深圳市国咨土地房地产评估有限公司广西南宁分公司与梧州市鑫洋置业发展有限公司合同纠纷二审民事判决书关联公司：关联律所：相关法条：广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂04民终1280号上诉人（一审被告）：，住所广西梧州市新兴三路3号金苑时代广场四楼。法定代表人：李金萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘堃，。委托诉讼代理人：胡敏坚，。被上诉人（一审原告）：，住所广西南宁市民族大&#x号财富国际广场35栋1003&#x号。主要负责人：谢小明，该南宁分公司总经理。委托诉讼代理人：荣智俐，律师。委托诉讼代理人：陈慧，律师。上诉人（以下简称鑫洋置业公司）因与被上诉人（以下简称国咨评估公司）房地产评估合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2016）&#x民初427号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人鑫洋置业公司的委托诉讼代理人胡敏坚到庭参加诉讼，被上诉人国咨评估公司的委托诉讼代理人荣智俐、陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鑫洋置业公司上诉请求：撤销梧州市长洲区人民法院（2016）&#x民初字第427号《民事判决书》判决，并依法作出判决。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。被上诉人应直接与贷款银行协商并结算评估费，而不是由被上诉人直接向上诉人主张评估费。2、被上诉人为了自己评估收费的利益，虚高评估上诉人的财产，被上诉人评估的价值明显脱离实际价值，其评估价值不合理、不科学、不真实，按其虚高的评估价值计算评估费，显然有违诚实信用原则。被上诉人国咨评估公司答辩称：一审对评估费的计算标准均正确，因此上诉人的上诉是没有法律依据的，且该评估报告上诉人已经使用，银行也放款了。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人国咨评估公司向一审法院起诉请求：1、上诉人立即向被上诉人支付评估费85627元及资金占用费3632元（计算方法：从2015年4月28日起计至评估费及已经发生的资金占用费付清之日止）；2、本案的全部诉讼费用（包括诉讼费、公告费、邮寄费、保全费等）由上诉人承担。一审法院认定事实，为办理银行抵押贷款业务，被告鑫洋置业公司口头委托原告国咨评估公司分别对坐落于梧州市新兴三路3号一层共75间商场（房号分别为：&#x46&#x51&#x&#x58&#x75&#x96&#x54&#x02）和坐落于梧州市新兴三路3号十层1-17号商务住宅的房地产抵押价值进行评估&#x年4月22日，原告国咨评估公司就上述75间商场出具深国咨房评字WZ（2015）第04001号《房地产抵押估价报告》，评估结果为估价对象建筑面积为1403.79㎡，扣除估价师已知悉的法定优先受偿款后的房地产抵押价值为元等&#x年4月28日，原告国咨评估公司就上述17间商务住宅出具深国咨房评字（2015）第WZ0507号《房地产抵押估价报告》，评估结果为估价对象建筑面积为923.38㎡，扣除估价师已知悉的法定优先受偿款后的房地产抵押价值为5217097元等。原告出具上述两份估价报告后，被告使用该两份报告作为贷款申请材料到办理了银行抵押贷款，且已经发放了贷款。被告经原告催收仍未支付评估费。为此，原告诉至法院成讼。另查明，2015年4月23日，被告鑫洋置业公司作为抵押人以上述75间商场作抵押物与作为抵押权人签订一份《抵押担保合同》，合同约定：本合同项下抵押担保的主债权为债务人在债权人处办理主合同项下约定业务所形成的债权，本金数额为5000000元；抵押人自愿以本合同项下的编号为**********2727抵押物清单项下所列财产作为抵押物设定抵押，具体详见抵押物清单等。该抵押物清单载明：“抵押物名称为商场&#x46&#x51&#x&#x58&#x75&#x96&#x54&#x02，处所（存放、保管）使用单位为新兴三路3号一层，数量为1403.79㎡，评估价值为5895.91万元；上述物品经抵押人（××）和贷款人核实无误，作为农信社抵押担保借款合同附件”。在该抵押物清单上“抵押人（××）处：”有被告法定代表人的签名并盖有被告的公司公章。另外，上述75间商铺在上述5000000元的抵押前已有一次抵押，抵押金额为元&#x年5月14日，李昆明、霍玉华、被告鑫洋置业公司作为抵押人与作为抵押权人签订一份《抵押担保合同》，合同约定：本合同项下抵押担保的主债权为债务人在债权人处办理主合同项下约定业务所形成的债权，本金数额为元；抵押人自愿以本合同项下的抵押物清单项下所列财产作为抵押物设定抵押，具体详见抵押物清单等。抵押人为李昆明、霍玉华的抵押物清单载明：抵押物名称为房屋和土地，权属人为李昆明、霍玉华，存放位置均为新兴三路3号1001号，数量分别为450.16㎡&#x㎡，房屋的评估价值为元，房屋抵押金额为元。抵押人为被告鑫洋置业公司的抵押物清单载明：抵押物名称为房屋和土地，权属人为被告，存放位置分别为新兴三路3号十层15号商务住宅等17套、新兴三路3号十层1-17号，数量分别为923.38㎡&#x㎡，房屋的评估价值为5217097元，房屋抵押金额为3650000元。再查明，在庭审中，原告主张按照《广西壮族自治区物价局住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知》（桂价费（2013）33号）以房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收评估费［房地产价格总额（万元）和累进计费率分别为：100以下（含100）、5‰；101至1000&#x‰；1001至2000&#x‰；2001至5000&#x‰；5001至8000&#x‰；8001至10000&#x‰；10001以上&#x‰］，并以其提供的两份《收款通知函》为计算清单，被告则表示同意按上述通知和《收款通知函》的计算方式计算评估费，并对以深国咨房评字（2015）第WZ0507号《房地产抵押估价报告》评估的房地产抵押价值5217097元为基数计算该份报告的评估费无异议，但对以深国咨房评字WZ（2015）第04001号《房地产抵押估价报告》评估的房地产抵押价值元为基数计算该份报告的评估费有异议。一审法院审理认为，原告为被告提供了房地产价格评估服务，被告也予以认可，双方已形成了事实上的服务合同法律关系，故双方应按照约定履行各自的义务。本案中原告已依约提供了房地产价格评估服务，被告应当向原告支付报酬。关于评估费的数额计算问题。被告抗辩原告出具的深国咨房评字WZ（2015）第04001号《房地产抵押估价报告》中评估的房地产抵押价值过高，不应以此抵押价值的数额作为基数计算该份报告的评估费，而应按银行实际发放的贷款数额作为基数计算评估费。该院认为，被告已使用该份报告在银行处设定抵押，《抵押担保合同》的抵押物清单中载明抵押物的评估价值，并注明“上述物品经抵押人（××）和贷款人核实无误，作为农信社抵押担保借款合同附件”，被告的法定代表人在抵押物清单上签名并盖被告的公司公章，视为被告在使用时已认可该份报告的。由于原、被告双方事先未对评估费的收费标准和计算方式作出书面约定，本案中银行发放贷款的数额与原告应得的报酬数额之间并无必然联系，原告已依约对被告委托的评估对象进行了全面评估，付出了相应的劳动，根据等价有偿的原则，原告请求按其评估的房地产抵押价值元作为基数计算评估费，该院予以支持。另外，原告要求以深国咨房评字（2015）第WZ0507号《房地产抵押估价报告》评估的房地产抵押价值5217097元为基数计算该份报告的评估费，被告表示无异议，故该院对原告的该项请求也予以支持。鉴于被告在庭审中认可原告主张的以差额定率分档累进计算评估费，经该院核算，被告应向原告支付的评估费为85627元［以元为基数计算评估费为70084元（1000000元×5‰＋9000000元×2.5‰＋元×1.5‰＋元×0.8‰＋8959180元×0.4‰），以5217097元为基数计算评估费为15543元（1000000元×5‰＋4217097元×2.5‰），两项相加为85627元］。至于原告诉请的资金占用费。该院认为，鉴于原、被告双方未对被告支付评估费的期限及逾期付款的违约责任作出约定，且原告未举证证明被告已领取上述两份评估报告和已签收《收款通知函》，考虑到被告拖欠原告评估费，对原告造成了一定的利息损失。根据本案的实际情况，该院酌定由被告按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率，向原告支付因迟延支付评估费而产生的从使用评估报告之日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止的利息。至于使用评估报告的日期，结合本案的实际情况，该院酌定为被告签订上述两份《抵押担保合同》的日期，即评估费70084元的利息从2015年4月23日起计付，评估费15543元的利息从2015年5月14日起计付。经该院核算，截至2016年7月31日，被告应向原告支付的利息为5386.79元&#x年8月1日起的利息以85627元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率，计付至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：被告应于本案判决生效之日起十日内向原告支付评估费85627元及利息（利息计算至2016年7月31日为5386.79元，从2016年8月1日起，以85627元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率，计付至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。案件受理费2032元（原告已预交），由被告负担。二审中，当事人没有提供新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人以与被上诉人不存在委托评估合同关系作为拒绝支付评估费的理由不成立。上诉人在一审庭审承认与被上诉人存在口头委托评估合同关系，只是认为评估费计算标准有异议。上诉人认为应当按照房产抵押余值进行计算评估费，被上诉人认为应当按照房产的总价作为支付评估依据。因为双方属于口头委托评估合同关系，虽然没有约定按照何种标准计算评估费，但被上诉人已经对整体房产进行了价值评估，至于银行发放多少贷款被上诉人无法控制。上诉人以发放贷款及以抵押后的剩余价值作为支付评估费依据不足，因为被上诉人的工作内容是整体房产价值，而不是抵押后的剩余价值，且也对整体房产价值进行评估工作，上诉人也使用了整本的评估结论。因此，一审计算的评估费是正确的，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2032元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长　曾　超审判员　蒋鸣平审判员　莫　芮二〇一六年十二月二十六日书记员　陈志恒附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。邀请赢奖 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