23420被浏览2517471分享邀请回答28K2862 条评论分享收藏感谢收起2.1K296 条评论分享收藏感谢收起查看更多回答&p&转一篇文章吧 &a href=&///?target=http%3A//bj./a/226.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&买房别听王思聪_大燕网北京站_腾讯网&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&5月3日凌晨，在将微博问答价格调整为一万元问一次之后，王思聪将第一个万元答案留给了这个问题——“您认为目前热点城市的房价是否高得离谱？如何看待年轻人花光父母积蓄贷款买房现象？”&/p&&p&王思聪的回答简要来说有三个信息点：1.房价的确离谱；2.租售比不合理，租房更合适；3.花光父母积蓄贷款买房，在经济上是愚蠢的选择。&/p&&p&万达公子的回答代表了很多人的心声，有人评论到“王思聪虽然是含着金钥匙出生，但是三观绝对正……”&/p&&p&虽然点评身家60亿公子哥的买房观非常落俗套，但鉴于过去一个月来房产调控政策的风云陡变，在这个时间点上借机对旧机制的框架及新机制的博弈可能做一个梳理，还是非常有价值的事情。&/p&&p&好，羊头挂完了，接下来就该卖狗肉了。预警：份量很足，请慢慢享用。&/p&&p&首陀罗的卡位游戏&/p&&p&国人被房产搞得魂不守舍，根源始于1993年。分税制改革之前，大多中央部委是没钱又没权，饿得嗷嗷叫。税改之后，财权大幅上收，结果是部委们爽了，地方饿得嗷嗷叫。&/p&&p&1998年进行了土地和房地产的市场化改革，但当年修订的《土地管理法》明文规定，土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征收前三年平均年产值的15倍，省级政府批准可以增到不超过30倍。第63条又规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。&/p&&p&这就基本把住宅用地供应垄断了。穷得嗷嗷叫的地方政府闻到了钱味，在随后史上最宏大的城市化、开发区兴建进程中，走上了土地财政之路。钱少事儿多，多数基层只能不讲规矩了，少不得各种因为征地拆迁而酿成的冲突和悲剧，与农业税（06年取消）、计生（16年接近取消）可以相提并论——“每个人的家乡都在沦陷”。&/p&&p&中心城市、省会和县市无论在财力、治理、公共服务、发展机会上都形成了明显而巨大的差距，这与美日欧等发达国家形成了明显对照，后者通常只有职业机会上的差别，小城市和乡郊的秩序，往往比大城市中心还要好。&/p&&p&集体土地不准入市，迫使居民们加入到一个异常惨烈的金字塔式的、单向的卡位竞赛。资本和富豪不能下乡落地、土地不能自由交易、转变用途和获得信贷的结果，使得数亿首陀罗无法出售产权，只得依靠出售体力勉强糊口，支付教育、医疗、进城门槛之外，没有其它消费能力。2016年，有40%国民人均每月可支配收入不足1100元。这能买得起高铁票、三四线房产、配置家电、淘汰烧煤取暖吗？所以“产能过剩”“环保难题”“资产泡沫”等等其实是伪问题，是产权和信贷局限在城市的诸多后果而已。&/p&&p&另一个后果就是，竞争中胜出的都市吠舍们，极难像欧美中产一样在乡郊置办庄园、别墅、参建学区，进而改善家族生活环境。只能继续打下一个关卡：在海外购置房产、培育后代。也就是有数以万亿计的财富成为别国公民的“海外”资产。这种财税和土地机制，近乎成为一个逐层向上、向海外抽取精英和财富的单向水泵矩阵。&/p&&p&看懂的人最后发现了这个游戏的通关秘籍，就是借助杠杆提前在中心城市卡位，“京沪永远涨”背后的逻辑大概如此。而极低的租售比，却缘于人均可支配收入占GDP的过低比例——那些买不起房的进城务工首陀罗们，已经交不起更高的房租了。&/p&&p&身为刹帝利，万达公子早已将视野放在海外资产配置上，无需参与这个惨烈的单向金字塔竞赛。在他眼中，这个卡位游戏自然既无趣又不经济，至于那些夸赞其“三观正”的首陀罗和吠舍们到底心里在想什么，恐怕只有天知道了。&/p&&p&无红线，不改革&/p&&p&2003是换届之年。理想状态是升级基本操作系统，把1993年版本中过强中央、过弱地方的格局，做一个平衡调整。但历史通常是反过来的：一个架构运行十年，那最有话语权的往往是这个架构下的得益者。&/p&&p&结果是后续10年的政策重点变成了“纠偏”。加上民众们总是说，教育医疗市场化、国企私有化太快了，需要慢下来等一等国家的良心。“宏观调控”时代来临，各部委相对于地方的权力空前提升，国企相对于民企也获得了空前的优势和资源。&/p&&p&土地管制也在这期间开始层层加码，04年房地产首轮调控启动，06年出台了“18亿亩耕地红线”，计划者期待一个更均等的城市化过程，限制大城市供地、默许三四线城市供地。但基本框架没有理顺，市场并不买账，结果是一线城市更加紧张、房价更高，三四线城市库存压力更大。&/p&&p&而到13年部委按照惯性继续出台调控政策，“严控特大城市扩张”，到地方开始落实（年中心城市供地急剧减少），结果是房价恐慌性暴涨，终于触到了其他部委（央行）的红线了。&/p&&p&在这之前，财政部和央行疑似对土地和发展规划无权吱声——即使他们预见到了风险也只能忍着，只有到风险临近的时候，才有可能委婉地提出：喂，这样子下去会崩掉的啊。&/p&&p&插入一个可能的特色规律：&/p&&p&每个部委的规定和政策都是永远正确的，如果加上了“中央精神”、“基本国策”的背书，就不仅是永远正确，还要年年加码。除非撞到了另一个部委的红线。&/p&&p&比如计生政策就长期正确，直到负责养老金的部委摔了电脑：这预算没法做了。至于民间和学者们多少声讨反对，在政策博弈中更接近于背景噪音。&/p&&p&所以未来到底是按照已有模式继续下去，还是会另起套路，就要关注财政和货币当局的想法和改革准备了。&/p&&p&事情正在起变化&/p&&p&今年4月6日，住建和国土部下发通知，要求各地房产库存低于6个月的，要显著加快供地，超过36个月的要停止供地。明眼人不难发现：“库存低于6个月的要显著加快供地”和之前“严格控制特大城市扩张”的规定，明显打架了，哪个会赢？&/p&&p&隔天，北京就宣布未来5年新增住房150万套（现有约750万套），大概是前5年新房成交量的3倍。这就像计划生育了十几年，终于出来个“单独二胎”一样，信号虽小，但意味深长。&/p&&p&这说明在资本回报率数年间持续下跌，房贷和M2迅速增长的关节眼上，某些部委的红线起作用了。&/p&&p&如果说土地制度、经济发展模式等等还和国情、体制、文化等有关，大家可以吵个没完的话，那货币和债务可就是硬邦邦的普世规律，没啥可选择的。&/p&&p&重大改革的拖延和过重的税赋，使得新增投资的收益率已经趋近于零。但GDP增长、就业、财政的目标，迫使信贷继续增长，支持即便是利润和还款来源都很可疑的国企、政府基建项目。现在国企和地方政府的负债，早已超过百万亿的规模了。&/p&&p&而我们知道，每一笔新增货币（信贷），在出生之时都已经注定了死期（还款条款），货币总量可以视为每笔尚未偿还的债务之和，就像人口总量是所有尚未死亡的个体之和。&/p&&p&大量无法偿还的债务，最严重的会毁掉货币信用（比如津巴布韦和委内瑞拉的财政）并进而毁掉社会秩序和政治稳定；轻一点儿的会毁掉资产价格和银行（比如90年日本的地产贷款、07年美国的房贷）。&/p&&p&这些后果，无论财政部还是央行，都无法承担。&/p&&p&打补丁还是重装系统&/p&&p&目前以冻结交易和加快供地为代表的调控政策，还是一种非常情况下的应急策略，治标不治本。&/p&&p&可以说，不进行制度上的改革，房产政策的长效机制就无从谈起。而从行政高层此前的举措来看，在财政和土地制度改革双方面都有准备。&/p&&p&2016年8月，国务院下发了“关于推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革的指导意见”（国发2016年49号文），将国防、外交、国安、边境、跨省大河和交通、重大传染病、战略资源等归属中央事权，而教育、医疗、治安、规划等权力下放为央地共管或者地方主导。&/p&&p&“央地分权”远超过了补丁的意义，比较接近新一代基本操作系统。不过现在强调它疑似有些不合时宜，国务院草草颁布了就冷藏起来，毕竟要分解部委和权力、扩充地方财政和法人主体资格，还有太多的障碍，绝不是开开会出些规定就能推动的——否则早做了。&/p&&p&土地制度改革方面，国务院要求的是今年完成城乡土地确权发证，全国房产信息联网，全国人大本届完成《土地管理法》修订，这些相当于是为下一步改革提供一些可操作性、可监督性和法律依据，免得变成王安石变法那种结果。&/p&&p&如果这次《土地管理法》和部委权限下放的比较到位，那即便两三亿人住进1亿套别墅占掉1亿亩耕地，现有19亿亩耕地变18亿亩也不影响粮食安全，但这对完善经济和货币内部循环链条、开启正常循环的意义非常重大。如果小改小闹，拖20年再放开，那代价多半是20年内数百万人移民，数十万亿财富带往他国。&/p&&p&“央地分权”的改革目标，实际上就是将财政权及相关权力逐步下放地方后，用房产税代替目前的部分流转税，缓解对增值税的过度依赖。现在增值税为主的收入结构，就像是单从一条腿上割肉。工薪收入上不去，企业投资收益率也上不去，也难以扩张信贷、扩募员工或者加薪。资金即便想去实业，实业也接不下，因为新增加的投资没有什么回报。&/p&&p&房产税对房价的区域落差也有一些平抑作用，在房产税的压力之下，中心城市的退休老人有更强的激励愿意离开，到治安、环境和医疗相对还好的地方安度晚年。&/p&&p&而土地制度改革的目标，则是逐步放开土地产权交易，让大部分公民可以有步骤有条件地出售体力以外的资本。这样一是可以有效提升中心城市的租售比，二是让单向的财富抽水泵变得可循环可持续。&/p&&p&其实，无论是怎样的政策改革，最后一定是回归正常经济机制：短期内需要减增值税和社保，能立即提升企业的投资收益率、工薪和就业、新的消费和信贷，企业扭亏、资产价格可保。&/p&&p&长期策略就是坚定推行“央地分权”，除了央行、财政、国际商务以外的经济事务，企业放给市场，教育、医疗、保障、土地、规划、粮食等权力尽可能的下放地方，包括土地使用权如何流转、变更用途、怎样开征房产税，都交由各地自己想办法去试。&/p&&p&毕竟95%以上的国土不能贷款，几百万亿货币堆在那2-3%的“出让土地”上，就像在小小的面积上不停摞积木，神仙也走不下去的。&/p&&p&减税、分权、土地流转，这几只靴子落不落、何时落、落到什么地步，将是大概率决定未来房产政策走向的事件。然而这个转换需要等待几个月、几年还是几十年，难以预测。官方曾经提到的相对最好的口号，是“让市场规律发挥决定性的指导作用”；而曾经颁布的相对最好的框架，无疑是“央地分权”，但这两者目前看都不太受待见。&/p&
转一篇文章吧 5月3日凌晨，在将微博问答价格调整为一万元问一次之后，王思聪将第一个万元答案留给了这个问题——“您认为目前热点城市的房价是否高得离谱？如何看待年轻人花光父母积蓄贷款买房现象？”王思聪的回答简要…
&figure&&img src=&/50/v2-d9cfe0b62c8bdfef_b.jpg& data-rawwidth=&1431& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1431& data-original=&/50/v2-d9cfe0b62c8bdfef_r.jpg&&&/figure&首先声明，本文只是一个房地产业外人士的个人观点，很可能不够正确和严谨。&p&其次声明，绝非房地产楼盘或者中介广告——没有广告文章里，是唱衰房价的。&/p&&p&我也不会从Wind平台上拉一堆数据，或者引用一堆券商的PPT。整的看起来像那么回事，跟所有招摇撞骗的分析报告一样：形式严重大于内容，只有分析没有观点，只有人云亦云，没有对事物本质的思考。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&写这篇文章的起因&/li&&/ul&&/h2&&p&是上周末去看了一个楼盘：上海市普陀区内环边的XXXX三期。&/p&&p&按道理我不该去看这个楼盘。因为这种高端楼盘和我的气质虽然相配，但和钱包完全不配。&/p&&p&但是在路边“温柔热情”与我攀谈的中原地产的中介朋友，脸不红心不跳的用一个大幅低于真实价格的说辞，把我忽悠到了现场。他们后来口口声声跟我说：“如果不是我告诉你一个低价，你会来现场吗？如果你不来现场，你就错过了买入这样一个优质房产的机会！”&/p&&figure&&img src=&/v2-4dc8aecab76c212ea6864f_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&/v2-4dc8aecab76c212ea6864f_r.jpg&&&/figure&&blockquote&&ul&&li&根据李嘉诚的地段论：紧贴内环，靠近地铁三四号线镇坪路站，还有7号线地铁。&br&&/li&&li&根据产品的血统出身论：口碑开发商绿城打造，大资本家融创操盘&/li&&li&根据资源稀缺的程度论：内环边的新盘屈指可数，配套新建的上海理工实验小学&/li&&li&根据毛主席说的“实践才是硬道理”：我去看过盘了，觉得确实挺好的&/li&&li&听说脱离定价谈产品是耍流氓：价格真的不是很贵，销售吹风的价格是：150平米左右的三房，起步价在1350万，全屋精装修，拎包入住。折算下来，9万一平米起步，均价10万左右。&/li&&/ul&&/blockquote&&figure&&img src=&/v2-580a1ddaf6d4b1fbd04bee_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&854& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&/v2-580a1ddaf6d4b1fbd04bee_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&/v2-98c54be5cd62eacccef7a5_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&854& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&/v2-98c54be5cd62eacccef7a5_r.jpg&&&/figure&&p&在“精装修”被彻底滥用的今天，很多号称精装修的房子装的都像狗屎一样。但这个楼盘的定位还是挺高级的，我这种没见过世面的人，首先硬装的质感都不错，虽然风格略显浮夸，不是我喜欢的极致简约美。看到一堆标配进口品牌家电，深感自己认识的商品Logo还是太不齐全。内嵌式的四开门大冰箱，最初被我误以为是衣柜——怎么可能有衣柜放在厨房里呢？我一度Show出自己的智商优越感，质疑开发商的专业性。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&一定有人笑我装逼，9万一平米起步，还不算贵？&/li&&/ul&&/h2&&p&房价就像篮球运动员的身高，说起来都是高个子，可是球迷就是会嫌广东宏远的布泽尔2米03的身高太矮——没办法，对面站着2米10的布拉切。&/p&&p&这个盘，作为知名开发商的高端全新住宅，真的不贵，附近的次新二手房。很多都在9万左右的单价了。&/p&&figure&&img src=&/v2-f138fbce570c6db0eca9_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1082& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&/v2-f138fbce570c6db0eca9_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&h2&&ul&&li&在价格接近的情况下，一手新房比二手房更值得购入&/li&&/ul&&/h2&&p&二手房需要承担的税和中介费，通常增加5%以上。&/p&&p&并且，因为建筑质量和水平在不断提升，新房拥有更好的设计和品质。&/p&&p&此外，购买新房是很多有车一族难得的拥有产权车位的机会。在上海太多太多住宅小区，有钱也无法买到车位。&/p&&p&有人觉得新房比二手房拥有更长的土地产权年限。但这个优势，我倒认为可以忽略不计。下面会具体说到。&/p&&p&新房和二手房比，真正的局限在于：新房是离散的点状分布，只有合适的时机（它开盘的时候，你恰好打算买），合适的地点（它开盘的位置，你恰好能接受），合适的户型、面积和配套资源（它的产品，正好适合你的需求），才会促成你的购买。&/p&&p&而二手房，是面状分布，海量供应。理论上，只要你有钱，你可以在任何时间、购买任何地段、任何类型的产品——前提是，你要符合政府的限购政策。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&开发商为何不定价高一点？为何一手房比二手房的价差这么小？&/li&&/ul&&/h2&&p&在正常的市场，新房和二手房本来不应该价差这么小。&/p&&p&如果房地产可以用《三体》中的乱纪元来形容，现在一定处于一个寒冷的时代。北上广深等大城市，由于严格的限购政策，需求端的潜力已经被封杀大半。&figure&&img src=&/v2-6b90b0bf643fca97ec89d0f_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&323& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&/v2-6b90b0bf643fca97ec89d0f_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&一手新房的背后站着开发商，他是用流动资金和融资来做的楼盘，既然造好了，到了时间就要卖的。恰好碰上限购，就算你倒霉。总不能捂盘到限购过去——巨大资金成本不允许。因此，只有随行就市，定一个理性的价格，尽快卖掉。&/p&&p&我看房的这个楼盘，由于地段好，单套房价的购买价格门槛很高，所以在限购的情况下，要快速捕获足够的客源是很难的。当然定价要老实一点。&/p&&p&同样是新房，目前上海郊区的新房，却很抢手，定价坚挺，销售顾问各个都非常牛逼，要求你爱看不看，尽快决定！如果要订，开盘后7天内付清首付，否则，哼哼，订金不退。&/p&&p&为什么限购限不住郊区呢？因为限购政策是差异化的，郊区的楼价和面积都相对低一些，总价较低，很多潜在的购买者，是没有名下房产和贷款记录的年轻人，他们基本不受限购政策的影响，依然可以用35%的较低首付和相对优惠的贷款利率，购买房产。&/p&&br&&p&二手房的背后则是一位位普通的上海市民。老百姓的二手房子价格，是对标一手新房的。随着过去2年的高歌猛进，很多二手房的挂牌行情价都很高。&/p&&p&现在虽然市场转冷，但是二手房的反应并不会像新房那么灵敏——新房需要去库存，否则闲置的每一天都是利息。二手房不用。二手房的房东是稳坐钓鱼岛，只要不急着用钱，他永远可以等待一个更好的价格。&/p&&br&&p&正因为以上的分析，在限购政策来临到时候，一手新房更容易定价理性，二手房在初期价格会偏高。需要限购政策持续相当长的时间，二手房的价格才会真正松动。&/p&&p&所以，如果你近期一定要在上海买房，我建议你多看看新房。实在不合适，再去看二手房。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&这次限购政策会持续多久？为什么要限购？&/li&&/ul&&/h2&&p&首先，根据惯例，一波限购往往在2-3年左右。时间不会太短。按照这个经验，2019年才是政策解冻、恢复正常时间秩序的时间窗口。&/p&&p&限购不是一个正常的市场秩序，政府是很明白的。但是在没有把机制理顺之前，在问题严重的时候，粗暴的行政干预，是一个相对有效的快速手段，即使有后遗症。任志强就说过：每次限购，都是名义上打压房价，实际上埋下了下一轮暴涨的祸根。&/p&&blockquote&道理很简单：你打压需求端，短期内，交易量大幅下滑——&价格不涨或者下跌一点点——&但是开发商在限购期间，会选择现金流为王，尽量卖房，不再买地，不再开发新楼盘——&2-3年后，能上市的楼盘会更少——&这个时候政府宣布限购很成功，房价被控制住了，于是限购取消——&因供应不足，限购期内压抑的部分需求需要释放，供需关系进一步恶化，房价新一楼的飞涨开始。&/blockquote&&p&看懂上面这段话，你就懂了任志强为什么经常是对的。&/p&&p&因为政府在说的东西，和在做的东西，很多时候是两回事。&/p&&p&不在“供给端”做文章的房价调控，对于供应紧缺的大都市，根本就是伪命题。&/p&&br&&br&&p&第二，为什么要限购？&/p&&p&从政府的角度来分析，他们不希望一个市场过于火热，失去秩序，同时民愤漫天。&/p&&p&大中城市的房价在15-16年，再度暴涨，很多都翻倍了。&/p&&p&从这个角度来看，政府要限购，要降温。&/p&&p&这个逻辑，简单一看，似乎和以往的任何一次限购，差不多。&/p&&p&但我觉得实际上，从16年年中开始的新一轮限购，和以往有本质的不同：&/p&&p&1 以前每次限购之前，也经常是货币宽松，房价暴涨，但一直处于“人民币升值”的通道里。这次不是。这次我们大印钞票的同时，人民币兑美元出现了明显的贬值了。&/p&&p&这就意味着“如果我们继续大印钞票”，可能要面对人民币进一步贬值——这可能是国际贸易的对手们，无法接受的。&/p&&p&2 美国要退出QE，要加息，在17年，这是定局。这会影响我们的货币政策。如果我们不加息，那么资本相对来说，更可能回流美国。如果我们跟随加息，收紧货币，那么对于“前两年习惯了海量货币”的房地产，当然会有冲击。&/p&&p&3 前两年，货币的“水龙头”开的特别大，可以把整个田野都灌溉充分（流动性强，交易价格足够高），如果从17年开始，货币宽松结束，“水龙头”关上了，那么整个田野就会缺水——为了不引起房价大跌，就要把有限的水集中灌溉少量的田野，保持它的湿润，而其它部分的田野，休克锁死。&figure&&img src=&/v2-cff8cdc2fb5a_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&352& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&/v2-cff8cdc2fb5a_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&从这个角度来看，限购政策，并不是打压房价，而是对高房价的一种保护！大家要看透这一点。政府口里说的，和实际想做的，并不是一回事。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&上海的房价到没有到拐点？&/li&&/ul&&/h2&&p&我觉得这个问题，实在太难回答了。仅次于预测中国A股的拐点。&/p&&p&但我们不妨从一些角度来分析。&/p&&br&&p&&b&角度1：一线城市高房价的供需论&/b&&/p&&p&17年上海的房价，比起14年，同等地段，平均是大致翻倍的。&/p&&p&有人说上海北京深圳的房价高，归根结底是因为供需关系极为紧张。&/p&&p&但我想问了，17年供需紧张，难道14年就不紧张吗？难道17年的上海，比14年大幅增加了外地移民的数量吗？&/p&&p&即使供需恶化了，人口增加了，这种变化的程度，是不足以带来房价的倍增的。&/p&&p&如果可以，那么在年期间，上海的人口增速要快的多，可是当你的房价，并没有每2年翻一倍。&/p&&p&因此，供需论站不住脚。&/p&&blockquote&&p&还有人说“一线城市永远涨”，因为一线城市占据最优质的资源。&/p&&p&驳斥这种观点：优质资源可以推导出高居住价值，进而推导出高房价。你可以说上海的房价理应很高，10万一平米或者20万一平米，但是你无法推导出上海的房价应该永远上涨。&/p&&p&这就好比，姚明家里从小给他吃最优质的肉，这可以推导出姚明的身高很高，但不能推导出：姚明会永远长高。&/p&&p&实际上，自从姚明加入火箭队后，他根本就没有长高过。&/p&&/blockquote&&p&&figure&&img src=&/v2-c6cd956a27af2d88cf3b748_b.jpg& data-rawwidth=&659& data-rawheight=&439& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&659& data-original=&/v2-c6cd956a27af2d88cf3b748_r.jpg&&&/figure&这两年的暴涨，不是供需主导的，实际是货币增发主导的。既然是靠印钞票带来的暴增，那么泡沫很可能是存在的。&br&&/p&&p&而上面说过了，中国的货币宽松，在17年要结束了。这是政府公开承认的事情。&/p&&br&&p&&b&角度2：国际化大都市的横向比较&/b&&/p&&p&在我有一定了解的国际大城市城市当中，目前上海的房价，已经大幅高于台北、多伦多、柏林，高于东京，和纽约、伦敦、洛杉矶相当，低于香港。&figure&&img src=&/v2-78f838cfbec4c4f9a3d1fb6_b.jpg& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&230& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&/v2-78f838cfbec4c4f9a3d1fb6_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&综合考虑到上海的自然环境、人口规模、GDP、GDP增长速度、经济活力、产业升级和创新能力、对全中国大陆的经济辐射能力，遍数亚洲乃至全球，比上海更有资本入围“全球高房价城市榜单”的城市，恐怕极为有限。&/p&&p&大家要特别注意GDP的增长速度和产业升级，因为这代表了潜力。&/p&&p&有个科技媒体朋友跟我说，他去纽约的时候，看到纽约的繁华，但是纽约的繁华景象，和5年前是一样的。而上海却不同，上海的很多繁华，是5年前完全没有的，可以想象的是，5年后的上海，会更上一层楼。&/p&&blockquote&&p&以我更熟悉的汽车和交通出行产业举例：&/p&&p&在2016年的上海，共享单车的创新模式大爆发，从这里走向世界（外国外地当然也有类似的，但是这个模式是首先在上海大规模验证的）。&/p&&p&在2017年的上海，或许更多的人会意识到，上汽车享投资的Evcard，目前的全球第一大分时租赁汽车服务提供商，正在做一件特别有前景的事情。&/p&&p&同样在2017年，曾经为上海贡献巨大的汽车代工和半代工产业（上汽大众、通用为代表），依然在持续发热，但新的增长点，上汽自主品牌乘用车（荣威和MG），开始借助电动车、智能化、车联网，大放异彩。&/p&&p&浦东的临港开发区，一直有传言，Tesla可能会在这里建设亚洲工厂。如果Tesla只要在全球建设两个大工厂，那么一个已经在加州，另一个必然在中国，有可能会放在上海。&/p&&/blockquote&&p&这就是成熟大都市和新兴大都市的区别！上海虽然已经成为全球最繁华都市之一，但潜力还远远没有用完呢。&/p&&br&&br&&p&一定有人会说，中国人均收入比发达国家低很多，房价不配跟别人直接比较！&/p&&p&这种说法，完全没道理。&/p&&p&有点海外视野和独立思考能力的人，应该知道，房价从来就不必“跟当地人均收入挂钩”。莫斯科、孟买、平壤都是典型的负面案例，“房价相对很高，收入相对较低”。&/p&&p&道理很简单嘛，在一片给定的土地里，有100个人口和1000个人口时，单位土地资源的占有难度和价值是完全不同的。可见人口密度会极大的影响房价。&/p&&p&像加拿大、芬兰这种地广人稀的地方，即使人均收入很高，但因为人口密度太低，所以大部分的地方，房价可能比中国小县城还低。这不是中国政府心黑，这只是一个客观规律而已。&figure&&img src=&/v2-7fbc6c3ce79e_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&549& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&/v2-7fbc6c3ce79e_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&年轻人不要在“自己知识面有限的情况下”，轻易的在网上骂政府骂开发商骂炒房客骂别人，就是从来不检讨自己。毫无建设意义嘛。（虽然作为一名外地人，我在上海也买不起大房子，我有很多上海本地朋友，家里有多套值钱的房子，但我不觉得我应该抱怨。我本来就是上海的一名“移民”，我在家乡是可以随便买大房子的。你怎么不抱怨你在纽约没有房子呢？）&/p&&p&5年前、10年前，上海的房价在国际上来看，是完全不符合自己的江湖地位的。&/p&&p&任何看到中国目前在全球经济格局中重要地位和前景的同志们，应该有必要承认一个事实：就是北京上海深圳的房价，如果不加入“全球房价最高城市俱乐部”，这是不合理的。&/p&&p&从这个全球大都市横向比较的角度来看，积极的说，我觉得目前上海的房价，还算正常。&/p&&p&消极的说，上海已经超过东京，比肩纽约了，未来还能怎么涨呢？真的要涨到香港那么高吗？大家要知道香港的土地供应是如此的紧缺，普通市民的居住条件是如此的紧凑。如果不是这样去压榨老百姓，刻意收缩土地供应，香港的房价根本没道理那么高！&/p&&br&&p&还有一个因素，如果你考虑到，国外成熟市场有房产税，相当于每年你的房产都要被政府剥皮，房价被刻意的压抑了——而在中国不用交房产税，所以，某种程度上，上海的房价，还不算太离谱。&/p&&br&&br&&p&&b&角度3：房产税的靴子，该何时落地？&/b&&/p&&p&大家可以先看看17年两会和16年温州到期房子的处理问题。&/p&&p&&a href=&/?target=http%3A///ttarticle/p/show%3Fid%3D& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&两会期间总理谈70年土地产权到期怎么办&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&/p&&p&&a href=&/?target=https%3A///articles/281822& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&媒体：知情人士称土地使用权到期续费是肯定的 很可能与房产税结合 - 华尔街见闻&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&/p&&p&这种事情，官员不可能说的太明白——但是如果让我大胆猜测一下的话，70年产权也好，50年产权也好，最终都是无条件延期。&/p&&p&很简单，任何政府都要考虑征税成本。目前上海的老公房，很多老住户的物业费都征收不起来，还想在土地到期后，额外收大笔钱？收走老百姓的房子？这征税成本和民怨，很可能会超过征税的所得。&/p&&p&政府不会那么傻的。&/p&&p&税收的艺术在于“拔走最多的毛，听到最少的尖叫”。当然要想一个更好的办法。&/p&&p&或许“承认大家的私有住宅产权及其土地持有权为永久，和发达国家接轨”，或许是一个顺理成章推进房产税的办法。&/p&&p&既然你的房子和土地财产被明确了，那么征收一点保有环节的税，也是符合国际惯例的。&/p&&br&&p&换一个角度看房产税：包括任志强老师也说过，房产税短期没戏，因为会打压房地产，进而影响土地出让金，这是很多地方政府绝对不能接受的。&/p&&p&所以说，地方政府其实不是怕房产税，而是怕失去收入。那如果房产税可以有效的替代土地出让金呢？&/p&&p&我查了两个公开的宏观数据。目前，全国的房产价值总计在300万亿左右，而16年的全国土地出让金为3.56万亿。&/p&&p&做一个除法，1.2%。&/p&&p&也就是说，如果每年按照目前的房地产市场价值，征收年费率为1.2%的房产税，就可以圆满替代土地财政了。（实际上并不需要那么多，因为土地出让金不会一下变成0）&/p&&p&中国经过多年的建设，很多大城市的优质土地越来越少，未来土地出让金难以持续保持高位，是很正常的。那么适当的房产税，正好可以弥补土地出让金的缺口。&/p&&p&假设在2020年，土地出让金只剩下16年的70%的水平，那么只需要征收大概0.3%的房产税率，就足以稳住地方政府需要的收入。&/p&&p&0.3%的税率，比美国各州1%-3%左右的房地产税率比起来，已经足够具备“社会主义中国特色”了！&/p&&p&简单这么一算，模型似乎是成立的。&/p&&p&唯一的问题是，真的房产税到来的话，很多空置、多余的房子，会加速进入市场流转，那么房价会恐慌性下跌20%甚至更多吗？&/p&&p&这是一个政府需要非常严肃考虑的问题。&/p&&blockquote&&p&又有人说了，房产税征收，不会打压房价，因为有房的富人，只需要把房产税转移到房租里，让穷人交更多的租金，就可以了。&/p&&p&这种说法也是够蠢的，让我不得不感慨：我们首先需要搞清楚谁是自己的朋友，谁是自己的敌人。很多时候老百姓的数学并不好，他们会坚决反对“实际上对他们有利”的政策。&/p&&p&事实上，如果富人提高房租，穷人依然买单租房的话。他们不会浪费一分钟的，会立刻提价，根本不会等到政府征收房产税，才去做房租转移。资本家要是这么傻，还会做资本家吗？房租的定价跟成本毫无关系：10年前50万买入的上海市区2卧室住房，现在年租金达到10万很正常。你今天500万买入一套同样的房子，年租金也只是10万而已。&/p&&/blockquote&&p&我没法预测房产税什么时候到来。我只是感觉，根据粗浅的计算，2020年左右，或者再晚一点，房产税理论上，已经比较可行了。&/p&&p&逻辑很简单：前面这20年商品房改革，是一个做大蛋糕的过程，在这个过程里，可以不征税，重点是不断卖新房。等到所有的新房都变成了老房，以后新房需求大幅下降（这是必然的，因为计划生育，人口下降），新房的相关政府收入降低了，当然要在存量房里做文章。&/p&&br&&br&&p&&b&角度4：中国的人口问题&/b&&/p&&p&很多分析中国人口的文章，都会谈到几个事实。&/p&&p&第一，中国的人口数量巅峰，可能就是16年，17年这两年。&/p&&p&第二，计划生育导致的老龄化问题，劳动力人口下降问题。&/p&&p&第三，中国的房子，最典型的销售场景是一个男人和一个女人要结婚的前后。那如果结婚的人数变少了呢？&/p&&p&有人说，即使大多数地方人口下降，北上广深还是很牛逼的，因为这里的人口永远增加，有大量的移民。谁不想去一线城市？&/p&&p&说这样的话的人，有脑子的。可惜只有一半。&/p&&p&他们还缺另一半脑子，去看到一个事实：移民去一线城市买房的典型情景是怎么样的？&/p&&p&移民需要首先卖掉自己外地家中的房产，结合自己有限的存款，勉强付掉在北京上海的首付。&/p&&p&如果外地的人口都下滑了，房地产都不景气了，那么他们用来凑首付的钱，就大为缩水了。&/p&&p&一个个例的首付能力下降，只会带来他个人无法在上海买房的悲剧。&/p&&p&但是如果这是一个群体性现象，当所有的外地人首付能力普遍下降的时候，下一个需要下降的就是上海的房价了。这是很简单的道理。&/p&&br&&br&&p&&b&角度5：房价的长周期特点&br&&/b&&/p&&p&房价和股价不一样。后者的周期非常短，可以剧烈的频繁的波动。&/p&&p&但是房价常常有长周期的特点。经常持续上升十几年，而一旦下降，没有几年也是刹不住车的。&/p&&p&我想说：中国的这一波房价持续上涨，已经起码有15年了。&/p&&br&&br&&p&&b&角度6：土地供应问题&br&&/b&&/p&&p&北京最近宣布，2017年的土地供应，需要大幅提升。会数倍于之前几年。&/p&&p&印象中，之前的每一轮限购，从来没有在土地供应上，做实际的文章。&/p&&p&看起来，这一次，政府动真格的了。&/p&&p&大家自己想想，这是为什么。&/p&&br&&br&&p&这6个角度里，有对上海房价的支撑，也有不利好的因素存在。&/p&&p&&b&总的来说，2017年到了，我有一些悲观。&/b&&/p&&p&于是我去中介挂牌，想把自己的郊区小房子卖了。&/p&&br&&br&&p&&i&&u&个人的10年房地产业余观察经验，全部浓缩在这篇文章里了。&/u&&/i&&/p&&p&&i&&u&如果你觉得这个比我写汽车有意思，不妨点个赞哦。如果想打赏，赞助我早日买大房，我也不介意。&/u&&/i&&/p&
首先声明，本文只是一个房地产业外人士的个人观点，很可能不够正确和严谨。其次声明，绝非房地产楼盘或者中介广告——没有广告文章里，是唱衰房价的。我也不会从Wind平台上拉一堆数据，或者引用一堆券商的PPT。整的看起来像那么回事，跟所有招摇撞骗的分析…
&p&中国政府有一个大招叫限购，其实可以叫限卖&/p&&p&任何炒作都是快速炒到一个价位，无人接盘。所有盈利预期无法实现，转头向下，快速崩塌。&/p&&p&房价其实在金融危机前已经超过承受能力了&/p&&p&但是，中国政府对于土地是绝对垄断的，对于银行贷款政策是有绝对控制力的。&/p&&p&更重要的是房地产以登记为准，对你能能不能办理登记，政府也有绝对的控制力。&/p&&p&这样中国政府就可以通过政策变化来调控。&/p&&p&房价炒的过高，超过承受能力，进入崩盘可能的时候。就限制购买，限制交易。&/p&&p&一开始可以加税，增加过户成本，进而可以限制贷款，让你全款买，最后还能用户口限制，用套数限制，干脆你有多少钱都买不了。&/p&&p&买不了，就卖不出去。无论房主怎么降价，无人接盘。房主的选择是放着收租。&/p&&p&2008年以后，每年收入10%以上增长，等上几年，停滞的房价看起来又合理了。&/p&&p&这个时候，信贷放松，限制放松，再来一轮。&/p&&p&等到上涨到快崩盘的时候，再来一轮限购。锁定上涨成果。&/p&&p&房价的极限，在于接盘者的收入和信贷的宽松程度。&/p&&p&允许零首付，家庭收入扣除最低生活保障，贷款到退休，就是房价的极限偿还能力。&/p&&p&中国这种独生子女家庭，家庭收入还要算上父母的。&/p&&p&工资到极限（中国工资和西方国家差不多的时候），6个人的收入，扣除最低生活保障，偿还房贷。这个时候才是房价的极限。&/p&&p&经济继续发展，工资继续涨。政府这种阶梯上涨锁定的办法就有效。就可以维持不崩盘。&/p&&p&房地产本来流动性就差，政府卡死你不准交易，流动性就更差。极少量放盘，不多的资金就能托住很高的价位。&/p&&p&而从需求看，金钱无限的话，一家人需要两层300平方带院子，游泳池的别墅，再增加面积才没有意义，上限很高。而住的下限又很低，一家人10平方一间屋也能睡。&/p&&p&供给方完全垄断的市场，可以让你6个人收入扣除最低生活保障，全部收入用来还房贷，而巨额的房贷，只能支持10平方的微型公寓。你算算房价的极限在哪吧&/p&&p&好在中国不是香港，北上太残酷，可以去二线，二线残酷可以去三线，人一走需求没有了，房价自然也就上不去了。&/p&&p&中国房价的崩盘，需要让持有者增加持有成本，所以房产税要谨慎。&/p&&p&一开启房产税，泡沫就会全破。&/p&&p&不要相信租金转嫁的神话，租金转嫁的前提是承受能力。而北京现在1000万的房子一年3%，那是30万的税。转嫁到租金，就是无人租。租户大规模群租，或者干脆离开北京。&/p&&p&出租不出去，在手里赔钱。除了不收税的房子，其他房子会不计成本的抛售&/p&&p&而互相践踏，谁也卖不掉，刚需有需求，也是继续等。买涨不买跌。&/p&&p&平衡点，在于租金能转嫁出去，1000万的房子，降到200万，6万的税，一个月加5000房租，5个人平摊一人1000可以承受。就不会再降了。&/p&&p&所以，实质性的房产税一收，泡沫就会破。冲击会是对整个经济的，要格外慎重。&/p&&p&结论就是，房产税不收，以中国政府的控盘能力，距离崩盘还有很长的距离。&/p&&p&房产税开收，如果政策苛刻，会立即崩盘。&/p&&p&&a href=&/lives/686528& class=&internal&&知乎 Live - 全新的实时问答&/a&，买房子的问题，我开了一个live细说&/p&
中国政府有一个大招叫限购，其实可以叫限卖任何炒作都是快速炒到一个价位，无人接盘。所有盈利预期无法实现，转头向下，快速崩塌。房价其实在金融危机前已经超过承受能力了但是，中国政府对于土地是绝对垄断的，对于银行贷款政策是有绝对控制力的。更重要的…
&p&————————日更新————————&/p&&p&3月27日答案中的房价“冰冻”引起了广泛争议，因此做些更新来进一步阐释一下自己的想法。&/p&&p&首先，需要强调的是正如我在评论中有回复过的：&b&“冰冻，不是目的，不是结果，只是目前争取时间和空间的手段。”&/b&会议精神传达的政策基调（地方政府意识到要在房地产问题上付主体责任）是当下轰轰烈烈的房地产政策一个跟着一个的根本原因，在中国，为官之首才是王道。但实际上采取“冰冻”手段可能并没有真正考虑过金融体系的风险：&/p&&p&&b&在当期的金融体系内，杠杆和债务都是基于房地产进行的派生，如果把这一核心底层资产的流动性给“冰冻”起来，进而想通过行政干预来限制市场进一步增加杠杆和债务，其本质也会使得整个市场的流动性急速下降，&/b&那画面简直太美我不敢看。同时，这里面有一个极大的矛盾冲突：&b&政策约束不到位，房地产投机很难得到真正的抑制；政策约束过度，流动性又会大面积出问题，进而导致金融体系风险激增&/b&——如何把握恰到好处的度？&/p&&p&上面的设想在历史上都有印证：&/p&&blockquote&譬如美国的次贷危机是杠杆和债务达到极限无以为续，市场行为极限后反向形成了负反馈机制的结果，而中国2015年的股灾，有人说是因为监管层不断行政管制拆杠杆，进而降低了流动性并导致了市场崩塌。但监管层说，如果没有行动，市场的非理性发展会走向疯狂然后崩塌，那样的结果更可怕。两国不正对应着&b&一种是市场自由膨胀到极致杠杆到达极限不可持续后自然的坍塌，另一种是提前掐死风险却创造了另外的风险&/b&吗？&/blockquote&&p&&b&在对待当下的中国房地产市场也一样，有人说房价已经很疯狂了，但杠杆和债务还没扩大到极限的零界；而政策又不得不防范风险，却又创造了另一种风险爆发的环境。&/b&&/p&&p&回到上面的“冰冻”话题，&b&管制加强导致流动性消失后的资产将会如何定价&/b&？&/p&&blockquote&2015年股灾的情况是股指期货以大幅贴水的形式补贴现券的流动性，继而引发股指期货带着现货跌，现券跌又引发股指期货进一步贴水跌，恶性循环，最后监管层以此为由关掉了股指期货。&/blockquote&&p&房地产多来年作为底层抵押物成为信用的派生基础，根本受不了大幅跌价，但是就受得了流动性“冰冻”么？——信用和债务将会受到流动性折价的影响而无法维持，拆出来的东墙将会因为流动折价而不足够弥补西墙。&/p&&p&现在的风险就是：政策干预了市场的运行轨迹，最终不得不用更多的管制来对前面政策进行修补，相互作用的管制导致整个系统越来越低效直至不可维持，最终不得不重新装机——2015年股市的经验教训值得当下房地产运动去深思！&/p&&br&&p&————————以下为日的回答————————&/p&&p&之前房价轮轮疯涨，段子横飞：上学不如买房、创业不如买房、炒股不如买房、清北不如买房……各种价值观尽毁。紧接着，2017年3月迎来史上房地产调控最严季，议论再起：&/p&&p&&b&房价会涨么？&/b&我的回答是 No!&/p&&p&&b&房价会跌么？&/b&我的回答依然是 No!&/p&&h2&&b&我的回答是&/b& &b&冰冻！&/b&&/h2&&br&&p&3月25日，厦门出了一个大招，不仅限购限贷，还限卖。当时我的评价是：&/p&&blockquote&&b&中国最后干掉市场疯狂的方法就是干掉市场本身——不许涨，不许跌，不许买，不许卖！&/b&&/blockquote&&br&&p&&b&是的，2017 年，甚至未来5年，全国房价总的趋势就是“冻住”！&/b&&/p&&p&&b&调控，加大摩擦成本，管到你没有流动性！&/b&&/p&&br&&p&资产的核心是什么？价格？不，离开流动性讨论价格没有任何意义。在市场化的环境下，流动性一旦丧失，资产价格也必然暴跌。在中国这样特殊的国家里，&b&调控房子&/b&这样一个特殊资产的价格，终&b&极杀招是牺牲市场换取时间和空间，没有流动性才是最大的武器。&/b&&/p&&br&&p&3月大会圣旨绕梁：“房子是要用来住的，不是用来炒的。”中堂大人会也再次强调：“要坚持住房的居住属性，落实地方政府的主体责任。”&/p&&br&&p&还抗旨不遵？啥叫落实地方政府的主体责任懂不？看看人家北京政府，从前任的“不解决雾霾提头来”话锋一转为“绝对不能让房价再上涨”的政治保票，连夜出台N条政策，基本上封死了一切可以炒房的可能：商住封死，学区封死，一切“制造社会舆论和矛盾的地方”，全部动手下刀子。各地诸侯也都纷纷麻溜地行动了起来，毕竟房价上涨是要付主体责任的呀！&/p&&img src=&/v2-fc897cfe833a9e99612c_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-fc897cfe833a9e99612c_r.jpg&&&p&央行也挺配合，从房贷比例上调到房贷优惠取消，再到暗中对各家银行的房贷规模进行“指导”，甚至将婚姻关系也纳入MPA监管框架，从流动性上堵住“刁民们的漏洞”。（以后民政局可以并入人民银行了，反正不涉及到房子的婚姻只能叫同居和分居）&/p&&p&一场轰轰烈烈的房地产红色革命就此掀开，仍有个别刁民看不懂政治套路，散布蛊惑鼓动大家离婚要趁早，有的还在公开场合叫嚣：“越是管，房价越是涨！”也有人说:“如此调控并没有解决房地产的根本问题啊，搞个供给侧运动，越是调控，大家越是买买买。”然而，即便你讲的是正确的，讲真理也要合时宜啊。&/p&&p&这样的游戏你以为市场行为能够胜利？那就就Too young,Too simple,Too naive。在股市上“刁民杠杆和管理者”的故事才过去不到2年啊——股票怎么界定投资和投机的？拿着不许卖持有个几年，大家都当股东，成交量很低，缩量的叫&b&投资&/b&，也就是&b&住&/b&；大换手，成交和持仓比巨大，这不是&b&投机&/b&是啥？这就是&b&炒&/b&！&/p&&blockquote&增加摩擦成本（交易成本）= 在股市里的提高手续费、保证金
降低杠杆（限购）= 在股市里限制持仓规模，打击借用别人身份证开户的“违法行为”，不许卖空&/blockquote&&p&最狠的就是不许买也不许卖，完美的体现了“住”和“炒”的区别。所以啊，&b&没有买卖就没有伤害！&/b&&/p&&br&&p&瞬间秒懂了“住”和“炒”的精髓，房价跌了不高兴，涨了也不高兴，那么：&/p&&blockquote&家有百万宅，身负十年债
咸菜就这糠，心里喜洋洋&/blockquote&&p&————交易桌前看天下，付鹏说来看财经————&/p&&p&更多音频内容欢迎登录华尔街见闻APP，点击Premum订阅收听&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A//t.cn/RiKT8qJ& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&/RiKT8qJ&/span&&span class=&invisible&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a& ← 或点击传送任意门&/p&
————————日更新————————3月27日答案中的房价“冰冻”引起了广泛争议，因此做些更新来进一步阐释一下自己的想法。首先，需要强调的是正如我在评论中有回复过的：“冰冻，不是目的，不是结果，只是目前争取时间和空间的手段。”会…
&p&简单几句话让大家都看懂我这经济学毕业学渣的浅显逻辑吧：&/p&&p&大家记住中国的经济学前面要加个政治，&b&政治经济学&/b&，就很容易理解了。要理解房价，首先理解我们政府的首要任务是什么？&b&政治稳定&/b&！其次才是&b&经济发展&/b&，再次才是&b&去风险&/b&，记住这个顺序再用经济学就可以理解了。&/p&&p&1. 我们现在的房价和刚需关系不大，主要是因为货币发行过多的&b&通货膨胀&/b&，为了稳定社会的四万亿经济刺激后物价虚高集中表现在了房价。 &/p&&p&2. 房价上涨的同时本应该伴随全社会所有物价的上涨，如果物价都同比涨了，购买力没变，百姓不会觉得房价贵。但是政府为了提高人民幸福感，&b&普通生活必需品物价被人为压低了&/b&，百姓的购买力也被人为压低了。当然计时不人为压低，通胀从资源和资产传导到普通商品速度也会有时滞，所以一般都是房价先暴涨。&/p&&p&3. 房价上涨和经济的高速增长速度（以GDP为具体表现）匹配本应一个同比关系，但现在房价增速大幅高于经济增速明显是不合理的，本来这种不合理在一个充分的市场经济中，&b&应该会导致货币贬值&/b&，因为你的钱不值钱了。如果我们的经济高速增长赶上了通胀的速度，让我们的资产价值匹配我们的钱还是值钱的。&/p&&p&4. 要保持通胀后物价（房价），同时要保证汇率不变，那就靠外汇储备不停收购别人看跌时抛出的人民币，来&b&稳定市场中人民币的价格&/b&，这个就纯拼储备了。&/p&&p&各种试图用学区房教育的价值、大城市资源价值、国际大城市房价和土地供应量等非常微观的因素，是无法解释这么一个宏观的问题的。&/p&&p&还看不懂，我说人话：&/p&&p&08年由于美国房产虚高导致的次贷全球经济危机，通过金融工具波及到了中国，由于&b&政治稳定的首要任务&/b&，政府救市砸四万亿，印钞票投基建和固定资产。中国货币通过流通放大的影响每年叠加至少是1.5倍以上的复合增长速度，8年下来就是100万亿，而中国08年到16年GDP增长仅40万亿，多出来的60万亿的通胀大部分进入了资产价格中。 大家还记得大蒜猪肉的涨价吗？&/p&&p&本来应该通过市场传递，全国所有物价涨价，但老百姓的柴米油盐猪肉等生活必需品被强制压价不准大涨，这就导致四万亿释放的每年流通叠加后的百万亿通货膨胀全部集中到了固定资产和工业商业等领域。用心良苦的政府通过人为控制通货膨胀，让老百姓日常生活不受影响，感觉不到通胀，自然温水煮青蛙不会跳起来。&b&国企和民企虽然吸收了通胀但收入和利润也同比例上升了&/b&，普通百姓的工资和物价对标根本没涨，尤其是&b&资源类和资产类的实际控制人充分享受了资产的增值&/b&，甚至还多享受了老百姓该分摊的增值，&b&老百姓&/b&沉浸在错误的小商品没涨价幸福中，完全没享受到资本的盛宴。&/p&&p&这就是房价在08年后大幅上涨的主要原因，假设正常通胀的物价导致全部商品价格上涨8倍，通胀之前物价的增速和房价的增速基本是配比的。但由于政府的干预，房价涨了10倍，工资和物价也就只涨了2倍，房价和居民收入的落差，&b&普通居民对于重大资产的购买力一下就跌的只剩20%了&/b&！ 也就是现在这个局面，当年可以全款买房的，现在只能首付了。&/p&&p&在充分的市场经济中，印了这么多钞票，物价整体也哄抬了，&b&货币本该贬值&/b&。政府可以通过各种手段控制汇率，拖一段时间，但是如果最终GDP的产出赶不上物价的通胀，货币必然贬值。但是明显我们的GDP不仅赶不上，反而增速越来越慢了，所以经济增长赶不上，明显我们的汇率就开始挺不住了，&b&要挺住就只能用外汇储备去市场上不停买人民币&/b&。很多人觉得我们外汇储备那么多不是问题，在巨大的通胀前面外汇真的不够用，我们的外汇储备已经大幅下跌，&b&从2014年的4万亿，已经跌倒17年初的3万亿了。&/b&说白了，现在房价很大程度看我们外汇储备够不够坚持住！
&/p&&p&历史上的经济危机基本都是通胀导致资产价格虚高导致的。大家回顾一下，1997年的经济危机其实也是亚洲各国的以房产为代表的资产价格飞涨导致通胀泡沫，汇率又被政府人为锁死美元，最后被索罗斯一个个戳破。直到98年香港外汇保卫战， 当时外汇储备量世界第二的&b&中国内地1400亿美元加上世界第三的香港928亿美元，才抵挡住了港币的贬值&/b&。全球储备前十的台湾八百亿美元 都被高度杠杆后上百亿美元的对冲基金联盟给打垮，然后导致东南亚各国经济危机市场进行重新调整。&/p&&p&我们天朝可不傻，不可能坐以待毙，所以大力提倡：&b&“走出去，去产能”&/b&，但同时却&b&控制外汇&/b&！什么意思？赶快趁我们能操纵汇率的时候去海外收购资产，把人民币换成外币资产，学美国把国内虚高的通胀输出到海外。去产能，也一样，把中国虚高的资产价格以产能快速输出占领国际市场，当然主要是更穷更破的第三世界国家。国内经济增速下降，就靠国外的资产和市场产生的价值来补。控制外汇的意思就是&b&出去的都是带着国家任务&/b&的，私人资产外逃可不准，都知道要出大问题了，私人老板们还不出把力！当然君不见17年初，逆差更严重，大老板们各种出去的渠道多的是，中国的政策从来只对百姓有用。&/p&&p&当然一开始就说了稳定和发展还不够，还要&b&防止系统性风险&/b&，为了防止国内的资产都是高杠杆，所以严控信贷，不仅房产收紧，对企业的借贷也在收紧。为什么房价还是高涨，首先政府是不准它大面积跌的，这会导致金融和经济崩盘。中国的房产不仅是居住和投资，还涉及&b&户籍和教育&/b&等多种因素，尤其&b&刚性的第一套房需求是有的&/b&，但这不足以支撑现在的房价，因为估计大城市一半的房产是投资和二套房。自古国人最擅长的就是哄抬物价，发国难财，这个时候国家严控新增楼盘房子更加紧俏，中介和卖家必然不可能降价。况且国人对家业和房产的执着，亲戚朋友借钱也要买房！同时，更主要原因是由于通胀和外汇管制，事实证明&b&老百姓投资回报率最好的只能是房产&/b&。而且如果汇率真的保不住了，北上深的房价不会怎么跌，老百姓资金放房产还是相对安全的，另外两个投资途径是不靠谱的股市和等着贬值的银行。&/p&&p&简单来说，如果我们的经济发展和海外资源置换不能在我们的外汇储备耗完之前消灭通胀的幅度，那么我们的货币就会贬值。控制得好，地产不跌，所有商品通胀，贬值大家买不起进口商品，大家一起国货自强。控制不好，地产崩盘，引发经济危机。&b& 房价跌，物价涨，货币贬值，这三个至少有一个会发生&/b&，东南亚当年是同时发生的！&/p&&p&相对比较负责任的日本在1989年经济危机抛弃了房价保住了汇率，现在房价都不如89年高。一贯爱耍赖的俄罗斯在1998年的经济危机中选择了保证房价抛弃了汇率，卢布贬值了至少40%，国家债务违约，甚至开始闹饥荒需要国际援助。&b&至今，两个国家都还没从当年的经济危机中走出来。&/b&&/p&&p&但中国有不同之处，&b&在于我们的金融市场比较封闭，人民币控制严格，国家可以轻松控制信贷收缩，&/b&毕竟我们还是政策导向性经济（半市场化的计划经济），比较可能的是慢慢释放通胀的危险，软着陆。&b&只要政局稳定，百姓还继续有希望，奋斗10年，通胀也就消化了，我们也是世界第一的经济强国了。&/b&当然各行各业就不要再幻想恢复到09-14年的镀金年代了。能把资产外逃的估计也都逃得差不多了，没啥路子的就快点继续买房子做资产相对保值吧（所以短期可能还是涨，把最后的存款和现金都耗光了，才会停止）。&/p&&p&房价怪谁？&b&其实政府和百姓都有责任，家长制的管理方式，我弱我有理的心态&/b&。08年全球最严重的经济危机来了，苦日子没发过，那就四万亿刺激经济；物价涨，百姓闹，那就压住！房价涨，又不愿意了，就出政策打压投机；出国玩人民币不值钱，也不愿意，那就动用外汇储备。现在没辙了，一起过过苦日子吧。在这个通胀过程当中，的确还出了很多副作用，比如财富分配不均衡，的确先暴富起来了一群人，但这不是政策的初心。&/p&&p&可以说，房价代表四万亿提前透支了全国人民的未来十年，房价只是我国经济中众多问题的表面，还不上的大量地方债企业债，社会结构，文化水平，科研创新等各种更大的问题老百姓看不到而已。&/p&&p&-----------根据评论补充一下--------------&/p&&p&现在国家对房市首要任务就是在去杠杆，挤泡沫，防止高杠杆导致崩盘，如果都是现金购房业主被彻底套牢出不来，就不会大跌。&br&&/p&&p&中国买房人群是这样的：第一批&a href=&tel:&&&/a&年买房的主力是爆发的大户整栋买楼的08年基本清空现在都转做全球投资或者做大生意了，第二批买几套的中户14年也清空了做国内小投资或者资产部分转移海外了，第三批散户投资的这两年也都陆续在转手资产转移海外了，现在新换的第四批恐慌的刚需散户杠杆很低的接盘。第三批虽然还没全跑完，和第四批都是散户，不太可能马上跑路，等着彻底换成刚需人群，榨干存款和现金，基本死死套牢。所以房价稳住不是大问题，加上户籍和教育社保等各种因素，房价短期是上涨的。&br&&br&没有压力需要近期买房的，资金又不能转海外的，快买黄金吧，年初到现在涨了近10%了，黄金是好的避险工具。&br&&br&最近正好有个文章里面的各种数据完全证明了我的观点《超发货币路线图：富人五指标+穷人三指标，告诉你钱都去哪了》，请自己搜：&br&&br&中国的货币增长速度太快，人民币的实际购买力越来越差。2008年金融危机发生以来，美国M2从6万亿美元上升到13万亿美元（但是由全世界来消化通胀），中国的M2则从不到40万亿上升到近160万亿元人民币。&br&&br&中国资本外逃速度从2014年开始在每季度都相当大规模，从2005年开始欢迎移民的五个发达国家美国、英国、澳大利亚、加拿大和新西兰的房价被中国人外逃资本快速推高。&br&&br&城镇居民可支配收入实际增速走向十几年来的低点。社会零售总额增长持续下滑，今年头两个月甚至是11年来首次跌破10%的关口。抛开房价因素外，如今CPI成分里关系更多普通民众消费支出的这几类商品的价格不但没有跟着上来，反而明显下行了。&br&&br&货币的背后是信用，货币超发是信用的贬损。货币含金量持续下滑，让老百姓持币怕贬的焦虑感日益上升，逃离现金，奔向资产的渴望越来越强烈。近年房价、股价与一般物价的背离。十年来白条猪的价格涨幅不大。居民银行存款在加快减少，普通居民的杠杆越来越大。&br&&br&觉得这些都和自己无关痛痒的人，祝好！&/p&
简单几句话让大家都看懂我这经济学毕业学渣的浅显逻辑吧：大家记住中国的经济学前面要加个政治，政治经济学，就很容易理解了。要理解房价，首先理解我们政府的首要任务是什么？政治稳定！其次才是经济发展，再次才是去风险，记住这个顺序再用经济学就可以理…
&p&知乎惯例，先说是不是，再问为什么。&/p&&p&不好意思，房价跌了，中国经济并不会垮，其影响力还比不上2008年的金融危机。&/p&&p&&b&真正导致中国经济会垮的，是金融体系的崩溃。&/b&&/p&&p&中国政府死保房价，根本原因在于要死保银行和金融体系，而不是为了死保欠了一屁股债的中产阶级。因为中国的金融体系和房地产纠葛的太深了。&/p&&p&但是一直不整治也不行，所以政府里面就有高人想到了一招妙棋，叫做去杠杆。怎么去呢？国家又不舍得加息缩表破产整顿，这时候就有高人想了一个好办法，那就是乾坤大挪移。&/p&&p&企业杠杆高，政府杠杆也不低，但是这居民的杠杆还比较低嘛，只有35%（前两年数据），把杠杆转移到居民头上，这不就皆大欢喜了吗？房地产商的库存去掉了，银行的贷款有保证了（国家怕企业破产造成坏账，但是不怕中产小资不还钱），金融体系的风险降低了，地方政府的卖地收入也可以保障了。简直是一颗赛艇！！&/p&&p&于是乎2015年到2016年一系列政策出台，一线城市房价飙升而起。而接盘侠们，也不负众望，踊跃进场接盘。&/p&&p&目前还没看到最新的经济数据，现在整个一二线包括热门三线的房地产市场，等于被国家政策给“停市”了。等过个几十天，最新的经济数据出炉了，我们就可以知道国家这波大棋的效果如何了。&/p&&p&美联储的加息按计划在进行，中国的实际利率也在上市，PPI传导到CPI，下半年通胀的压力也要起来。如果可以扛得住，国家还是希望房价能够稳住的。但如果实在是扛不住了，而接盘侠们又把主要风险都接过去了，到那个时候，也只好请接盘侠们为国接盘了。&/p&&p&反正接盘侠们又不会死，只有一套房子自住的接盘侠，就算跌的再厉害，十年八年总会涨回来。至于那些负债过多，杠杆过高的人，在国家看来和4000点上方配资炒股的那些人一样，死不足惜。&/p&&p&而中国这些年最大的问题，就是房地产和相关金融产业，挤占了太多的社会资源，对实体经济产生了严重的挤出效应和地租效应。&b&房地产之死，恰好是实体经济之活。短暂的痛楚之后，中国经济更加有活力、更加有创新精神的部分，才会活跃起来。&/b&从这个角度来说，我最看好的是深圳的未来，就算是泡沫破灭，这个城市也必然是最先复苏的，因为它最年轻，最没有约束，最有创新活力。中国的工业化和城市化的主要阶段，已经结束了。后面是将会是服务业，消费业的时代。中国未来也必然将从商品输出，转变为资本输出，这是历史的必然进程，是已经在许多先发国家上演过的历程。&/p&&p&&/p&&p&刚刚看到消息，央行的工作论文，货币政策以控制通胀为主。另外的内容则是暗示以后的央行调控将会以市场化工具为主。看来央行目前还是咬着牙不搞降息降准，想搞搞各种中短期工具。&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///a/569.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&央行工作论文:货币政策以控制通胀为主_财经_腾讯网&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&/p&&p&20日，央行官网发布了&a href=&///?target=http%3A///baike/deskclean/.htm%3Fpgv_ref%3Dguanjianews_tips%26from%3Dguanjia& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&工作&i class=&icon-external&&&/i&&/a&论文，文中指出，中国货币政策既要以控制通胀为主还要兼顾转型发展和&a href=&///?target=http%3A///l/financenews/jinrongshichang/jinrong.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&金融&i class=&icon-external&&&/i&&/a&改革的需要。同时还表示，还要进一步完善公开市场操作一级交易商制度，在一定标准下扩大公开市场操作和SLF交易对象范围，完善操作流程，减少市场资金套利机会，降低市场结构因素导致的流动性冲击放大效应，有效开展利率引导&/p&&br&&p&&/p&&p&今天的新消息。&/p&&p&目前，北京首套房贷款利率已经升至95折。据了解，工行、建行、北京银行 等主要银行确实已经取消首套房9折优惠利率，执行95折利率。&br&&/p&&p&后期利率肯定还会继续上升的。&/p&
知乎惯例，先说是不是，再问为什么。不好意思，房价跌了，中国经济并不会垮，其影响力还比不上2008年的金融危机。真正导致中国经济会垮的，是金融体系的崩溃。中国政府死保房价，根本原因在于要死保银行和金融体系，而不是为了死保欠了一屁股债的中产阶级。…
&p&这个答案很长，干货很多，目前来看正在奔着成书的节奏去了（虽然这书估计没一个出版社敢出版）。&/p&&p&为了方便大家阅读，我这里整理了一份摘要和目录。本答案将不定时更新。&/p&&p&&b&第1节
中国房价涨成这样？&/b&&/p&&p&本节主要在于澄清，中国房价就整体而言并不是“涨了十几年”，而是存在很大的地区差异性。当然，一二线这两年确实涨得很厉害。&/p&&p&&b&第2节
经济危机征兆？&/b&&/p&&p&本节是本回答的核心章节。本节的上半部分简述了一小部分世界金融发展史，下半部分则叙述了答主的核心观点以及对于GDP的解读和看法。&/p&&p&&b&第3节
房价与GDP&/b&&/p&&p&回到楼市的话题，重点阐述了过去两年中国出现的楼市暴涨现象的根源以及其与GDP（也就是第二节所述观点）之间的内在联系。&/p&&p&&b&第4节
创业、融资和泡沫&/b&&/p&&p&本节主要阐述答主关于目前鼓励创业的实质及泡沫的观点。&/p&&p&&b&第5节
产业转型的实质：资本的盛宴&/b&&/p&&p&本节主要阐述产业转型过程中无法解决的几个固有矛盾。&/p&&p&&b&第6节
金融危机？&/b&&/p&&p&本节主要是对于未来中国是否会发生金融危机的总体展望，以及答主的其他一些预测。&/p&&p&&b&第7节
中产与剥削&/b&&/p&&p&本节主要阐述中国目前最大的受剥削群体（同时也是支撑本回答第2节核心观点的群体）。&/p&&p&********************&/p&&p&以下是正文部分。&/p&&p&&b&一、中国房价涨成这样？&/b&&/p&&p&事实上，自从&a href=&tel:&&&/a&年全国范围的房价狂飙突进运动之后，各城市之间的房价就悄悄开始了分化，再也不是铁板一块、共同进退。&/p&&p&以下来自国家统计局在2016年1月公布的数据：&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img data-rawheight=&301& src=&/v2-06fe980d84d9d762dd0bddd0327de6ec_b.jpg& data-rawwidth=&582& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&582& data-original=&/v2-06fe980d84d9d762dd0bddd0327de6ec_r.jpg&&&p&&br&&/p&&img data-rawheight=&329& src=&/v2-9cb10e7c7b67b_b.jpg& data-rawwidth=&589& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&589& data-original=&/v2-9cb10e7c7b67b_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&上述的走势图可以看到：二三线城市的总体房价从2011年以后就一直处于相对蛰伏状态，在2012年和2014年出现了小幅下跌；而一线城市房价在2013年就出现了一次抛离，到2015年到2016年则出现了大幅抛离。&/p&&p&现实经验也告诉我们，在这几年中，很多二三四五线城市的房价即便没有大幅下跌，也是多年企稳，涨也没涨多少。从2015年开始，中国各城市之间的房价分化趋势越来越加剧。2015年下半年到2016年上半年出现了一线城市大涨，重点二线城市（如苏州、南京、合肥）整体上涨，而多数二三四线城市房价不涨或下跌的现象。&/p&&p&2016年1月各城市的房价涨幅，就反应了这种冰火两重天的境况：&/p&&p&&br&&/p&&img data-rawheight=&291& src=&/v2-dc0c2e9aa5a8f87fe5eb9a_b.jpg& data-rawwidth=&507& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&507& data-original=&/v2-dc0c2e9aa5a8f87fe5eb9a_r.jpg&&&p&&b&当然，从去年到今年，由于央妈赤裸裸的把企业杠杆转到居民储蓄部门，部分二三线城市也开始上涨；但至于“涨幅”如何，则更多来自于媒体和房产中介的鼓噪。神州大地上几百个城市，其中大多数城市的房价早已涨不动了。&/b&&/p&&p&另外，早在&a href=&tel:&&&/a&年时候，某些过度炒作城市的房价，如温州、鄂尔多斯，就已经率先发生了泡沫破灭。杭州的房价也曾在2012年出现过下跌的情况。&/p&&p&以下为温州房价自2011年8月至2013年6月的走势图。可以看到，一度高高在上、甚至可以与一线城市平起平坐的温州房价，却在2012年出现了大幅下跌。&/p&&p&&br&&/p&&img data-rawheight=&220& src=&/v2-cfba5b41131b82aec1e051_b.jpg& data-rawwidth=&448& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&448& data-original=&/v2-cfba5b41131b82aec1e051_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&时至今日，我们再也不能说“中国房价将会上涨”或是“中国房价将会下跌”，而只能说“某个城市房价将会上涨/下跌”。&/p&&p&插播一个小福利：今天早上买蛋饼的时候，一个顾客跟蛋饼摊阿姨说：现在房子太贵啦！（我在魔都）正在铺蛋饼的阿姨头也没抬：&b&房子不贵啊，我老家那儿的房子可便宜了。&/b& &/p&&p&所以说智慧在民间啊。&/p&&p&&b&二、经济危机征兆？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&img data-rawheight=&348& src=&/v2-ce565bd5f25057_b.jpg& data-rawwidth=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&/v2-ce565bd5f25057_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&b&日，雷曼兄弟倒闭，国际金融危机突然爆发。几乎是以迅雷不及掩耳盗铃之势传染到了中国，GDP倏地一下降到了6%上方。&/b&&/p&&p&&b&这是一个很重要的信号——这告诉我们，在中国这样的非典型市场经济国家，GDP增速低于6%，很可能就表明“有中国特色的经济危机”已经到来。&/b&&/p&&p&下面我们先来看看经济危机这个术语的本来含义，以及历史回顾。&/p&&p&经济危机是西方资本主义市场经济体系下的一个术语，其含义是： 经济危机指的是一个或多个国民经济或整个世界经济在一段比较长的时间内不断收缩（&b&负的经济增长率&/b&）。经济危机是经济发展过程中周期爆发的&b&产能过剩&/b&的危机，也是经济周期中的决定性阶段。 &/p&&p&西方经济危机的经典图景就是产能严重过剩，也就是我们中学政治课本上看到的那个烧不起煤因为煤生产得太多的对话。另外，经济危机也导致GDP出现负增长，宏观经济学概念中认为连续两个季度GDP负增长就可以定义为经济衰退（Recession）。&/p&&p&资本主义世界中的产能过剩是由于自由市场竞争中市场失灵所导致的，是古典自由主义经济学的内在弊端。因此欧美各国开始采用国家干预经济的方式（罗斯福新政，甚至是纳粹主义，都是国家干预经济的方式）缓解、避免经济危机。其本质是凯恩斯主义。&/p&&p&凯恩斯主义鼓吹什么呢？ 主张国家采用扩张性的经济政策，通过增加需求促进经济增长。即扩大政府开支，实行财政赤字，刺激经济，维持繁荣。&/p&&p&翻译成人话就是：&b&政府要印钱&/b&。&/p&&p&在古典自由市场时期，西方国家政府除了打仗时候要发国债，和平时期哪敢卯足了劲开动印钞机啊？但是自从发现了自由市场的缺点以后，还真得依靠政府来推动。&b&很形象的一个比喻就是，一个国家经济不景气，国王找了经济学家来出谋划策。经济学家说你在地上挖一个大坑，再把它填起来就是了。挖大坑、填大坑都需要政府调动人力物力财力，于是进一步促进上下游产业繁荣，经济就这么搞活了。但是自由市场下谁会脑抽了去挖坑？这就是政府在经济活动中发挥作用。请大家记住这个比喻，下面还会提到。&/b&&/p&&p&但是在二战以后，政府印钱一度是有节操的。用术语来说就是有“锚”的。这个锚就是布雷顿森林体系：美元与黄金挂钩，其他国家货币与美元挂钩。由于黄金储备是有限的，是硬通货，美元一挂钩，也成了硬通货。&/p&&p&这个森林体系的初衷是好的：美元以黄金为锚，你政府印钱就不能哗哗哗地把钱印成废纸了吧？像1920年代德国那样，钱比废纸还废，一美元能兑换42万亿马克就没意思了。&/p&&p&但是再好的体系设计，也抵不过人类的瞎搞。人类最大的瞎搞就是总要到处打仗。美国陷入越战泥潭之后，背上了巨额战争债务。但是美国人背债有个特点：咱善良的中国人是欠人家一百，就得努力赚钱，赚一百来还。老美是欠人家一百，我就印一百美元来还。这可真是无本万利的生意，利用的就是美元的国际霸权地位。&/p&&p&很快，狡猾的法国人就发现：你老美那点黄金储备根本就没法兑换市场上全部的美元。于是嚷嚷的要兑换黄金。尼克松一看，这还了得，造反了不成？于是美国人又有一个特点：虽然平时咱是法治国家，律师地位比谁都高，compliance讲的比谁都起劲，但是关键时候，我违约起来可是一点都不含糊。于是很干脆地宣布布雷顿森林体系作废，黄金与美元脱钩！只留下干瞪眼的法国人，转身拂袖而去，深藏功与名。&/p&&p&布雷顿森林体系尚健在的时候，我在上面说过政府印钱是有节操的。那么破灭以后呢？&/p&&p&毫无疑问：无节操无下限咯！&/p&&p&于是全世界开始了这一轮为期四十多年的、波澜壮阔的利率下降周期。直到现在，降无可降，日本欧洲央行都开始采取负利率了（指的是央行对商业银行的负利率）。&/p&&p&然后大家都发现了一件事：&/p&&p&过去自由市场体系下的经济危机，开始被金融危机取代了。&b&而且几乎是每十年一轮！&/b&&/p&&blockquote&&b&1987年黑色星期一&/b&&br&&br&1987年，因为不断恶化的经济预期和中东局势的不断紧张，当日纽约股票交易所的道·琼斯工业平均指数直线暴跌，造成了华尔街股市的大崩溃。这便是&黑色星期一&。标准普尔指数下跌了20%，无数的人陷入了痛苦。&br&&br&&b&1997年亚洲金融危机&/b&&br&&br&亚洲四小虎一朝回到解放前。&br&&br&&b&2008年世界金融危机&/b&&br&&br&雷曼兄弟申请破产保护、美林“委身”美银、AIG告急等一系列突如其来的“变故”使得世界各国都为美国金融危机而震惊。华尔街对金融衍生产品的“滥用”和对次贷危机的估计不足终酿苦果。此次金融危机迅速引发多米诺骨牌效应，世界各国特别是发展中国家经济基础遭到重创，堪比1929罗斯福执政时期的经济大崩溃。&/blockquote&&img data-rawheight=&338& src=&/v2-47ad63e720eadb14bb69d_b.jpg& data-rawwidth=&506& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&506& data-original=&/v2-47ad63e720eadb14bb69d_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&（黑色星期一）&/p&&p&这是为什么呢？因为钱多必妖。&/p&&ul&&li&市场上钱一泛滥，就很容易给一些高智商犯罪分子兴风作浪的机会。&/li&&li&市场上钱一泛滥，政府一个不留神就会打趔趄（中国政府没打过趔趄？不要太多）&/li&&li&市场上钱一泛滥，就会由于某个突发事件/黑天鹅事件而引发系统性危机，戴维斯双杀，多米诺骨牌。&/li&&/ul&&p&好了，历史回顾部分结束，先去看球了。&/p&&p&***********************&/p&&p&&b&车子在客场极其艰难情况下绝杀拿下3分&/b&，继续写。&/p&&p&前面说到，资本主义国家经典经济危机的特征就是产能相对过剩。这会导致什么连锁反应呢？&/p&&ul&&li&产能过剩 - 产品卖不出去 - 工厂/公司亏损 - 裁员 - 工人普遍失业 &/li&&li&产能过剩 - 产品卖不出去 - 工厂/公司亏损 - 债务违约 - 上下游公司应收账款收不回来 - 上下游公司亏损裁员&/li&&li&社会普遍债务违约 - 银行坏账增加 - 银行破产 &/li&&/ul&&p&&b&失业率&/b&上升，银行破产，经济衰退，这就是我们概念中的经济危机（大家要牢记失业率这个概念，美联储加息有两个重要参考指标，一个是CPI，另一个就是新增非农业部门就业人数和失业率）。&/p&&p&但是你可别忘了，我们是伟大的社会主义国家！用人话说就是：我们可不是什么西方市场经济，更不是自由市场经济。我们现在这种官商结合的资本主义，赤裸裸的资本倒是有了，但可不是马克思韦伯说的那种新教伦理的资本主义精神。&/p&&p&所以我们看到下面这个逻辑和事实链条：&/p&&ul&&li&普遍的产能过剩 - 产品卖不出去 - 国企亏损 - 不裁员 （国家买单了，大量僵尸国企继续存在）&/li&&li&普遍的产能过剩 - 产品卖不出去 - 私企亏损裁员 - 鼓励全民创业万众创新 - &b&大量失业青年在街头让人扫二维码&/b&&/li&&li&社会债务违约 - 银行坏账增加 - &/li&&/ul&&p&等等，银行坏账增加那可是实打实的，政府还有什么办法？&/p&&p&办法有的是。早在21世纪初，中国四大国有银行的坏账已经超过1万亿人民币了。就是这时候，长城、信达、华融、东方四大派闪亮登场。别误会，这四家可不是p2p理财平台。而是国家大手笔组建的四大资产管理公司（用人话说就是坏账处理公司）。&/p&&p&他们很慷慨的大笔一挥就把银行的坏账全都接盘接过来了。光阴似箭岁月如梭斗转星移，一晃十多年过去了，这些坏账终于处理了……百分之四十左右。而与此同时，四大国有银行无债一身轻，早就前赴后继的上市了。虽然这个时候四大行的坏账再次超过了一万亿，但人有的是办法，上市公司嘛！而且背后还有国家买单，大不了我再成立四家资产管理公司。&/p&&p&说了这么多，聪明的你估计该有个疑问了：这些手段这么绝妙，能化银行坏账于无形，妙手回春赛华佗，那为什么诺贝尔经济学奖不是每年都颁给中国政府？&/p&&p&答案很简单：所有的风险、债务、后果、损失，已经全都转嫁给普通居民咯。尤其是比较穷的那些。&/p&&p&转嫁的方式就是M2每年蹭蹭的涨，CPI每年蹭蹭的涨，国家向人民征收铸币税，那向来是连眉毛都不会皱一下的。&/p&&p&那么上面说的僵尸国企由国家来买单呢？那照样是通过国家给债务买单的方式间接转嫁、稀释给全体居民。&/p&&p&企业部门尤其是房地产部门去杠杆谁来买单呢？居民把储蓄拿出来，再加上拼命借入银行贷款，房贷创下天量（见下文中的表格），从而以居民加杠杆的方式来帮助企业去杠杆。&/p&&p&鼓励万众创新全民创业，让街头到处是扫二维码的呢？国企我能控制得了失业率，私企控制不了，那我就利用你中国人的智慧（小聪明）啊，善于发财喜欢发财的本能啊，鼓励你上街给人扫二维码。那不是又解决私企的失业问题了吗？&/p&&p&于是，经济危机的两大经典图景——银行破产和大量失业，就全都消融于无形。代价是什么呢？就是屁民们享受不到太多经济发展结果，证据就是（1）国民平均收入的增长小于GDP增长速度；（2）财富基尼系数不断扩大。从而导致一小部分富人得到（说难听就是窃取）了大部分经济发展的果实，而绝大多数穷人，包括那些从来没上过知乎的穷人，手里那些钱却不断缩水。&/p&&p&*********************&/p&&p&说了这洋洋洒洒一大堆，该回到最上面我那个略有点惊悚的言论了：为什么GDP降到6%以下就说明有中国特色的经济危机？什么是有中国特色的经济危机？&b&以及，我前面说过金融危机十年一轮，下一轮会是中国吗？&/b&&/p&&p&先说GDP。&/p&&p&根据经典经济危机定义，中国永远也不会有经济危机，永远也有不会有衰退（Recession）。那是因为经济危机的意思就是GDP增速为负。而中国现在还是六点几呢，按照知乎网友那什么图的说法（我一向看不起这人），比世界上绝大多数发达国家都高。多好啊！&/p&&p&但你别忘了，中国可不是自由市场经济。国家想拉动经济增长，那不要太简单。&b&在地上挖个坑就完事了！&/b&&/p&&p&你别说，还真是这样。你看看遍地那么多高铁站，除了京沪的人满为患以外，小城市的高铁站很多都相对冷清，效益如何只有他们自己心里清楚。我经常出差，有时候看着那些装修豪华，冷冷清清的小城市高铁站就忍不住发愣。&/p&&p&那么每年，&b&政府挖坑式增长&/b&会带来多少经济增长呢？根据我的测算，其实也不是测算，就看政府的口号就知道了：&/p&&p&&b&保8那会儿，政府挖坑式增长的贡献差不多是5-7%&/b&&/p&&p&&b&现在要保6.5%，那么很显然政府挖坑式增长差不多下降到4-6%&/b&&/p&&p&&b&********插播GDP学术解释时间***********&/b&&/p&&p&这里我停下来稍微解释一下。上面这两句看似拍脑袋的结论其实是基于科学分析的，用术语说就是：&/p&&p&&b&与政府推动和主导&u&有关的项目&/u&占GDP的比重为70%-80%左右。“挖坑式增长”只是个比喻，指的是政府出面来推动经济增长（一般较注重解决就业问题而不太注重经济效益），而这就是社会主义市场经济的最大特色之一。&/b&&/p&&p&同志们，GDP的构成知道不？中学课本都教过：投资+消费+净出口。曼昆的宏观经济学还加上了一个政府采购，那么在中国的国情下其实也是政府投资的一部分。&/p&&p&&b&投资指的是生产工具方面的产出，注重未来。&/b&其包括政府投资和民间投资。现在问题是什么呢？就是民间投资极其萎靡。看两个数据就知道：1）&i&2&/i&016 年1-6 月份，民间固定资产投资 158797 亿元，&b&同比名义增长 2.8%&/b&；2）2016年7月以来银行发放居民贷款的数据，其中房贷占很大一部分比例（2016年7月房贷甚至超过100%）。&/p&&p&好了，这就表明，当政府喊出“保***”口号的时候，说明民间已经开始不行了，得靠政府赤膊上阵了。&/p&&p&至于消费呢？&b&消费指的是最终产品方面的产出，注重现在。要注意的是消费不是我们概念中的居民消费，工程项目中采购最终工业产品也叫消费。第三产业也不只是我们概念中的理发餐饮酒店，房地产和金融都是第三产业。从我的项目经验来看，消费方面也是政府主导占大头。何况中国GDP统计里面把政府采购也列在消费部门里面。&/b&&/p&&p&近年来消费占GDP的比重逐年上升，但正如上面的学术解释：投资与消费的比重调整只能说明经济体更注重未来的产出还是现在的产出，所以后发国家的投资比重较大，而经过高速增长基建完善的国家其投资比重必然逐步下降。&/p&&p&净出口就不提了，自从人民币启动对美元的升值周期以来，这个部门在GDP舞台上就长期没有存在感了。&/p&&p&政府投资和主导的形式当然是多种多样的，比如有人说高铁不是政府出钱啊？对啊，政府出钱有各种花式出法。&b&比如什么PPP啦，BOT啦&/b&，都是从西方资本主义世界学过来的。换算成人话说就是：政府登高呼号，底下应者云集。钱是民间出的，或者东西是民间造的，但政府是牵头的。然而问题来了：东西造出来了效益不好怎么办？政府可不管，反正我登高呼号就行了。&/p&&p&现在第三产业发展不错，但是——我又要说但是——&b&很多是政府无视经济规律，单纯为了制造新经济增长点解决就业而倡导的结果。&/b&就比如民间动漫产业，很多地方政府单凭生产的集数来给予奖励，这就导致内容上的粗制滥造。房地产和金融这种第三产业就更不用提了。&/p&&p&&b&********插播GDP学术解释时间结束********&/b&&/p&&p&那么，如果GDP降到6%以下呢？当初金融危机，不知道大家有没有印象。全社会普遍的哀鸿遍野，结果GDP还有六点几，这里面估计几乎全是政府挖坑式增长所带来的。&/p&&p&所以，有中国特色的经济危机的特点就是：&/p&&p&1）经济增长全靠政府挖坑，其他部门奄奄一息。&/p&&p&2）政府继续大量印钱，把所有风险、债务、后果、损失转嫁、稀释给居民。&/p&&p&3）至于那些失业的、待业的、家里蹲的，政府鼓励你们创业，给你们画一个大饼，至于大饼吃不吃得到，政府不负责。&/p&&p&&b&大家注意到没有，这不是西方国家那种猛烈的、突然的、让人来不及反应就被掐死的经济危机。&/b&&/p&&p&&b&而是：温水煮青蛙式的、温柔的、缓释的、潜移默化式的经济危机。&/b&&/p&&p&这个话题太大，还有金融危机以及与房价互动没讲。先洗洗睡，之后有时间继续讲。&/p&&p&&b&***********************&/b&&/p&&p&在此先感谢仁人志士出手相助，让我能继续编辑这个答案。&/p&&p&&b&三、房价与GDP&/b&&/p&&p&GDP指的是最终产品和服务价值。买卖二手房对GDP并无直接贡献，因为二手房交易额不统计在GDP里面。你去二手市场上倒卖个千百次都没有新的财富产生，自然就没GDP了。&/p&&p&那么为啥XX要纵容一线城市、包括若干二线城市房价上天呢？&/p&&p&我们来插播一段新闻。&/p&&blockquote&&i&3月14日，国新办举行月国民经济运行情况发布会，国家统计局新闻发言人盛来运在会上披露，&b&今年1-2月全国房地产开发投资9854亿元，同比增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点，也创下了近两年以来的新高。&/b&有分析指出，尽管多地楼市调控相继收紧，&b&但随着去库存政策生效&/b&，部分热门城市的土地市场竞争依旧激烈，成为推高商品房投资增速的重要原因。 &/i& &i&去年全国房地产投资数据始终处于小幅波动的状态，&/i& &i&最高涨幅出现在1-4月，但也仅为7.2%，随即就在年中跌落至5.3%，对比不难发现，今年开年的投资数据确实出现了明显回暖。&/i&&/blockquote&&p&国家最关心的是两件事：去库存
房地产投资增速。前者是给房地产商去杠杆、拆除债务定时炸弹；后者则是直接创造GDP引擎。那么要如何达成这个目标呢？&/p&&p&《圣经旧约 央妈创世纪》&/p&&p&起初，央妈创造天地。&/p&&p&第一日，央妈说：要有钱。于是楼市里就有了钱。&/p&&p&第二日，忽如一夜春风来，一线楼市梨花开。一线居民开始纷纷贷款买房，还吸引了二三四线的土豪过去买房，然后一线繁荣、其他城市萧条。这就是2015年第二季度的情况。&/p&&p&第三日，一线楼市的热度开始传染到少数二线楼市，比如苏州南京。苏州南京的楼市开始狂飙突进。这就是2015年第三季度到2016年第二季度的情况。这时候房地产投资开始回升，部分二线楼市去库存目标实现。但三四线跟不上啊？于是2016年年中房地产投资增速有所回落。&/p&&p&第四日，央妈下面的商业银行再接再厉不屈不挠，房贷不断创出新高，甚至创下在单月超过了全社会贷款总量的神迹，堪比耶稣用五张饼两条鱼喂饱五千人。于是一二线楼市的热度逐渐扩散到全国。这是2016年第三季度的情况。&/p&&p&第五日，大家开始看见很多过去销声匿迹很久的城市也出现在房价涨幅榜名单里面。国家终于开始实现三四线城市去库存目标，于是顺手把魔都给限购了。这是2016年第四季度的情况。&/p&&p&第六日，随着热点城市增加、成交量大大增加，开发商拿地投资的积极性也不断增加，房地产投资增速大大回升。央妈看着一切所造的都甚好。这是2017年第一季度的情况。&/p&&p&第七日，央妈造物的工已经完毕、就在第七日歇了他一切的工、安息了——北京限贷、常备借贷便利和中期借贷便利的利率上调，这波暂时进入喘息期。&/p&&p&用曲线图来表示就是这样：&/p&&img data-rawheight=&317& src=&/v2-44d02ca514c5cf12211ab_b.png& data-rawwidth=&550& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&/v2-44d02ca514c5cf12211ab_r.png&&&p&再对比一下前几年，更有直观的感受（年增长率是年新增额度的增长率）：&/p&&img data-rawheight=&370& src=&/v2-909b3cc40cc4ad7f46f5d7e_b.jpg& data-rawwidth=&550& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&/v2-909b3cc40cc4ad7f46f5d7e_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&通过上面的推演，可能你们就明白了：一二线房价只是为了让房地产重新成为GDP重要引擎而打的掩护，而且还能让居民拿出储蓄、拼命贷款来为房地产企业债务买单。高房价创造不了GDP，但是房地产投资能啊。高房价无法保护经济安全，但是去库存能啊。&/p&&p&在这盘国家下的大棋里面，一线楼市房价是最重要的标杆，是全国所有大中小城市的希望灯塔，是《自由引导人民》那副画像里面半裸上身的女神。国家为了保住一线楼市房价，可谓无所不用其极的去呵护：严控一线土地开发（放弃一线这点小GDP）；暴涨之后马上限购把价格装入冷冻柜；社会舆论集体造势，等等。&/p&&img data-rawheight=&675& src=&/v2-043bef7c303fe5d5bc45_b.jpg& data-rawwidth=&1024& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&/v2-043bef7c303fe5d5bc45_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&至于那些买不起房的北大清华硕士博士，只不过是这盘大棋里面丢卒保帅的那颗卒子……上的一点木屑而已。&/p&&p&先睡，有时间接着说。下期我们会接着讲：为什么我认为APP式创业的泡沫甚至比房价都大。&/p&&p&*********