各个城市楼市房产限售不断升级透露了哪些信息？
& & 9月22日至23日，2天内南昌、西安、重庆、南宁、长沙、贵阳、石家庄等8个城市密集加码楼市调控措施，包括限售、限购、限价等政策。其中重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄6城市分别对新购住房再上市作出限定，时间为2至5年不等。
& & 可以看到，这些城市不属于热门的一二线城市，但近期房价和成交增幅显著。这些城市多为人口净流入，存在房价上涨的压力，调控进一步收紧在情理之中。眼下正值楼市金九银十销售旺季，这些城市选择此时密集出台调控政策，摆明了在一段时间之内不会放松楼市调控的信号，有利于进一步明确市场预期。由此，今日A股和H股房地产股也出现大幅下跌。
& & 其实，自去年10月以来，这些城市已陆续出台过楼市调控措施，其中武汉和南昌已发布多个&升级版&，此次是再度加大调控&药量&。如今继续加码调控，显然指向精确，&哪里房价上涨明显，调控就指向哪里&。也是对此前调控打补丁，贯彻&房子是用来住的，不是用来炒的&的定位，发展租赁市场、满足&新市民&住房需求。
& & 从统计数据上看，从去年9月份以来，上述城市房价涨幅惊人。今年8月份新建商品住宅价格指数中，长沙同比涨幅达到16.9%，重庆、西安和南宁的房价同比涨幅超过12%，石家庄、南昌和贵阳的同比涨幅接近10%。此外，这些二线城市的库存正在持续减少，一定程度上强化了这些地区房价上涨预期。
& & 这些地方房价上涨较快还有一个重要原因，3月份北京等一线城市和部分二线城市严格调控，遏制了炒房客的疯狂扫房的势头。于是，大量的炒房客开始转移战场，把炒房重点放到具有较大市场升值潜力的二线城市。随着大量炒房客的涌入，二线城市的房价转眼之间就出现了较大涨幅。
& & 除调控新政外，信贷政策也明显收紧。比如北京、上海、深圳、南京等地银行陆续提高首套房贷利率水平。较基准利率上浮5%~10%，上浮10%~15%的银行也有很多；二套房贷普遍上浮10%~20%，甚至干脆停贷。这也是提高炒房资金的成本，严格控制炒房资金的来源。
& & 限售政策可以改变购房者急于买房的非理性心态和急于卖出的短期持有心理，通过降低交易频次，消除短期获利心理，以抑制炒房。在短期内，限售或减少房地产成交量，一些开发商可能会降价走量，加快回收资金。随着限售、限购、限贷等政策的效果叠加，楼市整体调控更加立体化，有助于实现调控的长效机制。从各地政策看，后续还可以根据市场情况，推出系列措施，真正扭转市场炒房的预期。
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平说财经张平
9月22日~23日，楼市再迎一波强调控。短短两天时间内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市密集出台楼市调控措施。其中，除西安、武汉外，其余城市实施了限售。据不完全统计，目前全国已有超过45个城市发布了楼市“限售令”。梳理各地房产新政，南宁、重庆、南昌规定商品住宅在取得不动产权证满2年后方可转让，贵阳、长沙要求商品住宅在取得不动产权证满3年后方可转让；石家庄要求新购住房（含新建商品住房和二手房）五年内不得上市交易。与上述6城不同，西安新政并未涉及限售，而是通过商品房价格申报控制房价。其实，今年国内首个推出“限售令”的是厦门市。早在3月24日，厦门就发布规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。随后，成都、福州、青岛等城市纷纷宣布新购住房取得产权证后，需持有一定年限方可上市交易。“限售令”时间最长的城市要数河北省保定市居然达到10年。对此，业内人士分析，上述这些二三城市都是近期房价涨得过快的地方。特别是长沙更是以16.9%的同比涨幅领涨8月70个大中城市新建商品住宅。而限售等调控政策的密集出台，将有利于在短期内给房地产市场过度投机降温、引导消费者预期，但长期看国内房地产调控仍然需要长效机制的配合。事实上，受到去年10月以来一线城市房地产调控的影响，大量炒房资金涌向热点二三线城市，造成今年这些城市的房价非理性上涨。根据8月最新房价数据，长沙、重庆、南宁等6个新增限售城市房价涨幅高于同类型城市，新建商品住宅价格同比上涨幅度为8.7%~16.9%。与此同时，随着热点城市房价上涨，也带动了土地市场的成交火爆。今年前8个月新增限售的6个城市土地市场成交也频频刷新历史纪录，重庆土地出让金超过千亿元，武汉、西安、南昌、石家庄、长沙等城市土地出让金均超过200亿元。正是今年以来，部分二三线城市房价的非理性上涨，才导致了这次在全国范围内的楼市“限售令”。当然，除了全国已有超过45个城市发布“限售令”外，相信还会有更多的城市会加入到“限售令”的行列中来。那么，各地密集推出“限售令”背后的核心意图是什么呢？首先，新一轮限售再次印证了“房子是用来住的，不是用来炒的”核心，之所以强调“限售”而不是“限购”，主要是因为这些二三线城市都有“去库存”和“控房价”同存的情况。通过限售，既能实现去库存的导向，同时也可以防范各类短期资金套现。对于短期炒房行为将会有较大遏制，再者，强调“限售”就是为了避免误伤刚需购房者。由于一二线城市收紧限购，投资客转移至二三线甚至四线城市炒作风头不减，搅动房地产市场，导致当地房价攀升。此次限售受影响最大的还是短期投资者，对大多数首次置业的刚需人群来说基本没有影响。再次，“限售令”的出台为了预防“金九银十”投资性购房升温，改变炒房者的预期。在短期内，限售或会造成房地产成交量的回落，而随着调控周期的拉长，一些地方开发商降价走量的可能性加大。往年的“金九银十”楼市旺季将不会出现。最后，通过限售、限购、限贷等政策的效果逐渐叠加，从而形成立体化的房地产调控机制，可以更好地保持房地产市场在一定时期内的稳定性，避免房价的大起大落，这也为房地产长效机制的建立赢得时间。未来国内的房地产长效机制是，各级政府正努力构建多层次的房地产市场结构，以满足不同群体的住房需求。高收入者住商品房，中等收入群体住“共有产权房”，而低收入群体可以通过“租赁市场”来解决住房问题。在部分热点城市房价开始上涨的情势下，各地纷纷密集推出房地产“限售”政策，背后用意是既可使短期炒房者知难而退，又不伤及刚需，同时，限购等政策的建立为楼市建立长效机制赢得时间，当然，限售政策在国庆节前出台，也告诉投机者，“金九银十”的楼市旺季预期已改变，房地产的大趋势也正在逆转。本文由平说财经（微信ID：bzzcaijing）供稿，观点犀利、时效性强，财经爱好者喜爱的内参！
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