上海楼市将推“商改租”政策 房价和租金会下降吗
8月13日，上海市住建委明确：上海将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。上海楼市将推商改租政策 房价和租金会下降吗？上海的“商改租”据了解，上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验，加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》提案中表示，上海应尽快研究制订商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时，实行“发牌”制度，对于符合条件的这类租赁住房，发放允许经营的“牌照”。上海市住建委回复称，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，“我们建议，对于区域商办闲置较多，职住不平衡的，在不改变土地使用性质的前提下，允许其改造为公寓对外出租。”上海市住建委表示，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。现阶段，上海市住建委正会同规土、消防、公安等相关部门制订相应的实施细则。初步设想是按照“以区为主、总量控制、守住底线”的原则，在保证使用安全、消防安全、人员可控的前提下，建立相应的规范和标准，将其规范化。上海楼市将推商改租政策 房价和租金会下降吗？“商改租”的利弊今年1月，上海开始整顿“类住宅”。5月17日，上海市对商办类项目进行进一步整顿，其中规定，对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改。据称，纳入清理整顿的商业办公项目面积达1700万平方米。如果将商业用房或工业厂房，改建后分割成数百间狭小的房间，以相对低廉的价格对外出租，这种所谓的“白领公寓”无疑会吸引了大量打工族。但是类似“白领公寓”、“单身公寓”等集中式租赁住房，缺乏相应的法律法规、设置规范和运营标准，很多项目事先并没有经过政府部门的审批和备案，再加上居住人员密集、混杂，政府监管又缺位，具有很大的安全隐患。“商改租”带来的三大影响此次政策的调整，意味着像北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市，政策上出现了重大调整。其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机，有机会转型为租赁住房。而这一新政将带来三大影响：1、此前，空置的商办物业、类住宅的开发商、业主基本上濒临绝境。现在政策转变之后，这些资产等于被盘活了。2、新政如果普及，意味着中心城市“可以出租”的住房量大增，对于平抑租金价格，将产生巨大的作用。3、商办物业转型、类住宅盘活，对于商品住宅价格有抑制作用。上海楼市将推商改租政策 房价和租金会下降吗？未来房租会降吗？现在有大批的商住房改租赁，供给瞬间增加这么多，房租一定会降的。而事实上今年在北京上海，高端整租房已经在降价了，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金还坚挺。另外从中介也得到了一些信号，如今正是一年租房的最旺季，大学生毕业季，而今年并没有出现很明显的价格上升，也就意味着明年春节前，租房淡季的时候，很可能房租会大幅下降。“商改租”应稳步推进，不宜过快首先，商业用房产权为40年，而住宅为70年。对于那些年代已经久远的商业用房来说，进行“商改租”就需要好好算算成本账，划得来才能改。其次，商业和居住需求在规划上是两种不同的功能，局部地区大面积“商改租”后，可能会造成居住人口骤增，周边学校、绿地、健身场所以及电力负荷、市政排水等配套设施难以跟上。改建达到一定限值需要进行认真评估。其三，商业用房和住宅的安全级别不同，商业用房对通风要求相对较低，安全存在一定隐患。因此，如果“商改租”的话，那么就必须确保房屋安全和消防安全，切实维护好租房者利益。最后，“商改租”的本意是将商业用房按规定改建为租赁住房用于出租，但在实际操作中，可能会有开发商借机打擦边球，将其用于出售。所以，加强宣传和监管，确保只租不售，相关职能部门责无旁贷。总之，“商改租”是减少商业用房库存，增加租赁住房供应的有效途径之一，但要让其真正发挥作用，仍有许多具体工作要做，只有稳妥推进，才能造福民众。
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：最近，国务院常务会议提出“鼓励租赁市场发展”，“允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房”（以下简称“商改租”）。新政策的风也是吹了一段时间，等各方主体都过了政策“应激反应期”，结合当下租房需求旺盛，商业地产库存高企，城市年轻人被房子”绑架”等社会背景下，我们一起来看看，发展住房租赁市场，“商改租”的可行性究竟如何？&&
“商改租”首先剑指商业地产的去化。当前市场上还存在大量沉睡的商业地产，由于此前过量的供应、同质化问题严重，很多项目库存高企，去化缓慢。以杭州市场为例，目前商业地产面积是2581万平方米，在售面积约570万平方米，按最近一年同类物业的销售速度，大约还需要50个月的去化周期！&&&&&&&&&&
当下城市土地资源越来越紧缺，如果能将这部分商业地产改成租赁住房，不仅能盘活存量房，增加住房租赁的有效供应，缓解供求矛盾，还能够做到物尽其用······ 【】
当前“代际购房”的现象非常普遍，大部分年轻人购房通常都是由父母筹集首付款，然后自己按揭还贷。
为了买房子，他们不仅透支自己的青春，而且整个家族上阵，助其买房，致使年轻人心理压力更大，不敢轻易尝试和突破，这不仅抑制了他们的创造力，长此以往，同样会影响一座城市活力和整体竞争力的下降。【
&& 据全国人口普查数据显示，目前城市出租房源主要来自个人，占整体出租房源
以上，在许多发达国家，机构出租房源占总供给的
25％－30％
。因此，我国可供租赁的房源相对紧缺。
&&& 今年三月数据显示，全国各城市人均房租支出平均涨幅达
，而北京、上海、杭州、成都、天津则为人均租金支出最高的城市······【
“商改租”的市场环境似乎已经具备，但另一市场主体——房企，反应却比较平淡，对于企业而言，到底租房和买房哪种形式利益高，才是他们关注的重点。企业开发建设，一次性资金投入比较大，如果采用出租的方式，资金回笼周期过长，收益率比较低，租房子不如卖房子，因此进入租房市场的意愿并不强烈。
对此，陆克华表示，扶持住房租赁企业的发展，将从税收方面给予优惠，并提供金融方面的支持，完善规划建设和用地政策，还将鼓励房地产开发企业开展租房租赁业务。
按住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，目前租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元。这也说明，房企进入房屋租赁市场，还有一片的市场蓝海广阔值得探索。【
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均价：约30000元/平米还在关注“商改住”？长租公寓应关注“商改租”！
公寓最前线
[ 亿欧导读 ]
对于商业性质的项目转为住宅功能，有两种不同的方式：一，商业性质的项目改建后以住宅形式对外销售即“商改住”。二，鼓励开发商将商业用房改为租赁用房即“商改租”。
“去年6月3日国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，关于“商业用房可改为租赁住房”的内容中表示允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
这一意见的出台让众多业内人士高兴不已，然而，随着今年以来北京、上海等地对“”项目的整改和叫停，让大家又为“”捏了一把汗。
其实国家在对待“商改租”和“商改住”上的态度非常明确，思路也异常清晰。”
虽一字不同，却差之千里
对于商业性质的项目转为住宅功能，有两种不同的方式：一，商业性质的项目改建后以住宅形式对外销售即“商改住”。二，鼓励开发商将商业用房改为租赁用房即“商改租”。
“商改住”的历史由来已久，大多商业改造后的住宅项目，由于其面积较小，所以销售总价更能为消费者接受，在一段时间内已经成为购房者的首选。但随之而来的“炒作”和“抬价”也让真正有需要的人买不到房，国家出台这一政策正是规范房地产市场朝着良好的方向进行。
其实，商业地产的库存一直是有待解决的问题，一直以来“商改租”由于回款速度慢、投资回报率不高、市场不成熟、政策不明朗等原因，使得开发商企业不愿意将精力投到这个领域。而国家出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后，从国家层面励房地产企业将商办物业经改造后也可以进入租赁市场，减免水电、税费有助于盘活存量商办物业，解决商办市场库存问题。
租赁市场分析
近两年来由于的兴起，房屋租赁者块生意被越来越多人关注。根据链家研究院发布的《租赁市场系列研究报告》显示，目前中国租房人口达1.6亿人，占总人口比例的11.64%，租赁房屋有4600万套，占市场规模的18%；预计到2025年中国租金总额将接近3万亿元人民币，租赁人口达2.3亿；到2030年，租金总额将达到4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿。
另一方面，随着消费市场趋势变化，消费者需求日渐升级，“性价比”时代向“性能比”时代转变，这种趋势也体现在“租赁”市场。
面对这样的“大蛋糕”一些房地产开发企业摩拳擦掌跃跃欲试，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓。房企不再担心租住公寓所带来的回报率等问题，纷纷抢占市场，或打造自身的公寓品牌或投资成熟的品牌公寓。
对于这样的发展势头，在一定程度上可以带动租赁行业的快速发展，并为租房群体提供更多的选择，但是未来发展如何现在还不能妄下结论。也许是盲目乐观，也许是一片晴天。
如何借“商改租”东风，跑的更远
虽然市场很大，消费观念的促进让许多企业乐观的认为公寓的生意非做不可，要想做好这门生意应该回归到居住的最本质层面，做好租客的口碑。链家左晖曾说，“消费者需要的是有品质的物业、有品质的生活、有稳定的租期、比较好的服务等等。举例来说，哪怕提供较好的保洁服务这一项，目前能做好的其实非常少。如果这些解决不了的话消费者体验就不会好，体验不好的话整体经营效益就不够。”
在以往的租住生活中，租客选择租赁房源时往往面临一些难题，例如房屋配套老旧、租期短、房主违约、合租人群混乱、二房东收费多等。而目前的租赁市场存在两大错配：一是供需错配；二是人群结构错配。这是导致租赁市场发展慢、租户居住体验差的主要原因。现在的租赁市场还没有形成完整围绕租赁的生态链条，仍处于散乱状态。
让租赁成为人们的一种生活方式，需满足四个条件：一，充足的租赁房源供给；二，租赁权益的有效保障；三，交易过程的便捷、安全；四，不断提升的租赁服务体验。
让租客住的安心、开心、放心，就可以形成许多不花钱的网络“自来水”，用口碑占领市场份额，保证企业跑到前方。
政策的推动，政府的支持，让“商改租”得以流行，更给房地产企业、独立公寓品牌更多的机会。但在这条路上如何走的更远，是每个企业都应思考的问题。
Target会有所行动吗？
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