告诉你一个震惊的高房价真相-房价高的原因不是因为地价高！【固安吧】_百度贴吧
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告诉你一个震惊的高房价真相-房价高的原因不是因为地价高！收藏
说明：如果把中国的高房价问题比喻成一只麻雀，那么，当人们从不同的角度、深度去解剖它的时候，就会得出一个结论，这些结论会帮助我们逐渐走近真相。擅长统计分析的王炼利女士写的这篇分析文章，论述翔实，逻辑严谨，让我们看到了高房价背后的另一面。其实，归根结底，高房价问题就是既得利益者对民众财富的掠夺问题。在高房价基础上累积起来的巨大泡沫，将让整个民族在未来付出最惨烈的代价。为了民生，为了民族的未来，有识之士在努力泣血建言决策层，促使住房回归民生之路。感谢所有不惧压力，为根除高房价毒瘤而努力坚守良知和正义的人们！——暖之转帖：告诉你一个震惊的高房价真相 ——别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高！&&&&&&& 王炼利&&&& 中国房地产业中的道道坎坎实在多，人们很容易将表象当真相。将表象当真相，有人就会偷着乐！&&&& 两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高 ，需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声！&&&& 人们普遍认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。事实是这样吗？人们哪，你们太不明真相了！&&&& 当然，我以前也曾经这样认为过。但“认为”只是种感觉，感觉不能作为依据，我必须找事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权威的“上海市房地产估价师协会网”上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地资源信息中心网公布的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式（分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等）、土地用途（分商业用地、工业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地）、实收土地出让金等逐一进行统计分析，得出了令我自己大吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005年，政府部门收的土地出让金低得惊人！同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让制度的弊端根源在哪里——我毕竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。&&&& 本着一个工程技术人员的良知，我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》，将发现的问题图表化，并将分析的步骤一一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。&&&& 2007年4月初，中央电视台《新闻调查》栏目打电话给我，说他们接到举报，要来上海调查有关陆家嘴中央公寓楼盘买卖方面的问题，柴静听人介绍说我对上海房地产问题有颇多分析，就希望我能接受采访，主要让谈我对土地出让制度和土地储备制度的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的采访。柴静提问，我回答。录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，说有关我的镜头全部删了，领导通不过。他一个劲地向我道歉，而我一个劲地说：“没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。”仲伟宁在电话中问：“王老师，你的心态怎么那么好？”我回答“我根本就没有指望过能播出！”&&&& 无独有偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观察报》准备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很好。但是我很快又接到他的电邮，说是不方便登载了。&&&& 完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》一文，应该将土地价并不决定房价高低、相反，是房价拖涨了地价的真相梳理清楚了，可是，这是一篇用大量表格说明问题的文章——我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格，经过我的整理，这些表格“活”了，能说话了，能说明问题了！但我不可能在博客上发表这样的表格，所以，认真的读者要信服我分析的结果，还真需要看我的全文。不过，既然条件不允许我发表表格，我就在此简单叙述一下。相信还是能达到澄清事实的目的。
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&&& （一）政府收取的土地出让金是出乎想象的低；在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。&&&& 在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不过150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，政府实收出让金140亿，平均出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，平均出让金单价169元，月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，平均出让金单价137.9元。（此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》公布的少2％，因为我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了）&&&& 在土地一级市场上（即政府直接收取土地出让金的市场上），由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等，每种出让方式政府收取的土地出让金都是不一样的。其中，“挂牌出让”收取的土地出让金最高，公开招标、项目招标和协议出让收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。按“平均价”计，2005年“挂牌出让土地价”是3644元/m2，“协议出让土地价”是1542元/m2，“公开招标出让土地价”1363元/m2，“项目招标出让土地价”740元/m2，“邀请招标出让土地价”647元，没有前缀的“招标出让土地价”是1625元/m2，另外还有“公开招标”的特例，譬如土地出让合同 “沪房地普字（号”，是普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324元，楼面价218元。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 “沪闵房地（、231、242、243、247、248号”，笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上，政府实收土地出让金总价是568.97万元人民币，再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的规定，计算出土地总价（也就是得地者付出的总价）是1896万，这样，每平方米的土地单价是=28元/m2，由于这六个地块容积率都为1，土地单价28元也就等于楼面单价28元。政府收取的土地出让金单价则是568.97/67.7=8.4元/m2。这样的土地价和土地出让金价，能说高么？低到不可想象呵！&&&& 2004年，地处黄金地段的老西门和豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”楼面价只有每平方米112.5元、67.7元，土地单价274.5元、161.1元，出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米（合同号：黄房地【2004】57号、64号，土地单价根据政府实收出让金单价是土地单价的30％计算，政府实收出让金是773.7万和721.8万元），这样便宜的土地价，不知道这些位于中心区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少？在这23.33万平方米 “城镇单一住宅用地”上造的房子，又会以什么价格卖出去？&&&& 为了招商引资，上海的工业地价是很便宜的——到2006年上半年，上海八级、九级地段的工业用地协议出让单价有的还不到90元（楼面价），普遍是133元（楼面价）、175元（楼面价），最多200元（楼面价）&&& （二）人们所说的“地价高”到底是怎么回事？&&&& 关于“地价高”的问题，我们必须将最后得地造房子的房地产商和最初从政府手中转让到土地的房地产商分开，能从政府手中用很便宜的价钱转让到土地的，往往不是最终造房子的。我有个朋友属于“最后造房子”的房地产商，他告诉我，他造房子用的地，都是转卖过三、四次了；有的房地产商造房用地，是经转卖了五、六次，地价对于他们，当然是太贵了。我这个朋友还说，他不会做直接从政府手中得地的梦。即使土地转卖了三、四次，他还是有赚的。&&&& 房价涨带动了地价涨是假象，从2006年上海市房屋土地资源信息中心传来的数据这样显示：与飞涨的房价相比，地价上涨是不足道的。2003年5月，与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让，每平方米楼面价6252元人民币；2005年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路3998平方米商业用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华商业地段的商业地价就只上涨了6%！而这两年多的时间里，住宅房价上涨了多少？当然地价的确在涨，那主要是“挂牌出让”的土地价在涨。但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市政府对房地产业土地供应面积的5%、11%！因此，起码2006年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的！
&&&& 由于地价对于房产开发的影响是滞后的，2006年前后还在使用前几年置下的低价地的房地产商，他们喊“地价涨”，是为进一步涨房价找借口。&&&& 不明真相的人说“地价上涨影响房价”，其实把因果关系搞颠倒了——总是先涨房价，再涨地价的。没看到还未等土地“升值”，房价就上蹿得老高了！这两年的土地价我是没有作统计分析，因为从2003年到2006年我做了这么详细的计算，有关方面就是不理你，我也不劳神了，反正已有的计算足够能说明问题了。&&&& 大家今天知道了政府供应的土地非但不贵而且还是“超低价”，然而土地一级市场的“超低价”并非是为市民“超低”的，土地一级市场的“超低价”的存在只是为了让房地产商中的“凤毛麟角”将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱，同时又能使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚。至于买房者，注定是被宰的。&&&& 如果不是这样，那么，一级市场上的土地有什么理由这么便宜？&&&& （三）土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部分&&&& 现行的土地出让制度是照搬香港的。在香港，这个制度为港英政府的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在于收取出让金本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易费用’”，因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部分。&&&& 在我们这里，土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有资产）的使用权需要付多少“交易费用”。即账面价格（有没有低估暂且不管）和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就等于为了得这块土地（这笔资产）所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必须算两笔账。因为两笔账的“落入口袋”不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在我们这里，是“桌面上的”出让金归政府财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只有天晓得。&&&& 在香港，政府掌握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由“出价”来说话，出价高者得地，天经地义。在内地，政府不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握“由谁来受让土地使用权”的决定权。这两个权利哪个大？当然后一个大！那怎样得到后一个权利？一靠“关系”，二才是“金钱”。因为中国凡能在生意场上称得上“关系”的，这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量！&&&& 话说回来，“关系”是比金钱金贵，但金钱也能换来“关系”。所以，才有“桌面下”的交易。&&&& 因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出让金”少收的是进入财政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、进入“关系”口袋的部分是不见阳光的。那得地者会“亏”吗？才不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本；经过“操作”，“桌面上”交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发成本，“桌面下”的“交易费用”233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。而官方宣布的中标价是667万：30%的土地出让金是200万，70%的开发成本是467万，全都上缴政府有关部门，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价？你管得着吗！
&&&& 那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗？我承认我没有证据，官方没有具体公布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。&&&& （四）政府官员和房地产商怎样分好处的？&&&& 政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”，这两项就是内地政府和政府官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。&&&& 虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。&&&& 日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土地使用税不过占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先提高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。&&&& 政府之所以不忍收房地产业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意，政府官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。&&&& 在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操作的呢？出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“代征地面积”。所谓代征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应政府需要而“代征”，其用途多属于“公共用地”。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地；但你要得到建设用地，就要在代征地上承担土地开发费用，开发后的土地仍归政府。所谓“靠政策得地”，就是你得答应为政府免费开发一块土地，政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“代征地”则是盼望“行得春风有夏雨”，盼望政府的回报能超过房地产商在代征地上付出的“开发费用”。&&&& 这也能称为市场？很难。&&&& 但我们因此理解了政府不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事？&&&& 不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。&&&&&&& （五）是中国法律在支持中国房价的暴涨&&&& 国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。
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楼主很关心房价吧？而且经常关注时寒冰先生的博客，对吧？我也很关注，每篇必读！
　 时寒冰:把愤怒写在脸上：呼吁一年不买房　　　 时寒冰：中国商品房已没有任何投资价值　　　　 时寒冰：从炒房客“裸泳”展望中国房价　　　时寒冰：退房风波是房地产业巨变开始　　　　时寒冰：开发商撑不住了，房价要下跌　　　　时寒冰：再论房价整体下降已成定局　　　　 时寒冰:四论房价整体下降已成定局　　　　时寒冰:与任志强面对面的论战(时寒冰：“深圳房价，有的楼盘才半年跌幅就达到了50%，不需要跌三到五年”)　　　时寒冰:“蓝皮书”的观点很可笑（房价甚至可以用暴跌来形容，有的楼盘跌幅甚至超过了50%，这种势头正在向全国蔓延。）　　　时寒冰:房价下跌不会影响金融安全　　　　时寒冰：中国房价下跌趋势将是长期的　　　　时寒冰：首付和利率调整难阻房价下跌　　　时寒冰：中国房价下跌序幕刚刚拉开——《中国房事黑皮书（2008）》之一　　　 时寒冰:死扛房价将引发全面崩盘　　　 时寒冰：房地产现在是死的　　　 时寒冰:参加央视“辩辩辩”("租两年房，少付30%以上的购房款")　　　 时寒冰：2009年，将是中国房价雪崩元年　　　 时寒冰:房地产的冬天还会来的更寒冷一些 　　 时寒冰:“小阳春”后就是“倒春寒”　　　 时寒冰：小阳春注定短命 房价唯一方向就是向下　　　 时寒冰： 房市、股市正在复制日本“80后”　　　时寒冰：任志强先生，莫把无知当博学　　　 时寒冰：房子已没任何投资价值　　　 时寒冰：用良知和智慧为住房民生呐喊("未来房价将大幅下跌")　　　时寒冰：中国应做好楼市崩盘的准备　　　 时寒冰:三剑客向高房价宣战郑州行感言　　…………　　----------------------------------------------------　　时寒冰2012年声明退出“三剑客”，说“2008年底2009年初，我们三人在房价判断方面分歧严重，但最终决定一致行动唱空以扭转舆论。”　　-------------------------------------------------------------------　　心里认定房价要涨嘴上说暴跌的时寒冰，却可以赢得与说涨或说自住可以买房他人的论战　　，时寒冰在“与任志强面对面的论战”的博中说，时寒冰与任志强在上海第一财经电视频道“头脑风暴”节目中论战，说“任志强垂下了头，目光一直躲避我。任志强老了，我突然很可怜他。”说，“深圳房价，有的楼盘才半年跌幅就达到了50%，不需要跌三到五年”。心里认定房价要涨嘴上说暴跌的时寒冰，宣称“呐喊正义”，战胜了任志强。　　 时寒冰在“参加央视“辩辩辩”的博文中说，在央视与蔡鸿岩、潘石屹辩论，说现在"租两年房，少付30%以上的购房款"，揭露了成思危说自住现在可以买这种忽悠买房的行为。　　-------------------------------------------- 　　时寒冰作为高房价的斗士，揭露高房价的本质原因，呼吁人们不要盲目抢购以免造成”羊群效应”让大众免于利益集团的围捕虐杀，但他所做的一切注定是费力不讨好的。悲哀之处也正于此
楼主太长，没看
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最新播报：
土地市场硝烟从未散去 期待新的土地政策
从，《广厦时代》二十年见证了北京土地市场的二十年发展，从最初的福利分房到协议出让，从价高者得的招拍挂到竞争保障房面积，围绕土地这一“面粉”的争议与变革从未间断，但事实上却是，无论如何变，北京土地市场都长时间处于大牛市，土地价格鲜有回调。尤其是在当下，多个地王在9月份诞生，包括东坝、丰台、孙河这些热点板块的土地价格普遍突破了5万元/平方米。
福利分房终结之后的权宜之策 土地价格和房价最稳定的时代
协议出让的地产江湖
那是最好的时代，没人担心土地不够卖，更没人抱怨土地价格推高了房价；那也是最坏的时代，也许喝点小酒、送点小礼就能拿下四环内的一块地，而公众永远无法得知这块土地到底卖了多少钱。这就是土地协议出让的年代，曾经是政府最重要最常用的土地供应方式。在那个年代，一个开发商可以不懂产品，可以不会运营，甚至可以不会计算成本，只需要对北京足够熟悉，了解这个“江湖”，能够长袖善舞地与有关主管部门和各个面临搬迁的老工厂搞好关系，就能够通过“协议”廉价地拿到土地，甚至是最核心地段的土地。
谁能拿到土地谁就是明星
1998年一个最重要的政策就是延续了近半个世纪的福利分房制度彻底终结，房地产开始商业化，土地作为房地产的源头，也不可避免地商业化，而协议出让就成了那个年代获得土地最主要的方式。
由于那时还没有招拍挂的制度。因此，对房地产企业来说，重要的是和拥有土地的企业接上头，通过协议出让把土地拿下来。那时候北京市区还有一些老厂，比如煤炭厂、纺织厂、钢厂等。这些企业有几百家被列入污染扰民企业名单，政府规定必须搬迁。而搬迁后的厂房和土地就成了开发商眼里一块块眼馋的“肥肉”。
“那个时候那块地就是要拼关系拼人脉，刚刚从福利分房中走出的购房人，对于产品并没有过多的要求，有块位置好的地就基本稳赚不赔。”一位曾经在珠江地产进京时期就入职的业内人士对北京青年报记者表示，那时执掌北京珠江合生系的谢强，就因为善于拿地，成了那个时期最耀眼的地产明星之一。
谢强最出色的拿地能力在这个时期里得到了充分的体现。在带领珠江地产进京期间，谢强创下了一天谈8块地的地产业神话，两年内，谢强为珠江地产在北京签下了占地面积5500多亩的五块大型开发用地，其扩张速度堪称京城之最。与合生联手推出了珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲、珠江罗马嘉园和珠江国际城五大项目，总规模达370万平方米。
那个时候的房地产不仅仅是一门生意，更是一个江湖，谁在江湖中更有面子、关系处得更好，谁就越有可能拿到好的土地，甚至比专业的运营学识更为吃香。
重负之下的转身
那几年的土地市场，正是由于拿地多为协议出让，即便是核心区的土地价格也没有飞涨，商品房价格也一直处于不温不火的状态。“当时房地产没有现在这样受关注，房价不贵，4000多元一平方米，而当时工资一个月3000多，要买还是买得起的”，2000年投身房地产的一位房企人士表示，当时几乎没有投资客，也没有炒房团，社会资金也没有现在这么多，房价涨得很慢，现在来看，那根本不叫涨。
然而，凡事都有两面，虽然协议出让没有推高地价，但因为存在腐败，内幕交易以及土地被贱卖等多种弊端，协议出让土地一直争议不断。根据《中国青年报》的报道，近期备受关注的退休7年的北京国土局前局长自首或许就是因为协议出让长安街英皇中心项目时出现了问题。据报道，当时英皇与北京市国土资源局签订的出让协议中，这个总建筑面积约10万平方米的写字楼地价款仅为1.798亿元的“跳楼价”。
弊端丛生，混乱无序的江湖最终还是难逃“招安”的命运。不少业内人士透露，因为协议地价并不公开，在协议出让土地的年代，不少土地的成交价格都非常低，甚至一些土地的出让中屡屡爆出纠纷。因此，协议出让制度备受公众和媒体的质疑。重压之下，政府部门开始研究新的土地出让方式，沐浴了多年协议出让春风的北京土地市场似乎走到了尽头。
价高者得横空出世
日经营性土地协议出让被叫停时，几乎无人不为之动容。有人认为该举措的影响力甚至不亚于2003年收紧房贷的121文件；也有来自开发商和顾问公司的声音说“不会有太大的影响”。当时，潘石屹以1月9日的叫停将引起“2004年新增房地产项目的断档”作为首要论据，“第一次这样肯定地”预言2004年北京房价的上涨。而此后，房价的逐年上涨也印证了这一判断。
协议出让土地最终在2004年就被叫停，取而代之的是能将土地利益最大化的公开将土地招拍挂出让，也就是现在常说的价高者得。
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况监察工作的通知》，要求各地必须于日前将历史遗留问题处理完毕，所有经营性土地今后将通过招拍挂方式出让。这就是地产界著名的“831大限”。
这也意味着，沿用多年的土地协议出让方式将退出房地产市场的舞台，“拼关系、拼背景”的拿地逻辑被彻底否定。“价高者得”将成为日后土地市场的制胜法宝。当时这种招拍挂的土地获取方式获得了大多数人的称赞，不仅是因为土地腐败得到遏制，更重要的是土地交易中公平、透明原则的体现。但那时很少有人意料到，伴随着价高者得的是长达十年的房地产黄金年代和越发声势浩大的争议。
难摘“推高房价”的帽子 价高者得土地政策期待变革
备受争议的“招拍挂”价高者得
2004年的一纸文件让协议出让土地的地产江湖寿终正寝，江湖上的规矩发生了翻天覆地的变化。拿地不再是桌子下面的买卖，而是被正式摆上了桌面，同时还要暴露在媒体和公众的注视下。土地交易变得透明和公平，但同时新的规则要求价高者得，导致不仅仅是房地产公司，就连投资公司、保险公司甚至电气公司都可以买地，可以干房地产，只要出得起钱，拍得了地就行，这也直接推高了地价的连连走高。2004年，三环的地价只有两三千元每平方米，而到了2011年，五环外地价就到了三万元。
“招拍挂”模式下地价攀升 土地价格十一连跳
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求在日之后，各地不得以协议方式出让经营性用地。从日起，所有经营性土地一律以招标、拍卖、挂牌等市场化方式公开竞价出让。这被称为“8·31大限”。
从此，国家停止土地协议方式出让、实行招拍挂制度以来，土地便开始了价高者得的时代，政府出让的土地越来越多，开发商的胃口也越来越大，地价也越来越高，在土地招拍挂的十一年里，几乎也是伴随着地王不断涌现，又不断被刷新的十一年。最后，地价高带来的房价也越来越高，尽管国家出尽各种各样的政策，但是高房价仍然难以控制。
梳理几个典型土地的成交就可以看出当时土地市场的疯狂，2008年，融创与首钢联合体以每平方米7000元的价格拿到了西北五环外，海淀西北旺新村的土地，当时就被冠以地王的头衔，后来建成了豪宅项目西山壹号院，目前单价达到了7万元/平方米。到了2010年，远洋就在南五环外的亦庄创下了单价19753元/平方米的新地王，在其基础上开发商的远洋天著项目，售价都在千万级别以上。2010年，又是远洋地产，以27000元/平方米的价格在望京拿地，最后项目也卖到了8万元/平方米。2011年，合景泰富在崇文门拿地，地价已经涨到了43000元/平方米，该项目至今未入市。
不难看出，招拍挂制度下的土地市场始终在节节攀高。业内人士指出，招拍挂制度进一步挖掘了土地价值，创造出更公平的市场环境，成为房地产业“黄金十年”的重要推手，但同时引发高地价，以及土地财政依赖。在市场供需关系发生逆转的情况下，招拍挂制度的价值将面临重估。
“土地财政”的副作用
在地价上涨的同时，地方政府的财政收入随之增加。
按照现有的财政税收制度，除中央政府计提的少部分农田水利建设等资金外，土地出让金的大部分划归地方财政统一支配。随着地价攀升，土地出让金收入大幅增加。
据国土资源部数据，截止到2013年，全国土地出让合同价款达4.1万亿元，而2004年该项收入仅为5894亿元。在土地出让实施招拍挂改革的十年来，全国土地出让金收入增长7倍。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，由于多个城市经济发展水平不高，缺乏支柱产业，税收收入匮乏，使得当地财政时常捉襟见肘。在实施大规模房地产开发后，财政紧缩局面明显改善。其中，土地出让和房地产相关税收一度占据地方财政的半数比例。
在充分尝到“土地财政”的甜头后，对于土地招拍挂的依赖开始显现。中原地产张大伟表示，地方政府对土地财政的接受过程，由习惯最终变成依赖。民间机构发布的数据显示，当前土地出让收入占据地方财政平均比例在4成左右，个别城市甚至超过一半。
张大伟表示，“依赖”表现在两个方面：大量推出土地，以获得更多收入；抬高土地价格，以获得更多收入。这两者的副作用如今已经开始显现。前者体现在，因土地出让过多，超过市场的实际需求，部分城市出现严重的供大于求现象。
后者则体现在，一些地方政府放缓供地节奏，出现土地供应不足的“假象”。事实上，部分地方政府追求“价高者得”的拍卖方式，甚少使用招标出让，目的同样在于获取更高土地收入。
“土地财政”已成为中国楼市难以克服的顽疾。分析人士指出，单单依靠对土地指标的控制，难以对其实现真正遏制。但当前楼市下行、土地出让金收入减少的现状，或将倒逼各地减少对“土地财政”的依赖
期待新的土地政策
“很多人对土地招拍挂的印象，往往是与高地价、地王密不可分。实际上，这也与市场大势密切相关。”业内人士表示，过去十年是城镇化进程加速、房地产市场飞速发展的阶段，在我国现有的土地、财税制度下，出现了地价上涨、房价攀升、“土地财政”等现象。招拍挂制度的出现，加速了这一过程的发生。
“很多人挤在一个大房子里，面对拍卖师的报价不断举牌，气氛一度推向高潮。这种场景，是那个时代的真实写照。”北京某上市房企开发商表示，从2004年到2013年间，火热的拍卖出让是最具代表性的场景，也最容易让人将招拍挂与高地价联系起来。
这就给土地财政和土地招拍挂带来了更多的非议，尤其是从专家学者到开发商，无不将房价飞涨的源头归咎于土地价格的上涨。虽然有些武断，但土地的升值确实直接推动了房价的不断上涨，于是对于土地出让制度改革的呼声越来越高。伴随着2010年，多个地王的同时爆发，关于土地价高者得的争议被推上顶峰，土地出让政策也在随后出现了新的变革。
调控令土地价格出现短暂回调 新出让制度下热点土地价格却飙上5万元/平方米
不再价高者得 却没能抑制地价
2010年3月，刚刚结束的两会，充满了对高房价的讨伐声，紧接着，在3月15日，这一天里，北京就诞生了总价和单价两个地王，先是中信以52.4亿元的总价成为北京当年的总价地王，而后，远洋以40.8亿元的价格，每平方米2.7万元的楼面价成为了当时的单价地王。不仅仅是北京，当时南宁、青岛、上海等地也相继曝出“天价地王”。终于，持续不断的高价地压力让监管层开始考虑招拍挂价高者得的弊端。一场改革风暴也即将袭来。
地王连连 倒逼改革
可以说，日的地王出现，直接导致了随后以限购为核心思想的史上最严楼市调控出台。但仅仅依靠限购仍旧是治标不治本，于是针对土地招拍挂的改革被提上日程。
2011年初，国土资源部总规划师胡存智在某论坛表示，国土部正在对土地招拍挂新规则进行研究，不一定要“价高者得”；比如先规定价格门槛，到达一定地价，再竞争就以其他标准评标。而北京、广州、上海等一线城市已经在土地拍卖制度改革上先行一步。
何为竞争其他标准指标？在当时还是比较模糊，但有业内人士分析认为，未来的土地拍卖市场，将不仅仅是看中房地产企业的资金实力，而是应该以土地最优发展的综合评价来进行评选。同时，大力发展保障性住房也可结束地王时代。
随后几宗土地的拍卖印证了新的出让政策，土地招拍挂时，设立了最高上限价格，当房企竞拍的价格触及到最高上限时，土地价格便将最终确定下来，至于谁能成功拿地，还要求触及上限价格的房地产企业接下来竞拍谁配建的保障性住房面积更大，谁就更有拿地机会。或者是采用限制未来商品房最高售价的办法，在明确了未来价格后，由开发商自主报价，谁的价格高，谁拿地。
当时不少业内专家对于这样的改革持欢迎和认可的态度，认为只要将项目未来的售价加以控制，就可以避免价高者得，这样能较好地将地价控制在合理的水平，以免盲目竞拍，导致价格攀升。
然而，事情真的这么会这样发展吗？高地价的难题真的被解决了吗？后来的土地市场发展证明，土地仍旧是房地产调控中最难把控的一环。
市场巨变 土地居然降价了
无论是限制最高售价，竞争地价还是限制最高地价，竞争保障房面积，可以肯定的是，这样的规则出台，对于北京火热的土地市场无异于一盆冰凉的水迎头泼下，土地交易瞬间冰封，地价甚至出现了多年未有的下降。
北京市土地整理储备中心公开数据显示， 2011年土地招拍挂不再价高者得以后，北京土地公开市场合计出让土地249块。尤其是第四季度以来，多宗土地的价格都是底价成交，甚至不少土地最终因为不认竞拍而流标。而当年在北京市场成交排名前十的房企，只有城建、万科、首开和金隅出手拿地，其他房企均未有动作。
数据显示，2011年全年住宅用地平均成交价格为4908元/平方米，到了2012年上半年住宅用地的平均楼面价更是下滑到了4528元/平方米。而此前的2010年全年住宅楼面单价为每平方米7255元。土地整体成交价出现了罕见的回归，基本回到2009年前期水平。
土地出让金也大幅萎缩，据北京市国土局相关负责人介绍，2011年前10月，北京土地出让金达到831亿元。政府土地收益为372亿元，相当于2010年同期的73%。“实际上今年的成交额和去年是持平的，但政府的土地收益比去年下降了。”北京市土地储备中心相关负责人在一次会议上提到，征地拆迁成本比起2010年有所提高。
具体到各个区县，土地价格都大幅下降，甚至部分区域下降幅度超过50%，例如丰台区。除此之外，通州、大兴等各区域都有不同幅度的下降。与之对比鲜明的是，商业用地的价格下降幅度有限。2010年7月到2011年7月，商业用地的价格大幅上涨，从4000元/平方米涨至1万元/平方米以上，虽然有所下调，但保持在9000元/平方米左右。
然而，低地价是否意味着一年或者两年以后房价一定会下降呢？亚豪市场总监郭毅认为，地价高，房价一定会高，但地价低却并不意味着房价一定就低。随后的发展也证明了低地价只是暂时的，土地成交很快就度过了寒冬，再次迎来火热的攀升。
竞保障房面积
商品房实际地价不断抬高
2012年，楼市逐渐走出限购的阴霾，开始明显回暖。伴随着成交的回升和信贷政策的放宽，开发商们度过了节衣缩食的寒冬，再次手握重金，扑向了土地市场。
经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争，被称为“准地王”的北京海淀万柳地块拍卖于2012年7月落下帷幕。民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄，这一价格折合楼面价高达4.42万元/平方米，刷新了北京单价地王的纪录。
这还只是土地再次复活的开始，虽然设定了最高土地价格的上限，但随后要求开发企业竞争保障房面积的做法，最后被证明与之前的价高者得，并没有太多的不同，最终还是无情地推高了商品房地价。
就在即将过去的9月份，北京就接连出现了多个地王。8月31日，经过64轮激烈角逐，“丰台区南苑乡石榴庄村等地块”最终以50.25亿元的总价，被中铁建与方兴地产联合取得，扣除公租房部分，折合楼面价高达60000元/平方米左右。
9月2日，保利、首开以64.83亿元、楼面价53830元/平方米的代价夺下孙河地块，楼面价和总价双双刷新孙河区域纪录，成为孙河“双料地王”。
9月8日，东坝再次出让一宗住宅性质用地，最终由龙湖、保利、首开联合体以42.5亿元地价配建8.9万平方米限价房竞得，折合商品房楼面价约为4.7万元/平方米。
9月9日下午，经过90轮的激烈厮杀，懋源地产以29.4亿且异地配建9.6万平方米保障房的代价摘得朝阳区孙河西甸地块。折算后的商品房楼面单价高达5.26万元/平方米。
不难看出，孙河、东坝、南四环这热点板块的土地价格都超过或者接近5万元/平方米，这也几乎成了当下热点板块土地价格的标杆。而通过梳理不难发现，在2004年前后，北京的核心区地块，土地价格也到不了5000元/平方米，虽然历经调控，甚至出现了土地价格下跌的周期，但最终，土地这个面粉还是与房价这个面包一样，在招拍挂的十一年里，连续上涨了十余倍。尤其是在当前，土地价格的疯涨进一步导致了商品房的高端化。(李桁)
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