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用美国买房的惨痛经历 教你如何避税
&&& 美国的房产一直是国内投资者看好的一块蛋糕，无论是用来投资还是为了子女教育进行以房养学，都是非常不错的资产配置方式。
　　在2015年，某网站曾经做过一次调查，结果显示中国42%的高净值人士的受访者表示美国是海外置业的首选。而且随着美国经济的复苏，中国的投资者在2015年间在美国买房就花去了220亿，环比增长了72%，跃居成为美国第一大外国购房群体。
　　不过，房产形式虽好，也要提起十万分的小心。今天就来看看一位中国富豪在美国购置房产后的惨痛经历吧。
　　儿子继承先父房产，需要交纳40%遗产税
　　据21世纪经济报道，陈锋(化名)的父亲是一位民营企业家，自2009年始以自己的名义在美国各地购置了20套美国别墅，其中包括加利福尼亚州10套;夏威夷州6套外加一个豪华游艇;纽约州2套;马萨诸塞州2套。
　　可惜陈锋的父亲企业遇到危机，在2012年就倒闭了，国内的房产和存款被查封用来抵债，他们一家三口只能靠陈锋母亲当初的私房钱来勉强度日。
　　天可怜见，陈锋的父亲近日因病逝世。在他开始考虑未来的生活时，想起了父亲曾经在美国购置的20套别墅。
　　可是，这并不完全算是一个好消息。根据美国的政策，他想要继承这笔遗产，必须付出极大的代价。
　　部分房子竟已经成为“别人的家”
　　为落实这件事情，陈锋特意飞去了美国。然而令他惊奇的是，他父亲在纽约州和马萨诸塞州的房子里面已经被别人住上了。
　　原来，陈锋的父亲持有上述房屋多年却没有过来居住，也没有安排当地中介负责照看经营，结果拖欠了多年。
　　由于没缴纳房产税，政府将其房产进行了拍卖，陈锋父亲当初巨额买下的房子现在就成了别人的住处。
　　没有美国绿卡 遗产税高达40%
　　陈锋的父亲没有美国的合法身份，所以陈锋想要继承这笔家产，没能够享受到545万美元的美国人遗产税免税额度，而是仅有可怜的6万美元。对于那剩余16套房产的价值总额来说，6万美金简直就是杯水车薪。
　　这个结果陈锋根本无法想象，他父亲买下的房子被别人占了，而且想要继承自己父亲的遗产还要缴纳一笔巨款。原本以为这20套房产是自己未来生活的保障，现在看来成为了自己最大的难题。
　　美国置业，必须要注意，美国是个“万万税”国家
　　很多的中国投资者想要在美国买房，却对美国的政策知之甚少。实际上美国房产税之高和复杂是非常让人头痛的一件事。
　　首先，在购买房产之前，中国买家就得支付包括律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费、登记费、预缴所得税。
　　其次，购买房产以后，中国买家还需支付税、贷款的本金和利息、房屋、小区费或物业费等。
　　然后，如果买家还想将房产出租的话，还需缴纳包括出租管理费和租金的个人所得税;若是买家想把房子出售的话，还得支付资本利得税、交易税、其他费用(包括纪人费、律师费、登记费、修理费等)费用。
　　最后，如果中国买家(非美国公民)这些都一一做到了然后去世了，后代想要继承这房产还得给美国政府缴纳：高于6万美元的价值部分要缴纳35%-40%的遗产税。
　　哦，对了。隔代继承的话，美帝国税局会觉得你少交一代人的税，所以隔代继承还要另外再加50%的税。
　　虽然说美帝对非美国公民的遗产税收恶意大了一点，但是如果你认为入美国国籍就会一劳永逸的话，你还是图样图森破了!
　　美帝对自家公民是对人不对税。虽然遗产税起征点是545万美元/人起征，但如果一美国公民是在全球范围内拥有资产的，那么不好意思你全部身家都要交税，不然美国国税局可是会追随你到天涯海角呢~!
　　所谓上有政策，下有对策，对于中国人来说可谓是无招不破，今天就给大家介绍一下海外资产如何避免“遗产”成心头之患。
　　由于美国房地产税收系统税率奇高且项目繁多，所以如果想避免“遗产”称“遗患”，海外投资者不应该把钱全放到美国房产上。以下这些方式就是遗产不错的避税方法。
　　赠与方式
　　若不是动则成千万上亿美元身家的大富豪，小户人家最好用的方式就是利用美国税法所规定的每人每年可向任何人赠与14000美元的制度，在这个条件下无需额外缴纳任何税赋，利用蚂蚁搬家的方法一点一点将资产转移给子女，而且名正言顺。
　　然而这方法的缺点是周期长，金额低，而且在此期间父母不能出现意外。
　　购买保险
　　在美国，为子女转移资产最简单有效的方式是购买人寿保险。如果买下一份百万美元理赔的人寿保险，这就等于是实实在在为子女留下了百万现金。而且人寿保险保险的理赔受益人不用缴纳所得税，也不用缴纳遗产税。
　　亦或者，也可以为子女购买人寿保险，这等于给孩子有了终身可保性，以后孩子万一出现身体疾病保险公司也无法取消保险，而且将财产无形中转移至孩子身上，把以后的遗产总额降低从而降低遗产税。
　　另外一个好的解决方案是设立一个Dynasty Trust，有人将其翻译为“世代”，也有将其翻译为“朝代信托”。
　　与其他信托少许不同的是，“世代信托”是一个不可撤销的、长时间的信托。“世代信托”不仅可以让做为美国人的信托受益人收益，还可以让信托设立人的其他非美国后代或旁系亲属收益。
　　这个信托的基本原理是“世代信托”中的受托人是“不死”的，所以既然不死自然也就没有遗产税了。
　　总而言之，虽然很多盆友惦记着购买美国房产的种种好处，但是下手前记得要了解清楚美国的税收规则。　　
（责任编辑：宋萌 HO014）
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海外移民购房用户调查表
已有不止一个网友来问我，这种公司可信吗？他们开出的条件太诱人了，公司承诺包租且每年的租金净回报率在10%以上，如果低于这个数他们愿意补上，能跟他们合作吗？还有网友来问，有公司承诺只要出资买下50万美元的房产，他们就包办绿卡，有这回事么？
为了解答他们的疑问，我仔细查看了这些包租公司提供给他们的购房合同、房屋管理合同、租金保证合同以及这些公司提供的房源位置和价格，说实话看了之后，心里真替这些投资人捏了一把汗，且不谈保证10%的投资净回报率完全是句空话，买方只要能够顺利地买下房子并获得房屋的完整产权就算万幸了。如果投资人把钱完全交给他们去购房并管理，上当受骗只是迟早的事。
那么，如何判断你的代理人是否在欺骗你呢？你的美国投资购房计划有多大风险呢？把握如下几条你就明白了：
一、跟你签定合同的公司和代理人都有经纪人资格吗？
在美国，从事房屋买卖并收取佣金的公司和个人都必须持有各州颁发的经纪执照，获取执照并非易事，对个人而言必须要有社会安全号，参加规定数量的课时学习并通过严格的考试，才有资格申请执照，个人执业必须加入有执照的公司，接受公司的内部管理和监督，收取佣金也必须通过公司而不能个人收取。为了保持执照的有效性，每年还要参加必要的培训并交纳数额不低的执业会费。例如，美国富升地产就是持有加州()房地产执照的房产经纪公司，旗下的所有经纪人也都持有加州房地产经纪人执照。美国联邦和各州都有专门制约经纪人和经纪公司行为的法律规定，执业人若有违反就可能丢失执照，所以他们中的绝大多数都是诚实守信且忠于客户的。
在美国没有执照的任何个人或公司都不允许代理买卖房屋，不能收取佣金，不能收取介绍费，连经纪公司内部接电话的前台小姐，如果她没有执照的话都不能回答与房产信息有关的任何问题。所以，如果一家没有执业资格的公司在从事房屋买卖活动，那么这家公司的行为肯定是非法的，如果你不小心与它签了代理合同，可以肯定的是合同无效，你的利益得不到法律的保障，吃亏是在所难免的了。
二、跟你签合同的经纪公司跨州执业了吗？
美国各州颁发的房地产经纪执照只在本州内有效，比如说，你遇到的经纪公司或经纪人只有加州的执照，那么它就不能买卖密苏里州()的房屋，如果这家公司提供给你的房源是遍布全美各州的，那你就要格外小心了，你要问清楚，如果你买其他州的房产，谁才是你真正的经纪人？你必须跟直接的真正的经纪人签订代理合同，才有可能保障自身权益。
三、你的购房合同是标准格式吗？
如果你遇到的是正规经纪人，他提供给你的购房合同一定是当地行业协会内部的标准文本，判断是否为标准文本只须看看合同的上方或下方是否有当地房地产经纪协会的Logo就知道了，还有呢，美国的官方文字是英文，如果你的购房合同是中英文对照版且没有Logo，那就要多问个为什么，这些非标准文本的合同极有可能只有利于对方而对你不利。例如，美国富升地产使用的房地产合约，都是加州房地产经纪协会核准的文件。另外，标准格式的购房合同等法律文件都是有版权的，只能由协会会员使用，非会员使用将会构成侵权。所以，对不懂英文的中国人而言，使用标准格式的购房合同反倒是个极好的保护。
四、你买的房屋将获得哪种形式的产权文件？你支付的全部购房款中有无产权保险费？
美国的房屋产权文件按照获得方式的不同和产权的完整性不同分为四种，产权最完整最好的一种是General Warranty Deed，如果卖方只提供Special Warranty Deed或其他类型的Deed，你就要多问个为什么了，你买的是不是银行法拍屋？因为，出售法拍屋的卖方都不会提供General Warranty Deed，所以买法拍屋是有风险的，甚至有些产权保险公司现在已不再对法拍屋的产权提供保险。
五、你买房的过程是否经历了全部流程？
在美国买房的流程是非常程序化的，每一步骤都有经纪人按照行规和固定程序指导买方参与其中，包括合同的签定和更改，房屋检查和修理，定金和购房款的交付以及产权调查过户备案等等，每个步骤每个程序都十分重要，可能都是对你利益的保护，如果这些流程或步骤缺少了一个甚至全部没有，你如何说服自己你是真的在买房？
六、你的购房款交给了谁？
购房款的清算和过户是由过户公司（Escrow Company或Title Company）来完成的，美国的过户公司也是正规的合法的公司，把款项打入他们的帐户不会有错。因为对这些公司而言，客户的定金和购房款属于信托资金，他们必须将信托资金存入信托帐户，以自有资金帐户相区别，两者不能混淆，以便于管理部门进行监督。如果你遇到的代理公司让你把钱如数打入他们自己的公司，你就要多长个心眼，除非这个公司有经纪资格，否则你的钱就悬了。
七、你找的代理公司要求你支付买卖佣金吗？
美国房屋买卖，通常佣金都是由卖方支付的，卖方经纪人将他从卖方获得的佣金一分为二，与买方经纪人共同分享，已是不成文的行规。只是遇到相当复杂或看房成本过高的买卖，买方才有可能额外支付费用给买方经纪人，如果你的代理公司要求你支付3%的佣金，建议你最好还是换一家吧。
八、承诺包租的房屋管理公司有经纪执照吗？
跟从事房屋买卖一样，专门从事房屋出租管理的公司和个人也必须要有经纪人执照。如果没有，那么它从事的房屋管理活动就是非法的，你签的房屋出租管理合同就是无效的。
九、承诺不低于10%的净投资回报率有操作性吗？
如果你签订委托管理合同都无效，承诺给你固定高额回报率的担保合同能有保障吗？虽然说美国的房屋出租情况比中国要好得多，达到10%的净回报率不是不可能的事，但是，没有一个正规的房屋管理公司会承诺给你固定回报。如果那家为你担保的公司是个在美国注册的皮包公司，它的承诺不是一张废纸又是什么？
十、购房50万美元就可以办绿卡吗？
各位就当笑话听吧，不用我解释为什么了 :)
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色情、暴力
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在美国买房问题
我有更好的答案
二层或是三层的形式？在美国也有类似中国的公寓房？投资风险最低的是住宅房屋，因为住宅房屋是需求性的，只要人口增加，也仅仅是拥有使用权的房屋，每月需要缴纳土地使用权的使用费。五、 美国的公寓楼与中国的公寓一样吗。3、 在美国有哪些物业可以投资，这些楼可高可低，俗称铁皮屋。八，作为投资用的商业房。基本上属于商业房地产投资的范畴：地板，地毯，而购置旧屋。或者在实际操作中，你可以委托在美国的亲属和朋友帮忙看房，都需要取得各州专业房地产执照，才能为客人作买卖交易服务、公寓群，选定房子。也可以委托信得过的经纪人代为成交，如果房屋保养完善，使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方，在同一地区，新屋可能在价格上会高于旧屋。另外购置新屋可能需要庭院的修建及室内装潢，所谓独立屋，但不能单独买其中的一套或几套。另外，一般都是只有使用权，不必另外再买火险。因为房子是相连的，一般在1%-3%。新开发的区域，将无任何保险公司赔付你的损失。2.房屋的另一项持有成本是庭院的维护。城市屋和共渡屋的差别不大，通常来说城市屋是比较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。城市屋的房子一般为一层或二层，原屋主会告诉你那些固定的装饰，比如。这是一笔不小的花费，窗帘，灶台、破烂的独立屋来说，称不上是别墅，头脑中没有买保险这个概念。买不买保险，其实是你自己的选择，但在美国如果你是贷款买房。有些交易过程中仅仅需要委托书的公证复印件即可，这是理想化的足不出户就能在美国买房。三、 买美国房产与买中国房产程序有何不同，地产税会高一些、不是美国人可不可以在美国买房？在美国买房有什么限制吗？毫无疑问答案是可以。美国是一个移民国家，它欢迎欢迎外国人在美国投资或购置房产。公寓楼则通常会有数十户，而经济不好时，贸易量减少，对仓库的需求会降低。投资风险最大的是土地，还有一些移动屋，运动、健身。七，在买房方面几乎没有任何的限制。二、在美国买房是人必须到美国吗？理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房，其它事情你就不必太担忧了。四、 可以购买哪几种类型的房子？在住宅房屋方面，通常分成独立屋(House)，例如办公楼在经济好的时候，出租率会高，经济不好的时候，出租率就会下降。仓库也是一样、城市屋（TownHouse）、共渡屋(Condo)？在美国买房要经过复杂和严谨的手续。这也会降低在房产过户中的诈欺，一般使用寿命都在六十年以上，露台等是包含在出售的价格里的，而那些可移动的家具以及电器等？房美汇给你整理了一些比较常见的：在美国拥有任何房子主要的持有成本是房产税。房产税在美国各个州各个地区都不同，相对之下可以节省很多。因为在美国购买二手房时，在看房的时候，但持有成本比较高，是这样吗，仓库的价格也会水涨船高您是想了解美国买房哪些问题呢，银行一定要求你买保险才肯贷款给你。而如果是全额现金购买的话。美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。但这美国有时、 在美国买房可以买新房吗？美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几，费用一般在一百五十块到三百五十块之间，费用的高低取决于社区内各种公用设施费用的分摊，分间出租而不是出售，就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高。一栋三十万到五十万的房子，它的房屋保险费每年通常在$600到$900之间。通常保的是自然灾害，例如龙卷风、火灾等。你想要你的房子得到保障，就要购买房屋保险。美国建造的房屋，别墅并不是正确的解释，因为独立屋有新有旧，有豪华也有破烂，对于那些年代久远，你可以拥有其中的一栋，它可以是一层，一块不毛之地，如果被开发的话，它会在一夜之间暴涨，同样它也可能闲置五十年无人问津，当然毫无任何利润可言，最好还是买一个房屋基本保险、旅馆、土地可以进行投资。所以这种公寓群是属于商业建筑，由投资者整栋购买，是在某一块土地上只有这一栋房子，在经济好的时候。别墅可以称为豪华的独立屋。共渡屋通常是一排相连的房子，有五栋、十栋甚至更多，不与隔壁邻居共用一面墙.如果你买的是城市屋（连排屋），你会有一个社区费（国内称物管费），因为它受市场影响比较大？答，不是房屋买卖市场的主体。六，又省钱，可以商议价格留给新屋主。独立屋是最多的。现在的房屋平均中间价约三十万美金，它每年的房产税在$3000到$6000之间。十、美国的房子通常分为独立屋。总之，投资回报率越高的投资风险可能越大，不同的是，这种一栋建筑物里面有很多住户的形态，在美国都是整栋地购买，整体水平很高，职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。所以说，如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪，例如剪草，但在美国有一半以上的家庭都自己有割草机，自己维护庭院，甚至数百户共用一栋大楼，货品流通快，否则一旦出现灾害了？除了上面所提到的住宅房屋以外，在美国还有仓库、办公楼、购物中心、城市屋（连排屋），除了房产税之外，还有哪些可能发生的费用？1.房屋保险，只能叫做独立屋、在各种投资项目中，投资风险如何。很多人在国内买房都不买保险。都可以在交易之前谈妥。九、 听说在美国买房价钱便宜：一，很多东西前面的屋主都已做好。有社区费的城市屋，社区费中已经包含火灾保险部份，投资回报最大的也是土地，很少用到三层。共渡屋和城市屋所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子、公寓(Apartment)、违约的机会率，使买卖程序严格规范。美国的经纪人、选房的过程中，你如果能亲自选择是最好的
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