六问中国楼市：外资何时抄底 房价还要降多久
作者：不详　阅读： 次　时间： 15:00:00　来源：东方早报
　　“金九银十”又至，全国房价“跌”声四起，楼市面临深度调整，这次调整的幅度有多大，持续时间将有多久？
　　8月中房上海各项价格指数出现近年来首次下跌，该指数办公室9月11日发布报告认为，在内外宏观经济环境的影响下，上海房地产市场调整已成定局。
　　上海佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，从整体上看，上海房价的调整幅度可能在10%左右，但不排除少数楼盘大幅降价。
　　长城证券有限责任公司地产研究小组近期发布报告预测，中国内地楼市本轮调整将持续两年左右，目前仍处在调整前期，报告中指出，上海等一线城市调整幅度在30%左右，二线城市调整空间在10%～30%内。
　　问题一：房价降了吗？
　　9月6日，中投证券发布的房地产市场月报显示，从近三个月来看，上海住宅成交均价依然坚挺。
　　9月10日，佑威房地产研究中心发布报告称，在上海成交活跃的212个新盘中，仍是涨的多跌的少，与上半年平均售价相比，7月8月两个月售价上涨的楼盘占55.2%，下降的为44.8%。该中心主任薛建雄表示，今年6月，上海房价达到了历史最高点。
　　房地产行业正在发生改变，目前已是各方共识，但仅从成交价格来看，上海目前仅是部分楼盘售价高位下调，其价格与普通购房者仍有较大的心理差距。
　　早在今年2月，市场已有“跌”声传出，当时就有专家指出，房价降的只是涨幅。上海房地产研究专家顾海波称，“这就类似将一只股票的价格快速拉升到上涨9%，然后让它回调到6%。卖的人说，我降了3个点了；事实上，它涨了6%――就看以哪个时点为参照。”
　　不过，以薛建雄的观点，房价如果与经济增速保持一致，即为相对平衡的状态，考虑到通胀、利率等因素，如果房价的涨幅低于经济增速，就意味着楼市进入下行通道。
　　在楼市低迷时期，开发商同样有钱可赚。薛建雄举例说，1998年至2003年，包括上海在内的全国楼市低迷，但上海的超级大盘中远两湾城在1998年的开盘价是3500元/平方米，2002年已卖到7000元/平方米，利润超过100%。
　　问题二：开发商会竞相降价吗？
　　近一个月以来，各地纷纷传出降价促销的消息。8月28日，万科在上海宣称，8月30日至9月14日期间8个楼盘推出特价房源，并喊出“直降10万”的口号。
　　但据佑威房地产研究中心统计，今年7月和8月，在174个公寓项目中，有79个项目在降价，占比超过四成；31个别墅项目中，有21个项目降价，占比超过七成。
　　进入“金九银十”后，酝酿跟进降价的开发商将更多，在国庆假日楼市期间，预计将会出现更大规模的降价楼盘。与万科“大张旗鼓”地降价不同，更多开发商并未公开承认降价。
　　曾抛出“百日危机论”的SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹宣布，从9月1日起，SOHO中国旗下所有在售项目平均提价5%左右。但记者调查发现，其实仍能按付款方式给予折扣优惠。 　　事实上，在降价促销早期，开发商借此取得了良好的战绩。今年2月21日元宵节当天，上海万科对旗下10个楼盘240多套房源进行九五折促销，当天成交170套房源，回笼资金2.57亿元。
　　薛建雄说，跌幅超过10%的22个楼盘主要是去年涨幅过大的，但外环以内品质好的楼盘仍将保持价格坚挺。
　　6月19日，国泰君安房地产业分析师孙建平发布了《资金紧张的冬天，谁的棉衣厚？》的报告。报告称，部分企业资金链断裂不会表现为群体性的恶性降价行动，资金链断裂或者濒临断裂的企业变卖项目比降价清盘的概率大。
　　孙建平认为，降价清盘的投资回报率，并不比变卖资产高，很多时候变卖项目能够为资金链断裂的企业保留项目参股权，有机会分享到未来利益。而龙头企业也不会轻易放弃通过并购的方式来整合行业资源的机会。
　　此外，因赈灾、建设保障性住房、经济下滑、地价房价下降等，今年地方政府的财政压力比往年大很多。地方政府也不会坐视房价大降。
　　问题三：调整幅度多大？
　　今年年底是不是购房时机，市场分歧较大。一部分人认为，目前房价过高，大部分需求无法释放，而且保障性住房供给力度不断加大，分流了一小部分需求，加上开发商资金链非常紧张，在宏观调控的大背景下，开发商不得不选择降价卖楼。
　　但也有人认为，大量年轻人等待购房置业，房价稍降就会有大量的真实需求涌现，推高房价；另一方面，大量的热钱来到中国，必将选择保值和投资价值同时具备的房产作为投资选择，加上通胀背景下所有商品都在涨价，房价没有理由下跌。
　　长城证券地产研究小组认为，房价仍将高位运行，可能以实际房价下跌完成调整，总体调整幅度不会超过30%。
　　长城证券地产研究小组成员万知分析师表示，目前的楼市调整仅是挤泡沫，若大幅回调必将有需求支撑，大可不必担心楼市崩盘，调整结束后，房产将开始一轮新的牛市。在长城证券报告中，分析师一致认为，当前，房价要调整到合理位置，一线城市将有30%左右的下调空间。二线城市调整空间在10%～30%内。
　　研究小组参考日本和中国香港的经验发现，一线城市的房价收入比将在10～12间达到高位平衡。二线城市的房价收入比在8～10倍的范围内是较为合理的。
　　截至2007年底，我国一线城市的房价收入比约为15，房价收入比将下降到10～12的范围将有30%左右的下调空间。二线城市，少部分较高的城市存在约30%的调整空间，而武汉、天津等城市的调整空间在10%～30%内，还有部分城市的价格基本合理，在房地产总体市场调整的背景下，将维持小幅上涨或横向整理的态势。
　　薛建雄则认为，上海房价降幅可能在10%左右，由于有三四个月的统计滞后因素，反映到国家发改委的数据，要到明年二三月才能体现，届时上海房价涨幅可能会出现负数。
　　问题四：调整持续多久？
　　对于本轮调整的时间各界也是看法不一。部分较为乐观的人士认为，随着“金九银十”的黄金销售季节的来临，观望者将陆续入市，楼市有望全面回暖；而一些对楼市未来仍担忧的人士认为，楼市上半年毫无回暖迹象，滞销的供给需要9个月左右时间来消化，本轮调整不会这么快结束，至少要持续到明年上半年。
　　长城证券地产研究小组成员认为，中国楼市的本轮调整时间将持续两年左右，目前仍处于调整前期。一般楼市的调整需要经历缩量――房价滞涨――下跌――放量四个阶段。
　　支撑上述结论的依据是，上半年市场没有回暖迹象，全国大部分地区房地产市场都处在缩量与房价滞胀阶段，调整还远未结束。
　　薛建雄分析这轮楼市波动时指出，预计今年10月份上海房价调整到底。上海房价自去年高涨后，今年二季度出现了最后一小波的冲刺，在6月初达到历史顶峰。
　　不过，他同时认为，中国经济再怎么调整，保持领先全球的增长速度还是可以预见，房价在这一轮下跌后，重新保持与经济相当的速度上涨还是可以预期。
　　“排除地区环境、产品品质等外部原因之后，房价的底部应该是在去年房价的1.2-1.3倍的水平之上。”薛建雄认为，经过2005年那轮房价调整之后，房价长期稳定，因此去年初的价格可以反映出上海楼市的实际购买力，加上2007年、2008两年的经济增长，房价比去年高出20%～30%应该是市场可接受的合理空间。
　　2008年，本轮紧缩型房地产宏观调控警报已解除，调控重点正由防市场过热、房价大涨，转向防市场过冷、房价大跌。杨红旭称，如果明后两年房地产市场持续低迷，则极有可能会展开新一轮宏观调控，但其性质是扩张型的，或者称之“救市”。
　　问题五：政府会托市吗？
　　8月27日，央行和银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严控建设用地贷款管理。
　　对此，宏源证券分析师杨国华认为，在市场传言政府可能会放松对房地产行业的信贷调控之际，《通知》成为对这一传言的有力否定，政府对房地产投资过热继续调控的政策短期并不会松动。
　　最近，潘石屹表示，中国的住宅市场已经下滑到灾难边缘，中国的房地产行业需要政府和银行的帮助，政府和银行最大的帮助就是为房地产行业“松绑”，在资金上能够享受和其他行业一样的待遇；在税收上面，尤其是二手房的税费，能够适当地降低，回归到前几年的水平；第二套住房的按揭条件能够适当放松，回到前几年的水平。
　　也有业内人士认为，深入的调整持续时间过长将造成诸多不良影响，政府有可能会在下一步刺激成交量，着力点会是在二手房市场。与此同时，今年上半年以来，各地频繁发生“退地”和“拖欠出让金”事件，上海也首次出现了住宅用地的流拍。地方政府是否托市，各地态度不一。
　　9月初，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，规定从日起至日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。补贴对象不分户籍，且未区分第一套还是多套住房、大小户型。同时，还对日前按期开工的商品房项目，给予城市基础设施配套费减免优惠。
　　无独有偶，河南省政府、沈阳等地也近期也出现了类似的政策。8月底，沈阳市宣布重启购房补贴政策，并提高住房公积金贷款的年限和限额。河南省政府也宣布，购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付额度由目前的30%调减为20%，最高贷款额度根据各市房价情况适当提高，贷款期限可延长至20-30年；从日起到日，各商业银行对商品房购买者实行房贷最优惠利率等。
　　据报道，9月9日，深圳市市长许宗衡在做客当地电台节目《民心桥》时明确表示，支持房地产稳定地发展，确保房地产市场的健康和发展，政府也负有不可推卸的责任。深圳坚持加大有效的土地供给，盘活现有的土地存量，完善商品住房和社会住房需求的结构性调整，满足市民的需求。
　　上海市房屋土地资源管理局、上海银监局、上海建设交通委以及上海市公安局在内的诸多政府部门均启动了针对房地产市场的调研，严密监控市场一线动态。不过，分析人士认为，短期内，上海出台政策的可能性不是很大。
　　对于地方政府应否“救市”，市场存在两派观点。支持“救市”论者认为银行资产中房地产相关贷款太多，楼市持续萧条众多贷款将变成坏账，影响我国金融系统安全，政府必须挽救楼市。坚决抵制政府救市者则认为，地产危及金融安全为时尚早，救市则变相支持开发商牟取暴利，不利于日后的监管。
　　上海房地产研究专家顾海波激烈反对地方政府“托市”，“现在地方政府托市，忽悠最需要同情和帮助的广大中低收入者接高房价最后一棒，实质是将风险转嫁给广大中低收入者或将催生中国式的次贷”。
　　长城证券发布的地产研究报告则认为，“如果房地产业真的出现崩溃乃至引起一连串的金融、经济问题，那么政府有必要采取一些政策，但事实上，我国房地产行业的短期调整并不会引发银行业危机甚至金融危机，政府没必要救市。”
　　对于地方“救市”，业内人士提示三大风险：其一是与中央宏观调控意图的偏离有可能带来更严厉的紧缩；其二是与金融有关的救市可能带来总盘的混乱，蕴藏深层次的金融风险；其三是“救市”政策在执行过程中可能被弱化，反而浪费更多政府资源与工作精力。
　　问题六：外资抄底良机？
　　今年1月，英国高富诺基金以12亿元收购高档酒店式公寓“华山夏都”；2月凯雷集团以19.9亿元收购了服务式公寓项目“济南路8号”；同月韩国未来资产基金以9.63亿元收购了酒店式公寓的翠湖天地御苑18号。
　　在寒流即将降临房地产市场之际，海外各路基金似乎充满期待。海外部分资金经理认为，出手中国房地产的机会已到来，廉价的合约将敲开中国市场的大门。而中国每年800万人口涌入城市的现状预示着未来长期的丰厚收益。
　　今年年初开始，境外机构再次唱空中国楼市，量子基金的共同发起人之一吉姆?罗杰斯继去年“建议不要到上海买房”，随后又在新加坡召开的IMAS投资会议上称中国房地产市场将出现调整，会有部分投资客在2008年破产。
　　虽部分外资机构纷纷发布看空中国楼市言论，但外资机构对国内房地产市场的投资并没有因此停止。
　　9月3日，投资银行摩根士丹利正在募集100亿美元的全球物业基金，并计划将超过15亿美元投入到中国市场。
　　荷兰国际投资管理公司(ING)今年成立了一项新的房地产基金计划，将基金分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和房地产信托基金(REITs)。此外，瑞银集团与金地集团(600383)签订协议，共同成立房地产投资合伙企业，募集3亿美元资金，而这笔原始资本将带来约10亿美元的购买力。
　　长城证券地产研究小组则认为，在楼市持续高位滞胀的情况下，楼市对热钱来说已经不具备吸引力。
　　分析师认为，外资进入内地楼市有两种途径，包括参与开发和购买已建成项目。如果参与开发，其投资量大、周期长，风险也大；如果收购已建成项目，在把价格炒高再出手，在目前盈利收窄、退出机制不够灵活的情况下，抄底反而会被套。
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地价屡创新高房价怎么降？
来源：南方日报
据黄文仔介绍，广州最近拍卖土地每平方米18000元，而两年前是六七千元，两年时间地价翻了两三倍。地价为何上涨？黄文仔认为有两个原因，第一，土地供应量不够，第二，土地整体成本升高。
&&昨日，集体乘机赴京的在粤全国政协委员在途中遭记者轮番&轰炸&。先是在机场贵宾厅，被记者围了个水泄不通。待委员登机落座，记者们又围上来，长枪 短炮，频频发问。飞机起飞过程中，记者回到原位，但当飞机进入平流层后，记者们卷土重来，掀起第三轮采访。多数委员有备而来，同记者谈国事、议民生，耐心 讲述各自的提案、感想、盼望。
&&委员们并未享受特殊待遇，而是与其他乘客混坐在一起。委员们午休虽被打搅，但他们也不抱怨，建言履职积极性很高。
&&一到白云机场贵宾厅，全国政协委员、星河湾集团董事长黄文仔就被记者围堵：&黄委员，今年房价会不会下降？&黄文仔说道，地价屡创新高，房价怎么可能下降？
&&据黄文仔介绍，广州最近拍卖土地每平方米18000元，而两年前是六七千元，两年时间地价翻了两三倍。地价为何上涨？黄文仔认为有两个原因，第一，土地供应量不够，第二，土地整体成本升高。
&&&开发商其实不愿意楼价涨得太快。不光是老百姓担心房价涨得太快，开发商自身也担心。&黄文仔说。
&&昨日，国务院公布房地产调控&国五条&实施细则，要求增加普通商品住房及用地供应，加强市场监管和预期管理，坚决抑制投机投资性购房。对此，黄文仔表示： &控制房价光调控市场没用，要调就要调政府。如果只是调控房地产商，越调矛盾越多。&他笑言，今年&两会&如果面对总理，他会提议的调控政策是，&先调控 政府。举例说，对土地进行限价公开挂拍，或者对楼市进行最高限价，看谁的服务好，资质好，就能拿到地。&
&&有传闻称房产税可能在上海、重庆以外的多个城市推广。对此，黄文仔表示，尚未听说广东要推行房产税。
&&不少分析人士指出，新型城镇化势必涵盖着居住城镇化，二三线城市楼市将迎来新一轮发展契机。黄文仔认为，城镇化能推动中国经济发展，为房地产商带来巨大商机。他还说，目前自己已到鄂尔多斯、太原等二线城市投资房地产。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
楼市私房菜，句句
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323探究中国楼市走向 18个理由让房价不可能下降
来源：搜狐焦点网
　　一、城市化进程拉动房价上扬：中国城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。 要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。
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　　二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期：君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。
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　　三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇 大城市在几年前，是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。
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　　四、房地产成了地方财政的主要收入来源 房地产成了地方政府财政收入主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。
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　　五、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升 前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了几全钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此为其一；其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强，而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一。
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　　六、注意，是控制房价过快上涨，不是打压 我每次去演讲，都会被问到一个同样的问题：周老师，未来房地产到底会是什么样的？将走向何方，国家为什么老和房地产过不去？问这些问题的人，我想，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产？调控房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了调控政策便坐卧不安，感到迷茫。
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　　七、通胀预期加大，带动房价上扬 CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。
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　　十五、经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间 根据有关部门调查研究，发现一套房子，通过在住了七至八年后便会换新房，这也就是说，一个人(家庭)在买了一套新房子后，七八年后，又成了业主，其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换新房。加上城市以摊大饼的方式快速扩张，即使你不换，可能也会在城市发展中被新规划拆迁。现代社会，指望一套房住几十年，是很不现实的。这从某个侧面，加大刚性需求。
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　　十七、开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌 其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，并且会持续一段时间，甚至有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。今天开发商降价了，买家不会买，会等明天再降，明天还不会买，赊等后天再降，如此，买家永远找不到一个合适的入市点。会一直观望，因为在降价时买，他们总担心今天买了，若明天继续降了，就吃亏了。
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　　十八、有房百姓支持房价上涨：虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体也跟着“发喊”，从而影响到了政府，所以政府就出来进行行政干预。
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