你好，我2006的划拨用地目录2011的房子，交了土地出让金，土地期限怎么算

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-11-01 16:20 标签： 划拨用地补交出让金
购买“房改房”是否需要补交土地使用权出让金？原划拨土地是否转化为出让地？
欢迎大家关注张庆华律师的微信公众平台（扫描下面二维码即可）：
问：我通过中介准备购买一套二手房，该房是卖方以成本价购买的公房，即“房改房”，土地使用权取得方式是划拨，没有使用期限。听中介说，购买房改房要由买方交纳土地使用权出让金，土地性质也由“划拨”改为“出让”，是这样吗？改为出让以后，土地使用是否就是有期限的？该期限会如何确定呢？
答：“房改房”建设用地的取得方式都采用划拨，不仅建设用地采用无偿方式供应，建设投资也大多由国家财政负担。许多公房建设、投资主体，就是政府或者公有制单位。按照国家和地方有关公有住房购买的政策性规定，城市居民可以“成本价”、“标准价”或者“市场价”购买公有住房，按“成本价”和“标准价”购买的公有住房，房价中并不包含土地成本，因此，已购公有住房上市交易时，需要补交土地使用权出让金。但对于由谁交纳？交纳比例和数额，各地的规定并不一致。比如北京的规定是由房屋买受人按照房屋所在地标定地价的10%或者成交价的3%交纳。而青岛的规定则是按售价的1%收取。不过在如今的房产交易市场，一直是“卖方市场”，规定的税费最终大多会通过提高房价等方式转嫁给买方。
对于是否需要办理土地出让手续，交易后土地性质是否由“划拨”转为“出让”，出让期限如何确定等，国家有关部委和许多地方政府出台的规定不尽一致。比如国土资源部1999年发布的《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资厅发【1999】31号）第二条规定：“已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拔土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情况确定，但最高不超过70年。”这一规定意味着，已购公有住房上市交易后，原划拨土地不仅要转化为出让土地，而且还要重新确定土地使用期限。但实际情况是，大多数省、市人民政府出台的已购公有住房上市交易的地方性规定，对这一问题都未加规定，实践中也没有按照国土资源部31号令执行，已购公有住房上市交易后，土地使用性质仍然维持划拨，即土地的使用仍然是无期限的。
之所以在政策的制定和交易实务中存在不同的规定和操作方法，大概主要是对《城市房地产管理法》第40条规定的理解不同。该条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”根据这一规定，划拨土地上的房产转让时，土地手续的办理方法有两种选择：一是按照该条第一款的规定，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金；二是按照该条第二款规定，有批准权的人民政府可以按照国务院的规定决定不办理土地使用权出让手续，由转让方将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。即土地使用仍然维持划拨方式，由政府划拨给新的受让人。显然，国土资源部31号令所依据的是该条第一款的规定，而大多地方政府的规定所依据的则是该条第二款的规定。由于国务院对以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，在何种情况下需办理出让手续，并无明确规定，所以实务中是否需要办理出让手续，就成为有批准权的人民政府“自由裁量”的范围。
其实，问题的关键不在于是否需要补办土地使用权出让手续，重新规定土地使用年限，而在于应不应当在所购公房转让时收取土地使用权出让金？立法者的本意是，城市居民按照“成本价”或者“标准价”购买的公有住房不含土地成本，但其上市交易时的售价当中却包含有土地成本，这部分收入不能归个人，只能归国家所有。可是，为什么不能归个人所有？比如以某种优惠价格甚至赔本销售的商品，购买人如果再行转让，如果销售所得中包含了原出售人给予的优惠和让利，难道还要返还给原出售人吗？据说主张售价中的土地成本应收归国有的主张，依据的是所有权与使用权分离的理论，即土地所有权归国家，受让人只有使用权，且受让主体也是特定的为有资格承租公房的公民。可是，作为交易标的的仍然是土地使用权，而新的受让人，也仍然是中国公民。收回土地成本意味着原使用人依法享有的优惠并不及于新的受让人。法律和政策的制定者的思维就是，购买人自住，不管他自住多久，都可以享受这种优惠，但只要你不自住，你要转让，这种优惠就要被收回。可是，法律和政策的制定者是否想过，为什么原使用人可以享受这种免交土地出让金的优惠？要知道，这种优惠并不是国家的施舍，这些城市居民本来就是国家的主人，是国家财产的所有者，他们享受优惠，是因为他们以长期的低工资、低福利的方式为国家积累了财富，以这种方式换来的的国家给予的购房优惠与他们的房屋是自住还是转让有何关系？所以，问题的答案就是，已经给予城市居民的优惠（土地出让金的减免），本来就是他们应当享有的，因此，无论其自住还是转让都不应当再收回。本来不应当收取的费用通过行政权力强制收取，在逻辑上也难以自圆其说。国土资源部31号令的规定显然是想刻意让规定本身符合逻辑——既然收取出让金，那么转让房地产后就应重新按出让程序办理，并重新规定使用期限。但这样的规定显然不具有可操作性，假如划拨土地上的房屋在确定的“土地使用权截止日”之后再转让，是不是新的受让人使用期限就成为负数了？再者，一经转让就办理出让手续也存在程序和工作量方面的难题。所以，大多数地方政府采用了相对简单和务实的做法——房改房转让后，土地仍然维持划拨方式，但要收取土地使用权出让金（或称收益金），转让之后，新的受让人仍然可以享受划拨“待遇”，可无期限使用土地。
&&《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》第十条规定：“本市东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山等城近郊八区的已购公有住房和经济适用住房上市出售，房屋买受人应当按照房屋所在地标定地价的10%缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款；房屋所在地没有标定地价的，按照房屋买卖成交价格的3%缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款。本市远郊区、县已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当缴纳的土地出让金或者相当于土地出让金的价款的具体标准由区、县人民政府制定，报市人民政府备案。应当缴纳的土地出让金或者相当于土地出让金的价款由办理房屋转让和变更登记手续的房屋所在地的房地产交易管理部门代收代缴，并按照规定上缴中央财政或者市财政，或者返还房屋原所有权单位。”
《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》第十一条第一款规定：“已购、可购公房上市出售的，对售房人按有关规定征收税费（含营业税、城市维护建设税、教育费附加等），并按售价的1％征收土地收益金。已购、可购公房上市交换的，对取得交换差价收入的一方以差价为基数按上款规定征收税费。已购公房赠与他人或因抵押而发生权属变更的，按本条第一款规定对受赠与人或抵押人（按房屋评估价，下同）征收税费。已购公房上市出租的，其税费征收按有关规定执行。”
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。请简明清晰的描述您的疑问。如：怎么办理房产证？&
还能输入140字
您好，欢迎来到亿问亿答！
亿问亿答采取有问必答、专家在线的方式帮你找到满意答案。
登录到亿房
记住登录状态
没有亿房帐号？
已解决问题:86837 待解决问题:1441
热门关键词：
提问者：亿房网友&&& 14:29:25&&&
亿房小帮手为您提供的答案
您好，划拨的土地是因为未缴纳土地出让金的，可能是经济适用房也可能是还建房的一种，如果买卖后，正常使用是没有问题的；只是如果遇到拆迁，而没有缴纳土地出让金的话，拆迁补偿费用将比较少；如果缴纳土地出让金，则费用比较高，可能需差额的70%。
擅长领域： 房产买卖
所有回答共
我来回答：
匿名回答 验证码：
查看同主题问题：
亿问课堂 最新课程
亿房大课堂之购房政策解读
亿房大课堂_解读购房合同
专家称遗产税起征点80万不实际
什么才是以房养老的最佳方式
居然之家至尊设计会所总经理夏朝阳先生专访
房产税来了房价还会走高吗？
│ 用户指南 │
Copyright (C) .CN Inc. All rights Reserved. 亿房公司 版权所有&大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
你好,我打算购买天津二手房土地是划拨,可以提前购买土地出让金吗?如果可以会影响交易吗?
你好,我打算购买天津二手房土地是划拨,可以提前购买土地出让金吗?如果可以会影响交易吗?
浏览次数：0
土地性质会影响交易
不知道下面这条知识能否帮助到您
天津购买二手房要交土地出让金吗?如何交土地出让金?
天津购买二手房要交土地出让金吗?如何交土地出让金
建议您核实一下房屋是否有产权证,一般情况划拨土地上的房屋是不能进入房地产交易交易的。
会影响;;;;
你好会影响的
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有房天下通行证，
ask:2,asku:0,askr:233,askz:25,askd:18,RedisW:10askR:1,askD：291 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:293
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：

我要回帖

更多关于 划拨用地补交出让金 的文章

 

随机推荐