商品房买卖合同合同没有约定违约金金过低怎么办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-10-25 01:49 标签： 合同解除 违约金
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约定的违约金过低可否要求调高？
作者：广昌县人民法院
姜祖伟&&发布时间： 16:14:02
　　【案情】
　　谢某购买了某房地产公司在本县河东新区开发的店面一间，并签订了《商品房买卖合同》，店面总价30万元，谢某以按揭贷款的方式付款，合同中还约定：房屋日前竣工，届时房地产公司应当将经验收合格的店面交付买受人谢某，如果出卖人房地产公司逾期交房的，则应当向买受人谢某支付违约金。后房地产公司日才交房，谢某以按合同约定的违约金不足同等地段同等面积店面租金为由，诉至法院，要求调高违约金标准，以弥补损失。对于合同已经约定了违约金但是合同约定的违约金过低，守约方可否要求调高存在分歧。
　　【分歧】
　　第一种意见认为，根据我国《合同法》第114条第2款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。本案中约定的逾期交房违约金低于店面的租金，所以本案的违约金依法可适当调高。
　　第二种意见认为，谢某和房地产公司已就违约金有约定，并且合同是双方意思自治原则的体现，合同合法有效，无履行不能的情形。所以应当遵守合同，本案中的违约金不可以调高。
　　【管析】　　
　　实践中，对违约金的数额能否调整以及以什么标准调整是一个争议很大的问题。本案的焦点是，在房地产公司构成合同违约的情况下，谢某以合同中已约定了的违约金比实际的租金损失低为由请求调高是否应当支持。本文作者同意第二种观点，认为本案中的违约金不应当增加。
　　合同应当遵循自由原则，违约金作为民事责任的一种，它是由当事人协商确定的。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。谢某和房地产公司在商品房买卖合同中已经对逾期交房约定了违约金的计算方法。本案房地产公司迟延交付店面，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。那么其所承担责任的范围原则上应依当事人的约定。
　　《合同法》第113条规定的一方不履行义务给另一方造成损失所支付的赔偿额包括合同履行后可获得的利益，这条适用的前提是当事人在合同中没有约定的情形，而本案中谢某和房地产公司对于违约金是有约定的。《合同法》第114条第2款规定的约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，该法条中的低于造成的损失，根据合同法的相关解释，应当是指低于造成的实际损失，实际损失包括财产的损毁、减少或者灭失等产生的费用。
　　根据以上分析，对于违约金是否可以调整的标准是：合同中约定了违约金的，当事人主张提高的部分又是造成的实际损失的，则可以就约定的违约金与实际损失之间的差额为调高的标准进行调高；合同中没有约定违约金的，则损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。而本案中谢某与房地产公司已经就违约金有约定，并且谢某主张的损失不是实际损失，只是一种预期的利益，预期利益具有不确定性，对于预期利益的赔偿没有事实和法律依据，法院不应当予以支持。
　　综上所述，本案中的违约金不能要求调高。
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买卖房屋违约金约定不明 法院判决按损失赔偿
作者：范磊 柳适思&&发布时间： 14:34:59
　　我院近期审结了一起房屋买卖合同纠纷案。张女士与许先生签订了一份房屋买卖合同，以100万元购买许先生名下的房屋，但许先生未按合同约定的期限交付诉争房屋，张女士向法院提起诉讼，要求许先生按照合同约定的房屋总价的日万分之五的标准支付延期交房90天的违约金。
　 许先生不认可张女士的主张。根据协议，延迟交房30日的，每日应当按照房屋总价的万分之五支付违约金；延迟交房超过30天的，买房人有权解除合同。许先生认为，虽然其延迟交房30天，但张女士并不要求解除合同，根据合同延迟交房在30日之内的，才适用日万分之五违约金的罚则，其延迟交房约三个月，超出三十天部分不应适用该罚则。
　 原审法院审理后认为，虽房屋买卖合同对卖房人延迟交房超过三十日而买房人不选择解除合同时的违约金计算标准没有约定，但应类推适用延迟交房30日内的违约金计算标准，判决许先生支付张女士延迟交房违约金45000元。
　 徐先生不服原审法院的判决，持原审意见向我院提起上诉。
　 我院审理后认为，合同有约定的，应当依照约定；没有约定的，应当依照法律规定执行。房屋买卖合同约定了延期交房30日内的违约金计算标准，双方应当按照约定执行。房屋买卖合同未约定延期交房超过30日，且买受人不主张解除合同时的违约责任，各方应当按照法律规定来履行自己的义务。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。延期交房30日后，张女士的损失应为租金损失，为每月一千五百元整。据此，我院撤销了原审法院的判决，改判许先生支付张女士违约金21000元。
责任编辑：曾巧艺
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房屋买卖中约定违约金过低或过高可申请法院调整
作者:王寅翼　　时间:　　浏览量 6　　
王律师按：当事人在《上海市房地产买卖合同》中第九条、第十条会约定逾期付款和逾期交房的违约金，这个违约金可以是总房价的。有些时候，当事人恶意违约，比如一房两卖赚取差价，比如房价下跌拒绝支付房款等，给对方当事人造成了巨大损失，则应当按照合同约定承担违约金责任。但有些时候，当事人并非故意违约，如因银行贷款审批拖延导致了逾期付款，此时承担的违约金责任未免过于严苛，因此调整违约金就是衡平当事人利益的必要手段了。那么哪些情况可以调整违约金，王律师撰写此文分析。
【案例分析】
年月，卖售人王先生和买受人李先生签订了《上海市房地产买卖合同》，买受人李先生向卖售人王先生支付了首付款万元，卖售人王先生于年月日将房屋交付给了买受人李先生。该房屋买卖预定以转按揭的方式进行。
后来，因为买受人李先生未能办理出银行贷款，导致双方无法按照合同约定付清房款办理过户手续。因此买受人李先生承诺于年月底付清购房款，但买受人李先生未能履行该约定。
同时由于该房屋原本存有银行贷款，买受人李先生承诺由其承担年月以后的贷款本息，否则要将已经支付的首付款作为违约金赔偿给原告。但还贷期间买受人李先生多次逾期归还，严重影响了卖售人王先生的信用记录。
年月日，卖售人王先生要求买受人李先生于年月日前必须付清全部房款并至房地产交易中心办理过户手续。李先生未履行该义务，于是买受人王先生起诉到法院要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》并支付违约金万元，同时搬离该房屋。
【案件思考】
约定的违约金如何认定过高？确认违约金约定过高的因素有哪些？
【法庭判决】
买受人李先生未能按照约定履行合同义务，并且一直到年月日，卖售人王先生发函要求买受人李先生于年月日办理过户手续时，买受人李先生仍未能按照约定履行主要义务即付清房款，致使合同目的无法实现，因此卖售人王先生要求解除《上海市房地产买卖合同》依法有据，法庭予以支持。
同时根据银行逾期催款通知书，买受人李先生逾期个月未还款，应当按照协议约定承担违约责任。但该逾期还贷行为给原告仅造成一定影响，其承担的违约责任与违约行为的性质及给原告造成的损失相比，违约金约定过高，法庭酌定支付万元。
【法理延伸】
这个案件中，法庭参考了违约行为的性质，损失的大小酌情确定了万元的违约金，调低了违约金。根据《合同法》解释二第二十九条的规定“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。
因此，现在法院判决会参考的因素有两个层次，个要素。第一个层次、第个要素是“实际损失”，第二个层次、第个因素是“合同履行情况”，第个因素是“当事人的过错程度”，第个因素是“预期利益”。因此，当事人如果主张违约金过高，则可以就这四个因素进行举证、说明。
因此，实际损失履行情况过错程度预期利益是约定违约金是否过高的衡量要素。并且实际损失的倍，是主张调低违约金一方举证的关键。

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