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土储中心巨额授信揭秘 巨额贷款风险依旧
　　银行正在分食土地一级开发贷款的蛋糕，因为其比风险陡升的开发贷诱人许多。 　　公开的信息显示，已经有13家银行给北京市土地整理储备中心巨额授信1510亿元，专款用于一级土地的开发。从谨慎介入土地一级开发至今，银行的态度发生了180度的大逆转。 　　本报记者获得的一份《2009年土地储备行业风险分析报告》指出，受经济下滑需求萎靡的影响，土地交易不活跃会使土地储备机构贷款风险加大。这份在大中型银行内部流传的报告提出，政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。 　　“从目前来看，土地市场交易活跃，这份早于今年形势变化的报告并不能反映目前的土地市场状况，但如今地王的涌现以及未来土地价格的难以为继，恰是银行重点关注信贷风险的领域。”一位熟悉房地产市场的人士表示。 　　只是这样的风险被银行的放贷冲动所掩盖，对它们来说，相比于房价不断高涨隐现的房企开发贷款风险，有政府担保的土地一级开发贷款似乎更为安全。 　　一举多利 　　“我们现在给土地储备中心放贷要请客吃饭，关系不好的，他们还不要，银行是挤破脑袋争着去授信。”北京某大型股份制银行高管笑言。 　　事实上，本报记者采访的多位银行人士均表示，相比于房地产开发贷款，他们更青睐于发放土地一级开发贷款，有的不惜以低于规定利率标准提供巨额贷款。 　　“由于给土地储备中心的金额巨大，授信派生出的存款在银行体内循环，负债又形成了资产，对银行来说是很大的诱惑。”上述银行高管透露。 　　一直以来，企业贷款转化为贷款银行的存款已经成为了公开的秘密，甚至银行在发放贷款时就把在贷款行设立存款账户作为贷款的条件。但随着10月23日《固定资产贷款管理暂行办法》的实施，由“实贷实存”变为“实贷实付”的政策变化让这个潜规则难以再延续。也正因此，多家银行抢在政策前期为土地储备中心发放巨额授信。 　　且“实贷实付”的政策转变正在被土地储备中心轻易化解，据本报记者了解，北京市土地储备中心正在逐步将土地一级开发权收归政府，这其中除了有控制土地出让速度维护地价的考虑之外，也似乎难以避开贷款政策风向变化、避免资金直接划拨给交易对手的原因。 　　另据上述银行高管透露，银行给土地储备中心授信还一举多利，“当拆迁户拿到拆迁补偿款后，银行会跟进服务，对拆迁户进行个人理财业务的营销，把个人的资金再次吸引到银行。” 　　银行对土地一级开发贷款的青睐，也源于此贷款有政府担保。虽然房地产开发贷款仍是各银行发放贷款的主力，但一方面，各家银行的开发贷基本在前两年已经发放到位；另一方面，面对房价的不断高企，银行已经意识到开发贷在未来或会形成巨大的风险。 　　在这种情况下，银行青睐土地一级开发贷款，寻求可靠的新的贷款渠道也就成了顺理成章之势。 　　风险疑虑 　　但土地储备中心因为有政府的担保，在银行信用等级，就一定不会发生像企业一样，将贷款挪用的的可能吗？ 　　《2009年土地储备行业风险分析报告》指出，政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。从借款主体看，土地储备机构仅是代表政府负责土地收购、储备、交易等日常事务性工作，实际属于政府的附属体，政府可能存在把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金的情况。 　　此报告还表示，对于拍卖的储备土地款项，政府也可能未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全兑现。 　　目前土地储备中心实行财政收支两条线管理，对出售土地所得的出让金收入没有支配权，存在第一还款来源落空的潜在风险。 　　此报告表示，大部分城市土地收购储备资金的运作模式是土地储备机构投入资金，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地后，直接进行前期开发后出让，但出让收入必须直接上缴财政专户，政府财政审核土地储备机构的项目成本支出后，核拨相关成本费用。这就形成了土地储备机构对贷款资金投入后所取得的收入没有支配权，商业银行就更难对土地出让资金实行有效监管。 　　“实际上，在《固定资产贷款管理暂行办法》出台的背景下，土地储备中心将土地一级开发权收归政府这一举动，很大程度上表明了地方政府便于操作，将银行贷款灵活使用的意图。”上述熟悉房地产市场的人士表示。 　　对于风险的防范，报告指出，放贷银行在借款合同中要明确贷款期限，还应在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。 　　另外，上述熟悉房地产市场的人士还表示，银行对土地一级开发贷款的过分依赖、房地产市场的不明朗都是风险所在。“因此，监控土地储备中心负债规模变化、监控储备地块优劣及来源是银行及政府监管机构不可忽视的问题。” 　　上述银行高管建议，应积极推进土地基金、土地资产证券化等多元化融资渠道，减少土地储备机构及银行的相互依赖。
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