房屋买卖中，居间协议是否构成本约？ - 简书
房屋买卖中，居间协议是否构成本约？
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引言房事是大事，一套京沪房产交易，体量相当于一个中小型的企业并购，背后是几代人的血汗，不可不察也。楼市狂飙，往往伴随着违约井喷。这几年，也帮身边的小伙伴们处理了不少房屋买卖合同纠纷，所幸都有一个较为理想和圆满的结果。今天谈一个小问题：房屋买卖合同纠纷中，居间协议是否构成本约？首先解释一下这个问题是什么意思。房产交易一种惯常的交易步骤是：1、签署居间协议，支付定金；2、签署网签合同，支付首付；3、审批贷款合同；4、办理过户；5、房贷放款；6、房屋交接。这个小问题就发生在第一步。如果居间协议签好后，就发生了违约，怎么办？首当其冲的，是认定协议的性质。如果你签的居间协议被认定为本约，那么你就可以按照正式的买卖合同来主张违约责任，通常包括：（1）要求对方支付相当于房价总额20%的违约金，（2）要求对方赔偿损失，包括房屋市场价值的差价等。尤其是房屋差价的赔偿，对于填平守约方的损失、遏制交易双方的违约冲动，是非常有效的重要手段。如果被认定为预约，那么对不起，你只能按照预约关系来提出主张了，考虑到通常的约定就是定金罚则，这就意味着，你也就只能拿到对方赔付的一点定金了。如果恰逢房市剧烈波动期，那么，由于交易对手的违约成本很低，而违约收益很高，所以从经济的角度来说，违约是更加“理性”的选择，这会极大地增加对方的违约概率，相应地，会极大地增加你的踏空概率。OK。那么，司法实践中对这个问题究竟是怎么认定的呢？我们今天就用判例解析的方式，分门别类地简单梳理一下。一、认定构成“预约”案例1、吴春达诉朱水敖房屋买卖合同纠纷一审：（2015）奉民三（民）重字第1号二审：（2015）沪一中民二（民）终字第1481号1、关于居间协议性质的裁判观点：一审法院（上海市奉贤区人民法院）认为：参照商品房买卖的法律规定，合同或者协议内容包含了商品房买卖的主要内容，且出卖人已经按照约定收受房款的，按照本约予以处理。本案中，合同对房款首付时间没有约定，对房屋交付时间也没有作出约定，且按照常理，贷款支付需将房屋变更登记，但合同中又同时约定贷款到位再进行过户，显然存在矛盾。故涉案合同因不具备买卖合同的主要条款，且存在约定不明及矛盾情形，合同性质应视为预约合同，双方需进一步磋商以签订本约。涉案合同性质为预约，该合同合法有效，因预约不具有强制履行的特征，本案《房地产居间合同》应予以解除。二审法院（上海市第一中级人民法院）认为：在涉案合同中，双方虽然对成交价、付款时间及交易过户时间等作了约定，但双方就正式的房地产买卖合同签订约定由案外人与上诉人签署，由于该项约定对案外人不产生效力，故一旦发生案外人不签约的情况，则仍需买卖双方另行磋商后进行签约。根据各方的表述，三方至房产交易中心后，因案外人赵某没有签字导致签约未成功无法进行交易过户，故本案的买卖双方仍有继续磋商买卖合同签订的义务，涉案合同的性质可认定为预约合同性质。2、关于房屋差价赔偿的裁判观点：上诉人（原审原告）称：“即便涉案合同是预约合同性质，则上诉人主张的房屋差价损失也应得到支持。根据最高院审理买卖合同纠纷案件司法解释的规定，一方不履行订立合同的义务，另一方可以主张预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。系争房屋为精装修，目前价格93万元左右，存在31万元差价。”一审法院（上海市奉贤区人民法院）认为：请求赔偿房屋差价损失以基于本约为前提，吴春达的该请求于法无据，对吴春达请求朱水敖双倍返还定金的请求法院予以支持。二审法院（上海市第一中级人民法院）认为：上诉人（原审原告）要求被上诉人（原审被告）承担房屋差价损失31万元，理由不充分，故本院不予支持。
案例2、王宏柏与黄锦华房屋买卖合同纠纷
一审：（2013）浦民一（民）初字第35559号二审：（2014）沪一中民二（民）终字第3313号关于居间协议性质的裁判观点：原审法院（上海市浦东新区人民法院）认为：对于上述《房地产买卖居间协议》属本约还是预约的问题，根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。本案中，《房地产买卖居间协议》虽约定了房屋坐落地、房价款、支付方式及解除居间协议的违约责任等，这是房屋买卖居间合同的必备合同内容，仅有这些约定尚不构成买卖合同已经成立，由于《房地产买卖居间协议》中对于逾期过户、逾期付款的违约责任均未作约定，该违约责任属合同主要条款且不因原告现在诉讼中承诺无付款障碍而无需磋商，而《上海市房地产买卖合同》中对此均有成文的格式，所以这些细节均需双方协商在签订示范文本的房地产买卖合同中加以确定；双方当事人之间的约定不能违反法律、法规的规定，法院不能判决强制缔约，所以居间协议中约定一方有权要求继续履行合同并不能作为法院可以判决继续履行合同的依据；同时对于正式文本上转让总价款金额如何填写、取得系争房屋房地产权证后再签署《上海市房地产买卖合同》等问题，在居间协议签订后，德融公司与黄锦华通过短信及电子邮件进行过商榷，但未达成一致意见，由此可见《房地产买卖居间协议》仅是买卖双方就系争房屋建立买卖关系的预约合同，王宏柏认为该协议为本约合同的观点，原审法院不予采纳，王宏柏要求黄锦华办理系争房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。二审法院（上海市第一中级人民法院）认为：协议中虽然对房屋的基本情况、房价、解除居间协议的违约责任等内容作了约定，但由于买卖双方不在同一城市，双方并未面对面协商具体合同条款，故在居间协议中对逾期交房、逾期过户、逾期付款等的违约责任并未作约定，上述内容应当由双方充分磋商后在正式的《上海市房地产买卖合同》中予以明确约定。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。案例3、游兴龙与刘云清房屋买卖合同纠纷
（2015）闵民五（民）初字第1167号关于居间协议性质的裁判观点：上海市闵行区人民法院认为：基于该份房地产居间合同中涉及到定金的条款，结合该条款的具体内容，本案所涉的定金应当属于立约定金，立约定金属预约，是以从合同的方式担保本约的订立。二、认定构成“本约”案例4、李某、曾某与刘某某、冯某某房屋买卖合同纠纷一审：（2013）浦民一（民）初字第20031号二审：（2013）沪一中民二（民）终字第2893号再审：（2015）沪高民一（民）再提字第4号原告冯某某、刘某某为购买被告李某、曾某的房屋，通过上海世上居房地产经纪事务所签订居间协议，冯某某、刘某某支付给李某、曾某定金人民币2万元。日，冯某某、刘某某按约预与李某、曾某签订房屋买卖合同时，发现合同书中所涉主要条款与居间协议不一致，经协商无法达成一致意见，致双方当日的买卖合同未能签成。关于居间协议性质的裁判观点：一审法院（上海市浦东新区人民法院）未对居间协议构成本约或预约的问题作出认定。二审法院（上海市第一中级人民法院）认为：关于本案争议焦点一、本案合同的性质。从上诉人与被上诉人签订的居间协议的内容来看，包括了房屋买卖总价、付款方式、交易过户、交房时间以及违约责任等买卖合同的主要条款，且双方明确约定签订买卖合同示范文本是为了办理交易过户手续之需要，故该居间协议对于买卖双方来说实为买卖合同本约，买卖合同已成立并生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。再审法院（上海市高级人民法院）认为：原二审判决认定事实清楚，判决结果正确，予以维持。
案例5、刘记诉谢东等房屋买卖合同纠纷
一审：（2015）金民三（民）初字第90号二审：（2015）沪一中民二（民）终字第2916号关于居间协议性质的裁判观点：二审法院（上海市第一中级人民法院）认为：在《房屋买卖中介协议》中，买卖双方不仅明确了系争房屋的产权证号及购房总价，也约定了各期购房款的支付数额及时间，双方还就交房、过户日期以及违约责任等进行了约定，故本院认为，该协议虽名为“中介协议”，但买卖双方其实已对各自的主要权利义务达成了一致意见，应视为本约。案例6、裘晓诉高永平等房屋买卖合同纠纷一审：（2014）浦民一（民）初字第15953号二审：（2014）沪一中民二（民）终字第3401号关于居间协议性质的裁判观点：一审法院（上海市浦东新区人民法院）认为：《房地产买卖居间合同》，系当事人的真实意思表示，名称上虽为房地产买卖居间合同，但从实质上双方就买卖房屋的地址、房屋总价等进行了约定，并且交付了房屋，高永平已实际入住，故该协议符合双方买卖系争房屋本约的构成要件，双方均应遵照履行。案例7、朱文兵与张海荣、蒋秀凤房屋买卖合同纠纷一审：（2014）青民三（民）初字第1785号二审：（2015）沪二中民二（民）终字第1659号日，原告朱文兵（作为乙方）与被告蒋秀凤、张海荣（作为甲方）在上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原物业”）居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其所有房屋出卖于乙方，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后28天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。关于居间协议性质的裁判观点：一审法院（上海市青浦区人民法院）认为：原被告签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。根据合同约定，双方一致同意严格按照本案合同履行，签署示范合同仅为办理过户手续所需，可见双方之间已经形成正式房屋买卖合同法律关系，原告所支付定金性质亦为履约定金，双方均应按约依法履行协议内容。法院确认日为双方合同解除之日。合同解除后，张海荣、蒋秀凤应返还朱文兵定金20，000元。另根据双方合同约定，违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金（注：房屋价款为2，600，000元，20%的违约金为52万）。考虑到原告在与被告签订合同当日，因筹集资金而将莘庄的房屋出售并过户给案外人。被告完全可以在准备出售系争房屋前听取家中老人的意见，而不是在与朱文兵签订合同之后，原告已经在为履行本案合同做出相关准备的情况下，再行告知原告其不愿意履行合同，两被告的违约行为确实也给原告居住、生活及家人身心等均带来很大程度的影响，酌定违约金额为300，000元。二审法院（上海市第二中级人民法院）认为：双方日签订的房屋买卖合同具备了正式合同的主要内容，应视为买卖合同成立，且合同有效。房屋买卖合同的网上备案即签订示范合同，其实质系房屋交易行政管理部门为了管理与服务的需要，在房屋买卖过程中，要求当事人对房屋交易基本信息进行登记备案的一个行政程序。其目的在于通过使房地产交易信息透明化来规范房屋交易流程。其仅仅是行政管理部门制订的示范文本，为办理过户手续方便之需要，此点在双方签订房屋买卖合同上亦有明确说明。因此，只有买卖双方在房屋买卖事宜达成一致意见后，才会约定双方再签订示范合同。如未再签订示范合同的，并不影响原已成立的合同关系。三、总结和建议1、综合上述案例中的裁判观点，可以发现，关于居间协议的性质是构成预约还是本约，主要的判断标准是：是否包含了买卖合同的主要条款。需要注意的是，该等主要条款中的违约责任条款是指逾期支付房款、逾期办理过户手续、逾期交房等责任，而不是解除该居间协议的违约责任。故，若希望达成本约的效果，则需要对构成买卖合同主要条款的诸多事项逐一进行详细的约定。2、除了对交易内容和双方的主要权利义务进行约定外，双方还可以在协议中直接对该协议自身的效力和性质做出界定，也可以明确约定后续的网签合同之签署仅为流程所需，而不影响之前双方签订的合同之性质认定。3、当然，最简单的做法是，跳过居间协议这个环节，直接签署网签合同。简单谈一点小问题，希望对你有帮助。
观韬中茂（上海）律师事务所 合伙人
上海市律协商事争议解决委员会 委员
上海市虹口区“十佳”青年律师
微信公众号：LegalElite
电子邮箱：房地产买卖居间协议
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案例与裁判文书 &
***诉***房屋买卖合同纠纷案
【全文】CLI.C.
***诉***房屋买卖合同纠纷案
福建省厦门市海沧区人民法院
民事判决书
(2016)闽0205民初1950号
　　原告：***。
　　委托诉讼代理人：吴才木、林学凡，福建瀛坤律师事务所律师。
　　被告：***。
　　委托诉讼代理人：赵伟伟、骆源琳，福建思中律师事务所律师。
　　原告***与被告***房屋买卖合同纠纷一案，本院于日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。***及其委托诉讼代理人吴才木、林学凡，***的委托诉讼代理人赵伟伟、骆源琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　***向本院提出诉讼请求：1、确认***与***签订的《房产买卖居间协议书》合法有效；2、判令***立即协助***办理讼争房产的过户登记手续；3、***立即向***支付违约金20万元。庭审时，***将诉讼请求变更为：1、确认***与***签订的《房产买卖居间协议书》合法有效；2、***立即向***支付双倍定金差额20万元。事实和理由：日，***通过居间人郑海森与***联系购买位于厦门市思明区禾祥西二路35号903室的事宜，并于日达成买卖合意，双方通过微信及电话通话等方式达成《房产买卖居间协议书》（编号：1587446），约定：1、***向***购买位于厦门市思明区禾祥西二路35号903室的房产（以下简称讼争房产），购房款总价为830万元；2、***于日支付20万元定金，日支付230万元，余款通过银行按揭方式向***支付；3、双方于日前前往房管部门办理过户登记手续；4、***应于日前将房产交付给***使用；5、双方不得中途悔约，***悔约的所支付定金不予返还转为违约金，***悔约的，支付相当于双倍定金的违约金；6、双方发生争议的，由房产所在地人民法院管辖。日，***依约向***支付了20万元定金，同日，***确认收到***的购房定金。其后，因有其他意向购房人向***报更高的购房价格，***恶意违约，要求***在双方已经谈妥的830万元的价格上增加到880万元，否则拒绝继续履行合同。***拒绝***的无理要求，并要求按原合同继续履行。***恶意违约的行为不仅严重缺乏诚实信用，也置双方已经达成的买卖协议于儿戏，作为长期经商的生意人却罔顾契约精神，其行为也严重违反了我国相关法律的规定。特提起诉讼，请求判如所求。
　　***辩称，一、关于确认***、***签订的《房产买卖居间协议书》合法有效的诉求。根据《》第的规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。根据《》第和建设部《》第规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。可见，房屋买卖必须采用书面形式订立合同，而***根本未与***签订书面的《房屋买卖居间协议书》。从***提供的微信聊天及录音内容来看，只是***就卖房事宜与居间人郑海森进行沟通，并未最终签订《房屋买卖居间协议书》，而从***所提供的《房屋买卖居间协议书》第十七条明确写明：协议经三方签名盖章后生效。而该《房屋买卖居间协议书》没有任何一方签字，即使三方就卖房事宜进行了协商，但三方未在《房屋买卖居间协议书》上签名盖章的情况下，该协议书并没有成立、生效。在***根本未与***签订书面《房屋买卖居间协议书》的情况下，该《房屋买卖居间协议书》没有成立、生效。***主张确认***、***签订的《房屋买卖居间协议书》合法有效的诉讼请求不能成立。二、关于判令***立即向***支付违约金20万元的诉求。违约金主张的前提是依据合法有效的合同，在本案中，《房屋买卖居间协议书》并没有成立、生效，***所主张的违约金不能成立。综上所述，房屋买卖应当签订书面合同，***所提供的《房屋买卖居间协议书》也明确写明协议经三方签名盖章后生效，该协议书在***未签字的情况下，并未成立、生效，***的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回***的诉讼请求。另外，***转到***账户的20万元，***已于日转至***账户。
　　本院经审理认定事实如下：自日起，***通过居间人郑海森与***以微信、电话方式联系购买位于厦门市思明区禾祥西二路35号903室的事宜。***称房价最低830万元，郑海森称***同意以830万元购房上述房产。日，郑海森将其与***拟定的《房产买卖居间协议书》草稿发送给***，同时要求***提供银行卡号用于支付购房定金20万元。日，***分四次以银行转账方式向***的中国农业银行账户转入20万元，***回复郑海森称“我已收到吴先生汇的人民币二十万元整购屋订金了”。而后，郑海森要求***出具1份定金收据，***回复郑海森称“你列一下草稿，你传给我看，我觉得可以的话我马上返转发给你，跟我发的一样……”。日，郑海森将其草拟的定金收据以微信方式传给***，该定金收据内容为：“兹有（卖方）***出售厦门市思　　······
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签订购房居间协议后被法院判决房屋买卖无效案例
上海市浦东新区人民法院
民事判决书
( 2009)浦民一（民）初字第2 5 1 0X号
&&& 原告赵某明，男，1 9 5 3年1 1月1 6日生，汉族，住上海市浦东新区惠南镇勤丰村7 4 X号。
&&& 委托代理人黄某，上海市XX律师事务所律师。
&&& 委托代理人王某某，上海市XX律师事务所律师。
&&& 被告朱某芳，女，1 9 X 6年X月X日生，汉族，户籍地上海市浦东新区惠南镇梅花新村X幢X号X室，住上海市浦东新区云山路 X号。
&&& 委托代理人王某定，男，1 9 X 7年2月2 3日生，住上海市黄浦区阜春街X弄X号。
&&& 委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
&&& 被告刘某君，女，1 9 XX年X月X日生，汉族，户籍地上海市浦东新区惠南镇梅花新村X幢1X号X室，住上海市浦东新区云山路X号。
&&& 原告赵某明与被告朱某芳、刘某君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2 0 0 9年1 1月1 0日受理后，组成合议庭分别于2 0 1 0年9月2 7日、2 0 1 1年1 0月2 1日进行了两次公开开庭受理。原告赵某明参加了第二次庭审，原告的委托代理人王X参加了两次庭审。被告朱某芳及其委托代理人陈如浪均参加了两次庭审。被告刘某君经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，故本院进行缺席审理。本案现已审理终结。
&&& 原告赵某明诉称，2 0 0 9年7月，原、被告签订《购房定金和居间协议》，约定由被告将其位于上海市浦东新区惠南镇人民东路2 6 2 X号商铺转让给原告，合计房款2 8 3万元（币种人民币，以下同）。原告于2 0 0 9年7月3日前支付1 0万元，2 0 09年7月1 0日前支付1 2 0万元，2 0 0 9年8月3 1日前支付1 5 3万元（实际付款期限以银行放款之日为准）；双方于2 0 0 9年7月2 5日前办理产权过户手续。协议签订后，原告按约于2 0 09年7月3日支付1 0万元；2 0 0 9年7月8日支付1 5 0万元，提前并多支付了3 0万元。在被告未按约于7月2 5日之前办理过户手续，导致原告向银行申请贷款后却无法及时得到银行放款的情况下，又分别于2 0 0 9年8月2 6日支付7 8万元；2 0 0 9年9月9日支付4 0万元，合计原告已向被告支付房款2 7 8万元。2 0 0 9年9月2 4日原告向房地产交易中心缴纳契税并为被告垫付了个人所得税、土地增值税、营业税及附加，合计3 8，506. 32元。现被告违反合同约定，故意拖延办理房屋产权过户手续，造成原告巨大经济损失。
故要求判令：1、两被告将坐落于上海市浦东新区惠南镇人民东路2 6 2 X号店铺过户给原告；2、两被告支付逾期办理房产证过户违约金4 4，4 0 0元（自2 0 0 9年7月2 6日起按银行同期贷款利率计算至2 0 0 9年1 1月2 5日，2 0 0 9年1 1月2 6日之后按每日3 7 0元计算至办理过户止）；3、自2 0 0 9年1 1月1日起的房屋收益由原告收取；4、两被告支付原告为其垫付的各项税费3 8，506. 32元；5、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告认为，如果上述协议被法院确认无效，则要求判令：1、被告应返还其已付的购房款2 7 8万元；2、被告赔偿原告买入价和市场价的差价部分，即1 6 7万元；3、被告赔偿2 0 0 9年1 1月1日至2 0 1 1年1 0月3 1日止租金损失3 0万元；4、赔偿原告已支付的税费1 3 3，486. 32元。
&&& 被告朱某芳辩称，双方之间没有房屋买卖合同关系，原告所主张的协议系购房定金及居间协议。即便双方之间存在房屋买卖协议，但没有经过房屋的共有人之一被告刘某君的同意，双方之间签订的协议为无效。故不同意原告的诉讼请求。
&&& 被告刘某君未具答辩意见。
&&& 经审理查明，系争房屋登记的房地产权利人为两被告。2 0 0 9年7月，原告与被告朱某芳在上海延家房地产经纪事务所的居间下签订《购房定金和居间协议》一份，约定甲方（两被告，下同）将南汇区（现为浦东新区）惠南镇人民东路2 6 2 X号房屋，面积为277. 76m2，出售给乙方（即原告，下同），房产证编号：沪房地南字( 2008)第0 0 1 8 3 1号，双方买卖成交价为人民币2，8 3 0，0 0 0元。一、乙方与2 0 0 9年7月3日前支付人民币1 0 0，0 0 0
元作为购房定金；二、乙方在2 0 0 9年7月1 0日前支付人民币1，2 0 0，0 0 0元，同时签订房屋买卖合同；三、乙方与2 0 0 9年8月3 1日前支付1，5 3 0，0 0 0元，实际日期以银行放款之日为准；四、双方定于2 0 0 9年7月2 5日前办理产权过户手续。协议还约定，交易费按国家政策各自承担。甲乙方约定如买卖合同价格无法通过交易中心的价格审核，则双方同意按交易中心要求的价格重新订立买卖合同，且按照新价格缴纳税费办得过户手续。双方商定甲方收到全部房款后当天内将房屋交予乙方。该房屋现在在出租中，甲方承诺承租人放弃购买该房屋。房租从0 9年1 1月1日起房租由乙方收取每年1 5万元。协议的甲方落款处由被告朱某芳签字，并由朱某芳代被告刘某君签字。上述协议签订后，原告于2 0 0 9年7月3日向朱某芳支付定金1 0 0，0 0 0元。原告赵某明又分别于2 0 0 9年7月8日、8月2 6日、9月9日向朱某芳支付1 5 0万元、7 8万元、4 0万元，共计2 6 8万元。2 0 0 9年9月2 4日，原告代两被告缴纳了各类税费共计3 8，506. 32元。原告自行缴纳了税费9 4，9 8 0元。2 0 0 9年1 0月6日，原告向被告寄给信件一份，在该信件除言明原告已支付购房款的事实外，原告要求被告协助其办理过户手续。2 0 0 9年1 0月1 3日，上海延家房地产经纪事务所出具《情况说明》，言明房地产交易中心对涉讼房屋审价为3，1 6 6，0 0 0元，造成被告朱某芳多支付的税费由原告承担等内容。
&&& 审理中，本院准予原告的申请后，经上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋进行评估。
上述评估单位经评估后，认定系争房屋于2 0 1 1年5月1 0日的市场价格为4 5 0万元。另外，在第二次庭审中被告朱某芳向法院递交被告刘某君于2 0 1 1年1 0月1 0日由国外寄给其的《声明书》一份，言明：本人刘某君现明确不同意将位于惠南镇人民东路2 6 2 X号房屋出售。对上述声明书，原告对真实性未表异议，但认为被告朱某芳可联系刘某君，故刘某君系知道系争房屋出卖的事实。
&&& 以上事实由到庭原、被告的陈述，原告递交的《购房定金和居间协议》，收条，上海市房地产权证，税收通用缴款书，契税缴款书，被告朱某芳递交的原告给其的信件，被告刘某君寄给其的《声明书》和延家事务所是《情况说明》等证据予以佐证。
本院认为，本案双方争议的焦点之一为《购房定金和居间协议》系预约合同还系本约合同。
本院认为，预约是约定将来订立一定合同的合同，本约是约定履行某项交易的权利和义务的合同。本案中，原、被告虽然签订的合同名称为《购房定金和居间协议》，但该协议中约定的内容已经包括了房屋基本情况、价款计算、履行期限，以及违约责任等，已具备房地产买卖合同的主要内容，故《购房定金和居间协议》为本约合同，双方之间的房屋买卖合同成立，被告朱某芳认为双方之间没有买卖合同关系的意见，本院不予采信。
&&& 本案争议焦点之二为关于《购房定金和居间协议》的效力。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。另根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。由此，未经共有权人同意擅自处分房地产的，侵害了其他共有权人的权利，在其他共有权人未追认或出卖人事后取得处分权前，出卖人与买受人订立的房屋买卖合同为无效。本案中，系争房屋的权利登记人为两被告，但被告朱某芳在出卖系争房屋时未征得另一共有人的被告刘某君的同意，嗣后也取得刘某君的追认，故《购房定金和居间协议》为无效合同。作为系争房屋买受人的原告，在明显知道房屋共同登记在出卖人与他人的情况下，仍与出卖人订立房屋买卖合同，故本院难以认定其为善意取得人。且由于系争房屋尚未交付，被告刘某君在双方达成协议时不仅已成年且身处国外，故原告认为被告朱某芳完全可以代表刘某君进行签字出卖房屋的意见，不符合法律规定，本院不予采信。
本案争议焦点之三为关于无效合同的过错责任承担问题。
本院认为，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。缔约过失责任之所以成立，是因为损失的存在。而对损失数额的确定，应为合同无过错当事人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同无效、被变更或被撤销、不成立等而造成的损失，即是一种信赖利益的损失。本案中，被告朱某芳明知房屋权利人尚有被告刘某君的情况下，过于自信能取得被告刘某君的同意而与原告签订出卖系争房屋的协议，并收取了原告的购房款，现因其未能得到刘某君的追认致使合同被确认无效，理应承担主要过错责任。而原告应当在订立房地产买卖合同的过程中，具有依据房屋权属证明审查房屋的所有权状态的义务，而轻信被告朱某芳可取得共有人事后追认，故亦应承担次要过错责任。
本案主要焦点之四为关于原告损失的分担问题。
本院认为，根据法律规定，合同被确认无效，被告朱某芳取得的购房款理应返还给原告。由于被告朱某芳的行为致使原告为购买系争房屋未成而造成的市场价和购买价的差价应属原告的损失，根据本院上述对双方过错责任的认定，本院酌定被告朱某芳应赔偿原告的差价损失X万元；对于原告主张的房租损失，由于协议无效，合同自成立时即无效，原告没有取得系争房屋的事实和法律依据，故因系争房屋的出租而产生的租金，原告无权对此作为损失主张；关于原告为被告朱某芳垫付的契税问题，本院认为，由于双方的房屋买卖行为被本院确认为无效，故交易双方可根据相关规定向相关部门办理退税等手续，但原告为被告朱某芳垫付的契税理应由被告朱某芳支付给原告后，由朱某芳自行办理退税手续，而原告所缴纳的契税亦可自行办理退税手续。
&&& 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十八条，& 《中华人民共和国物权法》第十七条，& 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
&&& 一、原告赵某明与被告朱某芳签订的《购房定金和居间协议》无效；
&&& 二、被告朱某芳于本判决生效之日起七日内返还原告赵某明的购房款2 7 8万元；
&&& 三、被告朱某芳于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵某明的损失X万元；
&&& 四、被告朱某芳于本判决生效之日起七日内支付原告赵某明垫付的契税3 8，506. 32元；
&&& 五、驳回原告赵某明的其余诉讼请求。
&&& 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费3 8，8 8 0元，诉讼保全费8 4 9元，公告费3 0 0元，鉴定费1 2，3 7 5元，共计5 2，4 04元，由被告朱某芳负担。
&&& 如不服本判决，原告赵某明和被告朱某芳可在判决书送达之日起十五日内，被告刘某君可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审& 判& 长&&& 邱 连 祥
人民陪审员&&& 马 页 山
人民陪审员&&& 田 有 娣
二O一二年一月三日
书& 记& 员&&& 杨 丽 琼
附：相关的法律条文
&&& 一、& 《中华人民共和国合同法》
&&& 第五十一条无处分杈的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
&&& 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
&&& 一、& 《中华人民共和国物权法》
&&& 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物杈的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
&&& 三、& 《中华人民共和国民事诉讼法》
&&& 第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
&&& 第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
关键字：签订购房居间协议后被法院判决房屋买卖无效案例