商业店铺租赁最容易产生纠纷的几个法律问题（2016）
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商业店铺租赁最容易产生纠纷的几个法律问题（2016）
　　（作者：段婵律师，江苏鹿鼎律师事务所律师）　　商业店铺租赁纠纷是比较常见的法律问题，由于大多数朋友在这方面法律意识淡薄，对后期所产生的纠纷预判不足，会造成大量的诉讼情况发生，我想这都不是朋友们想要的结果。本文将会从租赁的各个方面阐述，以此尽量避免此类纠纷的发生，供朋友们参考学习。　　一、调查店面的档案　　租店面之前，到该店面所在房地产交易中心查一查产权登记情况，要确认：　　1)房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。　　2)产权人是谁。这样可以确保你不是在租其他第三人的房屋。　　3)该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。　　二、免租装修期　　商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念，所以，你在租房是要去谈，把这个期间谈出来。谈不出来怎么办?租还是不租自己看着办。签定合同发生的费用　　三、租赁保证金　　俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金主要是为了对付不守约的承租人的。你守约，押金就跑不了。　　四、税费承担　　按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：　　1)出租：　　营业税及附加租金*5.55%　　房产税租金*12%　　个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元)　　印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。)　　土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。　　2)转租：　　营业税及附加转租收入*5.55%　　印花税印花税转租租金(总额)0.1%　　上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。　　虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定这些税费由谁承担或分担的比例。就像卖房，一般来说都约定的是卖家要缴的费用由买家出。　　签定合同时要注意的重要内容　　五、营业执照　　租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：　　1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;　　2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;　　3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;　　4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;　　5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。　　对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。　　六、装修的处置　　商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：　　1)明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。　　2)解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。　　3)明确租赁期满时，装修、添附(新搭建的建筑)的处置方式。　　七、水、电、电话线等　　因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。签定合同之后的问题　　八、租赁登记　　租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质。租赁登记要注意的问题：　　1)登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;　　2)经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。　　因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。　　九、转租问题（详解）　　商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这就是转租问题。要注意：　　（一）、转租须经出租人同意（非常重要的部分）& & & & 承租期间，承租人在原则上不可以转租。承租人想把租赁房屋转租出去，必须经过出租人同意，没有经过出租人同意转租的，叫不合法转租或者违法转租，为无效。& & & &法律依据：《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”　　（二）、转租期限应当在本租剩余期限之内（不能忽视的时间点）& & & & &《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条还规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”，是说如果出租人与承租人另有约定，在剩余的租赁期限之外的转租也是有效的，可以按照约定确定转租有效。不过，这实际上等于本租又约定了新的租赁期间，这样理解更为合适。因此，可以确定转租合同有效的基本条件，一是出租人同意，二是在剩余租赁期间。　　（三）、出租人的异议权和同意转租的推定（记住六个月）& & & &出租人知道承租人转租而不反对的，司法解释规定了两个规则：& & & &第一，出租人知道承租人转租的事实，承租人构成擅自转租，司法解释规定了六个月的异议期限，在六个月内，出租人发现转租的事实，可以提出异议。该异议权是形成权，一经提出异议，转租就无效。六个月期限是除斥期间，为不变期间。& & & & & 第二，超出六个月异议期，出租人没有提出异议的，推定出租人同意转租，转租合同有效，出租人应当认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力。　　（四）、次承租人可以参加本租发生的诉讼& & & & &转租合同的第三人即次承租人，在本租当事人之间发生争议时，可以参加。因为本租双方当事人发生纠纷提起诉讼时，或者争议合同效力，或者争议租金，其后果可能影响到次承租人的利益，因此，次承租人有权要求参加诉讼。在参加诉讼时，次承租人的身份是无独立请求权的第三人，没有独立的请求权。次承租人以无独立请求权的第三人要求参加本租双方当事人争议的诉讼，法院不应该拒绝。& & & & & &值得研究的是，司法解释把这个规则写在第十六条，即“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定之后，那么，这个规则仅仅是对此而言，还是对所有的转租的诉讼都适用？按照条文的逻辑，这个规则应当仅仅适用于异议权和推定同意转租的诉讼中，但事实上在其他方面也会出现本租诉讼关乎次承租人利益的问题，因此，次承租人以无独立请求权的第三人参加诉讼的，法院应当支持。　　（五）、承租人拖欠租金次承租人的抗辩权& & & & 承租人拖欠租金，属于根本违约，出租人起诉要求解除合同，涉及次承租人的转租合同利益。对此，次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金，可以作为抗辩理由进行抗辩，主张不得解除合同。这是一个合理的抗辩。次承租人享有解除合同的抗辩权。对此，出租人不能解除租赁合同。至于次承租人交纳的租金和违约金，是替承租人交的，因此，超出次承租人应付的租金数额，可以抵作转租的租金，或者向承租人追偿。　　（六）、次承租人腾房的义务和逾期使用费支付义务& & & & 房屋租赁合同解除以后，因为有转租合同存在，出租人在次承租人还在占有这个房子的时候，有权要求次承租人腾房，理由是本租合同已经解除，转租合同当然不复存在，次承租人负有腾房义务。如果次承租人在解除合同之后，对租赁房屋仍然占有一段时间的，对逾期腾房的房屋使用费负有支付义务。　　本租合同的当事人是出租人和承租人，而转租合同的当事人是承租人和次承租人之间的合同，按照合同相对性原则，似乎出租人在只能要求承租人承担义务，无权请求次承租人负担义务。但由于租赁合同已经解除，次承租人占有租赁房屋已经没有法律上的原因，出租人可以直接针对次承租人，请求腾房，支付逾期使用费用。　　（七）、租赁合同的解除　　法律依据：《合同法》& & & & &第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。& & & & &第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。& & & & & 第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。　　行使解除权的方式：& & & & & 一种是催告解除，即在承租人欠付租金的行为尚未构成根本违约的情况下，出租人要先对承租人进行催告，敦促其缴纳房租。如果承租人在收到催告后的合理时间内仍不缴纳房租，出租人才可通知承租人解除租赁合同。另一种是通知解除，即在承租人欠付租金的行为构成根本违约的情况下，出租人可以直接通知承租人解除合同；& & & & & &实践中，《合同法》的上述规定存在着极大的不确定性。如承租人欠租多长时间才构成“根本违约”，由于《合同法》并未对此作出具体规定，不同的法院可能有不同的认识。法院对具体的问题持有不同的认识是很正常的，但这种认识的差异给承租人行使解除权造成了实际困难。假设承租人已连续六个月未支付租金，出租人未经催告即宣布解除合同，要求承租人搬出；承租人不服，向法院提起诉讼。法院有可能认为承租人的行为尚未构成根本违约，出租人未经催告即解除合同的行为反而违反合同约定，很可能因此而由守约方变为违约方。& & & & & 因此推荐两种做法：一，在租赁合同中事先作出明确的约定。比如出租人和承租人可约定，如承租人两个月未缴纳房租，承租人即可解除合同。二，在缺乏明确的约定，出租人又不能确定承租人的行为是否构成根本违约的情况下，出租人应避免采取通知解除，而选择催告解除，这样能为出租人正确行使权利提供保障。　　（八）、诉讼请求& & & & & 诉讼请求的内容在承租人欠付租金而双方协商不成的情况下，出租人往往选择通过诉讼解决。但如果诉讼请求的内容选择不当，反而可能给自身带来麻烦。& & & & &实践中，主要表现为出租人的诉讼请求书写得不完整。如出租人仅要求解除租赁合同，而未要求承租人搬出租赁房屋，法院根据民事案件“不告不理”的原则将仅对合同是否应当解除进行裁决，对于承租人应否搬出的问题则不作处理，而法院未予处理的内容是不具有强制执行效力。在出租人胜诉后，如承租人拒绝搬出，则出租人无法通过法院强制执行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起诉讼，要求承租人搬迁。& & & & & 因此，出租人在书写起诉状时，一定要将合同的解除与承租人的搬出作为两个独立的诉讼请求向法院同时提出。只有这样，才能争取在最短的时间内解决纠纷。　　十、买卖与租赁　　许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：　　1)出租人在出售商铺前，必须在合理期限内(三个月)通知承租人，承租人享有同等条件之下的优先购买权。即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。　　2)即使承租人不想购买承租商铺的，房东出售后，新的房东也应当履行租赁合同，否则，新房东应当承当租赁合同中的违约责任。这就是“买卖不破租赁”原则。　　十一、优先承租权　　首先，优先承租权不是法定权利(优先购买权是)，要约定。签合同时可根据自身的需要，看是否约定此权利。　　其他注意事项　　在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任
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租金几近“腰斩” 商铺价格见底了吗？
由于网购的兴起，实体零售受到冲击，店面租金下滑，高价商铺出现滞销。至今，这种局面仍没有回升迹象。
　　市文化艺术中心的底层商铺
　　6月16日上午10时许，定海最繁华的解放东路中段，路上行人三三两两。
　　解放东路最黄金地段，多的是金银饰品店。手机、服饰店已经不是主流。
　　非营业高峰时段，路旁的几家黄金饰品店内一派珠光宝气。不过，营业员要多过顾客。
　　解放东路21号，这个店面曾经于2010年10月创出过每平方米20.78万元的商铺拍卖纪录，现在开着一家金饰品店。&因为黄金价格下跌、股市火爆，店里客人比不上以往那样多啦。&对眼下的行情，这家金饰品店的店员有些无奈。
　　黄金地段店面租金行情恐已跌到峰值的一半
　　2013年3月，晚报财经新闻专版曾刊登《&一铺养三代&的黄金时期已成过去》的报道，当时就出现舟山城区店面售价高估,租金回报率低的情况,商铺投资风险潜伏。
　　由于网购的兴起，实体零售受到冲击，店面租金下滑，高价商铺出现滞销。至今，这种局面仍没有回升迹象。
　　在舟山市商业系统摸爬滚打了半辈子的王女士，亲历了解放东路黄金地段商铺租金的兴衰。
　　本世纪初，王女士在解放东路市新华书店对面租下了一间一百平方米出头的店面开店，开了十年有余。房租一年年递增，至2012年，租金已涨到60万元一年。
　　到了续签合同的时候，房东提出店面租金要涨。王女士一算，租金得67万元一年。
　　一方面，店里的赢利越来越薄；另一方面，租金上涨吞掉更多的净利润。眼看难以为继，王女士选择了不再续租。&那个时候解放东路店面仍然走俏。这间店面我及时退出，还收了30万转让费。 &王女士说。&这之后，店面租金就节节下滑。现在解放东路这样一间百来平方米店面，如果能租到30万元一年，算不错了。其他地方的店面租金也在跌。去年，解放东路一间店面就一直租不出去，关了近一年。&
　　每平方米曾拍出近21万元的&天价&
　　在2010年10月，定海解放东路21、21-1、21-2、21-3号共4间商铺，120.30平方米的建筑面积，拍出过2500万元的高价。高出底价1400万元，平均每平方米价格高达20.78万元。
　　这是当时舟山成交的单价最高的商铺。之后，市场上再没有听说过高于这个价格的商铺成交。
　　这几间商铺的买家，是一位在舟山从商20多年的个体经营者。
　　而按当时这4间店铺出租的行情，每年的租金收入可达100多万元。与2500万元的买价相比，还算合理。
　　2010年时，定海地段好的商铺价格在每平方米10万元左右，一般的商铺售价每平方米3万元左右。解放东路博源商务大楼的一楼商铺，当时的成交价格也就在每平方米7万元左右。相比较而言，这个价格的确是创了天价。
　　按照正常的租金递增幅度，乐观预计每年的增幅能有6%。
　　但是，近几年来，商铺租金非但没增长，反而出现了下挫。
　　文化广场、影剧院路商铺辉煌不再
　　舟山的一些个体经营户恐怕还记得，11年前的2004年6月，在定海海山电影院，举行了一场市文化艺术中心(文化广场)一层商铺的拍卖会。
　　当时热捧文化广场商铺的商家人数之多，居然要借海山电影院举行。
　　总面积达1720多平方米的59间商铺(包括17间沿街商铺)拍卖成交价达6050万元，每平方米均价达3.5万多元，刷新了舟山市商铺拍卖价的纪录。
　　然而，这些商铺以高价拍出后，投入却未能实现理想产出。
　　最初，文化广场一楼商铺被分割成59间小门面，以经营二线品牌的服装为主。因为生意平平，这些商铺业主开始联合&自救&，引入了一家大型连锁电器超市，这才没让投资打水漂。
　　在本世纪初文化广场尚未改造前，影剧院路人流熙攘，云集了服装商家。
　　现在的影剧院路，已经成为舟山剧院与舟山影城之间的一条过道。开着手机店、咖啡馆，甚至还有沙县小吃。
　　经过多重更迭，这条小道没有恢复昔日的景气。
　　据现在的沙县小吃经营者介绍，租下的41平方米店面，年租金是七八万元；而边上的一间33平方米店面，卖手机的，年租金为6万元一年。
　　商铺租售价比渐已探底
　　定海文化广场繁华商圈的店家，无论是产权人，还是租赁者，都视店铺租金为敏感的商业秘密，不愿多说。
　　但是，市场自然形成的价格，身在其中的商家，还是心知肚明。
　　在广场商圈的一家大型店家负责人告诉记者，店铺租期马上要到了。产权人认为，东海东路海洲新天地开起来了，市面会好一些，他们有提价的打算。但是，现实可能吗？实体商业不景气，我们这种大型商场，也在转型，像银泰百货那样，向体验式消费靠拢。&我们有信心能把店面谈下来，一般不会出现大的变数。&这名负责人介绍。
　　定海嘉禾房产咨询中心负责人张萍说，按照前两年高峰期商铺价格来核算，现在的租金相当于售价的2%都不到。比如，东海东路海洲新天地内街商铺，前两年出售时也要每平方米十一二万元，而现在租出去也才5万元一年。回报率很低。
　　眼下这行情，相对而言，房东认清现实，心理期望值也在降低。
　　将来网店也未必好做
　　张萍认为，目前，舟山的商铺行情，处于有价无市的状态。特别是还在高价位的商铺，很难卖得出去。&从前年开始，实体商家生意难做。一楼的店铺，除了大型的理发美容、餐饮还可以做一做，小型的服装店等慢慢在淘汰，制约了商铺的价格。这是商铺价值正常回归。&张萍说。
　　而定海人民南路有十多年开店经历的孙先生认为，舟山的商铺无论是售价还是租金，都跌掉将近一半。实体店生意难做。但预期，未来网店的门槛也会越来越高，比如天猫的进场费抬升，竞争也会日益激烈。将来网店的日子也未必好过，实体店与网店之间，会达到一个平衡。
　　随着从股市中获利套现出来的资金，投入到黄金闹市中商铺的增多，张萍认为，一些价格实惠的商铺，已经逐步进入了投资的合理区间。
今日城市圈门面租金一年900万元？实体店都在给房东打工！
稿源：纵横财经
该死的租金！门面租金上涨实在太猛了！
目前二三线城市商业街上的专卖店，一年房租200万&300万元，很多专卖店年销售额也就只能做到几百万元，刨去人工、税收、水电等费用，利润所剩无几。
一些大型的连锁品牌也感受到了沉重的租金压力。在全国有5000多家门店的达芙妮，去年付给房东的租金大约有15亿元，平均一家门店的租金每年要30多万元。最贵的一家门店租金达到了900多万元。利润菲薄的连锁店正在被迫逼离市中心。
承受不住的只好关店；也有的考虑到所处地段不错，多年以来也已经在店铺附近培育了一大批忠实的顾客，要放弃实在太可惜，只能咬咬牙续签。
当然转让也成了商家保本或亏本的最后一搏！但是今年的门面房转让率高达40％-50％。再加上高得离谱的租金，转让变得异常困难。
可以说现在的商家都是在苦逼地给地产商打工，赚的钱都进了房东的口袋，自己根本拿不到什么利润。
而这些控制着门面的人，不是开发商，就是投机倒把者，还有一些是卖地爆发起来的农民。这些人懒惰不用劳动，就靠涨房租和收房租过日子，不停靠门面吸血，对国家无利，因为连税都不用交。交税的是租门面的商人，这些人太惨了！既要养活家人，又要用高额门面租金养活房东，还要缴纳和办理名目繁多的机构部门费用！
有的商户将希望寄托于遇上个不会恶意涨价的好房东，或希望国家加强市场平衡管理，遏制门面恶涨租金.....但是这种想法根本不切实际！
那么将高租金转嫁到商品价格上可行吗？现在竞争对手这么多，网购如此走俏，消费者可以进行多渠道价格对比，敢将租金转嫁到商品上？就等着关门吧。&价格太高，我就不买撒！&这就是消费者的答案。
说到这里，商家发现了吗？门店除了要对付高昂铺租这张血盆大口，还要时刻抵抗电商和线下同行这两只同样虎视眈眈的猛虎，它们同样能吞食门店。
那么门店的活路到底在哪？唯一的出路是将&花出去的铺租&最大化利用起来，增加单位面积利用效率。但是看看门店现在的运作模式，就知道已经病入膏肓了：
1.坐等客户上门。目前实体店大多处于坐等客户上门的模式。但因为客流减少，导购员更多的是无所事事，高昂租金就这样浪费掉。
2.拼命推销。不管谁进店，导购都只想推自己最想卖的商品。当顾客问到所推荐的有什么优点时，得到的答案往往是：热销！只考虑自己的利益，忽略和不尊重顾客的真实需求，这种单向式的经营思想，是很难走远的。
3.顾客流失严重，无法促成二次购买。即使进店客流量络绎不绝，未成交的，流失了，没有留下任何个人信息；成交了的，此单交易结束，这个顾客也流失了，即使有留下联系方式等信息，门店也无法对睡眠会员进行有效联系和沟通，更不用说向已有的&客户&做二次营销了。
4.单向的信息输出。逢年过节或有促销活动的时候群发下短信，这种向会员单向输出信息的方式，根本算不上互动。自然也无法有效扩大新会员，无法阻止会员流失。
5.门店与线上割裂。现在的顾客可选的渠道太多了，在逛了多家门店后即使仍觉得先前哪一家好，80%以上的顾客也会懒得回去，要么选一家凑合买了，要么跑网上购买。
从以上的五大症状可以看出，门店所提供给顾客的购物体验是极差的，可以说，门店的这一切动作都没有以顾客为中心，门店、店员、顾客、商品之间根本没有有效的连接，与线上更是割裂的。商家必须知道：没有连接，顾客永远只能是&一次性顾客&！
那么如何才能进行有效连接？
微信平台是当前&发布信息&和&沟通顾客&最好的社会化媒体工具，也是最好的连接器，再加上Micronet微网现已成熟的连锁门店O2O解决方案，门店便可以轻松实现以顾客为中心的&门店-电商-导购-商品&之间的数据连接：
1.连接门店与电商，让顾客享受到线上线下一体化的购物体验。
品牌企业负责搭建一个集产品展示、营销推广、下单支付、即时互动为一体的商城平台，门店充分展现形象、体验、服务、信任功能。
线上顾客无论从哪个端口进入（PC端或移动端），系统均可自动识别消费者归属于哪个门店，自动分派订单给对应门店。空白地区市场，企业可以决定订单是分配给顾客就近门店，还是由总部自行发货。就近门店送货上门有两大好处：一是门店除了平时做自己的生意以外，还能赚取线上订单的利润；二是门店业务员在上门配送产品的同时，能把线下服务同时提供给消费者。
而顾客来到门店，可以试用、体验、购买，在线订购的产品可选择送货上门、门店自提，遇到退换货或售后问题直接过来门店。这样顾客能在门店享受到与网购无差异的价格的同时，更有了线下购物的极致体验。
也就是说，实体店和电商是不分线上线下的，愿意在线上买的可以继续网购，习惯线下买的更欢迎线下选购，反正都能享受到一体化的商品和服务。
再者，由于线上商城具备搜集客户数据的能力，能知道顾客的浏览轨迹、收货地址、联系方式、购物偏好等，企业能轻松进行数据分析、个性化推荐、开展二次精准营销。比如发现某位顾客连续买了几次婴儿奶粉，这就意味着他很可能当爸爸了，那么就能针对新爸爸提供个性化的服务。通过这些，顾客得到更贴心的关怀，服务体验也就提升了。
数据分析同样能应用到促销活动上。促销活动的海报放置在不同的地方，只需要每张都加上一个带参数的二维码，商家便能沉淀用户数据，包括看到哪些地方贴的海报被扫描得最多，哪些扫的多但是买的不多，哪些地方可能只扫了1、2次，但是都成交了。活动效果一览无遗，帮助随时对活动做调整，以及以后做出更有针对性的活动。
2.连接导购与顾客，每个顾客都有一个VIP顾问。
顾客进店，店员主动引导顾客关注微信公众平台。由于店员拿给顾客扫的微信平台二维码是带有店员的独立ID的，顾客扫后，就和店员终身绑定在一起了，以后顾客所有的交易，店员都能拿到相应的佣金。
那么怎么让顾客乐意关注微信平台？有两重诱惑，一是关注后顾客和导购双方都能获得积分。更重要的是，导购变成了顾客的专属VIP顾问，相当于一个移动导购。每一个顾客都可以随时找到他的顾问，每一个导购也都可以给他的顾客提供24小时的服务，随时对话，推荐新商品，顾客点击即可购买。一个导购同时在线服务500个顾客都没有问题。这种双向实时动态连接和服务，会使顾客黏性越来越强。
而且导购在闲暇时间，还可到社交网络去挖客，只需将商城里的产品分享到微信、微博、推荐给身边人，有人购买，商城系统就会自动将佣金发放到导购员账户里。
由于所有的店员都使用公司统一配置的手机，每部手机申请一个工作私人微信号，每个店员用这个微信号去服务顾客。这样即使店员离职，客户也不会流失，只需把ID换给新的店员就可以了，新店员又可以服务这一批顾客。
3.连接顾客与商品，顾客真正随时随地随需购物。
二维码让顾客与商品时刻连接。
顾客扫码关注了微信商城，就相当于将整座商城都装进自己的手机里，随时随地都能选购和支付。当所选商品需要体验后再买时，可在商城的LBS地理位置导航下快速找到就近门店。
门店内的每一件商品也都对应一个独立商品二维码，顾客通过微信扫码后可看到详细的产品信息、客户评论，直接在线下单支付的话，门店管理后台会即时收到订单信息进行打包，顾客几分钟后便可取货，不用排长队等待结账。
若是对所要购买的产品犹豫不决，扫码在线收藏离店在线购买，且可选择送货上门或随时去门店取货。如果在店里看中的商品没有喜欢的颜色或款色，可扫码在线购买，门店快速从其他门店调货配送或由总部直接发货。
4连接顾客与顾客，让顾客主动分享推荐新客户。
现在很多人购物是因为看到了别人推荐，或者是受到别人某些话的影响。比如闺蜜两人坐在家里聊天，其中某个人说某个商品好，另一人说&那你把链接发给我&，于是拿出手机瞬间就完成购物了，根本不需要再找时间去实体店。这个瞬间的购买决定是来源于熟人或已经使用过产品的人的推荐，这种推荐是最有说服力的广告，容易达成交易。当然不同于以往的&无报酬&推荐，利用Micronet微网的分佣系统，顾客推荐给亲朋好友的商品，只要产生了交易，顾客就能拿到佣金。这样顾客也成了销售员，更有积极性帮商家分享推荐新客户。
&连接&虽仍然无法改变高昂铺租的现状，但却让&花出去的铺租&最大化利用起来，用互联网技术优化门店，不断提升门店软硬件，提高实体店效率，在沉淀顾客中引导重复购买。顾客既享受到了门店的舒适体验，又获得更快更便捷的网购需求。这正是门店要生存下去目前唯一的出路。
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