质公共资源向河北等周边区域、尤其是今年新成立的雄安新区进行辐射，以缓解目前的城市人口压力，并力争到2020年，将北京市常住人口规模控制在2300万人以内。而这种通过辐射城市优质公共资源，以减缓外来人口流入压力的做法，在上海广州深圳等一线城市，也同样存在。
​不仅仅如此，目前一线城市还通过变相提高生活成本的方式，来限制流动人口的流入。比如，北京这两年来对地下室的清理，虽然也有安全方面的考虑，但也无形中推高了北漂一族的生活成本。在上海，从今年4月开始，土地出让合同中必须明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。而这种对于商住房的调控，其实不仅仅是上海，在北京深圳等一线城市，今年也相继出台了类似的政策。在这种严厉的调控政策下，最先受打压的是谁呢？正是那些受限于一线城市商品房买房条件，而转向酒店式公寓等商住房的刚需客。有分析认为，此次席卷一线城市的商住房新政，传达出来的政策信息就是要进一步控制外来中低端人口数量。​
​而与大城市严控人口规模相对应的是，目前在二三线城市，对于人才的争夺战已经进入白热化状态。各种对人才的优惠政策，以及二三线城市相比于一线城市较低的生活成本，也进一步吸引了原先在北上广深等一线城市的漂一族，向二三线城市转移的趋势。
​在以上多种政策的综合作用下，目前一线城市的人口流入量，已经呈现下降趋势，2016年，上海和北京的常住人口仅分别增加了4.7万人和2.4万人，为近十年来增幅最小。而在流动人口增加规模得到严控的形势下，一线城市房地产市场的购房刚需，也必然进一步下降，这对于房地产市场降温，将起到非常重要的作用。
此外，本轮的房地产调控，不再仅仅针对房价本身，而更着眼于通过对租赁住房用地的供给，和租售同权的改革，来推动公共住房供应体系的重构。在北京，今年8月推出“共有产权住房计划”，而上海则在今年7月开始推行“只租不售”的运营新模式。据上海媒体报道，今年7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块，要求开发商拿地建房后，只能用于出租，不能当作商品房出售。有分析认为，不论是北京的共有产权住房计划，还是上海的只租不售政策，实际上都是为了扩大房屋租赁市场的供给，以满足不同层次人群对于住房的需求，进一步萎缩房地产市场的购房需求。
总之，随着土地供应量的连续攀升，公共住房供应体系的重构，以及一线大城市人口流入趋势的持续放缓，一线大城市的房价，已经来到了拐点，今后要想重新回归高点，甚至进一步向上攀爬，至少在可预见的两到三年内，都无法实现了。
原创：论辩天下（微信搜索公众号：论辩天下）
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。一线城市的房价还会不会涨？两张图告诉你答案！6 months ago2收藏分享举报文章被以下专栏收录私募股票研究员、财经记者：挖掘下一个牛股{&debug&:false,&apiRoot&:&&,&paySDK&:&https:\u002F\\u002Fapi\u002Fjs&,&wechatConfigAPI&:&\u002Fapi\u002Fwechat\u002Fjssdkconfig&,&name&:&production&,&instance&:&column&,&tokens&:{&X-XSRF-TOKEN&:null,&X-UDID&:null,&Authorization&:&oauth c3cef7c66aa9e6a1e3160e20&}}{&database&:{&Post&:{&&:{&isPending&:false,&contributes&:[{&sourceColumn&:{&lastUpdated&:,&description&:&财经记者：混迹于各种投资者关系会、业绩会，认识上市公司、媒体、券商、投行各种嘴脸和套路。 私募研究员：挖掘下一个牛股，注重基本面研究。 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class=\&content_image\& width=\&229\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='229'%20height='208'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&229\& data-rawheight=\&208\& class=\&content_image lazy\& width=\&229\& data-actualsrc=\&https:\u002F\\u002Fv2-7b8ea1ddd7e79_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E如果把时间周期再拉长，二者差距更加明显，刘元生在1988年买入万科360万股，目前收益超过800倍。\u003Cb\u003E可以说，优质的地产股涨幅远远超过房价涨幅。\u003C\u002Fb\u003E现在问题来了，除了恒大、碧桂园等一线优质地产股外，还有没有其他估值较低、成长性较好的二线房企呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E\u003Cu\u003E房价会下跌？对不起，那只是你的臆想\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E刘元生800倍收益的例子告诉我们，投资成功要有足够的耐心：买定离手，耐心持有，耐心才能做到克服短期的波动，吃到大段的肉。而做到耐心的关键就是对整个行业、对公司基本面有足够的了解。我们先来说一说房地产行业的大环境，大环境的核心只有一句话，就是房价还会不会继续涨？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房价会不会涨影响因素很多，但长期来看有两个核心因素，一是经济增长，二是城市人口的集聚会不会停止。对于第一个，毫无疑问中国的经济还在高速增长，虽然比之前两位数增长有所放缓，但几乎秒杀了所有发达国家，这个再讨论的意义不大。下面重点讨论一下人口聚集。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E大城市的人口聚集，是全世界都存在的大趋势。\u003C\u002Fb\u003E先来看两张图片，来自2009年世界银行的一个报告。这两张图片说的是日本和美国城市群GDP产出密度。有图有真相：\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-c32f01d2ed91e6da0adc_b.jpg\& data-rawwidth=\&620\& data-rawheight=\&644\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&620\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-c32f01d2ed91e6da0adc_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='620'%20height='644'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&620\& data-rawheight=\&644\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&620\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-c32f01d2ed91e6da0adc_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\\u002Fv2-c32f01d2ed91e6da0adc_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E你可以清楚的看到，日本东京、名古屋和大阪三个城市的GDP特别高，这三个城市加起来占到日本全部GDP的80%。这样说吧，\u003Cb\u003E即使整个日本其他地方没有产出GDP，只剩下这三个超级大城市，那么日本的GDP总量基本不变。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我们再来看一下美国，其绝大部分的GDP主要由洛杉矶、旧金山、纽约、芝加哥等大城市产生，也就那么十来个城市。同样的道理，就算美国其他地方不产生GDP，只剩下这十来个大城市，那么美国的GDP也基本上不会发生什么变化。\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-589edeeb54f46e147d479327_b.jpg\& data-rawwidth=\&607\& data-rawheight=\&430\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&607\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-589edeeb54f46e147d479327_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='607'%20height='430'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&607\& data-rawheight=\&430\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&607\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-589edeeb54f46e147d479327_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\\u002Fv2-589edeeb54f46e147d479327_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E 发达国家人口聚集具有一定比较意义，我国人口聚集又处于什么程度呢？数据说话，2016年国内GDP为74.41万亿人民币，北上广深GDP共为9.14万亿，占比12.29%，而前十二大城市GDP占比才不过约26.5%，远远比不上美国和日本等国家。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从这个角度看，\u003Cb\u003E我国的城市化过程还远远未结束，人口还要聚集，聚集就会产生巨大的房屋需求，房价也就长期看涨。\u003C\u002Fb\u003E当然，有人会反驳，目前房地产调控得厉害，房价到顶了，其实不然。北京从2011年开始就有了房地产调控细则，北京户口家庭不允许购买第三套房，而非北京户口的，必须在北京纳税满五年才买房。后来呢？大家也看到北京的房价了，调控只会影响短期的走势，因为前文说了，人口、资源的聚集产生的巨大需求，这才是房价上涨的根本动力。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E另外，经济增长也是房价不断上扬的重要原因，2016年我国GDP增长6.7%，其中深圳增长达9%，在一线城市当中增速最快，人均GDP也最高，这也解释了为何2015年深圳房价涨幅能领先全国。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E那么，我们怎么才能抓住房地产造富潮的末班车呢？通过二级市场购买地产股，特别是在一、二线城市拥有大量土地储备的地产公司，因为经济发展、人口聚集对这些公司来说最受益，这样也可以分到一杯羹，\u003Cb\u003E就像当初买下有超过400倍涨幅的腾讯（00700）能分享互联网造富潮一样。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E有时候道理就是这么的简单，机会也是那么的明显，只是被大多数人忽略了而已。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E\u003Cu\u003E几个重要的上涨因素\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E近期的大牛股恒大，股价在半年之内由不到5港币一路上扬至17.66港币，涨幅惊人。实际上，恒大起涨之前有很多迹象：大额回购、赎回高息债券、大行券商唱好等。\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-e34e658e4c5d3e085ad692_b.jpg\& data-rawwidth=\&650\& data-rawheight=\&329\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&650\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-e34e658e4c5d3e085ad692_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='650'%20height='329'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&650\& data-rawheight=\&329\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&650\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-e34e658e4c5d3e085ad692_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\\u002Fv2-e34e658e4c5d3e085ad692_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E 先说回购，恒大在一个月内出手9次，共回购7.23亿股，花了约62.88亿。并且，有多个交易日回购金额超过交易额的50%，出手阔绰。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E再举一个回购的例子——融创中国（01918）\u003C\u002Fb\u003E，2016年9月，融创发布了一则具有爆炸性的公告（然而很多人并没有注意到），大概是这样的，公司的控股股东（说白了就是大佬孙宏斌），要溢价认购新发行股份，聪明人一看就知道这是明摆着要大幅增持，且高于市价的6.8%。认购多少呢？占已发行股本的13.31%！后面融创的股价大家也看到了，从5港币左右一路上扬至14.74港币，孙宏斌也是赚翻了。融创周K线：\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-acc4dd75dd92e48b9aa08f_b.jpg\& data-rawwidth=\&559\& data-rawheight=\&325\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&559\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-acc4dd75dd92e48b9aa08f_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='559'%20height='325'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&559\& data-rawheight=\&325\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&559\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-acc4dd75dd92e48b9aa08f_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\\u002Fv2-acc4dd75dd92e48b9aa08f_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E 此外，碧桂园在2016年1月开始回购最多10%的股份，约22.59亿股，据wind数据，截至目前，碧桂园累计回购了超过12亿股，其股价也从2016年低点上涨近3倍。目前，恒大、碧桂园、融创在近日均连续创出新高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我们回到龙光，其回购虽然没有这么激进，更像是“温水煮青蛙”，煮了近一年。据wind数据，龙光从2016年1月份开始一直回购到同年11月份，共回购6123万股，耗资约2亿港币。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E跟着大股东走，吃喝不用愁\u003C\u002Fb\u003E，这句股市至理名言背后的道理非常简单粗暴，大股东是对公司基本面最了解的人，回购自然是利益最大化的选择。\u003Cbr\u003E说完回购，接着再说赎回美元债券。5月初，恒大发布公告称，计划2017年全年赎回70%的永续债，近期又公告称将在6月30日前赎回剩余全部永续债。赎回永续债对净利润有非常大正面的影响，这也是恒大股价牛气冲天的原因之一。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E龙光目前也有类似的动作，用低利息的债券赎回高利息的债券。龙光在5月成功发行4.5亿美元利息5.25%的优先票据，赎回约3亿美元利息11.25%的优先票据，预计每年将节省约1800万美元（1.22亿人民币）的利息开支。值得一提的是，龙光4.5亿美元的优先票据获得投资者共计17亿美元的抢购，也就是说，再发低息券就非常容易了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此外，3月份龙光获得1.5亿美元贷款，利息仅为3.75%另加伦敦银行同业拆息。可以看到的是，龙光的融资成本在逐步下降，按照花旗的观点，龙光2017年的融资成本将由2014年的8.8%大幅减低至5.8%，背后的原因自然是基本面在持续向好。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E\u003Cu\u003E一年40%的收益够不够？巴菲特才不过20%多\u003C\u002Fu\u003E\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在讲龙光基本面之前，先来口水一下股神巴菲特上万倍的收益。\u003Cb\u003E从年的50年中，巴菲特管理的伯克希尔股价从11美元上涨了2.05万倍\u003C\u002Fb\u003E，换句话说，当初买下1万美元的该股股票，目前市值超过2亿美元。实际上，\u003Cb\u003E巴菲特过去50年的年均回报仅为21.97%\u003C\u002Fb\u003E，没错，每年的收益只相当于A股的两个涨停，只是巴菲特连续做到了50年。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E龙光从2016年低点1.99元到目前5.15元，有158%的涨幅，一年多的收益远超巴菲特，这样的涨幅也远超同期深圳的房价。现在关键的问题是，龙光未来还能长期并稳定地成长吗？龙光周K线：\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-4f7df705a3ded_b.jpg\& data-rawwidth=\&543\& data-rawheight=\&331\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&543\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-4f7df705a3ded_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='543'%20height='331'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&543\& data-rawheight=\&331\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&543\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-4f7df705a3ded_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\\u002Fv2-4f7df705a3ded_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E 2016年龙光的营收、净利润有不俗增长，营收205.4亿元人民币，增长40.9%，利润44.9亿元，增长69.4%。2017年前5个月累计合约销售额为154.9亿元，同比大增46.13%。实际上，按照中金公司研报的观点，龙光2017年的可售资源达680亿元，但全年销售目标为345亿元，理由是龙光在市场调控期间略微放缓销售增长目标，以维持高毛利率，换言之，当调控结束时，龙光增速将更快。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E智通财经了解到，龙光主要在以深圳为核心的珠三角区域布局（总部就在深圳），以及汕头、南宁等区域。截止2017年3月，龙光在“世界级都市圈”的粤港澳大湾区的货值约2900亿元人民币，占总货值3400亿（总建面约2650万平米）比重达85%。其中，深圳约1350亿，惠州750亿，珠海约370亿，佛山约240亿，香港、中山分别为150亿和40亿元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E粤港澳大湾区是由广州、佛山、深圳、惠州等9市和香港、澳门组成的城市群。是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区。是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要区域，也是未来人口继续聚集的区域。长远来看，粤港澳大湾区整体的房价将维持上涨趋势。\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-951cf7dd4fedc94d79dead4e_b.jpg\& data-rawwidth=\&886\& data-rawheight=\&502\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&886\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-951cf7dd4fedc94d79dead4e_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='886'%20height='502'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&886\& data-rawheight=\&502\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&886\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-951cf7dd4fedc94d79dead4e_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\\u002Fv2-951cf7dd4fedc94d79dead4e_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E 俗话说，没有好不好的股票，只有贵不贵的股票，我们来看一看龙光到底贵不贵。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E据wind数据，在恒大、碧桂园、万科企业（02202）、新鸿基地产（00016）、长实地产（01113）、融创等在内的10多家地产公司当中，恒大、碧桂园、融创等经过几轮大涨，动态市盈率基本在15倍以上，而龙光的市盈率PE最低，仅为5.5倍。同样按照wind数据，龙光在2017年及2018年的预计市盈率也最低。\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-18b62bcade3bbc_b.jpg\& data-rawwidth=\&620\& data-rawheight=\&394\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&620\& 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